TJMG, Procedimento Comum Cível 5211690-76.2022.8.13.0024

Dados do julgamento

Acórdão

improcedente

Inteiro teor

PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL Nº 5211690-76.2022.8.13.0024/MG AUTOR : TARGA EMPREENDIMENTOS LTDA ADVOGADO(A) : TAMYRES CRISTINA DE PAULA FLORESTA (OAB MG135454) ADVOGADO(A) : MATHEUS QUITITE SIMÕES (OAB MG151483) RÉU : NELI ESTEVES MIGUEL DA SILVA ADVOGADO(A) : MONICA APARECIDA DA SILVA (OAB MG146578) RÉU : EDUARDO MIGUEL DA SILVA JUNIOR ADVOGADO(A) : MONICA APARECIDA DA SILVA (OAB MG146578) SENTENÇA Vistos, etc. 1 – Relatório Trata-se de ação de cobrança cumulada com pedido de tutela de urgência ajuizada por TARGA EMPREENDIMENTOS LTDA. em face de EDUARDO MIGUEL DA SILVA JUNIOR, NELI ESTEVES MIGUEL DA SILVA e ARTHUR HENRIQUE DE ALCANTARA. Alegou, em síntese, que celebrou com os réus contrato de locação comercial com prazo de 48 meses, de 30/11/2020 a 29/11/2024, tendo as chaves sido devolvidas antecipadamente em 14/09/2021. Sustentou que, após o abatimento da indenização securitária, permaneceram débitos relativos a reparos no imóvel e multa rescisória, no total de R$ 31.901,80 (trinta e um mil, novecentos e um reais e oitenta centavos), cuja cobrança pretende. O pedido de tutela de urgência para arresto de bens foi indeferido no evento 10. Realizadas as diligências citatórias, houve tentativa de conciliação sem êxito no evento 23. Eduardo Miguel da Silva Junior e Neli Esteves Miguel da Silva compareceram espontaneamente e apresentaram contestação cumulada com reconvenção no evento 28, impugnando os débitos e, em reconvenção, requerendo a redução da multa por rescisão antecipada para 10% dos aluguéis referentes ao período remanescente do contrato. Nova tentativa de conciliação restou frustrada no evento 58. Após tentativas infrutíferas de localização, Arthur Henrique de Alcantara foi citado por edital, tendo a Curadoria Especial apresentado contestação por negativa geral no evento 79. A autora apresentou impugnação às contestações e à reconvenção no evento 84. Intimadas as partes para especificação de provas nos eventos 87/88, a Curadoria Especial informou não possuir provas a produzir (evento 89); Eduardo e Neli requereram prova oral; e a autora manifestou não possuir outras provas, postulando o julgamento com base na documentação existente (evento 94). No evento 96, o feito foi saneado, foram deferidos os benefícios da justiça gratuita a Eduardo e Neli, fixados os pontos controvertidos e mantida a distribuição do ônus da prova prevista no artigo 373, incisos I e II, do Código de Processo Civil. Foi deferida a produção de prova oral requerida pelos referidos réus. Reconhecida a preclusão da prova testemunhal pela ausência de apresentação tempestiva do rol, foi designada audiência de instrução e julgamento. Na audiência realizada em 24/06/2026, no evento 138, não houve composição e foi colhido o depoimento pessoal do preposto da autora, encerrando-se a instrução e abrindo-se prazo para memoriais. Eduardo e Neli apresentaram alegações finais no evento 139, reiterando a improcedência da ação, o pedido de confissão ficta e a procedência da reconvenção. A autora apresentou memoriais no evento 140, pugnando pela procedência dos pedidos e pela improcedência da reconvenção. Vieram os autos conclusos para sentença. É o relatório. Decido. 2 – Fundamentação 2.1 – Da ação principal 2.1.1 – Do regime jurídico e ônus da prova A controvérsia decorre de contrato de locação não residencial, regido pela Lei nº 8.245/1991 e, subsidiariamente, pelo Código Civil. Nos termos do artigo 23, incisos I, III e V, da Lei nº 8.245/1991, incumbe ao locatário pagar pontualmente os encargos da locação, restituir o imóvel no estado em que o recebeu, ressalvadas as deteriorações decorrentes do uso normal, e reparar os danos provocados por si ou por pessoas sob sua responsabilidade. O contrato firmado identifica Eduardo como locatário e Neli e Arthur como locatários solidários, estabelecendo prazo de 48 meses, com início em 30/11/2020 e término previsto para 29/11/2024. A solidariedade entre os locatários também foi expressamente prevista contratualmente. Nos termos do artigo 373, inciso I, do Código de Processo Civil, incumbia à autora comprovar os fatos constitutivos do direito alegado, especialmente a existência dos débitos, sua origem e a responsabilidade dos réus. Aos demandados, por sua vez, cabia demonstrar eventual fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito da autora, conforme artigo 373, inciso II, do Código de Processo Civil. Essa distribuição foi expressamente mantida na decisão de saneamento do evento 96. A pretensão autoral concentra-se na cobrança do saldo relativo aos reparos do imóvel, no valor de R$ 9.898,00 (nove mil, oitocentos e noventa e oito reais), e à multa pela rescisão antecipada, no valor de R$ 17.595,53 (dezessete mil, quinhentos e noventa e cinco reais e cinquenta e três centavos). 