Inteiro teor
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Nanuque / 1ª Vara Cível, Criminal e da Infância e da Juventude da Comarca de Nanuque Rua Eliosino de Souza Barbeitos, 315, Jardim Novo Horizonte, Nanuque - MG - CEP: 39860-000 PROCESSO Nº: 5003553-88.2025.8.13.0443 CLASSE: [CÍVEL] USUCAPIÃO (49) ASSUNTO: [Propriedade, Aquisição, Usucapião Extraordinária] AUTOR: MARIA BARBOSA DOS SANTOS CPF: 499.605.046-20 e outros RÉU: TEODORO SARAIVA NETO CPF: 038.973.626-00 SENTENÇA 1. RELATÓRIO Trata-se de ação de conhecimento ajuizada originariamente por MARIA BARBOSA DOS SANTOS, representada por seu curador, em face de TEODORO SARAIVA NETO, objetivando o reconhecimento da aquisição, pela prescrição aquisitiva, do imóvel situado na Rua Araguari, nºs 08 e 16, em Nanuque/MG. Narra a inicial que a autora adquiriu o imóvel diretamente do requerido em 06 de abril de 2004, pelo valor de R$ 2.000,00, passando desde então a exercer a posse do bem com ânimo de dona, nele estabelecendo sua residência e realizando obras e benfeitorias. Sustenta que permaneceu no imóvel de forma mansa, pacífica e ininterrupta por mais de vinte anos, afastando-se apenas em 2025, em razão da idade avançada e de problemas de saúde. Com a inicial foram juntados, dentre outros documentos, certidão de inteiro teor do imóvel, ID 10548075612; escritura de compra e venda, ID 10548078403; comprovante de IPTU em nome da autora, ID 10548078801; comprovantes de residência e de fornecimento de energia elétrica, ID(s) 10548078905 e 10548078906; fotografias do imóvel, ID 10548076913; relatório médico, ID 10548078912; e documentos pessoais e de representação processual. Posteriormente, foi juntada certidão vintenária no ID 10570412080. Sobreveio o falecimento de Maria Barbosa dos Santos, conforme certidão de óbito de ID 10610104641, tendo seus filhos requerido habilitação no polo ativo por meio da petição de ID 10610083672. O pedido foi deferido pela decisão de ID 10619999937, determinando-se o cadastramento dos sucessores e o regular prosseguimento do feito. Prosseguindo-se com os atos citatórios, foi determinada a citação do requerido e dos confrontantes. O requerido TEODORO SARAIVA NETO foi regularmente citado, conforme mandado juntado nos ID(s) 10719344740/10719349385, vindo posteriormente a constituir procuradores, conforme ID 10728571247, e apresentar contestação no ID 10728634578. Em sua defesa, o requerido confirmou expressamente a venda do imóvel à autora em 06/04/2004, nas condições narradas na inicial, reconhecendo que, desde então, não mais exerceu posse, domínio ou ingerência sobre o bem. Declarou, ainda, não resistir ao pedido de reconhecimento da usucapião extraordinária, postulando apenas gratuidade judiciária e afastamento dos ônus sucumbenciais. Os sucessores apresentaram impugnação no ID 10731016588, destacando que o próprio requerido confirmou os fatos narrados na inicial e concordou com a pretensão, requerendo o prosseguimento do feito e o acolhimento do pedido. Intimadas para especificação de provas, a parte autora, no ID 10732657618, informou não possuir outras provas a produzir e requereu o julgamento antecipado do mérito. No mesmo sentido, o requerido manifestou-se no ID 10733776843, igualmente dispensando a produção de outras provas e postulando o imediato julgamento da lide. É o relatório. Passo a fundamentar. 2. FUNDAMENTAÇÃO Presentes os pressupostos de constituição e desenvolvimento válido e regular do processo. Mostra-se adequado o julgamento antecipado do mérito, nos termos do art. 355, inciso I, do CPC, uma vez que a controvérsia encontra-se suficientemente esclarecida pela prova documental e, sobretudo, porque o próprio titular registral reconheceu a alienação do imóvel e não ofereceu resistência à pretensão aquisitiva. Adentro ao mérito. O pedido deve ser julgado procedente. Como é cediço, a usucapião configura modo originário de aquisição da propriedade. Trata-se de instituto que viabiliza, em bases legítimas, o acesso do simples possuidor à propriedade da terra. Tem por escopo conferir