Inteiro teor
Procedimento do Juizado Especial Cível Nº 0000340-14.2019.8.27.2729/TO
AUTOR : ERINALDA DE SENA VASCONCELOS
ADVOGADO(A) : AUGUSTO MAURO RIBEIRO LEITE (OAB TO006995)
RÉU : BUENA VISTA INCORPORADORA LTDA
ADVOGADO(A) : LUKAS MACIEL CUSTÓDIO (OAB TO009053)
ADVOGADO(A) : MAURÍCIO HAEFFNER (OAB TO003245)
ADVOGADO(A) : GRAZIELLA MARTINS DA SILVA (OAB TO010088)
SENTENÇA
RELATÓRIO
Cuida-se de AÇÃO DE CONHECIMENTO movida por ERINALDA DE SENA VASCONCELOS em face de BUENA VISTA INCORPORADORA LTDA, partes qualificadas nos autos.
A autora narrou que comprou os direitos sobre o lote nº 43, quadra 34, rua 15, do Loteamento Residencial Buena Vista, em Porto Nacional/TO, por meio do Contrato nº 210, assinado em 21/11/2013 e transferido a ela por cessão em 17/08/2018. Afirmou que, por dificuldades financeiras, não conseguiu continuar pagando as parcelas e procurou a ré para desfazer o negócio. A vendedora, contudo, propôs devolver apenas 50% do valor pago, em 24 vezes (evento 1, ANEXO7). Diante disso, pediu a rescisão do contrato e a devolução dos valores pagos com retenção justa, indicando o total pago de R$ 19.081,88.
Foi concedida tutela de urgência no evento 4, DEC1.
A requerida apresentou contestação no evento 32, CONT1. Afirmou, no início, que a ação seria conexa ao processo nº 0000358-35.2019.8.27.2729 e que faltaria representação por advogado. No mérito, alegou que recebeu R$ 18.000,41 pelo lote; defendeu a aplicação da Lei nº 13.786/2018; e, caso assim não se entenda, pediu a retenção do sinal, multa de 20%, taxa de fruição de 0,25% ao mês e desconto do IPTU.
A conciliação não teve acordo, e as partes pediram o julgamento antecipado do processo (evento 35, ATA1).
O feito foi posteriormente sobrestado em razão do IRDR nº 0009560-46.2017.827.0000. Superado o prazo legal de suspensão (art. 980, CPC) e considerando que as teses de mérito do referido incidente já se encontram fixadas de forma definitiva por este Tribunal a suspensão foi levantada.
Intimadas as partes para manifestação sobre a aplicação do IRDR ao caso e a especificação das provas que pretendem produzir (evento 55, DECDESPA1), a requerida manifestou-se confirmando a data do contrato (21/11/2013), indicando despesas de IPTU e declarando que a compradora não usou o lote, sem pedir outras provas (evento 62, PET1). A autora manifestou-se no evento 65, MANIFESTACAO1, por advogado, pedindo a rescisão com devolução de 90% dos valores pagos em parcela única, com correção pelo INPC e juros de mora a partir do trânsito em julgado, sem desconto de fruição ou IPTU indevido.
Em seguida, vieram os autos vieram conclusos para julgamento.
É o relatório. DECIDO.
FUNDAMENTAÇÃO
O feito comporta julgamento antecipado do mérito, nos termos do art. 355, I, do Código de Processo Civil, notadamente porque a controvérsia remanescente é essencialmente de direito.
1. DA CESSAÇÃO DA SUSPENSÃO DO PROCESSO (IRDR Nº 0009560-46.2017.827.0000)
O presente feito encontrava-se sobrestado em virtude da determinação de suspensão oriunda da admissão do Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas (IRDR) nº 0009560-46.2017.8.27.0000, no âmbito deste Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Tocantins.
Com o julgamento do referido incidente, esgotou-se a causa fática e jurídica que justificava a paralisação do feito na jurisdição estadual.
