Inteiro teor
PODER JUDICIÁRIO DO PARÁ 1ª Vara Cível e Empresarial de Belém PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (133) Nº 0018953-25.2017.8.14.0301 AUTOR: ELIZAMAR ROSA DOS SANTOS PAMPLONA ADVOGADO(A) AUTOR: SILAS DUTRA PEREIRA (PAPA0014261A) REU: ALESSANDRO ARANHA MOREIRA, ANA NEIRE ARANHA MOREIRA ADVOGADO(A) REU: SOLANGE MARIA ALVES MOTA SANTOS (PAPA0012764A) SENTENÇA Vistos. I — RELATÓRIO A autora ELIZAMAR ROSA DOS SANTOS PAMPLONA ajuizou a presente ação de rescisão contratual cumulada com indenização por danos materiais em face de ANA NEIRE ARANHA MOREIRA e ALESSANDRO ARANHA MOREIRA, alegando, em síntese, ter celebrado com os réus, em março de 2011, contrato verbal de promessa de compra e venda do imóvel situado na Rua A, casa 114, bairro Icuí-Guajará, Ananindeua/PA. Aduz que recebeu dos requeridos quantia a título de entrada, ficando o saldo remanescente condicionado à obtenção de financiamento junto à Caixa Econômica Federal. Sustenta que, a pedido dos réus, autorizou sua imissão antecipada na posse do imóvel, na expectativa de conclusão do financiamento, o que não ocorreu. Afirma que, não obstante a ausência de pagamento do saldo do preço, os requeridos permaneceram na posse e fruição do imóvel, razão pela qual requer a resolução do negócio, a restituição do bem e indenização pelo período de ocupação. Citados, os réus apresentaram contestação com reconvenção, arguindo preliminares de ilegitimidade ativa, ilegitimidade passiva do corréu Alessandro Aranha Moreira e impugnando a gratuidade de justiça deferida à autora. No mérito, sustentaram que a não conclusão do financiamento não lhes seria imputável, mas decorreria da situação dominial do imóvel, registrado também em nome do ex-cônjuge da autora. Alegaram que a posse foi exercida de boa-fé, no contexto da promessa de compra e venda. Em reconvenção, postularam a restituição dos valores pagos, o ressarcimento de despesas relativas a água e energia elétrica, direito de retenção e indenização por danos morais. A autora apresentou réplica, impugnando os argumentos defensivos e os pedidos reconvencionais. Em audiência realizada em 11 de setembro de 2017, foi entabulada composição parcial entre os presentes, objeto de homologação judicial, mediante a qual foram estabelecidas condições relacionadas ao pagamento e à desocupação do imóvel. A composição, contudo, não alcançou execução material, tendo as partes posteriormente controvertido acerca de seus termos e prosseguido na discussão das pretensões deduzidas na ação e na reconvenção. Posteriormente, realizada nova tentativa de autocomposição perante o CEJUSC, não houve acordo. Por decisão de 10 de fevereiro de 2026, foram rejeitadas as preliminares de incorreção do valor da causa, ilegitimidade passiva do corréu e impugnação à gratuidade da autora, deferida a gratuidade aos réus/reconvintes e indeferido o pedido de perícia formulado pela autora. Anunciado o julgamento da lide, as partes foram intimadas para manifestação, deixando transcorrer o prazo sem novas alegações relevantes. É o relatório. Decido. II — FUNDAMENTAÇÃO 1. Questões processuais As questões preliminares já apreciadas pela decisão de 10 de fevereiro de 2026 não comportam nova deliberação. Quanto à alegação de ilegitimidade ativa fundada na copropriedade do imóvel, cumpre apenas acrescentar que a legitimidade da autora para postular a resolução decorre de sua própria condição de contratante, uma vez que participou do negócio e recebeu valores decorrentes da promessa de compra e venda. A circunstância de o imóvel também se encontrar registrado em nome de terceiro pode repercutir na possibilidade de transferência integral da propriedade e, eventualmente, na análise das causas da não conclusão do negócio, mas não retira da autora legitimidade para postular a resolução da relação obrigacional por ela própria estabelecida. 