Inteiro teor
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PARANÁ COMARCA DE CIANORTE 1ª VARA CÍVEL DE CIANORTE - PROJUDI 6/0 Travessa Itororó, 300 - Fórum TJPR - Zona 01 - Cianorte/PR - CEP: 87.200-153 - Fone: (44) 3631-2626 - Celular: (44) 3631-2626 - E-mail: [email protected] Autos nº. 0007859-62.2025.8.16.0069 Processo: 0007859-62.2025.8.16.0069 Classe Processual: Procedimento Comum Cível Assunto Principal: Defeito, nulidade ou anulação Valor da Causa: R$22.441,65 Autor(s): ADRIA KENIA BRITO DOS SANTOS Réu(s): C.M. A Loteadora e Incorporadora Ltda - EPP Vistos etc. 01. Cuida-se de ação de rescisão contratual ajuizada por ADRIA KENIA BRITO DOS SANTOS em face de C.M.A. LOTEADORA E INCORPORADORA LTDA. Em síntese, pontua que firmou contrato de cessão de compromisso de compra e venda de imóvel, assumindo o pagamento de 166 parcelas mensais, mas, em razão de dificuldades financeiras agravadas pela pandemia da COVID-19, adimpliu apenas seis parcelas. Posteriormente, foi realizada novação contratual com juros prefixados, passando o débito para 160 parcelas de valor superior, as quais não foram pagas. A autora sustenta que o contrato contém cláusulas abusivas, como a irrevogabilidade e irretratabilidade apenas aplicáveis ao consumidor, multa de 10% sobre o valor total do contrato e não sobre o valor efetivamente pago, além da cumulação indevida de encargos como corretagem, fruição e honorários advocatícios. Requer a suspensão da execução em curso (processo nº 0009543-27.2022.8.16.0069), a nulidade das cláusulas abusivas, a devolução imediata de 90% dos valores pagos, conforme entendimento do STJ e da Lei nº 13.786/2018, e a inversão do ônus da prova com base no art. 6º, VIII, do CDC, diante da evidente relação de consumo e da hipossuficiência da parte autora. Diante de tal situação, socorre-se às vias do Poder Judiciário. Junta documento. Pede procedência (seq. 1). Recebida a inicial, (seq. 27). Devidamente citada, parte ré apresentou contestação na seq.62. No mérito, alegou que é inaplicável o Código de Defesa do Consumidor. No mais, discorreu acerca da irretratabilidade do instrumento pactuado entre as partes. Pontuou que a única hipótese de rescisão seria em caso de inadimplemento contratual pela parte ré, o que não ocorreu. Pediu a improcedência dos pedidos e, subsidiariamente, a retenção da fração de 25% (vinte e cinco por cento) do valor pago à título de multa, taxas de administração e corretagem, bem como a indenização à título de alugueis. Discorreu sobre inexistência de benfeitorias indenizáveis. Pediu a improcedência dos pedidos iniciais. Juntou documentos. Impugnação à contestação na seq.66. Instadas a a parte requerida pugnou pelo julgamento antecipado da lide (seq. 83). Decisão de saneamento e organização do processo em seq.85. DECIDO. 02. PRELIMINARMENTE: 02. As preliminares/prejudiciais de mérito já foram analisadas quando do saneamento e organização do processo, conforme se depreende da decisão de seq. 85. 2.1. Verifico, portanto, que inexistem questões processuais e/ou prejudiciais que impeçam o julgamento do mérito, pelo que reafirmo a presença dos pressupostos processuais de existência (pedido, investidura do juiz, citação válida e capacidade postulatória) e validade (petição inicial regular, competência, legitimidade, interesse e capacidade de estar em juízo), e a inexistência dos pressupostos processuais negativos (litispendência, perempção e coisa julgada). Feito tais esclarecimentos, passo a conhecer das questões de fundo da demanda 03. MÉRITO: 3.1. Como sabido, o princípio do pacta sunt servanda não se aplica em face de normas cogentes e, como é cediço, todas as normas de proteção e defesa do consumidor são de ordem pública e interesse social (artigo 1º, CDC). 3.2. Da resolução contratual O Código Civil dispõe que: Art. 472. O distrato faz-se pela mesma forma exigida para o contrato. Art. 473. A resilição unilateral, nos casos em que a lei expressa ou implicitamente o permita, opera mediante denúncia notificada à outra parte. Parágrafo único. Se, porém, dada a natureza do contrato, uma das partes houver feito investimentos consideráveis para a sua execução, a denúncia unilateral só produzirá efeito depois de transcorrido prazo compatível com a natureza e o vulto dos investimentos. (...) A Lei n. 6.766/79, por sua vez, define que: Art. 2o. O parcelamento do solo urbano poderá ser feito mediante loteamento ou desmembramento, observadas as disposições desta Lei e as das legislações estaduais e municipais pertinentes. § 1o Considera-se