Ementa
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. NULIDADE DA SENTENÇA. AUSÊNCIA. HONORÁRIOS PERICIAIS. INOVAÇÃO CONDENATÓRIA. NÃO CONFIGURAÇÃO. RESCISÃO CONTRATUAL. FINANCIAMENTO BANCÁRIO NÃO PACTUADO COMO CONDIÇÃO SUSPENSIVA. CULPA DA COMPRADORA. CLÁUSULA PENAL E TAXAS CONDOMINIAIS. INOVAÇÃO RECURSAL. NÃO CONHECIMENTO. INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. JUROS DE MORA. CITAÇÃO. HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS NA RECONVENÇÃO. PROVEITO ECONÔMICO NÃO OBTIDO. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA.
I. CASO EM EXAME:
1. Apelação cível contra sentença que julgou procedente ação de cobrança, com condenação ao pagamento de cláusula penal e taxas condominiais, e parcialmente procedente a reconvenção, reconhecendo indenização por benfeitorias e autorizando a compensação dos créditos, buscando-se a reforma do julgado quanto às nulidades suscitadas, à responsabilidade pela rescisão contratual, aos encargos condenatórios e à sucumbência.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO:
2. A questão sub examine envolve: (i) a existência de nulidade por deficiência de fundamentação e por alegado afastamento imotivado da prova pericial; (ii) a ocorrência de inovação condenatória quanto aos honorários periciais; (iii) a responsabilidade pela rescisão do negócio diante das irregularidades do imóvel e da não obtenção de financiamento bancário; (iv) o conhecimento dos pedidos de redução da cláusula penal e de revisão das taxas condominiais; (v) o termo inicial dos juros de mora sobre a indenização por benfeitorias; (vi) a base de cálculo dos honorários sucumbenciais na reconvenção.
III. RAZÕES DE DECIDIR:
3. Não há nulidade por deficiência de fundamentação quando a decisão enfrenta as questões relevantes e apresenta razões suficientes para solucionar a controvérsia, sendo desnecessária manifestação individualizada sobre alegação incidental não articulada como fundamento autônomo de defesa;
4. A sentença não viola o art. 479 do CPC quando a prova pericial é valorada em conjunto com os demais elementos dos autos e o fundamento central do julgamento decorre da inexistência de cláusula que condicione a eficácia do negócio à obtenção de financiamento;
5. A determinação de pagamento do saldo dos honorários periciais não constitui inovação condenatória quando apenas concretiza obrigação de custeio integral da perícia anteriormente imposta e parcialmente adimplida;
6. Irregularidades no imóvel que não constituem obstáculo absoluto à escrituração ou à transferência da propriedade não justificam o inadimplemento do preço, especialmente quando a prova técnica demonstra a possibilidade de formalização do negócio;
7. A obtenção de financiamento bancário não configura condição suspensiva quando não prevista contratualmente, de modo que o risco de obtenção dos recursos necessários ao pagamento permanece com o adquirente e seu insucesso não afasta a obrigação assumida;
8. Não se conhecem, por inovação recursal, pretensões de redução da cláusula penal e de revisão dos valores e do período de cobrança das taxas condominiais quando os respectivos fundamentos não foram oportunamente deduzidos perante o juízo de origem;
9. Os juros de mora incidentes sobre obrigação ilíquida de indenizar benfeitorias fluem da citação, pois a perícia apenas quantifica crédito preexistente e não constitui o dever de indenizar;
10. Na reconvenção, sendo economicamente mensurável a pretensão de indenização por benfeitorias, a diferença entre o montante postulado e o efetivamente reconhecido caracteriza sucumbência e integra o proveito econômico obtido pela parte adversa para fins de cálculo dos honorários advocatícios.
IV. DISPOSITIVO E TESE:
11. Recurso parcialmente conhecido e, na parte conhecida, parcialmente provido para fixar a citação como termo inicial dos juros de mora incidentes sobre a indenização por benfeitorias, mantida a sentença quanto ao mais.
