Inteiro teor
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PARANÁ COMARCA DA REGIÃO METROPOLITANA DE CURITIBA - FORO CENTRAL DE CURITIBA 19ª VARA CÍVEL DE CURITIBA - PROJUDI Rua Mateus Leme, 1142 - 8º andar - Centro Cívico - Curitiba/PR - CEP: 80.530-010 - Fone: (41)3254-7176 Autos nº. 0027652-94.2025.8.16.0001 1. Vistos e examinados estes autos conexos de Ação de Usucapião (autos nº 0027652-94.2025.8.16.0001) e Ação de Reintegração de Posse (autos nº 0037737-42.2025.8.16.0001), em que figuram como partes de um lado RENATA VALÉRIA ARAÚJO e, de outro, SPE RESERVA ECOVILLE/OFFICE – EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S.A. (em Recuperação Judicial). 2. Trata-se de Ação de Usucapião proposta por RENATA VALÉRIA ARAÚJO em face de SPE RESERVA ECOVILLE/OFFICE – EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S.A. e RESERVA ECOVILLE CONDOMÍNIO CLUBE, pretendendo a declaração de aquisição originária da propriedade sobre o Apartamento nº 204, Bloco 3, Torre Marumbi, do condomínio "Reserva Ecoville Condomínio Clube", matriculado sob o nº 149.744 do 8º Registro de Imóveis de Curitiba/PR. 3. Alega a autora, em síntese, que: a) em 22/02/2015 adquiriu a unidade autônoma vizinha (apartamento nº 203), na qual passou a residir com sua família; b) em meados de abril de 2015, constatou que o apartamento nº 204 estava desocupado, sujo, sem chave e servindo de abrigo precário e banheiro de obras; c) diante disso, imitiu-se na posse do bem, trocou a fechadura, efetuou limpeza, realizou benfeitorias e passou a o utilizar como extensão de seu lar (espaço de lazer e brinquedos para os filhos, quarto de visitas e depósito de reformas); d) exerceu referida posse de forma mansa, pacífica, contínua e sem oposição por mais de 10 (dez) anos; e) recentemente promoveu a ligação de energia elétrica em seu nome e o parcelamento dos débitos fiscais (IPTU) perante o Município de Curitiba. Fundamentou a pretensão nas modalidades de usucapião extraordinária por posse-moradia e trabalho (art. 1.238, parágrafo único, do CC), usucapião ordinária (art. 1.242 do CC) ou usucapião extraordinária geral (art. 1.238, caput, do CC). Juntou documentos (movs. 1.2 a 1.26 e 21.1 a 21.6). 4. A petição inicial foi emendada com a juntada de certidões possessórias e da matrícula do imóvel (movs. 21.1/6). 5. As Fazendas Públicas da União (mov. 52.1), do Estado do Paraná (mov. 46.1) e do Município de Curitiba (mov. 53.1) manifestaram expresso desinteresse na causa, sendo determinada a respectiva desabilitação. 6. Citados por edital os terceiros interessados, réus ausentes, incertos e desconhecidos (movs. 44.1, 62.1 e 77.0), não houve manifestação. 7. A ré SPE RESERVA ECOVILLE/OFFICE compareceu espontaneamente e apresentou contestação (mov. 41.1), oportunidade em que arguiu preliminar de incorreção do valor da causa. No mérito, alegou: a) que jamais abandonou o bem e manteve a posse indireta sobre a unidade; b) que o imóvel fora comercializado em 2008 à pessoa jurídica Dimensão Personal Negócios Imobiliários Ltda., contrato que veio a ser rescindido, culminando com a adjudicação do imóvel pela construtora em leilão extrajudicial em 03/10/2023; c) que a ocupação da autora é clandestina e recente, constatada somente em 23/07/2025 por seus corretores quando foram vistoriar o bem para comercialização; d) que a autora não detém justo título nem boa-fé para usucapião ordinária, tampouco cumpriu o requisito temporal e a moradia habitual para a usucapião extraordinária; e) que a autora litiga de má-fé. Ao final, pugnou pela improcedência dos pedidos e aplicação de sanções por má-fé. Juntou documentos (movs. 41.2/25). 8. A parte autora apresentou réplica (mov. 56.1) e refutou os termos da defesa. 