Ementa
Ante o exposto, com fundamento no art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial para: a) declarar a nulidade do procedimento extrajudicial de consolidação da propriedade fiduciária do imóvel matriculado sob o nº 41.030, vinculado ao contrato de financiamento habitacional nº 8.4444.3014195-6; b) declarar, por consequência, a nulidade dos leilões extrajudiciais realizados nos dias 13 e 17 de julho de 2026, referidos no documento de id. 175291153; c) determinar o cancelamento da averbação da consolidação da propriedade em favor da CEF e dos atos registrais dela diretamente decorrentes, com o restabelecimento da situação jurídica anterior, preservados o contrato de financiamento e a alienação fiduciária originariamente constituída; d) determinar que a CEF se abstenha de praticar, com fundamento no procedimento ora invalidado, novos atos de leilão ou alienação do imóvel, bem como de promover sua imissão na posse ou desocupação, ressalvada a possibilidade de instauração de novo procedimento de excussão da garantia, mediante nova e regular intimação da devedora e observância das demais formalidades legais. Condeno a CEF ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC. Interpostos embargos de declaração e sendo possível a atribuição de efeitos modificativos, intime-se a parte contrária para manifestação no prazo de cinco dias, nos termos do art. 1.023, § 2º, do CPC. Interposta apelação, intime-se a parte apelada para apresentar contrarrazões. Havendo apelação adesiva ou questão suscitada nas contrarrazões que exija manifestação do recorrente, proceda-se à respectiva intimação. Após, remetam-se os autos ao Tribunal Regional Federal da 5ª Região, independentemente de juízo de admissibilidade, nos termos do art. 1.010, §§ 1º a 3º, do CPC. Não havendo recurso, certifique-se o trânsito em julgado e intimem-se as partes para, no prazo de 15 (quinze) dias, requererem o que entenderem cabível. Nada sendo requerido, arquivem-se os autos com baixa na distribuição.
Inteiro teor
PODER JUDICIÁRIO 4ª Vara Federal AL PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 0037457-38.2026.4.05.8000 AUTOR: WANESSA CINTYA COSTA ADVOGADO do(a) AUTOR: EDUARDO CHEDE JUNIOR - PR50614 REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF SENTENÇA SENTENÇA I - RELATÓRIO WANESSA CINTYA COSTA ajuizou ação de procedimento comum em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF, objetivando a declaração de nulidade do procedimento de execução extrajudicial relativo ao imóvel matriculado sob o nº 41.030, vinculado ao contrato de financiamento habitacional nº 8.4444.3014195-6. Sustenta, em síntese, que não foi pessoalmente intimada para purgar a mora, razão pela qual seriam inválidas a consolidação da propriedade fiduciária em favor da instituição financeira e os leilões extrajudiciais posteriormente realizados. Regularmente citada, a CEF apresentou contestação, defendendo a regularidade do procedimento extrajudicial e pugnando pela improcedência dos pedidos. Houve réplica. É o relatório. Decido. II - FUNDAMENTAÇÃO Não há questões preliminares pendentes de apreciação. A controvérsia consiste em verificar a regularidade do procedimento de execução extrajudicial da garantia fiduciária, especialmente quanto à intimação pessoal da devedora para purgar a mora antes da consolidação da propriedade do imóvel em nome da credora fiduciária. 1. Da intimação pessoal para purgação da mora O procedimento de excussão extrajudicial da garantia fiduciária imobiliária está disciplinado nos arts. 26, 26-A e 27 da Lei nº 9.514/1997. Nos termos do art. 26, § 1º, da referida lei, vencida e não paga a obrigação, o devedor fiduciante deve ser intimado para satisfazer, no prazo legal, a prestação vencida e os demais encargos previstos em lei. O § 3º do mesmo artigo estabelece: "A intimação será feita pessoalmente ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, que por esse ato serão cientificados de que, se a mora não for purgada no prazo legal, a propriedade será consolidada no patrimônio do credor e o imóvel será levado a leilão nos termos dos arts. 26-A, 27 e 27-A desta Lei, conforme o caso [...]". A intimação pessoal não constitui mera formalidade. Trata-se de requisito essencial para a constituição regular do devedor em mora e, consequentemente, para a validade da consolidação da propriedade fiduciária e dos atos posteriores de alienação do imóvel. No caso, a CEF não comprovou que a autora tenha sido pessoal e regularmente intimada para purgar a mora. A certidão de transcurso do prazo juntada sob o id. 175291152 não é suficiente, por si só, para demonstrar a regularidade do procedimento. O documento apenas certifica o decurso do prazo, sem comprovar como, quando e a quem foi entregue a intimação que teria dado início à sua contagem. Constam dos autos cartas destinadas à autora acompanhadas de avisos de recebimento assinados por pessoa diversa, conforme documentos de ids. 175291155, 175291157 e 175291159. A assinatura dos avisos por terceiro, desacompanhada de elementos que demonstrem que a correspondência foi efetivamente entregue à autora ou a pessoa habilitada a recebê-la em seu nome, não comprova a intimação pessoal exigida pelo art. 26, § 3º, da Lei nº 9.514/1997. Não se pode exigir da autora a demonstração absoluta