Inteiro teor
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 1JECICRSAM 1º Juizado Especial Cível e Criminal de Samambaia Número do processo: 0712401-83.2026.8.07.0009 Classe judicial: PROCEDIMENTO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL (436) REQUERENTE: JURANDIR SOARES DE CARVALHO JUNIOR, THAILANA MARIA DA COSTA NASCIMENTO REQUERIDO: ITAGUATINS EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA SENTENÇA Narra a parte autora, em síntese, que adquiriram o apartamento nº 305, Bloco C, do empreendimento Reserva do Horizonte, em Samambaia/DF, e que já haviam quitado todas as parcelas do imóvel. Informam que, em março de 2026, buscaram lavrar e registrar a escritura pública de compra e venda para viabilizar a futura venda da unidade imobiliária. Informam que realizaram os pagamentos exigidos para a formalização da escritura e do registro, incluindo ITBI, certidão de ônus, lavratura da escritura e custas de registro. Sustentam que, após a apresentação do título ao 3º Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal, foi formulada exigência para que a requerida promovesse o desenquadramento da unidade imobiliária do Programa Casa Verde e Amarela, mediante apresentação de requerimento específico, documentos societários e procuração, além do recolhimento de emolumentos. Afirmam que tanto o escrevente do cartório quanto o primeiro autor tentaram contato com a requerida por e-mail para viabilizar o cumprimento das exigências, porém sem sucesso. Alegam que, em razão da ausência de atendimento da exigência, a escritura foi devolvida sem registro e houve retenção de parte dos valores pagos para o procedimento registral. No tocante aos danos materiais, sustentam que pagaram R$ 1.200,28 relativos ao registro da escritura, tendo sido devolvidos R$ 899,46 e retido o valor de R$ 300,82. Quanto aos danos morais, afirmam que a situação impediu a venda do imóvel e lhes causou transtornos. Em relação à obrigação de fazer, requerem que a requerida seja compelida a cumprir as exigências formuladas pelo Registro de Imóveis, em prazo a ser fixado judicialmente, sob pena de multa diária. Ao final, pleiteiam indenização de R$ 30.000,00, restituição de R$ 300,82 e determinação para cumprimento das exigências cartorárias. A requerida, em reposta, alegou a incompetência do Juizado Especial Cível em razão da complexidade da causa. Sustentou que a solução da controvérsia exigiria análise aprofundada da nota de exigência expedida pelo Registro de Imóveis, da situação registral do imóvel, do procedimento de desenquadramento do programa habitacional, da documentação societária solicitada e da eventual existência de obrigação contratual ou legal que lhe impusesse os atos pretendidos pelos autores. Defendeu que a matéria demandaria ampla instrução probatória e exame de questões registrais e contratuais incompatíveis com o rito dos Juizados Especiais. Também em preliminar, suscitou ilegitimidade passiva quanto ao pedido de restituição dos valores retidos no procedimento registral. Ainda preliminarmente, alegou inépcia da petição inicial. No mérito, a requerida sustenta inexistir obrigação contratual ou legal de promover o desenquadramento pretendido pelos autores. Afirma que as cláusulas contratuais invocadas não estabelecem obrigação permanente de praticar atos futuros destinados a viabilizar eventual revenda do imóvel pelos compradores. Argumenta que a providência exigida pelo cartório decorreu de situação posterior à contratação originária e que não há fundamento contratual para impor à empresa a obrigação de participar de futuras operações envolvendo a unidade imobiliária. Sustenta a ausência de ato ilícito e de nexo causal. Alega que os prejuízos narrados decorrem do procedimento registral conduzido pelo Registro de Imóveis e não de conduta da empresa. Afirma que não foi demonstrado que eventual atendimento da exigência registral impediria necessariamente a devolução do título ou a retenção de valores, bem como que inexiste comprovação de responsabilidade civil decorrente de sua atuação. Quanto ao pedido de ressarcimento dos danos materiais, argumenta que a retenção do valor ocorreu no âmbito do serviço registral e não por ato da requerida. Destaca que não recebeu qualquer quantia e aponta divergências entre os valores mencionados na inicial. Defende, ainda, que não foi demonstrada a existência de efetivo prejuízo patrimonial diretamente causado pela empresa nem a frustração de negócio concreto de venda do imóvel. Em relação aos danos morais, sustenta que a controvérsia possui natureza patrimonial e registral, sem demonstração de lesão a direitos da personalidade, constrangimento público, ofensa à honra ou circunstâncias excepcionais aptas a justificar reparação extrapatrimonial. Requer, ao final, o