Cumpre registrar, outrossim, que a matéria atinente à rescisão de contratos de compra e venda de imóveis e à definição dos percentuais e base de cálculo de retenção encontra-se atualmente afetada pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ) sob a sistemática dos recursos repetitivos (Temas 1464, 1465 e 1466). Contudo, da leitura da determinação emanada pela Segunda Seção do STJ (a exemplo da afetação em 04/08/2026 nos autos dos REsp 2255394/MA e REsp 2255370/MA), extrai-se que a ordem de suspensão restringe-se, taxativamente, à "tramitação dos recursos especiais e dos agravos em recursos especiais nos tribunais de segunda instância e no STJ".
Desse modo, não havendo óbice para o andamento de processos no 1º grau de jurisdição, o prosseguimento do feito é medida que se impõe.
2. PRELIMINARMENTE
2.1. Da alegada conexão
A parte requerida pleiteou o reconhecimento de conexão entre a presente demanda e os autos nº 0000358-35.2019.8.27.2729, que versa sobre lote diverso (quadra 17, lote 64), requerendo a reunião dos processos para julgamento conjunto.
A preliminar não merece acolhimento. Cada instrumento de compromisso de compra e venda constitui negócio jurídico autônomo, com objeto imóvel individualizado, histórico próprio de pagamentos, termos contratuais e obrigações patrimoniais distintas. O julgamento em separado de contratos diversos não gera risco de prolação de decisões conflitantes ou contraditórias (art. 55, § 3º, do Código de Processo Civil).
Ademais, no âmbito dos Juizados Especiais Cíveis, orientados pelos princípios da simplicidade, economia processual e celeridade (art. 2º da Lei nº 9.099/1995), a tramitação individualizada atende melhor à rápida solução do litígio, sem causar qualquer prejuízo à ampla defesa. Rejeito a preliminar de conexão.
2.2. Da alegação de falta de capacidade postulatória
A requerida sustentou a necessidade de representação obrigatória por advogado, argumentando que a soma das pretensões relativas a dois lotes superaria a alçada de 20 salários mínimos prevista no art. 9º da Lei nº 9.099/1995, requerendo a extinção do processo.
A preliminar deve ser afastada. O valor da causa atribuído à presente petição inicial restringe-se estritamente ao contrato deste feito (R$ 19.081,88), que, à época da propositura em 08/01/2019, inseria-se na alçada de atendimento sem patrono nos Juizados Especiais (evento 1, INIC1).
De qualquer modo, a questão perdeu qualquer relevância prática, porquanto a requerente constituiu advogado particular nos autos, que juntou procuração e promoveu a defesa técnica dos interesses da consumidora (evento 65, PROCAUTO2).
Desse modo, eventuais vícios de capacidade postulatória encontram-se plenamente sanados (art. 76 do CPC). Rejeito a preliminar.
DO MÉRITO
Cinge-se a controvérsia em definir os critérios e o percentual de restituição dos valores pagos pelo autor, em razão da rescisão do Contrato de Compromisso de Compra e Venda por sua própria iniciativa/inadimplemento, tratando-se de contrato celebrado em 21/11/2013, ou seja, anteriormente à vigência da Lei nº 13.786/2018 (28/12/2018).
DA INCIDÊNCIA DAS TESES VINCULANTES (IRDR Nº 0009560-46.2017.827.0000/TJTO)
Instaurado o Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas no Tribunal de Justiça do Estado do Tocantins, com o escopo de uniformizar o entendimento da Corte sobre os critérios de restituição de valores e os efeitos patrimoniais da rescisão de contratos de promessa de compra e venda de lotes urbanos por culpa do comprador (autos nº 0009560-46.2017.827.0000/TO), foram fixadas, com a redação conferida pelo julgamento dos embargos de declaração na sessão de 19/11/2020, as seguintes teses:
Tese 1: Os contratos de compromisso de compra e venda de lotes urbanos configuram-se como contratos de adesão.
Tese 2: As teses firmadas estão direcionadas aos casos em que o comprador deu causa ao desfazimento do negócio.
Tese 3: Tratando-se de relação de consumo, devem ser aplicadas as regras do Código de Defesa do Consumidor.