2. Da composição parcial celebrada em audiência Em audiência realizada em 11 de setembro de 2017, foi celebrada composição parcial entre os presentes, objeto de homologação judicial, contendo obrigações destinadas à solução consensual do conflito. A composição, entretanto, não foi materialmente executada. Posteriormente, as próprias partes divergiram quanto aos seus termos e nenhuma delas postulou, no curso subsequente do processo, seu cumprimento, tendo o feito prosseguido com a apresentação e apreciação da contestação, reconvenção, réplica e demais manifestações. Nova tentativa de conciliação realizada perante o CEJUSC resultou igualmente infrutífera e, ao final, as partes submeteram ao Juízo as pretensões formuladas na ação principal e na reconvenção, sem requerer o cumprimento da composição anteriormente celebrada. Não se cuida, portanto, nesta sentença, de declarar inválida ou desconstituir a transação homologada, mas de apreciar as pretensões que, após a frustração da solução consensual, permaneceram submetidas pelas próprias partes à atividade jurisdicional. 3. Do mérito da ação principal É incontroverso que as partes celebraram negócio verbal de promessa de compra e venda do imóvel objeto da demanda; que houve pagamento de parte do preço; que os requeridos foram imitidos antecipadamente na posse; e que o saldo remanescente, cuja quitação dependia da obtenção de financiamento, não foi integralmente pago. A controvérsia reside, essencialmente, na causa da não concretização do financiamento. A autora sustenta que o financiamento não se realizou por circunstância imputável aos adquirentes. Os requeridos, por sua vez, afirmam que a operação foi inviabilizada pela situação dominial do próprio imóvel, que não pertencia exclusivamente à autora. A prova produzida não permite atribuir, com segurança, a qualquer das partes, com exclusividade, a causa da frustração do financiamento. De um lado, a autora não produziu prova suficiente de que eventual recusa da instituição financeira tenha decorrido da situação cadastral dos requeridos. De outro, embora comprovada a situação de copropriedade do imóvel, também não foi produzido documento emanado da instituição financeira que demonstre ter sido essa, efetivamente, a causa determinante da não contratação do financiamento. Não se mostra adequado, portanto, reconhecer inadimplemento culposo exclusivo de qualquer dos contratantes a partir de circunstância que não foi suficientemente demonstrada. O que se encontra objetivamente comprovado é a frustração definitiva da finalidade econômica do negócio. O financiamento não foi concretizado, o saldo do preço não foi pago, transcorreram vários anos sem conclusão da aquisição e nenhuma das partes manifesta atualmente interesse na preservação do vínculo, pretendendo, ao contrário, o restabelecimento da situação patrimonial anterior. Diante disso, impõe-se a resolução do negócio, com fundamento no art. 475 do Código Civil, com retorno das partes, tanto quanto possível, ao status quo ante. 4. Da restituição do imóvel Resolvido o negócio que legitimava a imissão dos requeridos na posse, desaparece o título jurídico que autoriza sua permanência no imóvel. Consequentemente, deverão restituí-lo à autora, livre de pessoas e bens, no prazo de 30 (trinta) dias contados da intimação desta sentença, sob pena de imissão compulsória na posse. 5. Da indenização pela fruição econômica do imóvel A autora pretende indenização correspondente ao período em que os requeridos permaneceram na posse do imóvel sem pagamento do saldo do preço. A pretensão não deve ser examinada sob a perspectiva da existência de relação locatícia entre as partes. A posse dos requeridos teve origem legítima, decorrente da própria promessa de compra e venda e da autorização da promitente vendedora para a imissão antecipada no bem. Não houve contrato de locação, tampouco obrigação convencional de pagamento de aluguel. A resolução contratual reclama recomposição bilateral: aos adquirentes devem ser restituídos os valores desembolsados em razão do negócio; à proprietária, por sua vez, deve ser compensada a vantagem econômica correspondente à fruição do imóvel durante o período em que permaneceu privada de sua disponibilidade. No caso, os requeridos permaneceram na posse e usufruíram exclusivamente do imóvel por aproximadamente doze anos, sem integralizar o preço e sem qualquer outra contraprestação pelo uso do bem. Permitir que, ao final, restituam o imóvel e simultaneamente recuperem integralmente as quantias