acolhimento das preliminares ou, subsidiariamente, a total improcedência dos pedidos formulados pelos autores.. É o relato do necessário, conquanto dispensado nos termos do artigo 38, caput, da Lei nº 9.099/95. DECIDO O feito comporta julgamento antecipado, nos termos do artigo 355, I, do Código de Processo Civil, pois os documentos colacionados aos autos são suficientes para o deslinde da causa, afigurando-se prescindível a produção de prova oral. PRELIMINARES INCOMPETÊNCIA DOS JUIZADOS A preliminar não merece acolhimento. Nos termos do art. 3º da Lei nº 9.099/95, compete aos Juizados Especiais o processamento e julgamento das causas de menor complexidade. A aferição da complexidade da demanda não decorre da quantidade de documentos juntados ou do valor jurídico das teses discutidas, mas da necessidade de dilação probatória incompatível com o rito sumaríssimo. No caso concreto, a controvérsia é eminentemente documental. As questões submetidas à apreciação judicial podem ser solucionadas mediante análise do contrato, da escritura pública, da nota devolutiva expedida pelo Registro de Imóveis, dos comprovantes de pagamento e dos demais documentos juntados pelas partes. Não há necessidade de produção de prova pericial, tampouco de instrução complexa. A própria defesa estruturou sua argumentação a partir da interpretação dos documentos constantes dos autos, o que evidencia que a matéria controvertida é de direito e de prova documental já produzida. A eventual necessidade de examinar exigência formulada por serventia extrajudicial não é suficiente para afastar a competência dos Juizados Especiais, sobretudo quando a discussão se restringe à definição da existência ou não de obrigação da fornecedora de apresentar documentação necessária à efetivação do registro imobiliário. Assim, ausente qualquer elemento que demonstre incompatibilidade entre a causa e os princípios da simplicidade, oralidade, economia processual e celeridade previstos na Lei nº 9.099/95, rejeito a preliminar de incompetência. INÉPCIA DA INICIAL Nada obstante os argumentos trazidos em contestação, a preliminar de inépcia da inicial não merece ser acolhida, porquanto da narração dos fatos decorre logicamente a conclusão, corroborada pela documentação anexa, não havendo que se falar em vícios da inicial. Além disso, conforme entendimento jurisprudencial dominante, a petição inicial somente deverá ser indeferida por inépcia quando a gravidade do vício impossibilitar a defesa do réu ou a própria prestação jurisdicional, o que não se verifica na hipótese. ILEGITIMIDADE PASSIVA A aferição da legitimidade deve ser realizada em abstrato, à luz das alegações deduzidas na petição inicial. Os autores afirmam que o prejuízo experimentado decorreu da omissão da ré em cumprir exigência formulada pelo Registro de Imóveis e em fornecer documentação indispensável à concretização do registro da escritura. Sustentam, ainda, que a devolução do título e a consequente retenção parcial dos emolumentos decorreram diretamente dessa conduta. A nota devolutiva juntada aos autos identifica expressamente a Itaguatins Empreendimentos Imobiliários Ltda. como proprietária/incorporadora responsável pela prática dos atos exigidos pela serventia registral, dentre eles o requerimento de desenquadramento da unidade imobiliária do programa habitacional e a apresentação da documentação societária correspondente. Desse modo, existe pertinência subjetiva entre a narrativa da inicial e a pessoa demandada, circunstância suficiente para caracterizar a legitimidade passiva ad causam. A alegação de que a retenção do numerário foi operacionalizada pelo cartório não conduz à ilegitimidade da ré, mas constitui matéria de mérito relacionada à existência de responsabilidade civil, ao nexo causal e à efetiva imputação dos prejuízos narrados pelos autores. Rejeito, portanto, a preliminar de ilegitimidade passiva. Inexistem outras questões processuais a serem apreciadas e estando presentes as condições da ação e os pressupostos de constituição e desenvolvimento válido e regular do processo; assim, passa-se ao exame do mérito. MÉRITO A matéria posta em deslinde subordina-se às normas estabelecidas no Código de Defesa do Consumidor. A parte requerente se enquadra no conceito de consumidora, a parte requerida caracteriza-se como fornecedora de serviço e a relação jurídica estabelecida entre as partes tem por finalidade a prestação de serviços ao consumidor como destinatário final. A controvérsia consiste em definir se a ré, na qualidade de incorporadora e vendedora do imóvel adquirido pelos autores, tinha o dever de fornecer a documentação e praticar os atos exigidos pelo Registro de Imóveis para viabilizar o registro da escritura pública de compra e venda e, em caso positivo, se sua omissão enseja