2.1.2 – Do pedido de confissão ficta Os réus Eduardo e Neli requerem a aplicação da pena de confissão ficta à autora, sob o argumento de que seu preposto não teria demonstrado conhecimento suficiente dos fatos controvertidos. O pedido não merece acolhimento. Nos termos do artigo 385, § 1º, do Código de Processo Civil, a pena de confissão incide quando a parte regularmente intimada não comparece para prestar depoimento pessoal ou, comparecendo, recusa-se injustificadamente a depor. No caso, o preposto da autora compareceu à audiência do evento 138 e prestou depoimento pessoal. Consta, ainda, do termo de audiência que as partes acompanharam integralmente o ato e não suscitaram qualquer problema ou nulidade. Eventual desconhecimento de determinadas particularidades pelo preposto constitui circunstância a ser valorada em conjunto com os demais elementos probatórios, conforme artigos 371 e 386 do Código de Processo Civil, não implicando, por si só, confissão ficta. Rejeito, portanto, o pedido. 2.1.3 – Da multa pela rescisão antecipada É incontroverso que o contrato possuía prazo determinado de 48 meses e que as chaves foram devolvidas em 14/09/2021, antes do termo final previsto para 29/11/2024. O artigo 4º da Lei nº 8.245/1991 assegura ao locatário a possibilidade de devolver o imóvel durante o prazo contratado, impondo-lhe, todavia, o pagamento da multa pactuada, proporcionalmente ao período de cumprimento do contrato. A cláusula décima quarta prevê multa compensatória correspondente a 30% sobre o valor do contrato, calculada segundo o aluguel vigente à época da rescisão e observada a proporção do período ainda não cumprido. A previsão contratual encontra-se, portanto, em consonância com o artigo 4º da Lei nº 8.245/1991 e com o artigo 413 do Código Civil. Após o pagamento parcial realizado pela seguradora, a autora aponta saldo de R$ 17.595,53 (dezessete mil, quinhentos e noventa e cinco reais e cinquenta e três centavos) relativo à multa rescisória. Os réus não negaram a devolução antecipada das chaves, tampouco demonstraram pagamento do saldo ou qualquer outro fato extintivo da obrigação, nos termos do artigo 373, inciso II, do Código de Processo Civil. Desse modo, é procedente a cobrança do saldo de R$ 17.595,53 (dezessete mil, quinhentos e noventa e cinco reais e cinquenta e três centavos) referente à multa pela rescisão antecipada. 2.1.4 – Dos reparos no imóvel Quanto ao valor de R$ 9.898,00 (nove mil, oitocentos e noventa e oito reais) reclamado a título de saldo dos reparos, a pretensão não merece acolhimento. Embora o artigo 23, inciso III, da Lei nº 8.245/1991 imponha ao locatário o dever de devolver o imóvel no estado em que o recebeu, incumbia à autora demonstrar quais danos surgiram no curso da locação, a responsabilidade dos réus por tais avarias e os respectivos custos. O laudo de vistoria inicial, juntado no evento 1, demonstra que o imóvel já apresentava relevante estado de deterioração antes do início da relação locatícia. Consta expressamente que o imóvel havia sido invadido, suas portas arrombadas, com retirada de travas e fechaduras, e que toda a parte elétrica e hidráulica havia sido furtada. Também foram registrados entulho, riscos e sujeira no piso, além de diversos buracos e remendos nas paredes. A vistoria inicial indicava, ainda, a existência de duas portas de aço, já com manchas, arranhões, ferrugem e ausência de travas e fechaduras. A cobrança posterior, entretanto, contempla quantitativos distintos, abrangendo reparos relativos a três ou quatro portas de aço, instalação de nova porta, itens hidráulicos e outras despesas que não podem ser individualizadas, com segurança, como danos surgidos exclusivamente durante a locação. Segundo a autora, foi adotado orçamento de R$ 19.258,00 (dezenove mil, duzentos e cinquenta e oito reais) para realização dos reparos, permanecendo, após o pagamento securitário, o saldo de R$ 9.898,00 (nove mil, oitocentos e noventa e oito reais). Todavia, as inconsistências entre a vistoria inicial, os apontamentos posteriores e os quantitativos constantes do orçamento impedem concluir que esse saldo decorra integralmente de danos imputáveis aos réus. A indenização securitária constitui elemento probatório relevante, mas não afasta o ônus da autora de individualizar os danos supervenientes e demonstrar a responsabilidade dos locatários pelo saldo não coberto. Também não é possível relegar a questão à liquidação de sentença, pois esta se destina à quantificação de obrigação já reconhecida, e não à produção de prova acerca da própria existência do fato constitutivo do direito, conforme artigos 491 e 509 do Código de Processo Civil. Assim, julgo improcedente o pedido de cobrança de R$ 9.898,00 (nove mil, oitocentos e noventa e oito reais) referente aos reparos no imóvel. 