efetividade à cláusula constitucional que subordina o direito de propriedade e o modo de seu exercício a uma função eminentemente social. O reconhecimento da usucapião, pelo ordenamento jurídico, nada mais significa que a preocupação do Poder Público em conferir a necessária preponderância do interesse social, inerente à coletividade, sobre aquele de caráter meramente individual e particular. A inércia, omissão e desinteresse do proprietário são sancionados pela perda do domínio, em favor, precisamente, daquele que, possuindo o bem como seu, vem a dar-lhe a destinação perseguida pelo interesse social. No caso da usucapião extraordinária os requisitos para seu reconhecimento são aqueles indicados no artigo 1.238 do Código Civil, que assim dispõe: Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis. Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo. Anote-se que são úteis na espécie as palavras de Nélson Luiz Pinto (Ação de Usucapião, p. 135), ao dispor que: "Uma vez preenchidos os requisitos legais ligados à posse "ad usucapionem" e transcorrido o lapso de tempo exigido pela lei, o usucapiente já se terá tornado proprietário da coisa, necessitando, apenas, de uma sentença judicial que declare esta condição com força de coisa julgada (o que não ocorre quando o usucapião é acolhido como matéria de defesa), para que se possa efetuar a transcrição o registro imobiliário. Portanto, a sentença a ser proferida na ação de usucapião não constitui um direito do autor: declara, isso sim, o domínio preexistente do autor sobre a coisa objeto da ação de usucapião. O juiz, ao julgar a ação de usucapião procedente, declara que o autor, em determinado momento do passado, completou os requisitos legais para aquisição do domínio, sendo ele, pois, o proprietário da coisa objeto da ação." À propósito colhe-se os seguintes precedentes jurisprudenciais: APELAÇÃO - USUCAPIÃO - IMOVEL URBANO - REQUISITOS COMPROVADOS- MANUTENÇÃO DA PROCEDENCIA - EXISTENCIA DE HIPOTECA - IRRELEVANCIA. A ação que visa usucapir com base no art. 1.238 do CC usucapião extraordinário, tem por requisito prova da posse de imóvel por quinze anos ininterruptos, sem oposição, independentemente de título e boa-fé. Na hipótese do possuidor estabelecer no imóvel a sua moradia habitual ou ter realizado obras ou serviços de caráter produtivo o prazo é reduzido para 10 anos. Presentes os requisitos autorizadores à sua concessão da modalidade de usucapião que dispensa justo título e boa-fé. É irrelevante o Imóvel encontrar-se gravado por hipoteca, o que não inviabiliza a configuração da usucapião se atendidos os requisitos legais. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.24.092398-7/001, Relator(a): Des.(a) Marcos Henrique Caldeira Brant , 16ª Câmara Cível Especializada, julgamento em 03/07/2024, publicação da súmula em 09/07/2024) APELAÇÃO CÍVEL - USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIO - REQUISITOS LEGAIS - POSSE MANSA, PACÍFICA E ININTERRUPTA PELO PRAZO DE 15 ANOS - DEMONSTRAÇÃO - SENTENÇA MANTIDA. - A usucapião constitui meio de aquisição da propriedade pela posse continuada, durante certo decurso de tempo, desde que observados os requisitos da lei, quais sejam: a posse mansa, pacífica, ininterrupta e o decurso do prazo legalmente previsto. - Uma vez provado que os Requerentes exercem a posse sobre o imóvel com "animus domini", nele residindo há mais de 20 anos, sem oposição ou resistência de terceiros, é de se declarar a prescrição aquisitiva, na modalidade de usucapião extraordinário." (TJMG- Apelação Cível nº 1.0657.09.005669-5/001- Relª. Desª. Aparecida Grossi- Data da publicação: 15/04/2016). Assim, para o reconhecimento da usucapião extraordinária exige-se, essencialmente, posse exercida com animus domini, sem interrupção ou oposição, pelo lapso temporal legal, sendo dispensáveis justo título e boa-fé. No caso concreto, esses requisitos estão suficientemente demonstrados. Como se vê, a posse teve origem em negócio jurídico celebrado diretamente com o proprietário registral. A escritura pública