desembolsadas, sem atribuição de qualquer expressão econômica ao prolongado período de fruição, produziria desequilíbrio incompatível com os efeitos restitutórios da resolução e proporcionaria vantagem patrimonial sem causa jurídica correspondente, em afronta à vedação ao enriquecimento sem causa prevista no art. 884 do Código Civil. A indenização ora reconhecida não possui natureza de aluguel, nem importa conversão da promessa de compra e venda em relação locatícia. Também não pressupõe reconhecimento de posse ilícita durante todo o período ou de inadimplemento culposo exclusivo dos requeridos. Trata-se de compensação pela fruição econômica do bem, decorrente dos próprios efeitos restitutórios da resolução contratual e destinada a impedir que o retorno ao status quo ante se realize apenas em favor de uma das partes. A boa-fé inicial da posse não afasta essa consequência. O que se recompõe não é eventual ilicitude pretérita da ocupação, mas a vantagem econômica insuscetível de restituição material, correspondente ao uso já consumado do bem. Da mesma forma, a verba não se confunde propriamente com os lucros cessantes decorrentes do inadimplemento culposo alegado na inicial. Não sendo possível atribuir exclusivamente a qualquer dos contratantes a causa da frustração do financiamento, a compensação reconhecida decorre da resolução e da vedação ao enriquecimento sem causa. Quanto ao valor, não se mostra adequada a simples adoção do montante mensal indicado unilateralmente na inicial como aluguel, sobretudo porque não houve produção de prova técnica destinada à determinação do valor locativo do imóvel. Também não se mostra apropriada a retenção abstrata de determinado percentual das quantias pagas, pois tal critério não guarda necessária correspondência com a vantagem econômica efetivamente auferida pela utilização do bem durante período tão prolongado. Considerando, entretanto, que a fruição por aproximadamente doze anos é incontroversa e constitui vantagem patrimonial economicamente apreciável, mostra-se cabível o arbitramento judicial da compensação, à luz dos elementos concretos existentes nos autos, observados os princípios da proporcionalidade, da razoabilidade e da vedação ao enriquecimento sem causa. Registre-se que a autora atribuiu à fruição do imóvel, na petição inicial, o valor mensal de R$ 900,00, parâmetro que, embora não possa ser acolhido como aluguel nem adotado automaticamente na ausência de prova técnica do valor locativo, constitui elemento de referência a demonstrar a expectativa da parte autora e a resistência da parte ré, justificando moderação no arbitramento ora realizado. Considerando, de um lado, que a posse teve origem legítima e não foi demonstrada culpa exclusiva dos requeridos pela frustração do financiamento e, de outro, que estes permaneceram na utilização exclusiva do imóvel por aproximadamente doze anos sem integralização do preço ou qualquer outra contraprestação periódica, mostra-se justo e razoável arbitrar equitativamente uma indenização global pela fruição do imóvel e não parcela mensal. O critério não significa atribuir ao imóvel aluguel mensal equivalente a determinado valor, nem converter a promessa de compra e venda em relação locatícia. Constitui arbitramento da vantagem econômica decorrente da utilização do bem por aproximadamente doze anos, consideradas as circunstâncias específicas da relação contratual e a necessidade de evitar enriquecimento sem causa. In caso, entendo que os créditos relativos, de um lado, à restituição do preço pago e, de outro, à indenização pela fruição devem se compensar integralmente, não subsistindo saldo entre as partes quanto a essas duas parcelas específicas. Ressalva-se situação diversa quanto à permanência dos requeridos no imóvel após o termo final do prazo judicial de 30 dias para sua restituição. A partir de então, não mais subsistirá o título contratual que originariamente legitimou a posse, nem estará o período posterior abrangido pela compensação global ora arbitrada, ficando assegurada à autora indenização mensal pela ocupação indevida até a efetiva restituição do bem, sem prejuízo da imissão compulsória na posse. 