2.2 – Da reconvenção Eduardo Miguel da Silva Junior e Neli Esteves Miguel Da Silva formularam reconvenção no evento 28, pretendendo a revisão da cláusula décima quarta do contrato para reduzir a multa pela devolução antecipada para 10% sobre os aluguéis referentes ao período remanescente. O pedido foi reiterado nas alegações finais do evento 139. A reconvenção é admissível, nos termos do artigo 343 do Código de Processo Civil, por decorrer de pretensão própria conexa com o fundamento da ação e da defesa. No mérito, contudo, é improcedente. O artigo 413 do Código Civil prevê a redução equitativa da penalidade quando a obrigação principal tiver sido cumprida em parte ou quando o montante se mostrar manifestamente excessivo, considerando-se a natureza e a finalidade do negócio. Por sua vez, o artigo 4º da Lei nº 8.245/1991 determina a aplicação proporcional da multa pela devolução antecipada do imóvel. No caso concreto, a própria cláusula contratual já prevê a proporcionalidade da penalidade ao período restante da locação. A multa de 30% incide sobre o valor do contrato, mas deve ser calculada proporcionalmente ao tempo não cumprido. Não houve demonstração de que, mesmo após a aplicação da proporcionalidade contratualmente prevista, o resultado seja manifestamente excessivo. A circunstância de o contrato ter sido parcialmente cumprido já é considerada na própria redução proporcional da multa, não justificando, isoladamente, nova redução para o percentual de 10%. Além disso, devem ser observados os artigos 421, 421-A e 422 do Código Civil, que prestigiam a liberdade contratual, a intervenção mínima e a boa-fé objetiva. Ausente prova de excessividade manifesta da penalidade, a reconvenção deve ser julgada improcedente. 3 – Dispositivo Ante o exposto, com fundamento no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados por TARGA EMPREENDIMENTOS LTDA. em face de EDUARDO MIGUEL DA SILVA JUNIOR, NELI ESTEVES MIGUEL DA SILVA e ARTHUR HENRIQUE DE ALCANTARA, para: 3.1 – CONDENAR os réus, solidariamente, ao pagamento de R$ 17.595,53 (dezessete mil, quinhentos e noventa e cinco reais e cinquenta e três centavos), correspondente ao saldo principal da multa pela rescisão antecipada do contrato de locação, acrescido dos encargos de atualização cabíveis; 3.2 – JULGAR IMPROCEDENTE o pedido de cobrança de R$ 9.898,00 (nove mil, oitocentos e noventa e oito reais) referente aos alegados reparos no imóvel; 3.3 – REJEITAR o pedido de aplicação da pena de confissão ficta à autora. Em razão da sucumbência recíproca na ação principal, nos termos do artigo 86, caput, do Código de Processo Civil, as custas processuais serão distribuídas proporcionalmente, cabendo aproximadamente 60% aos réus e 40% à autora. Condeno os réus ao pagamento de honorários advocatícios em favor dos procuradores da autora, que fixo em 10% sobre o valor atualizado da condenação, nos termos do artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil. Condeno a autora ao pagamento de honorários advocatícios em favor dos patronos dos réus, que fixo em 10% sobre o valor atualizado da parcela do pedido julgada improcedente, vedada a compensação, conforme artigo 85, § 14, do Código de Processo Civil. 3.4 – JULGO IMPROCEDENTE A RECONVENÇÃO formulada por EDUARDO MIGUEL DA SILVA JUNIOR e NELI ESTEVES MIGUEL DA SILVA em face de TARGA EMPREENDIMENTOS LTDA., mantendo a incidência da multa pela rescisão antecipada nos termos contratualmente pactuados, observada a proporcionalidade ao período remanescente da locação. Condeno os reconvinentes ao pagamento das custas processuais relativas à reconvenção e dos honorários advocatícios em favor dos procuradores da reconvinda, que fixo em 10% sobre o valor atualizado atribuído à reconvenção, nos termos do artigo 85, §§ 1º e 2º, do Código de Processo Civil. Fica suspensa a exigibilidade das verbas sucumbenciais devidas por EDUARDO MIGUEL DA SILVA JUNIOR e NELI ESTEVES MIGUEL DA SILVA, em razão da gratuidade da justiça deferida no evento 96, nos termos do artigo 98, § 3º, do Código de Processo Civil. Após o trânsito em julgado, observadas as formalidades legais, arquivem-se os autos. Publique-se. Registre-se. Intime-se. Belo Horizonte, data da assinatura eletrônica.