loteamento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes. § 2o Considera-se desmembramento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique na abertura de novas vias e logradouros públicos, nem no prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes. Art. 26-A. Os contratos de compra e venda, cessão ou promessa de cessão de loteamento devem ser iniciados por quadro-resumo, que deverá conter, além das indicações constantes do art. 26 desta Lei: V - as consequências do desfazimento do contrato, seja mediante distrato, seja por meio de resolução contratual motivada por inadimplemento de obrigação do adquirente ou do loteador, com destaque negritado para as penalidades aplicáveis e para os prazos para devolução de valores ao adquirente; Parcelamento do solo urbano é a divisão da terra em unidades juridicamente independentes, com vistas à edificação, podendo ser realizado na forma de loteamento, desmembramento e fracionamento, sempre mediante aprovação municipal. Incorporação imobiliária é a atividade desenvolvida por um incorporador que planeja a construção de um condomínio com unidades autônomas e, antes mesmo de iniciar/concluir as obras, já aliena as unidades para os interessados e, com os recursos obtidos, vai executando o projeto. Assim, por meio da incorporação imobiliária, é realizada a venda antecipada de unidades imobiliárias com o objetivo de obter recursos para a construção e entrega, no futuro, das unidades habitacionais. O parcelamento do solo urbano é tratado pela Lei n. 6.766/79. Referida Lei sofreu consideráveis alterações com o advento da Lei n. 13.786/18. No caso dos autos, alegou a parte autora que, em razão das dificuldades econômicas, não conseguiu honrar com o pagamento das parcelas relacionadas ao instrumento particular de promessa de compra e venda de lote urbano. Estando em situação de inadimplência, pretendeu a rescisão contratual e o recebimento dos valores pagos, devidamente corrigidos, descontados a multa rescisória na ordem de 10% (dez por cento) sobre o valor pago. Em contrapartida, a ré informou que o instrumento possui caráter irrevogável e irretratável, motivo pelo qual não pode ser desfeito, não se trata de mera hipótese de resilição, mas sim de resolução contratual acarretada pelo descumprimento contratual (inadimplemento) do adquirente. Existem algumas espécies (formas) de extinção do contrato, sendo necessário explanar, para o julgamento do presente feito, as hipóteses de resilição e resolução. A resilição ocorre quando o contrato é rescindido por vontade das partes. Pode ser unilateral (quando só uma das partes quis a resolução) ou bilateral (quando ambas as partes optaram por essa solução). A resilição bilateral é chamada de distrato. Já a resolução do contrato ocorre quando é extinto em razão do descumprimento daquilo que havia sido combinado. Referido descumprimento pode ter sido voluntário, quando o descumprimento ocorreu por dolo ou culpa do devedor, ou involuntário, quando se deu por uma circunstância alheia à vontade do devedor. Como podemos verificar a legislação aplicável ao tipo de negócio existente entre as partes, o legislador permite a ocorrência da resolução contratual. Outrossim, o próprio instrumento particular das partes prevê a hipótese de resolução em caso de inadimplemento. Não pode a cláusula ser interpretada apenas em favor de um dos sujeitos, ou seja, dando a faculdade de rescindir o contrato apenas ao vendedor, mas sim a ambos os contratantes, desde que devidamente ocorrido o inadimplemento contratual pelo adquirente. Deste modo, não há se discutir pela possibilidade ou não da rescisão do negócio, pois devidamente garantido por lei e pelo próprio instrumento particular. Deve-se discutir se a resolução contratual, caso ocasionada pelo adquirente, implica na restituição da integralidade dos valores pagos ou não. Por este motivo, considerando que a situação de inadimplemento contratual da parte autora é questão fática incontroversa, a procedência do pedido declaratório de rescisão contratual é medida de rigor. 