Inteiro teor
Trata-se de ação proposta por EULER ARAÚJO DE SOUSA e DÉBORA MEDEIROS DA ROCHA em face de CBR 059 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, alegando, em síntese, que as partes celebraram contrato, em 04/12/2020, efetivando promessa de compra e venda do imóvel situado à Rua das Oficinas, nº 188, 302, bloco 2, Engenho de Dentro - Rio de Janeiro/RJ, através de financiamento contratado junto à CEF, pelo programa Minha Casa, Minha Vida . Porém, devido à crise econômica advinda da pandemia de COVID-19, ficaram impossibilitados de prosseguir com o adimplemento. Dizem que tentaram negociar para revenda do imóvel, o que não foi possível, devido a existência de alienação fiduciária junto à CEF. Em 2021, celebraram confissão de dívida junto à ré, na qual se responsabilizaram pelos pagamentos em atraso inerentes aos emolumentos cartorários e demais encargos neste sentido, porém não possuem suporte financeiro para honrar com os pagamentos acordados. Diante disto, requerem, em sede de antecipação dos efeitos da tutela, para que a ré se abstenha de inscrever o nome dos autores nos cadastros restritivos de crédito. Ao final, além da confirmação do pleito antecipatório, requerem o desfazimento do contrato de compra e venda e confissão de dívida assinados junto à ré; declaração de nulidade da cláusula VI do contrato celebrado entre as partes, por ser abusiva; condenação da ré a devolver, em parcela única, o montante integral dos valores pagos, no valor de R$ 57.711, 34 (cinquenta e sete mil, setecentos e onze reais e trinta e quatro centavos), sendo retido, no máximo 25%, a título de indenização. A inicial veio acompanhada dos documentos de fls. 14/147. Decisão, à fl. 151, deferindo a gratuidade de justiça aos autores. Decisão, às fls. 169/170, deferindo parcialmente o pleito antecipatório, para que a ré se abstivesse de inserir o nome dos autores dos cadastros restritivos de crédito. Devidamente citada, a parte ré apresentou contestação, às fls. 183/203, suscitando preliminares de litisconsórcio passivo necessário com a CEF e incompetência da Justiça Estadual; impugnação à gratuidade de justiça; impossibilidade jurídica do pedido e ilegitimidade passiva. No mérito, alegou, em síntese, que há impossibilidade de rescisão do contrato de compra e venda, pois se encontra perfeito e acabado. Houve o recebimento pela ré do repasse de crédito financeiro do financiamento concedido pela CEF aos autores e a consequente transferência da propriedade do bem aos mesmos. Assim, os autores agora são devedores do mútuo com alienação fiduciária junto a CEF. Afirma a inexistência de abusividade nas cláusulas do contrato. Desta forma, discorda do pedido de rescisão contratual. Requer a improcedência dos pedidos. Réplica às fls. 393/398. Manifestação, às fls. 422/425, requerendo ampliação dos efeitos da tutela, para que a ré deixei de promover contato com o autor no intuito de cobrar valores relativos ao objeto do processo. Decisão, à fl. 437, indeferindo a ampliação. Embargos de declaração interpostos pelos autores, às fls. 441/443. Decisão, às fls. 447/448, negando provimento aos embargos de declaração. Acórdão, às fls. 487/495, dando provimento ao Agravo de Instrumento interposto pelos autores, para determinar que a ré se abstenha, no prazo de 48 horas contado da intimação, de proceder à cobrança extrajudicial do débito, ainda que por meio de mensagens, e-mails ou ligações. Decisão, às fls. 565/566, afastando o pedido de majoração das astreintes e indeferindo o requerimento de remessa de peças ao MP. Decisão saneadora, às fls. 633/636, rejeitando as preliminares de litisconsórcio passivo necessário, impugnação à gratuidade de justiça, ilegitimidade passiva e impossibilidade jurídica do pedido. Manifestação dos autores, às fls. 653/655, requerendo a condenação da ré em ato atentatório à dignidade de justiça, pelo reiterado descumprimento da tutela de urgência. É O RELATÓRIO. DECIDO. Busca a parte autora o desfazimento do contrato de compra e venda e confissão de dívida assinados junto à ré; declaração de nulidade de cláusula contratual, tida como abusiva, além de devolução integral dos valores pagos, relativos à promessa de compra e venda de imóvel celebrada entre as partes, aduzindo que o percentual máximo de retenção deve ser 25%. A causa encontra-se madura para o julgamento, não havendo necessidade de produção de outras provas, por conter elementos suficientes para o exercício de uma cognição exauriente, estando presentes as condições da ação e os pressupostos de existência e validade do processo. A relação jurídica entre as partes é de consumo, uma vez que a discussão nos autos refere-se a contrato de promessa