Tese(s) de julgamento: 1. A decisão judicial suficientemente fundamentada não é nula pela ausência de exame individualizado de alegação incidental incapaz de infirmar a conclusão adotada; 2. A obtenção de financiamento bancário somente constitui condição suspensiva da compra e venda quando expressamente convencionada, permanecendo com o adquirente, na ausência de estipulação, o risco de obtenção dos recursos necessários ao pagamento; 3. É inadmissível em apelação a pretensão fundada em questão não submetida ao juízo de origem, salvo hipótese legal que autorize sua apreciação; 4. Os juros de mora sobre indenização ilíquida por benfeitorias incidem a partir da citação, pois a posterior perícia apenas quantifica o crédito; 5. A diferença entre o valor economicamente determinado postulado em reconvenção e aquele efetivamente reconhecido integra o proveito econômico obtido pela parte adversa para fins de fixação dos honorários sucumbenciais.
Dispositivos legais citados: Constituição Federal, art. 93, IX; Código de Processo Civil, arts. 85, § 2º, 374, III, 479, 487, I, 489, § 1º, 1.013, § 1º, e 1.014; Código Civil, arts. 368, 408, 409 e 413.
Jurisprudência relevante citada: STF, Repercussão Geral na Questão de Ordem no AI 791.292/PE, Rel. Min. Gilmar Mendes, DJe 13/08/2010; STJ, EDcl no AgRg no AREsp n.º 2.943.320/SP, Rel. Min. Joel Ilan Paciornik, Quinta Turma, j. 10/12/2025, DJEN 15/12/2025; STJ, AgInt no REsp 1.493.617/MG, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, DJe 25/05/2023; STJ, AgInt no AREsp n.º 2.681.208/MG, Rel. Min. Humberto Martins, Terceira Turma, j. 17/11/2025, DJEN 24/11/2025; TJGO, Apelação Cível n.º 5489583-60.2020.8.09.0051, 4ª Câmara Cível, j. 03/04/2024; TJGO, Apelação Cível n.º 5369305-98.2018.8.09.0051, 5ª Câmara Cível, j. 22/11/2021; TJGO, Apelação Cível n.º 0409512-36.2012.8.09.0117, 3ª Câmara Cível, j. 12/07/2022; TJGO, Apelação Cível n.º 5286028-19.2020.8.09.0051, 5ª Câmara Cível, j. 28/03/2022.
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APELAÇÃO CÍVEL Nº 6030949-80.2024.8.09.0051
COMARCA DE GOIÂNIA
APELANTE: 3T HOLDING E PARTICIPAÇÕES LTDA
APELADO: SERACH SERVIÇO DE RADIOCHAMADA DE GOIÂNIA LTDA
RELATOR: DES. FERNANDO RIBEIRO MONTEFUSCO
EMENTA
Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. NULIDADE DA SENTENÇA. AUSÊNCIA. HONORÁRIOS PERICIAIS. INOVAÇÃO CONDENATÓRIA. NÃO CONFIGURAÇÃO. RESCISÃO CONTRATUAL. FINANCIAMENTO BANCÁRIO NÃO PACTUADO COMO CONDIÇÃO SUSPENSIVA. CULPA DA COMPRADORA. CLÁUSULA PENAL E TAXAS CONDOMINIAIS. INOVAÇÃO RECURSAL. NÃO CONHECIMENTO. INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. JUROS DE MORA. CITAÇÃO. HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS NA RECONVENÇÃO. PROVEITO ECONÔMICO NÃO OBTIDO. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA.
I. CASO EM EXAME:
1. Apelação cível contra sentença que julgou procedente ação de cobrança, com condenação ao pagamento de cláusula penal e taxas condominiais, e parcialmente procedente a reconvenção, reconhecendo indenização por benfeitorias e autorizando a compensação dos créditos, buscando-se a reforma do julgado quanto às nulidades suscitadas, à responsabilidade pela rescisão contratual, aos encargos condenatórios e à sucumbência.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO:
2. A questão sub examine envolve: (i) a existência de nulidade por deficiência de fundamentação e por alegado afastamento imotivado da prova pericial; (ii) a ocorrência de inovação condenatória quanto aos honorários periciais; (iii) a responsabilidade pela rescisão do negócio diante das irregularidades do imóvel e da não obtenção de financiamento bancário; (iv) o conhecimento dos pedidos de redução da cláusula penal e de revisão das taxas condominiais; (v) o termo inicial dos juros de mora sobre a indenização por benfeitorias; (vi) a base de cálculo dos honorários sucumbenciais na reconvenção.