6. DA RECONVENÇÃO 6.1. Da restituição dos valores pagos A resolução do negócio impõe a restituição das quantias comprovadamente desembolsadas pelos adquirentes. A própria autora, ao se manifestar sobre a reconvenção, não se opôs à devolução dos valores efetivamente recebidos. Consequentemente, deverá restituir aos reconvintes o montante de R$ 23.000,00, correspondente aos valores comprovadamente pagos em razão do negócio, corrigido monetariamente desde os respectivos desembolsos. 6.2. Das despesas com água Os reconvintes postulam ressarcimento das despesas suportadas com fornecimento de água. As despesas decorrentes do consumo ordinário do imóvel incumbem ao respectivo usuário e não constituem benfeitorias necessárias para os fins do art. 1.219 do Código Civil. Situação diversa verifica-se quanto à despesa de R$ 589,93, relacionada ao vazamento existente no imóvel e cuja responsabilidade foi reconhecida pela autora, conforme documentação indicada nos autos. Nesse limite, o pedido merece acolhimento. Condeno, portanto, a autora/reconvinda a restituir aos reconvintes a quantia de R$ 589,93, devidamente atualizada. Quanto às demais despesas de água, ausente comprovação de que decorreram de obrigação imputável à proprietária, o pedido é improcedente. 6.3. Das despesas com energia elétrica A documentação juntada demonstra a existência, quando da imissão na posse, de parcelamento de débito anterior referente ao fornecimento de energia elétrica. Débitos dessa natureza possuem caráter pessoal, vinculando-se ao usuário responsável pelo consumo, não podendo ser transferidos ao novo ocupante exclusivamente em razão da titularidade ou posse do imóvel. Assim, comprovado que os requeridos suportaram parcelas referentes a débito anterior à sua posse no imóvel, têm direito ao respectivo ressarcimento. A autora deverá, portanto, restituir as parcelas de R$ 9,95 efetivamente pagas pelos reconvintes, a partir da parcela nº 62. 6.4. Do direito de retenção por benfeitorias As despesas ordinárias de água e energia elétrica não constituem benfeitorias incorporadas ao imóvel, mas encargos de consumo ou obrigações pecuniárias. Não havendo demonstração de outras benfeitorias necessárias ou úteis incorporadas ao bem e passíveis de indenização, rejeito o pedido de retenção previsto no art. 1.219 do Código Civil. 6.5. Do dano moral O pedido de indenização por danos morais não merece acolhimento. O inadimplemento ou a frustração de relação contratual, embora possa ocasionar aborrecimentos e prejuízos patrimoniais, não configura, por si só, dano moral. No caso concreto, não se demonstrou comportamento doloso, vexatório ou abusivo da autora capaz de atingir direitos da personalidade dos reconvintes. O conflito decorreu de negócio jurídico que não alcançou a finalidade pretendida pelas partes, inexistindo prova de circunstância excepcional apta a converter a frustração contratual em dano extrapatrimonial indenizável. Improcede o pedido. 7. DA COMPENSAÇÃO DOS CRÉDITOS RECÍPROCOS Por todo o exposto acima, tem-se de um lado o direito da autora à uma compensação econômica pela pela fruição do imóvel e, de outro lado, o direito dos reconvintes á restituição dos valores pagos. Os créditos são, portanto, juridicamente autônomos, mas entendo justo e razoável arbitrar o valor da indenização devida a parte autora pela fruição do imóvel na equivalência aos valores (acima especificados) que a autora deve restituir aos réus em razão da frustração do negócio, dirimindo por equidade a controvérsia que se arrasta por anos no presente processo quando a pretensão de créditos recíprocos por ambas as partes. Presentes, assim, créditos recíprocos de igual expressão econômica, impõe-se sua compensação, na forma dos arts. 368 e seguintes do Código Civil. Declaro, portanto, integralmente compensados o crédito dos reconvintes referente à restituição do sinal (R$ 23.000,00), despesa referente ao vazamento de água e assunção de débito de energia elétrica (valores acima descritos) e o crédito da autora correspondente à indenização pela fruição pretérita do imóvel, nada subsistindo entre as partes quanto a essas duas parcelas específicas. III — DISPOSITIVO Ante o exposto, com fundamento no art. 487, I, do Código de Processo