de compra e venda (ID 10548078403) datada de 06/04/2004 demonstra que Teodoro Saraiva Neto transferiu o imóvel a Maria Barbosa dos Santos, ocasião a partir da qual esta passou a exercer sobre o bem os poderes inerentes à propriedade. O próprio requerido confirmou judicialmente a celebração do negócio e reconheceu que, desde então, deixou de exercer qualquer posse ou ingerência sobre o imóvel. Tal circunstância assume especial relevância, pois afasta dúvida quanto à origem da posse e ao animus domini exercido pela autora. Também se encontra demonstrado o requisito temporal. Entre a aquisição, ocorrida em abril de 2004, e o ajuizamento da ação, em setembro de 2025, transcorreram mais de 21 anos de posse. A autora, ademais, estabeleceu sua moradia habitual no imóvel durante praticamente todo esse período, arcou com tributos e despesas ordinárias e realizou obras destinadas à recuperação e conservação da residência. A circunstância de ter deixado fisicamente o imóvel apenas em 2025, em razão da idade avançada e do agravamento de sua condição de saúde, não traduz abandono da posse nem perda do ânimo de dona. Com efeito, o abandono capaz de interromper a prescrição aquisitiva não se presume da mera ausência física temporária ou motivada por razões pessoais, sobretudo quando o possuidor mantém sua relação jurídica e material com o imóvel. De igual modo, inexiste prova de oposição ao exercício da posse durante o período aquisitivo. Ao contrário, o antigo proprietário reconheceu expressamente que, desde a venda realizada em 2004, não exerceu qualquer poder sobre o bem, circunstância que confirma o caráter manso e pacífico da posse. Não se desconhece a existência de constrições registradas posteriormente sobre o imóvel em razão de obrigações atribuídas ao antigo titular. Tais anotações, contudo, não afastam, por si sós, a possibilidade de reconhecimento da prescrição aquisitiva. Isso porque a usucapião constitui aquisição originária da propriedade, fundada no exercício da posse qualificada e não em transmissão derivada do antigo proprietário. Assim, satisfeitos os pressupostos legais, gravames constituídos em razão de obrigações pessoais do titular anterior não impedem o reconhecimento do domínio em favor do usucapiente, sem prejuízo da necessidade de preservação do contraditório em relação a terceiros eventualmente titulares de direitos inscritos. Aliás, quanto a tanto, a jurisprudência aplicável à matéria reconhece que a existência de gravame sobre o bem não inviabiliza a usucapião quando demonstrados a posse qualificada e o lapso temporal exigido. Contudo, em outro norte, há aspecto registral que merece delimitação. Explico. A inicial e a escritura de compra e venda fazem referência a área aproximada de 473 m². Todavia, a certidão de inteiro teor juntada aos autos individualiza o imóvel objeto da matrícula nº 6.233 do Cartório de Registro de Imóveis de Nanuque. Dessa forma, para fins de segurança jurídica e viabilidade registral, o reconhecimento da propriedade deve recair sobre o imóvel matriculado sob o nº 6.233, com a descrição constante do respectivo registro imobiliário, evitando-se que a sentença alcance eventual faixa excedente não individualizada na ficha de matrícula. Eventual diferença de área que extrapole os limites do imóvel matriculado, especialmente se incidente sobre área pública, não pode ser adquirida por usucapião, diante da vedação expressa dos arts. 183, § 3º, e 191, parágrafo único, da Constituição Federal e do art. 102 do Código Civil. Essa delimitação, contudo, não impede o acolhimento da pretensão quanto ao bem particular efetivamente adquirido, possuído e identificado no registro imobiliário. Também é relevante consignar que, ainda que a pretensão fosse examinada sob outra modalidade de usucapião, o quadro fático igualmente apontaria para a consolidação da aquisição da propriedade. Com efeito, além de preenchido o prazo de quinze anos previsto no caput do art. 1.238 do Código Civil, estão presentes os elementos que autorizariam a incidência do prazo reduzido