Tese 4: Os valores a serem retidos pela empresa administradora devem respeitar o disposto no Artigo 32-A, incisos I a V, da Lei 6.766/79, com redação dada pela Lei 13.786/2018. A retenção no percentual de 10% sobre o valor atualizado do contrato, prevista no incisos II do artigo 32-A, incluído na Lei n° 6.766, de 1979, por meio da Lei n° 13.786, de 2018, deve ser aplicada somente aos contratos firmados a partir de 28/12/2018, posto que ilegal a irretroatividade de lei, e aos contratos firmados antes da entrada em vigor da Lei n° 13.786, de 2018, aplica-se o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, de reter o percentual de 10% a 25% do montante pago pelo comprador (acrescentado no julgamento dos Embargos do evento 527, EXTRATOATA1).
Tese 5: Incidirá correção monetária desde a data do desembolso de cada parcela pelo comprador, aplicando-se o índice INPC. Os juros de mora incidirão desde o trânsito em julgado da ação.
Tese 6: É devido o desconto do valor referente ao IPTU incidente sobre o imóvel, nos termos do Artigo 32-A, inciso IV, da Lei 6.766/79, redação dada pela Lei 13.786/18.
Tese 7: A restituição dos valores pagos ao comprador deverá ocorrer nos moldes no §1º e seguintes do Artigo 32-A, da Lei 6.766/18 (redação dada pela Lei 13.786/18) no prazo de até 12 meses, respeitadas as carências legais. O artigo 32-A da Lei no 13.786, de 2018 é aplicável apenas aos contratos firmados após a entrada em vigor em 28/12/2018, não podendo ser aplicada aos contratos firmados antes de sua entrada em vigor e aos contratos firmados antes de 28/12/2018, ou seja, antes da entrada em vigor da Lei no 13.786, de 2018, deve-se aplicar o REsp n° 1300418, julgado pelo Superior Tribunal de Justiça sob o rito do Recurso Repetitivo – Tema 557, devendo a restituição de valores ao comprador ocorrer em parcela única, após a declaração de rescisão do contrato (acrescentado no julgamento dos Embargos do evento 527, EXTRATOATA1).
Tese 8: A indenização por fruição deverá obedecer a regra estabelecida junto ao inciso I, do Artigo 32-A, da Lei 6.766/18 (redação dada pela Lei nº 13.786/18). A indenização por fruição aos contratos firmados antes da entrada em vigor da Lei n° 13.786, de 2018, em 28/12/2018, somente é devida se expressamente prevista no Contrato de Compromisso de Compra e Venda e devidamente comprovado o proveito econômico obtido pelo devedor a partir do inadimplemento/durante o período de inadimplência (exploração comercial do imóvel, recebimento de aluguel ou uso como moradia). (acrescentado no julgamento dos Embargos do evento 527, EXTRATOATA1).
Desse modo, à luz das teses firmadas no âmbito do IRDR nº 0009560-46.2017.827.0000/TJTO, o presente feito deve ser julgado com estrita observância do precedente vinculante, conforme se passa a examinar.
a) Da relação de consumo e da natureza do contrato (Tese 1, 2 e 3)
Aplicam-se ao caso as normas do Código de Defesa do Consumidor, tratando-se de contrato de adesão (Tese 1 do IRDR nº 0009560-46.2017.827.0000), no qual não houve efetiva possibilidade de negociação, cláusula a cláusula, pelo consumidor. As teses fixadas nesse IRDR estão direcionadas justamente aos casos, como o presente, em que o comprador deu causa ao desfazimento do negócio (Tese 2), tratando-se de relação de consumo (Tese 3).
b) Da inaplicabilidade da Lei nº 13.786/2018 ao caso concreto (Tese 4)
A Lei nº 13.786/2018, que inseriu o art. 32-A na Lei nº 6.766/79, entrou em vigor em 28/12/2018. O contrato dos autos foi celebrado antes da vigência da lei nova.
Nos termos da Tese 4 do IRDR, na redação conferida pelo julgamento dos embargos de declaração, o percentual de retenção de 10% (dez por cento) previsto no art. 32-A, II, da Lei 6.766/79 restringe-se aos contratos firmados a partir de 28/12/2018, sob pena de retroatividade indevida da lei (art. 5º, XXXVI, CF; art. 6º, LINDB). Não se aplica, portanto, ao caso as alterações realizadas pela Lei nº 13.786/2018.