III. RAZÕES DE DECIDIR:
3. Não há nulidade por deficiência de fundamentação quando a decisão enfrenta as questões relevantes e apresenta razões suficientes para solucionar a controvérsia, sendo desnecessária manifestação individualizada sobre alegação incidental não articulada como fundamento autônomo de defesa;
4. A sentença não viola o art. 479 do CPC quando a prova pericial é valorada em conjunto com os demais elementos dos autos e o fundamento central do julgamento decorre da inexistência de cláusula que condicione a eficácia do negócio à obtenção de financiamento;
5. A determinação de pagamento do saldo dos honorários periciais não constitui inovação condenatória quando apenas concretiza obrigação de custeio integral da perícia anteriormente imposta e parcialmente adimplida;
6. Irregularidades no imóvel que não constituem obstáculo absoluto à escrituração ou à transferência da propriedade não justificam o inadimplemento do preço, especialmente quando a prova técnica demonstra a possibilidade de formalização do negócio;
7. A obtenção de financiamento bancário não configura condição suspensiva quando não prevista contratualmente, de modo que o risco de obtenção dos recursos necessários ao pagamento permanece com o adquirente e seu insucesso não afasta a obrigação assumida;
8. Não se conhecem, por inovação recursal, pretensões de redução da cláusula penal e de revisão dos valores e do período de cobrança das taxas condominiais quando os respectivos fundamentos não foram oportunamente deduzidos perante o juízo de origem;
9. Os juros de mora incidentes sobre obrigação ilíquida de indenizar benfeitorias fluem da citação, pois a perícia apenas quantifica crédito preexistente e não constitui o dever de indenizar;
10. Na reconvenção, sendo economicamente mensurável a pretensão de indenização por benfeitorias, a diferença entre o montante postulado e o efetivamente reconhecido caracteriza sucumbência e integra o proveito econômico obtido pela parte adversa para fins de cálculo dos honorários advocatícios.
IV. DISPOSITIVO E TESE:
11. Recurso parcialmente conhecido e, na parte conhecida, parcialmente provido para fixar a citação como termo inicial dos juros de mora incidentes sobre a indenização por benfeitorias, mantida a sentença quanto ao mais.
Tese(s) de julgamento: 1. A decisão judicial suficientemente fundamentada não é nula pela ausência de exame individualizado de alegação incidental incapaz de infirmar a conclusão adotada; 2. A obtenção de financiamento bancário somente constitui condição suspensiva da compra e venda quando expressamente convencionada, permanecendo com o adquirente, na ausência de estipulação, o risco de obtenção dos recursos necessários ao pagamento; 3. É inadmissível em apelação a pretensão fundada em questão não submetida ao juízo de origem, salvo hipótese legal que autorize sua apreciação; 4. Os juros de mora sobre indenização ilíquida por benfeitorias incidem a partir da citação, pois a posterior perícia apenas quantifica o crédito; 5. A diferença entre o valor economicamente determinado postulado em reconvenção e aquele efetivamente reconhecido integra o proveito econômico obtido pela parte adversa para fins de fixação dos honorários sucumbenciais.
Dispositivos legais citados: Constituição Federal, art. 93, IX; Código de Processo Civil, arts. 85, § 2º, 374, III, 479, 487, I, 489, § 1º, 1.013, § 1º, e 1.014; Código Civil, arts. 368, 408, 409 e 413.
Jurisprudência relevante citada: STF, Repercussão Geral na Questão de Ordem no AI 791.292/PE, Rel. Min. Gilmar Mendes, DJe 13/08/2010; STJ, EDcl no AgRg no AREsp n.º 2.943.320/SP, Rel. Min. Joel Ilan Paciornik, Quinta Turma, j. 10/12/2025, DJEN 15/12/2025; STJ, AgInt no REsp 1.493.617/MG, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, DJe 25/05/2023; STJ, AgInt no AREsp n.º 2.681.208/MG, Rel. Min. Humberto Martins, Terceira Turma, j. 17/11/2025, DJEN 24/11/2025; TJGO, Apelação Cível n.º 5489583-60.2020.8.09.0051, 4ª Câmara Cível, j. 03/04/2024; TJGO, Apelação Cível n.º 5369305-98.2018.8.09.0051, 5ª Câmara Cível, j. 22/11/2021; TJGO, Apelação Cível n.º 0409512-36.2012.8.09.0117, 3ª Câmara Cível, j. 12/07/2022; TJGO, Apelação Cível n.º 5286028-19.2020.8.09.0051, 5ª Câmara Cível, j. 28/03/2022.