de dez anos previsto no parágrafo único, uma vez que a autora estabeleceu no imóvel sua moradia habitual e realizou obras destinadas à sua recuperação e conservação. Há, ainda, elementos que, em tese, permitiriam o enquadramento na usucapião ordinária, prevista no art. 1.242 do Código Civil. A posse teve origem em escritura pública de compra e venda, negócio jurídico oneroso celebrado diretamente com o titular registral, circunstância apta a evidenciar justo título e boa-fé, e perdurou por período muito superior aos dez anos exigidos pela modalidade ordinária. Não seria cabível, por outro lado, a usucapião especial urbana do art. 1.240 do Código Civil, pois a área do imóvel supera o limite legal de 250 m². De todo modo, não há necessidade de reclassificação da pretensão. Os requisitos da modalidade extraordinária expressamente postulada foram amplamente preenchidos, inclusive sob o prazo reduzido do art. 1.238, parágrafo único, do Código Civil. Por fim, a posterior morte da possuidora originária também não interfere no direito já consolidado. A prescrição aquisitiva já havia se completado muitos anos antes do seu falecimento, transmitindo-se aos sucessores o direito de obter judicialmente a declaração do domínio. Portanto, a prova documental, a longa duração da posse, a destinação residencial do imóvel e, sobretudo, o reconhecimento expresso do próprio antigo proprietário demonstram, de forma segura, que Maria Barbosa dos Santos exerceu sobre o bem posse mansa, pacífica, contínua e com inequívoco ânimo de dona por período superior ao exigido pela lei. 3. DISPOSITIVO Na confluência do exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido para DECLARAR adquirido por usucapião extraordinária, originariamente por MARIA BARBOSA DOS SANTOS, atualmente sucedida por MARIVANIA BARBOSA SANTOS e MARIO CELIO BARBOSA DOS SANTOS, o domínio do imóvel objeto da matrícula nº 6.233 do Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Nanuque/MG, observada integralmente a descrição, limites, confrontações e área constantes do respectivo registro imobiliário, ressalvados os direitos de terceiros não citados, ficando o processo extinto com resolução de mérito, com fundamento no art. 487, I, do CPC. Certificado o trânsito em julgado, oficie-se ao CRI requisitando registro da propriedade constituída por esta sentença. Esta sentença servirá de título para o registro, oportunamente, perante o respectivo Registro de Imóveis, observadas as exigências inerentes à atividade registral, bastando ser instruída com as peças principais. Fica o CRI autorizado a criar uma matrícula para o cumprimento desta sentença, haja vista tratar-se de aquisição originária da propriedade. Condeno a requerente ao pagamento das custas e despesas processuais, no entanto suspendo sua exigibilidade em razão da gratuidade judiciária deferida, benefício este que estendo a parte requerida. Pelo princípio de cooperação, advirto as partes que a oposição de embargos de declaração meramente protelatórios poderá ensejar na fixação da multa prevista no art. 1026, §2º, do CPC. Havendo oferecimento de embargos de declaração, intime-se a parte contrária para, querendo, apresentar contrarrazões no prazo legal, findo o qual, venham os autos conclusos. Vindo aos autos recurso de apelação, intime-se a parte apelada para apresentar contrarrazões, caso queira, no prazo legal (art. 1.010, §1o do CPC). Acaso apresentada apelação adesiva, intime-se a parte ex adversa para apresentar contrarrazões no prazo legal. Na ausência de apelação adesiva, apresentadas contrarrazões à apelação ou decorrido o prazo in albis, remetam-se os presentes autos ao e. TJMG, com as nossas homenagens, nos termos do que dispõe o §3º do art. 1.010 do CPC. Diligencie-se pelo necessário. Com o trânsito em julgado e cumpridas as formalidades legais, arquive-se, com a devida baixa. Publicação e registro eletrônicos. Nanuque/MG, data da assinatura eletrônica. Bruno Rodrigues Fonseca Juiz de Direito 1ª Vara Cível, Criminal e da Infância e da Juventude da Comarca de Nanuque