c) Do percentual de retenção aplicável (Tese 4)
Com relação ao percentual de retenção cabível ao caso concreto, para os contratos celebrados antes de 28/12/2018, aplica-se o entendimento do Superior Tribunal de Justiça (REsp 1.723.519/SP), encampado pela Tese 4 do IRDR nº 0009560-46.2017.827.0000/TJTO, que reconhece o direito da vendedora à retenção de parcela dos valores pagos em caso de desistência imotivada do promissário comprador em contrato anterior à Lei nº 13.786/2018:
STJ. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO ANTERIOR À LEI 13.786/2018. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. DESISTÊNCIA IMOTIVADA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO PARCIAL. DEVOLUÇÃO AO PROMISSÁRIO COMPRADOR DOS VALORES PAGOS COM A RETENÇÃO DE 25% POR PARTE DA VENDEDORA. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. PRECEDENTE FIRMADO EM JULGAMENTO DE RECURSO REPETITIVO. 1. A despeito do caráter originalmente irretratável da compra e venda no âmbito da incorporação imobiliária (Lei 4.591/1964, art. 32, §2º), a jurisprudência do STJ, anterior à Lei 13.786/2018, de há muito já reconhecia, à luz do Código de Defesa do Consumidor, o direito potestativo do consumidor de promover ação a fim de rescindir o contrato e receber, de forma imediata e em pagamento único, a restituição dos valores pagos, assegurado ao vendedor sem culpa pelo distrato, de outro lado, o direito de reter parcela do montante (Súmula 543/STJ). 2. Hipótese em que, ausente qualquer peculiaridade, na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda Seção no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, DJe 4.10.2012, sob a relatoria para o acórdão do Ministro Sidnei Beneti, a saber o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, reiteradamente afirmado por esta Corte como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato. Tal percentual tem caráter indenizatório e cominatório, não havendo diferença, para tal fim, entre a utilização ou não do bem, prescindindo também da demonstração individualizada das despesas gerais tidas pela incorporadora com o empreendimento. 3. Nos termos da jurisprudência desta Corte, firmada pela Segunda Seção em julgamento submetido ao rito dos recursos repetitivos, "nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão" (REsp 1.740.911/DF, DJe 22.8.2019). 4. Recurso especial parcialmente provido. (RECURSO ESPECIAL Nº 1.723.519 - SP (2018/0023436-5). Relatora Min. Maria Isabel Gallotti. Publicado em: 02/10/2019). Grifamos.
Como se observa, o precedente do Superior Tribunal de Justiça fixou, como padrão-base para os contratos anteriores à Lei nº 13.786/2018, o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção sobre os valores pagos, ressalvada a possibilidade de afastamento desse parâmetro diante das peculiaridades do caso concreto que justifique percentual diverso, dentro do espectro de 10% (dez por cento) a 25% (vinte e cinco por cento) já consagrado pela jurisprudência da Corte (EAg 1.138.183/PE).
Em sede de apreciação dos embargos de declaração opostos no IRDR nº 0009560-46.2017.827.0000/TJTO (processo 0009560-46.2017.8.27.0000/TJTO, evento 446, VOTO1), este Tribunal de Justiça, por meio do voto-vista da Desembargadora Maysa Vendramini Rosal, sistematizou esse espectro de 10% (dez por cento) a 25% (vinte e cinco por cento) reconhecido pelo STJ em um critério objetivo e escalonado, vinculado ao percentual do preço contratual efetivamente adimplido pelo comprador, de modo a conferir maior segurança jurídica e previsibilidade na aplicação da tese aos casos concretos submetidos à jurisdição estadual, o qual foi encampado pelo Desembargador Marco Anthony Stevenson Villas Boas (processo 0009560-46.2017.8.27.0000/TJTO, evento 527, EXTRATOATA1), e fixou-se, assim, na Tese 4 do referido IRDR, o seguinte parâmetro, de observância obrigatória por este Juízo nos termos dos arts. 927, III, e 985, I, do CPC:
Pagamento de até 25% do valor do contrato — retenção de 25% do valor pago;
Pagamento acima de 25% e até 50% — retenção de 17% do valor pago;
Pagamento acima de 50% e até 75% — retenção de 15% do valor pago;
Pagamento acima de 75% — retenção de 10% do valor pago.
