Inteiro teor
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Contagem / 6ª Vara Cível da Comarca de Contagem Avenida Maria da Glória Rocha, 425, Bitácula ou 40 Alqueires, Contagem - MG - CEP: 32010-375 PROCESSO Nº: 5001829-84.2019.8.13.0079 CLASSE: [CÍVEL] PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO: [Rescisão / Resolução] AUTOR: ALINE APARECIDA SABINO DOS REIS CPF: 078.511.096-80 e outros RÉU: EDSON DE SOUZA FERNANDES CPF: 201.290.256-15 SENTENÇA RELATÓRIO Trata-se de Ação de Resolução Contratual c/c Devolução de Valores e Indenização por Danos Morais ajuizada por Aline Aparecida Sabino dos Reis e Marcelo Costa dos Reis em face de Edson de Souza Fernandes. Na petição inicial (Id 60261508), a parte autora narra, em síntese, que firmou contrato de promessa de compra e venda com a parte requerida em 31 de maio de 2014, tendo como objeto a fração ideal da Gleba 10 do chacreamento denominado Chácaras do Felício, no município de Betim, pelo valor de R$10.000,00 (dez mil reais). Sustenta que, não obstante o pagamento integral do preço pactuado, a parte requerida se manteve inerte e não procedeu à outorga da escritura pública, alienando um bem que não era de sua propriedade, o que impossibilitou a imissão na posse. Ao final, requer a resolução do contrato, a restituição do valor pago e a condenação ao pagamento de indenização por danos morais. A inicial veio acompanhada de documentos (Ids 60261763 a 60261860). O benefício da gratuidade da justiça foi deferido à parte autora, em Id 66729542. O requerido Edson de Souza Fernandes apresentou contestação, em Id 9584741168, arguindo matérias preliminares e, no mérito, defendendo a ausência de responsabilidade pelos danos alegados. A parte autora apresentou impugnação à contestação do requerido Edson, em Id 9624244154, rechaçando as teses defensivas e reiterando os termos da inicial. A Cristiano Imóveis Ltda. apresentou sua respectiva contestação, em Id 9678094584, acompanhada de documentos. Em Id 9818000145, foi proferida decisão concedendo os benefícios da gratuidade de justiça ao requerido Edson de Souza Fernandes. A parte autora apresentou impugnação à contestação da Cristiano Imóveis Ltda, em Id 9848193533, manifestando-se sobre a defesa apresentada pela empresa. Foi proferida decisão saneadora, em Id 10163269943, a qual determinou a exclusão de Cristiano Imóveis LTDA da lide, em razão de coisa julgada, indeferiu as preliminares de inépcia da inicial, de ilegitimidade ativa e de ilegitimidade passiva. Na mesma oportunidade, o juízo indeferiu a pretensão de declaração da decadência e da prescrição do direito de ação, fixou os fatos controversos e deferiu a produção de provas, consistentes no depoimento pessoal do requerido e na oitiva de testemunhas, indeferindo o depoimento pessoal dos autores. Em seguida, a decisão de Id 10576735054 reiterou a exclusão da Cristiano Imóveis Ltda. do polo passivo da demanda, bem como indeferiu a aplicação de coisa julgada sobre o requerido Edson, por constatar que a parte autora e o objeto da sentença colacionada diferem dos presentes autos. Ademais, deferiu diligências para intimação de testemunhas e estabeleceu que compete ao requerido provar a regularidade do empreendimento, ou seja, demonstrar que o loteamento possuía condições documentais e registrais de ser colocado no mercado de consumo, atribuindo a ele o respectivo ônus da prova. O requerido Edson de Souza Fernandes apresentou manifestação, em Id 10589369342, reprisando essencialmente as mesmas alegações que já haviam sido objeto de análise e superadas pelas decisões de Ids 10163269943 e 10576735054. Audiência realizada, conforme ata juntada, em Id 10674188783, na qual foi colhido o depoimento pessoal do requerido Edson e ouvida a testemunha Cristiane, tendo sido indeferido o rol testemunhal do requerido, eis que extemporâneo. Foram apresentados memoriais, em Ids 10676852089 e 10681064882. Encerrada a instrução, os autos vieram conclusos para sentença. É o relatório do necessário. Passo a fundamentar e decidir. FUNDAMENTAÇÃO Questões processuais e saneamento De início, cumpre destacar que as questões preliminares (inépcia da inicial, ilegitimidades), as prejudiciais de mérito (decadência e prescrição) e a alegação de coisa julgada já foram exaustivamente analisadas e rechaçadas por meio das decisões de Ids 10163269943 e 10576735054. As alegações trazidas pelo requerido na manifestação de Id 10589369342 encontram-se acobertadas pela preclusão, uma vez que as decisões saneadoras anteriores não foram objeto de recurso próprio no momento adequado, tornando-se inviável a rediscussão dessas matérias nesta fase processual. Estando o feito regular, sem nulidades a sanar e com as garantias do contraditório e da ampla defesa devidamente respeitadas, passo à análise do mérito. Mérito A controvérsia central da presente demanda consiste em apurar a responsabilidade da parte requerida pelo inadimplemento contratual, consubstanciado na impossibilidade de imissão na posse e de outorga da escritura pública do imóvel prometido à venda, bem como a existência de danos morais passíveis de indenização. Da análise do acervo probatório, constata-se inicialmente que o instrumento contratual acostado à inicial (Id 60261763 - Pág. 9/11) aponta de forma expressa e inequívoca o requerido Edson como promitente vendedor, vinculando-o diretamente à obrigação de entregar o imóvel e outorgar a respectiva escritura. Impende destacar que a prova oral produzida, consubstanciada no depoimento pessoal do requerido e oitiva da testemunha, não trouxe qualquer elemento capaz de infirmar a força probatória dos documentos juntados aos autos. Destaco, por oportuno, que, em que pese o requerido tenha alegado, em seu depoimento, que