obrigação de fazer e reparação pelos prejuízos materiais suportados pelos consumidores. A procedência parcial dos pedidos é medida a rigor. A prova produzida pelos autores revela-se robusta e suficiente para demonstrar a verossimilhança dos fatos narrados na inicial. Os documentos juntados comprovam a celebração da escritura pública de compra e venda do apartamento nº 305, Bloco C, do empreendimento Reserva do Horizonte, figurando a própria ré como outorgante vendedora do imóvel (id. 283973464). A escritura demonstra que a alienação já havia sido formalizada e que os consumidores adotaram as providências posteriores necessárias à regularização para registro da aquisição. Os autores também comprovaram documentalmente o pagamento do ITBI, das custas de lavratura da escritura e das despesas de registro imobiliário, evidenciando o cumprimento das obrigações que lhes competiam para conclusão da transferência da propriedade (id. 283973461). Os comprovantes acostados demonstram que os consumidores diligenciaram ativamente para viabilizar o registro do título. O ponto central da controvérsia encontra-se na nota devolutiva expedida pelo 3º Ofício de Registro de Imóveis ao id. 283973466. Do teor do documento, extrai-se que o registro foi obstado porque a unidade imobiliária permanecia enquadrada no Programa Casa Verde e Amarela, razão pela qual foi exigida a protocolização de requerimento de desenquadramento formulado pela proprietária/incorporadora, acompanhado da documentação societária pertinente e do recolhimento dos emolumentos indicados pela serventia. O documento é expresso ao consignar que a providência deveria ser adotada pela proprietária/incorporadora do empreendimento e que deveria ser comprovada a representação da Itaguatins Empreendimentos Imobiliários Ltda. mediante apresentação de contrato social, alterações contratuais, certidão simplificada ou procuração correspondente. Tal circunstância possui especial relevância para o deslinde da demanda. Isso porque a exigência registrária recaía sobre ato que somente poderia ser praticado pela própria incorporadora. Os autores não detinham poderes para requerer o desenquadramento da unidade imobiliária nem possuíam acesso à documentação societária da pessoa jurídica exigida pelo registrador. A satisfação da exigência estava integralmente inserida na esfera jurídica da ré. Nesse contexto, não prospera a alegação defensiva de inexistência de obrigação contratual específica. A boa-fé objetiva não se limita ao cumprimento literal das cláusulas contratuais. O ordenamento jurídico impõe às partes deveres laterais de cooperação, lealdade e proteção, que subsistem durante toda a execução da relação obrigacional e destinam-se a assegurar a obtenção do resultado útil esperado pelo contratante. Os arts. 113 e 422 do Código Civil estabelecem que os negócios jurídicos devem ser interpretados conforme a boa-fé e que os contratantes devem guardar, tanto na conclusão quanto na execução do contrato, os princípios da probidade e da boa-fé. No âmbito consumerista, tais deveres são ainda mais intensos, em razão da vulnerabilidade do consumidor e da responsabilidade do fornecedor pela adequada prestação dos serviços oferecidos. A aquisição de unidade imobiliária não se exaure com a assinatura da escritura pública. A transferência somente produz sua plena eficácia patrimonial após o respectivo registro imobiliário. Desse modo, o fornecedor não pode criar ou manter obstáculos burocráticos cuja superação dependa exclusivamente de sua atuação, inviabilizando a conclusão da regularização do imóvel pelo consumidor. No caso concreto, a prova documental evidencia que o impedimento ao registro decorreu precisamente da ausência de providência que apenas a incorporadora poderia adotar. Não se trata de exigir da ré favor ou liberalidade. Trata-se de exigir colaboração mínima indispensável para a regular concretização da transferência imobiliária decorrente do negócio jurídico por ela própria celebrado. A contestação sustenta que a exigência surgiu quando os autores pretendiam vender o imóvel a terceiro. Todavia, o fato de a necessidade do registro ter surgido por ocasião de futura alienação não afasta a obrigação da fornecedora de disponibilizar documentação sob sua exclusiva posse e praticar atos necessários para superar exigência registrária diretamente vinculada à unidade imobiliária por ela comercializada. A conduta omissiva caracteriza falha na prestação do serviço, nos termos do art. 14 do Código de Defesa do Consumidor. Reconhecida a falha na prestação do serviço, impõe-se a concessão de tutela específica. O art. 84 do Código de Defesa do Consumidor privilegia a obtenção do resultado prático equivalente ao adimplemento da obrigação, enquanto o art. 497 do CPC determina que, nas ações