Para fins de enquadramento na escala acima, impõe-se definir o critério de apuração do percentual do preço efetivamente pago. Nos contratos de longa duração, as parcelas são reajustadas periodicamente, e os valores pagos passam a embutir correção monetária e acréscimos de reajuste. Somar esses valores e confrontá-los com o preço nominal significa comparar grandezas expressas em moedas de datas distintas. O resultado é a elevação artificial do percentual de adimplemento, que tende a deslocar o caso para faixas de menor retenção sem que o comprador tenha, em termos reais, pago parcela maior do preço. A correção monetária não constitui acréscimo ao preço, sendo mera recomposição do poder aquisitivo da moeda, de modo que não pode ser computada como pagamento adicional do preço.
A solução, por outro lado, não é atualizar o preço do contrato, o que apenas inverteria a distorção. Atualizado o preço e mantidos os pagamentos em seus valores históricos, o percentual pago seria artificialmente reduzido, em desfavor do consumidor. Ademais, a escala da Tese 4, aplicável aos contratos anteriores à Lei nº 13.786/2018, vincula a retenção ao percentual do valor do contrato efetivamente pago, sem referência à sua atualização. Para os contratos posteriores à lei, a mesma tese remete expressamente ao valor atualizado do contrato (art. 32-A, inciso II, da Lei nº 6.766/1979). A atualização do preço exigiria, ainda, a eleição de uma data-base, e o enquadramento passaria a oscilar conforme o tempo de tramitação do processo, em prejuízo da segurança jurídica que o Tribunal buscou ao sistematizar a escala.
A comparação justa exige que pagamentos e preço estejam expressos na mesma base e moeda. Por essa razão, o percentual do preço efetivamente pago corresponde à soma do sinal, da entrada e do valor principal das parcelas quitadas, sem a correção monetária e os demais acréscimos de reajuste nelas embutidos e excluídos os encargos moratórios, as custas e taxas administrativas e a comissão de corretagem, dividida pelo preço contratual nominal. O critério destina-se exclusivamente ao enquadramento na escala. Não altera a base de cálculo da restituição, que compreende os valores efetivamente desembolsados a título de preço, inclusive o reajuste embutido nas parcelas, excluídos os encargos moratórios e taxas administrativas, com correção pelo INPC desde cada desembolso (Tese 5). Não há duplicidade, pois o reajuste embutido recompôs a moeda até a data de cada pagamento, e o INPC o fará dali em diante.
No caso concreto, o preço nominal de aquisição do imóvel é de R$ 48.946,04, com desconto de R$ 979,04, totalizando R$ 47.967,00, composto de sinal de R$ 1.622,04 e 200 parcelas com valor principal nominal de R$ 231,72 (evento 1, CONTR5 e evento 1, PLAN6).
Conforme o demonstrativo financeiro emitido pela própria vendedora ré (evento 1, PLAN6) e expressamente reconhecido na peça contestatória (evento 32, CONT1), foram quitadas 56 parcelas do contrato (parcelas P.1 a P.56), além do sinal de R$ 1.622,04. O valor principal quitado a título de preço, sem a correção nele embutida, corresponde a R$ 1.622,04 a título de sinal somado a 56 parcelas de R$ 231,72 (56 x R$ 231,72 = R$ 12.976,32), totalizando R$ 14.598,36. Foram excluídos os acréscimos de reajuste embutidos, encargos moratórios e as taxas de transferência cobradas pela ré (R$ 231,72 e R$ 310,63).
Dividindo-se o valor principal pago (R$ 14.598,36) pelo preço contratual nominal de R$ 48.946,04 (ou R$ 47.967,00), obtém-se o percentual efetivamente adimplido de 29,82% (ou 30,43%). O caso enquadra-se, portanto, com precisão matemática, na faixa de pagamento acima de 25% e até 50%, ensejando a retenção de 17% sobre o valor pago, cabendo a restituição de 83% em benefício da compradora.
Registre-se que, ainda que considerados os valores nominais pagos, inclusive o reajuste embutido nas parcelas adimplidas (R$ 17.458,06 de preço efetivo ou R$ 18.000,41 total registrado no extrato), o percentual de pagamento atingiria cerca de 35,66% a 36,77% do contrato, de modo que o enquadramento na faixa de 17% de retenção e 83% de restituição não se altera por qualquer dos critérios de cálculo.