3.3. Da devolução dos valores pagos, perda do sinal, taxa de administração, taxa de intermediação imobiliária e taxa de fruição Superada a questão da resolução contratual, passo à análise da restituição dos valores pagos e dos encargos contratuais incidentes. Nos termos do art. 32-A da Lei nº 6.766/79, em caso de resolução contratual por fato imputado ao adquirente, admite-se a retenção de valores, desde que observados os limites legais, especialmente no que se refere à cláusula penal, a qual não pode exceder percentual razoável. No caso concreto, embora a resolução contratual decorra do inadimplemento da parte autora, a retenção de parcela dos valores pagos mostra-se legítima apenas na medida necessária para compensar as despesas administrativas e os prejuízos ordinariamente suportados pela loteadora em razão da celebração e posterior desfazimento do negócio. A cláusula penal não pode assumir caráter confiscatório nem conduzir ao enriquecimento sem causa da vendedora, devendo ser fixada em percentual proporcional e razoável. Considerando que a parte ré não demonstrou a existência de prejuízos extraordinários decorrentes da resolução contratual, tampouco comprovou despesas superiores às inerentes à própria atividade empresarial, revela-se adequada a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores efetivamente pagos, percentual suficiente para ressarcir os custos administrativos decorrentes da contratação e, ao mesmo tempo, preservar o equilíbrio contratual e a boa-fé objetiva, evitando excessiva onerosidade à parte adquirente. A retenção concomitante das arras e da cláusula penal importaria dupla penalização do adquirente. No que se refere à taxa de intermediação imobiliária (comissão de corretagem), sua exigibilidade depende da comprovação de prévia informação clara e destacada ao consumidor acerca do valor total da aquisição e do encargo correspondente. Ausente tal comprovação, a cobrança revela-se abusiva, sendo igualmente indevida sua retenção sem prova da efetiva prestação do serviço. No que tange à taxa de fruição do imóvel, não merece acolhimento. Tal encargo tem por finalidade indenizar o vendedor pela utilização efetiva do bem pelo adquirente, sendo admitido apenas quando demonstrado proveito econômico concreto decorrente da posse. Entretanto, no caso dos autos, não há comprovação de fruição efetiva do imóvel. Verifica-se que foram realizadas apenas benfeitorias mínimas no loteamento, consistentes em muro e calçada, circunstância que não caracteriza utilização econômica do bem apta a justificar a cobrança pretendida. A simples disponibilidade do lote, desacompanhada de condições reais de uso pleno ou exploração econômica, não autoriza a incidência da taxa de fruição, sob pena de impor ao consumidor encargo excessivo, em afronta aos princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual. Dessa forma, os valores pagos deverão ser restituídos com correção monetária pelo índice contratual (IGP-M) desde cada desembolso, autorizada a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) sobre o montante pago, sendo vedada a retenção autônoma de sinal, taxa de administração, corretagem não comprovada e taxa de fruição. 3.4. Das custas processuais e honorários de sucumbência: Em relação às custas processuais e aos honorários advocatícios, a ação foi julgada parcialmente procedente, devendo ser aplicado o caput do art. 85 do CPC, que dispõe expressamente: “A sentença condenará o vencido a pagar honorários ao advogado do vencedor”. Considerando a sucumbência mínima, condeno o réu, portanto, ao pagamento das custas processuais e em honorários advocatícios que, em razão da simplicidade da causa, fixo no percentual mínimo de 10% (dez por cento) sobre o valor do proveito econômico da lide, na forma do art. 85 do CPC. DISPOSITIVO: 04. Diante do exposto, RESOLVO O MÉRITO, com fundamento no artigo 487, inciso I, do CPC e JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos contidos na petição inicial, diante das argumentações acima expendidas, para o fim de: (i) DECLARAR a resolução do contrato de compromisso de compra e venda do imóvel descrito na inicial, em razão do inadimplemento da parte autora; (ii) CONDENAR a parte ré a restituir à parte autora os valores pagos, de forma simples, corrigidos monetariamente pelo índice contratual (IGP-M) desde cada desembolso, autorizada a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) sobre o montante pago, a título de cláusula penal; (iii) DECLARAR a nulidade das cláusulas contratuais abusivas, especialmente aquelas que preveem retenção autônoma de valores como comissão de corretagem sem prévia informação e comprovação; 4.1. Despesas processuais e honorários advocatícios por conta do réu, na forma da fundamentação. 4.2. Publique-se. Registre-se. Intime-se. 4.3. Oportunamente, cumpridas as disposições pertinentes do Código de Normas da egrégia Corregedoria-Geral da Justiça, arquivem-se, com as baixas e anotações necessárias. 4.4. Cumpra-se. Diligências necessárias. Cianorte, datado eletronicamente. Thiago Cavicchioli Dias Juiz de Direito