de que não recebeu a comunicação, por se tratar de fato negativo de difícil comprovação. A CEF, por sua vez, na condição de credora fiduciária e interessada no procedimento extrajudicial, possui maior aptidão para produzir os documentos comprobatórios das diligências realizadas. Incumbia, portanto, à instituição financeira comprovar a regularidade da intimação e dos demais atos do procedimento, nos termos do art. 373 do CPC. Desse ônus, contudo, não se desincumbiu. Nesse sentido: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. LEI Nº 9.514/1997. AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO PESSOAL DOS DEVEDORES FIDUCIANTES PARA PURGAÇÃO DA MORA. INVALIDADE DO PROCEDIMENTO. [...] Verificada a ausência da notificação do mutuário para purgação da mora, invalida-se o procedimento de execução extrajudicial promovido pela Caixa. Apelação provida. Inversão do ônus da sucumbência. (TRF5, Processo nº 0800935-48.2023.4.05.8302, Apelação Cível, Segunda Turma, rel. Des. Federal Paulo Roberto de Oliveira Lima, julgamento em 19/12/2023). Ausente prova da intimação pessoal válida, não houve regular constituição da devedora em mora para os fins específicos da execução extrajudicial da garantia fiduciária. O vício compromete a consolidação da propriedade em favor da CEF e os atos subsequentes que dela dependem, inclusive os leilões extrajudiciais realizados nos dias 13 e 17 de julho de 2026. 2. Dos efeitos da nulidade O reconhecimento da nulidade do procedimento extrajudicial impõe o restabelecimento da situação jurídica anterior à consolidação da propriedade. A invalidação do procedimento, contudo, não importa quitação, novação ou inexigibilidade da dívida, tampouco extingue a garantia fiduciária originariamente constituída. Permanecem preservados o contrato de financiamento, a dívida eventualmente existente e a alienação fiduciária. A CEF poderá, caso persista o inadimplemento, instaurar novo procedimento de excussão da garantia, desde que promova nova e regular intimação da devedora e observe integralmente as formalidades previstas na Lei nº 9.514/1997. 3. Do requerimento de depósito do valor da venda A CEF requer que a autora seja compelida a depositar judicialmente o valor da venda do imóvel como condição para o cumprimento da sentença. O requerimento não merece acolhimento. Não há previsão legal para condicionar a declaração de nulidade de procedimento extrajudicial irregular ao depósito do valor da venda do imóvel. Além disso, a procedência da demanda não extingue a dívida nem impede a CEF de exigir o débito ou de instaurar novo procedimento de execução da garantia, observadas as formalidades legais. O valor eventualmente obtido com a alienação também não foi recebido pela autora, mas pela própria credora fiduciária, razão pela qual não cabe impor à demandante sua restituição. Por fim, eventual pretensão condenatória autônoma da CEF contra a autora deveria ter sido deduzida mediante reconvenção, nos termos do art. 343 do CPC, e não por simples requerimento formulado na contestação. O cumprimento da sentença, portanto, não fica condicionado ao depósito pretendido pela instituição financeira. III - DISPOSITIVO Ante o exposto, com fundamento no art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial para: a) declarar a nulidade do procedimento extrajudicial de consolidação da propriedade fiduciária do imóvel matriculado sob o nº 41.030, vinculado ao contrato de financiamento habitacional nº 8.4444.3014195-6; b) declarar, por consequência, a nulidade dos leilões extrajudiciais realizados nos dias 13 e 17 de julho de 2026, referidos no documento de id. 175291153; c) determinar o cancelamento da averbação da consolidação da propriedade em favor da CEF e dos atos registrais dela diretamente decorrentes, com o restabelecimento da situação jurídica anterior, preservados o contrato de financiamento e a alienação fiduciária originariamente constituída; d) determinar que a CEF se abstenha de praticar, com fundamento no procedimento ora invalidado, novos atos de leilão ou alienação do imóvel, bem como de promover sua imissão na posse ou desocupação, ressalvada a possibilidade de instauração de novo procedimento de excussão da garantia, mediante nova e regular intimação da devedora e observância das demais formalidades legais. Condeno a CEF ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC. Interpostos embargos de declaração e sendo possível a atribuição de efeitos modificativos, intime-se a parte contrária para manifestação no prazo de cinco dias, nos termos do art. 1.023, § 2º, do CPC. Interposta apelação, intime-se a parte apelada para apresentar contrarrazões. Havendo apelação adesiva ou questão suscitada nas contrarrazões que exija manifestação do recorrente, proceda-se à respectiva intimação. Após, remetam-se os autos ao Tribunal Regional Federal da 5ª Região, independentemente de juízo de admissibilidade, nos termos do art. 1.010, §§ 1º a 3º, do CPC. Não havendo recurso, certifique-se o trânsito em julgado e intimem-se as partes para, no prazo de 15 (quinze) dias, requererem o que entenderem cabível. Nada sendo requerido, arquivem-se os autos com baixa na distribuição. Sentença não sujeita à remessa necessária, nos termos do art. 496, § 3º, inciso I, do CPC. Publique-se. Registre-se. Intimem-se.