9. No que tange à Ação de Reintegração de Posse (Autos nº 0037737-42.2025.8.16.0001 - em apenso), trata-se de Ação de Reintegração de Posse ajuizada por SPE RESERVA ECOVILLE/OFFICE – EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S.A. em face de RENATA VALÉRIA ARAÚJO, em que alega a titularidade e posse indireta sobre o apartamento nº 204, bem como aduz a ocorrência de esbulho possessório praticado pela ré em 23/07/2025, consistente na apropriação indevida e troca de fechadura da unidade autônoma vizinha. 10. A liminar de reintegração de posse foi deferida pelo Juízo (mov. 30.1 dos autos em apenso e mov. 57.2 destes autos). 11. A ré Renata Valéria Araújo ofertou contestação com pedido contraposto (mov. 45.1 dos autos em apenso), na qual sustenta o exercício de posse mansa, pacífica e decenal, e requer a manutenção de posse definitiva ou, subsidiariamente, indenização e retenção por benfeitorias realizadas e ressarcimento dos encargos e tributos quitados. Houve impugnação à contestação (mov. 50.1 do apenso). 12. Reconhecida a conexão entre as demandas, os autos foram formalmente apensados (mov. 50.0). 13. Em decisão saneadora conjunta (mov. 68.1), este Juízo: a) excluiu o condomínio Reserva Ecoville do polo passivo da usucapião; b) acolheu a impugnação ao valor da causa, retificando-o para R$ 688.913,21, com complementação das custas; c) fixou os pontos controvertidos e distribuiu o ônus da prova; e d) deferiu a produção de prova documental e oral. 14. Realizada audiência de instrução e julgamento (mov. 102.1), foram tomados o depoimento pessoal da autora usucapiente e ouvidas as testemunhas arroladas por ambas as partes (Glenilson Silva Carneiro, Aparecida de Fátima Souza Rodrigues, Melody Christine de Moraes e Felipe Martins Misumi). 15. Ambas as partes apresentaram alegações finais por memoriais escritos (mov. 108.1 pela autora e mov. 109.1 pela ré). 16. É o relatório. Decido em julgamento conjunto. 17. Presentes os pressupostos processuais de existência e validade, bem como as condições da ação, e não havendo questões preliminares ou nulidades pendentes de apreciação, passa-se ao julgamento conjunto do mérito de ambas as demandas, na forma dos artigos 55, § 1º, e 371 do Código de Processo Civil. 18. A controvérsia se cinge em verificar: a) se a demandante Renata Valéria Araújo preenche os requisitos legais (posse ad usucapionem, mansa, pacífica, contínua, animus domini, justo título/boa-fé ou moradia habitual e o decurso do lapso temporal) para a aquisição da propriedade do imóvel descrito na exordial; b) se restaram comprovados a posse anterior da SPE Reserva Ecoville, o esbulho praticado e a consequente procedência da tutela reintegratória; e c) a viabilidade do pedido contraposto de manutenção e de retenção e indenização por benfeitorias e despesas. 19. A usucapião é modalidade originária de aquisição da propriedade pelo exercício prolongado e qualificado da posse sobre o bem, acompanhado dos requisitos previstos em lei. 20. Em sua petição inicial, a autora deduziu pretensão fundamentada, sucessivamente, na usucapião ordinária (art. 1.242, caput, do CC), na usucapião extraordinária reduzida por posse-moradia (art. 1.238, parágrafo único, do CC) e na usucapião extraordinária geral (art. 1.238, caput, do CC). 21. Dispõe o art. 1.242 do Código Civil: "Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos." 22. Para a procedência da usucapião ordinária, exige-se cumulativamente o justo título e a boa-fé subjetiva do possuidor. 23. O justo título, nos termos da pacífica jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, corresponde ao ato ou negócio jurídico formal que, embora dotado de eficácia translativa em tese, padece de algum vício extrínseco que impede a regular transmissão da propriedade no registro imobiliário (por exemplo alienação a non domino, vício formal de representação, compromisso de compra e venda irrevogável quitado). 24. In casu, restou incontroverso que o único instrumento contratual celebrado pela autora e seu cônjuge com a incorporadora (movs. 1.18/26) teve por objeto estrito a unidade residencial nº 203. A autora jamais celebrou qualquer avença, promessa ou contrato a respeito do apartamento nº 204. 