Civil: I – NA AÇÃO PRINCIPAL a) JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos para DECLARAR RESOLVIDO o contrato verbal de promessa de compra e venda celebrado entre as partes, diante da frustração definitiva de sua finalidade, sem reconhecimento de inadimplemento culposo exclusivo de qualquer dos contratantes; b) DETERMINO que os requeridos desocupem e restituam à autora o imóvel objeto da demanda, livre de pessoas e bens, no prazo de 30 (trinta) dias contados da intimação desta sentença, sob pena de imissão compulsória na posse; c) JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a pretensão indenizatória para CONDENAR os requeridos ao pagamento de indenização pela fruição econômica do imóvel durante o período aproximado de doze anos de utilização do bem, arbitrada por equidade em valor equivalente à restituição estabelecida no item e abaixo, que é devida aos réus, nos termos da fundamentação acima; d) decorrido o prazo de 30 (trinta) dias sem a restituição voluntária do imóvel, fica ressalvado à autora o direito à indenização mensal pela ocupação indevida do bem, a partir do término daquele prazo e até a efetiva desocupação, sem prejuízo da imissão compulsória na posse. II – NA RECONVENÇÃO e) JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos para CONDENAR a autora/reconvinda a restituir aos reconvintes os valores comprovadamente pagos a título de sinal do contrato de promessa de compra e venda (R$ 23.000) + despesas com vazamento de água + débito de energia elétrica, corrigidos monetariamente desde os respectivos desembolsos; f) com fundamento nos arts. 368 e seguintes do Código Civil, DECLARO INTEGRALMENTE COMPENSADOS os créditos reconhecidos nas alíneas “c” e “e”, em razão de sua equivalência econômica, nada sendo devido entre as partes, especificamente, quanto à restituição de valores pagos e à indenização pela fruição pretérita do imóvel; g) JULGO IMPROCEDENTES os demais pedidos de ressarcimento, o pedido de retenção e o pedido de indenização por danos morais. III – DA SUCUMBÊNCIA Na ação principal, considerando que a autora obteve êxito quanto à resolução do negócio, à restituição do imóvel e ao reconhecimento de indenização pela fruição, embora esta tenha sido arbitrada em extensão inferior àquela economicamente pretendida, reconheço a sucumbência recíproca. Distribuo as custas processuais da ação principal na proporção de 50% para a autora e 50% para os requeridos. Condeno a autora ao pagamento de honorários advocatícios em favor dos patronos dos requeridos, que fixo em 10% sobre o proveito econômico correspondente à parcela de sua pretensão indenizatória rejeitada, e condeno os requeridos ao pagamento de honorários advocatícios em favor dos patronos da autora, que fixo em 10% sobre o proveito econômico por ela obtido na ação principal, observados os critérios do art. 85, §2º, do CPC. Na reconvenção, considerando o acolhimento da pretensão de restituição do preço e de parte dos pedidos de ressarcimento, bem como a rejeição dos demais pedidos, inclusive de retenção e indenização por danos morais, reconheço igualmente a sucumbência recíproca. Condeno a autora/reconvinda ao pagamento de honorários advocatícios em favor dos patronos dos reconvintes, fixados em 10% sobre o proveito econômico obtido na reconvenção, e condeno os reconvintes ao pagamento de honorários advocatícios em favor dos patronos da reconvinda, fixados em 10% sobre o valor correspondente aos pedidos reconvencionais rejeitados, observados os critérios do art. 85, §2º, do CPC. É vedada a compensação dos honorários advocatícios, nos termos do art. 85, §14, do CPC. Quanto às partes beneficiárias da gratuidade da justiça, fica suspensa a exigibilidade das respectivas obrigações sucumbenciais, na forma do art. 98, §3º, do CPC. Determino, na forma do Provimento nº 003/2009 da CJMB/TJPA, com redação dada pelo Provimento nº 011/2009, que esta sentença sirva como mandado, ofício, notificação e carta precatória para as comunicações necessárias. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Belém, datado e assinado digitalmente. JOSINEIDE GADELHA PAMPLONA MEDEIROS Juíza de Direito titular da 1ª Vara Cível e Empresarial de Belém