a assinatura no contrato de compra e venda não seja sua, ele não comprovou a referida alegação, tampouco pediu a realização de perícia grafotécnica no momento oportuno. Assim, diante da ausência de provas robustas que desconstituam a veracidade do pacto assinado que fundamenta a pretensão autoral, prevalece a responsabilidade daquele que figura formalmente como vendedor. Ademais, conforme delineado na decisão de Id 10576735054, foi expressamente atribuído ao requerido o ônus de demonstrar a regularidade do empreendimento, competindo-lhe comprovar que o loteamento possuía todas as aprovações legais exigidas para ser comercializado. Contudo, verifica-se que a parte requerida não se desincumbiu desse encargo, visto que não carreou aos autos nenhum documento apto a comprovar a aprovação do projeto pelo ente municipal, o registro do desmembramento ou a regularidade da cadeia de propriedade que viabilizasse a efetiva transferência da fração ideal aos autores. A comercialização de lotes em parcelamento de solo irregular ou clandestino viola a legislação de regência e a boa-fé objetiva inerente aos contratos. A impossibilidade de fruição do imóvel por parte dos adquirentes em decorrência da ausência de regularização da área por um longo período, fato que restou incontroverso, configura patente inadimplemento contratual por culpa exclusiva do promitente vendedor. A justificativa de que a regularização dependia da conduta de terceiros ou de outros condôminos não exime a responsabilidade daquele que figura no contrato como vendedor, especialmente quando constatada a comercialização de área inapta à transferência de propriedade. A inércia e a impossibilidade de cumprimento da obrigação principal frustram a finalidade do contrato e as legítimas expectativas dos consumidores. Nesses casos, o entendimento jurisprudencial é no sentido de que o inadimplemento absoluto autoriza a resolução do vínculo contratual por culpa de quem prometeu vender o que não estava regularizado. O desfazimento do negócio impõe o retorno das partes ao estado anterior, com a obrigação de restituição integral e imediata de todos os valores pagos pelos adquirentes, sem qualquer retenção. Destaca-se que a devolução das quantias pagas em decorrência da resolução contratual possui natureza de restituição, devendo ocorrer de forma simples, e não em dobro, vez que a cobrança original decorreu de contrato até então válido, não configurando a hipótese de repetição de cobrança indevida. Assim, a parte autora faz jus à restituição do importe de R$10.000,00, devidamente atualizado. No que tange ao pedido de indenização por danos morais, é cediço que, como regra geral, o mero descumprimento contratual não gera dever de indenizar, consubstanciando aborrecimento próprio da vida em sociedade. Todavia, a situação fática vivenciada pela parte autora desborda, e muito, do simples dissabor. A parte autora efetuou o pagamento integral do preço e, passados anos da contratação (ocorrida em 2014), viu-se completamente privada do bem, sem qualquer perspectiva de regularização do empreendimento ou de outorga da escritura. A frustração do planejamento de aquisição de imóvel, aliada à quebra de confiança e à longa espera por uma solução não efetivada, atinge a esfera íntima dos adquirentes, violando direitos da personalidade e causando angústia e sofrimento que exigem a devida reparação civil. Para a quantificação da indenização, adota-se o critério bifásico. Considera-se, primeiramente, o interesse jurídico lesado e, na segunda fase, examinam-se as circunstâncias particulares do caso, como a gravidade do fato (venda de lote irregular), a responsabilidade da parte requerida e o tempo de privação do patrimônio. Sopesando tais elementos sob a ótica da razoabilidade e da proporcionalidade, fixo a indenização por danos morais no valor de R$5.000,00 para cada um dos autores, quantia suficiente para compensar o abalo suportado sem representar enriquecimento sem causa. DISPOSITIVO Ante todo o exposto, JULGO PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial, resolvendo o mérito nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para: a) DECLARAR a resolução do contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes, por culpa exclusiva da parte requerida Edson de Souza Fernandes; b) CONDENAR a parte requerida a restituir à parte autora o valor de R$10.000,00. A quantia devida será acrescida de correção monetária pelo índice IPCA, desde a data do efetivo pagamento, e juros de mora correspondentes à Taxa SELIC, deduzido o índice de correção monetária, calculados a partir da citação (art. 405 do Código Civil); c) CONDENAR a parte requerida ao pagamento de indenização por danos morais no importe de R$5.000,00 para cada um dos autores. A quantia deverá ser acrescida de correção monetária pelo índice IPCA, a contar da data deste arbitramento (Súmula 362 do STJ) e juros de mora correspondentes à Taxa SELIC, deduzido o IPCA, calculados a partir da citação (art. 405 do Código Civil). Condeno a parte requerida ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios em favor do patrono da parte autora, os quais fixo em 10% sobre o valor atualizado da condenação, nos termos do artigo 85, parágrafo 2º, do Código de Processo Civil. Fica, contudo, suspensa a exigibilidade de tais verbas, em razão da gratuidade de justiça deferida à parte requerida no Id 9818000145, ressalvado o disposto no artigo 98, parágrafo 3º, do mesmo Código. Após o trânsito em julgado, não havendo outros requerimentos, arquivem-se os autos com baixa na distribuição. Publique-se. Intimem-se. Cumpra-se. Contagem, data da assinatura eletrônica. FERNANDO LAMEGO SLEUMER Juiz(íza) de Direito em Cooperação 6ª Vara Cível da Comarca de Contagem