25. A tese autoral de que o justo título consistiria na sua própria imissão fática no imóvel vazio decorre de manifesto equívoco hermenêutico, confundindo a causa possessionis empírica com o requisito técnico do negócio jurídico formal. 26. Outrossim, inexiste boa-fé (art. 1.201 do CC), uma vez que a autora, sendo operadora do direito e ciente de que o empreendimento possuía titularidade dominial de terceiro devidamente registrada na matrícula (fls. 149.744), ingressou em unidade alheia desprovida de qualquer ato de outorga ou consentimento. 27. Por conseguinte, resta categoricamente inviabilizada a pretensão fundamentada no art. 1.242 do Código Civil pela flagrante ausência de justo título e boa-fé. 28. O parágrafo único do artigo 1.238 do Código Civil estabelece a redução do prazo da usucapião extraordinária de 15 para 10 anos: "O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo." 29. A finalidade social da redução temporal instituída pelo legislador de 2002 reside na consagração da posse-trabalho e da proteção à efetiva habitação do indivíduo e de sua família. 30. Da detida análise das provas coligidas aos autos, especialmente as próprias declarações prestadas pela autora em seu depoimento pessoal em audiência (mov. 102.1), restou cabalmente demonstrado que a autora jamais estabeleceu sua moradia habitual no apartamento nº 204. 31. Com efeito, a autora confessou que sempre residiu no apartamento vizinho (unidade nº 203), utilizando a unidade nº 204 apenas de forma periférica e subsidiária como extensão de espaço de recreação para os filhos ("playground"), almoxarifado depósito e quarto ocasional de hóspedes. 32. A utilização secundária, episódica ou acessória de um segundo imóvel como mera área de conveniência e lazer não se amolda ao conceito legal estrito de moradia habitual, o qual exige a fixação do centro de vida familiar e domiciliar no imóvel usucapiendo. Tampouco se demonstrou a realização de obras ou serviços de caráter produtivo geradores de riqueza ou utilidade socioeconômica qualificada. Nesse sentido: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. ART. 1.238, DO CÓDIGO CIVIL. NÃO PREENCHIMENTO DOS REQUISITOS LEGAIS PARA RECONHECIMENTO DA USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA. AUSENCIA DE PROVAS. MANUNTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. I. Caso em exame 1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedente a ação de usucapião extraordinária, na qual a autora alegou ter exercido posse mansa, pacífica e ininterrupta de um imóvel por mais de quinze anos, sustentando a existência de animus domini. A decisão recorrida reconheceu a ausência de documentos que comprovem a posse mansa, contínua e com animus domini da apelante sobre o imóvel.II. Questão em discussão 2. A questão em discussão consiste em saber se estão presentes os requisitos do artigo 1.238 do Código Civil para a configuração da usucapião extraordinária, considerando a ausência de documentos que comprovem a posse pacífica, contínua e com animus domini.III. Razões de decidir 3. Não foram preenchidos os requisitos do artigo 1.238 do Código Civil para a concessão da usucapião extraordinária.4. A apelante não apresentou provas suficientes para demonstrar a posse pacífica, contínua e com animus domini sobre o imóvel.IV. Dispositivo e tese 5. Recurso desprovido. Tese de julgamento: Para a configuração da usucapião extraordinária, é imprescindível a comprovação da posse pacífica e contínua, exercida com animus domini por um período mínimo de quinze anos, sendo insuficientes provas documentais ou testemunhais que não demonstrem claramente esses requisitos. (TJPR - 18ª Câmara Cível - 0000818-11.2024.8.16.0156 - São João do Ivaí - Rel.: SUBSTITUTA ANA PAULA KALED ACCIOLY RODRIGUES DA COSTA - J. 21.09.2026) 33. Dessa forma, afasta-se a aplicação da regra exceptiva do parágrafo único do art. 1.238 do Código Civil. 