que tenham por objeto prestação de fazer, o magistrado concederá a tutela específica destinada à satisfação do direito reconhecido. No caso concreto, a documentação juntada aos autos demonstra que a impossibilidade de registro decorreu da ausência de providências que somente a incorporadora poderia adotar perante a serventia imobiliária. Mostra-se, portanto, adequada a condenação da ré ao cumprimento das exigências registrárias que dependem exclusivamente de sua atuação, de modo a viabilizar a regular transferência da propriedade pelos consumidores. Além da impossibilidade de registro da escritura, os documentos demonstram que o título foi devolvido sem registro e que os autores sofreram retenção de parte dos emolumentos pagos ao cartório. O protocolo de prenotação já informava expressamente que o não atendimento das exigências dentro do prazo legal acarretaria retenção de um quarto dos emolumentos recolhidos. Posteriormente, foi comprovada a devolução parcial do valor pago, no montante de R$ 899,46, evidenciando prejuízo patrimonial efetivo. Embora a retenção tenha sido operacionalizada pelo serviço registral, o conjunto probatório demonstra que o prejuízo decorreu da impossibilidade de superação das exigências cuja satisfação dependia exclusivamente da ré. Há, portanto, nexo causal suficiente entre a omissão da fornecedora e o dano material suportado pelos consumidores. Assim, o autores fazem jus a devolução do valor de R$ 300,82. DANO MORAL No que se refere à pretensa indenização por danos morais, não considero que tenha ocorrido violação aos direitos de personalidade da parte autora nem qualquer abalo psicológico. Para a configuração da responsabilidade civil, na hipótese em apreço, afigura-se necessária a comprovação dos seguintes pressupostos: ato ou omissão voluntária, resultado danoso, culpa em sentido amplo e nexo de causalidade. Embora caracterizada a falha na prestação do serviço pela ausência de colaboração da ré para superação do óbice registrário, tal circunstância, por si só, não conduz automaticamente ao reconhecimento do dano moral. O conjunto probatório demonstra a existência de transtornos e aborrecimentos decorrentes do impasse documental, mas não revela situação excepcional apta a configurar lesão autônoma aos direitos da personalidade dos autores. Inexistem provas de efetiva repercussão extrapatrimonial, de comprometimento relevante de sua esfera íntima ou de consequência concreta que ultrapasse o mero descumprimento contratual. Também não foi comprovada a perda de negócio certo e determinado em razão da ausência do registro. Nessas circunstâncias, o prejuízo efetivamente demonstrado possui natureza patrimonial e já encontra adequada reparação mediante a condenação ao cumprimento da obrigação de fazer e ao ressarcimento dos danos materiais comprovados nos autos. Por essa razão, embora configurada a falha na prestação do serviço e o dever de ressarcimento material, não se mostra caracterizado dano moral indenizável. A imposição de indenização por danos morais é regra de exceção e deve ser aplicada aos casos que redundam em constrangimentos acima da normalidade e não em aborrecimentos decorrentes do cotidiano da vida em sociedade, que se revela complexa. CONCLUSÃO Pelo exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial para: a) CONDENAR ré a fornecer a documentação societária exigida pelo 3º Ofício de Registro de Imóveis, bem como praticar os atos necessários ao cumprimento da nota devolutiva relativa ao imóvel objeto dos autos, observadas as exigências da serventia registral, no prazo de 30 (trinta) dias, contados do trânsito em julgado, sob pena de multa diária de R$ 200,00, limitada a R$ 6.000,00. b) CONDENAR a parte ré a ressarcir à parte autora a quantia de R$ 300,82 (trezentos reais e oitenta e dois centavos), acrescidos juros de mora pela taxa SELIC, a partir da citação, e correção monetária pelo IPCA, deduzida a SELIC, a contar da data do desembolso. E, em consequência, RESOLVO O MÉRITO DA LIDE, conforme disposto no art. 487, inc. I, do Código de Processo Civil. Sem custas e honorários advocatícios, conforme disposto no artigo 55, "caput", da Lei n° 9.099/95. Sentença registrada por meio eletrônico nesta data. Publique-se e intimem-se. Faculto à parte autora, desde já, a requerer o cumprimento de sentença. Em caso de eventual interposição de recurso inominado, por qualquer das partes, nos termos do Art. 42, §2º, da Lei nº 9.099/95, abra-se vista à parte contrária para contrarrazões. Em seguida, remetam-se os autos à Turma Recursal, com as homenagens de estilo. Quanto à eventual pedido da parte autora de concessão do benefício da Justiça Gratuita, esclareço que será analisado em Juízo de Admissibilidade, pela instância superior. Oportunamente, dê-se baixa, arquivem-se.