de compra e venda com empresa de incorporação e construção, relação esta amparada pelo Código de Defesa do Consumidor. Por isso, a ré, fornecedora de serviço, responde objetivamente pelos danos sofridos pelo consumidor, decorrentes de falha na prestação do serviço, somente se eximindo de tal responsabilidade se demonstrada a inexistência do defeito ou fato exclusivo do consumidor ou de terceiro (artigos 3º, caput e 14, § 3º, ambos da Lei nº 8.078/90). Saliente-se que se trata de pedido de rescisão do CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE APARTAMENTO CONDOMÍNIO VIVAZ PRIME ZONE NORTE - BLOCO 02 - UNIDADE Nº 000302 (TREZENTOS E DOIS), juntado às fls. 31/74. Argumenta a ré que seria impossível o desfazimento do negócio, pois o instrumento possui negócio conexo de financiamento bancário, através do CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE TERRENO E MÚTUO PARA CONSTRUÇÃO DE UNIDADE HABITACIONAL, ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA, FIANÇA E OUTRAS OBRIGAÇÕES - PROGRAMA CASA VERDE E AMARELA - RECURSOS DO FGTS , juntado às fls. 31/74. Certo é, no entanto, que a instituição financeira, no caso a CEF, não foi incluída no polo passivo, não integrando a lide, apesar do disposto no art. 23 da Lei nº 9.514/97: Art. 23. Constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título. Parágrafo único. Com a constituição da propriedade fiduciária, dá-se o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto da coisa imóvel . Porém, conforme já salientado na decisão saneadora, deve-se afastar as alegações de impossibilidade jurídica do pedido, e consequente incompetência da Justiça Estadual, eis que o pedido dos autores é para desfazimento do contrato de promessa de compra e venda de imóvel celebrado com a ré, não com o banco. Quanto ao tema de resolução de contrato de compra e venda, tem-se a Súmula 543 do STJ: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. Há no presente caso, porém, uma diferenciação importante. O contrato celebrado entre os autores e a ré não se trata de simples promessa de compra e venda de bem imóvel, mas sim efetiva compra e venda, mediante pagamento parcelado, com garantia de alienação fiduciária regida pela Lei 9.514/97, registrada no Registro Imobiliário. Portanto, as regras para o desfazimento do contrato, por rescisão ou resilição, são distintas. No caso como dos autos, em que há alienação fiduciária de bem imóvel, aplica-se os artigos 26 e 27 da Lei 9.514/97. Portanto, o encerramento do negócio jurídico não pode ser motivado apenas pelo arrependimento ou desistência imotivada por parte dos compradores. Isto porque, se assim fosse, haveria a quebra dos atos previstos para a execução da garantia fiduciária, em caso de inadimplemento, até o desfazimento do negócio jurídico e a extinção da dívida, ocorrendo superveniente restituição de valores ao comprador, previstas em Lei Especial que deve prevalecer sobre a regra geral do Código de Defesa do Consumidor. Nesse sentido, tem-se orientado a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (AgRg no REsp 1.172.146?SP, Rel. Ministro ANTÔNIO CARLOS FERREIRA, DJ 30?03?2015; REsp 1.230.384?SP, da minha relatoria, DJ 04?03?2015; REsp 1.160.549?RS, Rel; Ministro MASSAMI UYEDA, DJ 03?09?2012) Sendo assim, por força dos §§ 4º, 5º e 6º, do art. 27, da Lei nº 9.514/97, não é cabível a pretensão de resilição do contrato de compra e venda e restituição das parcelas pagas, assim como da confissão de dívida, eis que a CEF, credora fiduciária dos autores e proprietária resolúvel do bem, não integra os autos e, por isso mesmo, não demonstrou ter anuído com o desfazimento do contrato. Diante do exposto, JULGO IMPROCEDENTES OS PEDIDOS, na forma do artigo 487, I do CPC. Em consequência, revogo a tutela deferida às fls. 169/171. Condeno os autores ao pagamento das despesas processuais e honorários advocatícios, estes ora fixados em 10% do valor da causa, observado o disposto no art. 98, §3º do CPC, diante da gratuidade de justiça deferida. Advirto, desde já, que embargos declaratórios não se prestam à revisão de fatos e provas, nem à impugnação da justiça da decisão, cabendo sua interposição nos estreitos limites previstos no artigo 1.022 do CPC. A interposição de embargos declaratórios meramente protelatórios ensejará a aplicação de multa, nos termos do artigo 1.026, § 2.º, do CPC. Intimem-se. Transitada em julgado, dê-se baixa e arquivem-se, após cumpridas as formalidades legais. Ficam as partes cientes, desde já, que os autos poderão ser remetidos à Central de arquivamento, conforme art. 229-A, § 1º, inciso I, da Consolidação Normativa, com a nova redação dada nos termos do Provimento CGJ 20/2013.