34. Resta perquirir a subsunção dos fatos ao caput do art. 1.238 do Código Civil, que dispõe: "Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis." 35. Neste prisma, o pressuposto objetivo primordial é o exercício da posse contínua e pacífica pelo lapso temporal mínimo e inderrogável de 15 (quinze) anos. 36. Ocorre que, segundo a narrativa da própria petição inicial, a autora adentrou no apartamento nº 204 em abril de 2015, tendo a presente ação sido ajuizada em agosto de 2025, quando completados apenas 10 (dez) anos e 4 (quatro) meses de alegada ocupação. 37. Mesmo que se considerasse a tramitação da demanda até a prolação desta sentença, o prazo decorrido não atinge, nem de longe, o interstício legal de 15 anos. 38. Além disso, a prova coligida aos autos revela severas fragilidades na própria qualificação da posse com animus domini. A autora admitiu expressamente em seu depoimento que, após ingressar no bem, tentou reiteradas tratativas para localizar o proprietário e negociar a compra da unidade junto à construtora, conduta que demonstra inequívoco reconhecimento da titularidade alheia sobre a coisa. 39. Soma-se a isso o fato de que as faturas de serviços essenciais (energia elétrica) e o termo de parcelamento fiscal de IPTU acostados aos autos (mov. 1.11/13) foram formalizados apenas em 2025, às vésperas da propositura da ação, evidenciando a ausência de comportamento externo público e consolidado de proprietária pelo lapso legal. 40. Ademais, conforme informado pela administração do condomínio (mov. 41.5) e comprovado pelas fotografias de movs. 102.8/9, a unidade permaneceu no contrapiso, desprovida de acabamentos habitacionais e sem posse exclusiva contínua por todo o período alegado. 41. Em face da manifesta ausência do requisito temporal exigido pela legislação civil, a improcedência do pedido de usucapião é medida que se impõe de forma inarredável. 42. No que se refere ao mérito da Ação de Reintegração de Posse (autos nº 0037737-42.2025.8.16.0001), nos termos do artigo 561 do Código de Processo Civil, incumbe ao autor da ação possessória provar: I - a sua posse; II - a turbação ou o esbulho praticado pelo réu; III - a data da turbação ou do esbulho; e IV - a perda da posse, na ação de reintegração. 43. A SPE Reserva Ecoville comprovou que construiu o empreendimento e manteve atos inerentes à posse indireta e administração do imóvel matriculado sob o nº 149.744. 44. Constatado o inadimplemento da promitente compradora originária (Dimensão Personal), promoveu a respectiva notificação extrajudicial resolutória e procedeu ao leilão público com adjudicação da unidade em outubro de 2023 (mov. 41.13), mantendo prepostos para realização de vistorias com vistas à recolocação do bem no mercado. 45. O esbulho possessório restou concretizado quando, em 23/07/2025, os corretores e o preposto da incorporadora foram impedidos de ingressar na unidade devido à substituição desautorizada do miolo da fechadura pela ré Renata, que passou a resistir formalmente à restituição da coisa, culminando com o ajuizamento das demandas em tela. 46. Configurada a posse indireta anterior da autora da possessória e o esbulho praticado pela ré dentro de ano e dia (força nova), impõe-se a procedência da reintegração de posse, confirmando-se integralmente a medida liminar concedida na decisão de mov. 30.1 do apenso (mov. 57.2 destes autos). 47. Em sua contestação na ação possessória, a ré formulou pedido contraposto visando à manutenção na posse e, subsidiariamente, a retenção do bem e indenização pelas benfeitorias, tributos e encargos condominiais pagos. 48. Rejeitado o pleito possessório da usucapiente ré, desacolhe-se o pedido contraposto de manutenção de posse. No que tange às benfeitorias, dispõe o art. 1.220 do Código Civil: "Ao possuidor de má-fé serão ressarcidas somente as benfeitorias necessárias; não lhe assiste o direito de retenção pela importância destas, nem o de levantar as voluptuárias." 49. A ocupação do apartamento vizinho, mediante troca clandestina de fechadura em unidade autônoma com proprietário tabular devidamente identificado, qualifica a posse como injusta e de má-fé em relação ao legítimo titular. 50. In casu, não restou demonstrada a realização de qualquer benfeitoria de natureza necessária (destinada a conservar o bem ou evitar a sua ruína estrutural). As fotografias juntadas aos autos demonstram que o imóvel permaneceu em estado bruto de construção (sem piso definitivo, louças originais inacabadas, etc.), tendo a ré efetuado meros atos de limpeza e alocação de móveis soltos e brinquedos (voluptuários e de seu exclusivo interesse fático), os quais já foram desocupados. 51. Quanto aos tributos (IPTU) e cotas de condomínio eventualmente parcelados e adimplidos pela ré referentes ao período em que usufruiu indevidamente do espaço, tratam-se de despesas decorrentes da própria utilização exclusiva do bem, não gerando direito de retenção nem dever de reembolso, sob pena de enriquecimento sem causa do possuidor ilegítimo, que se utilizou do imóvel alheio sem qualquer contraprestação a título de aluguel ou taxa de fruição. Rejeito, pois, o pleito indenizatório e de retenção. 52. A despeito da improcedência do pedido de usucapião, não se vislumbra a ocorrência de dolo processual estrito subsumível às hipóteses taxativas do art. 80 do Código de Processo Civil. A parte autora se utilizou dos meios processuais disponíveis para submeter sua pretensão à apreciação jurisdicional, exercendo o direito constitucional de ação e ampla defesa sem demonstrar abuso processual qualificado apto a justificar condenação em litigância de má-fé. 53. Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos formulados na Ação de Usucapião (autos nº 0027652-94.2025.8.16.0001), extinguindo o feito com resolução de mérito, com fulcro no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil. 54. Condeno a autora RENATA VALÉRIA ARAÚJO ao pagamento das custas e despesas processuais da ação de usucapião, bem como dos honorários advocatícios em favor dos patronos da ré SPE RESERVA ECOVILLE/OFFICE, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa (R$ 688.913,21), com fulcro no artigo 85, § 2º, do CPC, corrigido monetariamente pelo IPCA-E a partir da fixação no saneador e acrescido de juros moratórios de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado. 55. JULGO PROCEDENTE o pedido formulado na Ação de Reintegração de Posse (autos nº 0037737-42.2025.8.16.0001 - apensa), extinguindo o feito com resolução de mérito nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para o fim de CONFIRMAR A LIMINAR ANTERIORMENTE DEFERIDA e reintegrar definitivamente a autora SPE RESERVA ECOVILLE/OFFICE na posse plena do Apartamento nº 204, Bloco 3, Torre Marumbi, do "Reserva Ecoville Condomínio Clube" (matrícula nº 149.744 do 8º CRI de Curitiba). 56. JULGO IMPROCEDENTE o pedido contraposto e os pedidos subsidiários de retenção e indenização deduzidos pela ré nos autos de reintegração de posse. 57. Em razão da sucumbência nos autos possessórios, condeno a requerida RENATA VALÉRIA ARAÚJO ao pagamento das custas e despesas processuais respectivas, bem como de honorários advocatícios em favor dos procuradores da autora da possessória, ora fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa da reintegração de posse, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC. 58. INDEFIRO o pedido de condenação da autora em litigância de má-fé, nos termos da fundamentação. 59. Cumpridas as formalidades legais e inexistindo outras pendências ou custas remanescentes a recolher, arquivem-se ambos os processos com as baixas e anotações necessárias no Sistema Projudi. 60. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Curitiba, data gerada pelo sistema. Leonardo Bechara Stancioli Juiz de Direito