Cumpre destacar, ainda, que essa retenção percentual sobre o valor pago não pode ser cumulada com qualquer outra cláusula penal, multa compensatória ou retenção autônoma de arras prevista no contrato, sob pena de bis in idem. Isso porque, como esclarecido nos próprios debates que deram origem à Tese 4 do IRDR nº 0009560-46.2017.8.27.0000/TJTO, a retenção percentual sobre o valor pago já desempenha, ela mesma, a função de prefixação das perdas e danos e cláusula penal compensatória, destinada a recompor a vendedora pelas despesas administrativas e pelo rompimento do pacto.
No caso concreto, o contrato em sua Cláusula 16ª, § 1º, alíneas "b", "c" e "d", estipulava a retenção integral do sinal, multa compensatória de 10% do valor do contrato e retenção adicional de 20% das parcelas pagas, previsões que se revelam manifestamente abusivas e ilegais (art. 51, inciso IV, do CDC).
Assim, a retenção de 17% ora fixada esgota, por si só, a compensação devida à ré por eventuais despesas administrativas e pelo desfazimento do negócio, não sendo lícita a cobrança de qualquer multa ou penalidade adicional sobre o mesmo fato gerador.
d) Da forma de restituição (Tese 7)
Para os contratos anteriores a vigência da Lei nº 13.786/2018 (28/12/2018), a restituição observa o entendimento fixado pelo STJ no REsp 1.300.418/SC (Tema 557), segundo o qual a devolução dar-se-á em parcela única, após a declaração de rescisão contratual, e não de forma parcelada em até 12 (doze) meses, regra exclusiva dos contratos posteriores à Lei nº 13.786/2018.
e) Da indenização por fruição (Tese 8)
Muito embora a Cláusula 16ª, § 1º, alínea "e", do contrato preveja retenção a título de taxa de fruição, a Tese 8 do IRDR, na redação conferida pelos embargos de declaração, exige, para contratos anteriores à Lei nº 13.786/2018, além da previsão contratual, a demonstração do efetivo proveito econômico obtido pelo comprador durante o período de inadimplência (como moradia, exploração comercial ou locação).
No caso em exame, intimada expressamente sobre a questão da fruição e especificação de provas, a própria requerida afirmou e confessou nos autos que não houve fruição ou proveito econômico do imóvel pela compradora (evento 62, PET1), juntando fotografia demonstrando que o lote permaneceu vago, sem qualquer edificação ou benefício material (evento 62, FOTO2).
Portanto, diante da confissão expressa da ausência de proveito econômico e da falta de pressuposto fático da indenização (art. 373, inciso II, do CPC c/c Tese 8 do IRDR), é manifestamente descabida qualquer indenização a título de fruição.
f) Do desconto do débito de IPTU (Tese 6)
A Cláusula 14ª do contrato atribui ao comprador a responsabilidade pelo IPTU incidente sobre o imóvel durante a vigência do pacto.
A ré comprovou documentalmente débito de IPTU em aberto no valor histórico de R$ 530,97 referente ao exercício de 2019, com vencimento em 30/12/2019 (evento 32, EXTR2), além de lançamentos posteriores (exercícios de 2020 a 2026, evento 32, EXTR2 e evento 62, EXTR3). Não há comprovação de débitos tributários em aberto relativos aos exercícios de 2013 a 2018.
Não se olvida, contudo, que a rescisão e a devolução da posse consolidaram-se com a citação válida da requerida em 11/01/2019 (evento 8, CERT1). Portanto, restou incontroverso que, a partir da citação em janeiro de 2019, a parte autora não mais usufruía do bem, tendo-o disponibilizado à ré, que voltou a poder dele dispor, vender ou transferir a terceiros.
Nesse contexto, seria desproporcional e configuraria enriquecimento sem causa impor à consumidora o custo tributário integral de um exercício em cujos meses finais ela já não detinha a posse nem extraía qualquer proveito econômico do imóvel, o qual retornara à esfera de disponibilidade da própria vendedora. A dedução do IPTU deve, pois, guardar correspondência com o período de efetiva posse da compradora, sob pena de a ré receber de volta o bem e transferir à autora encargo relativo a lapso em que já era a vendedora quem detinha a plena disponibilidade do lote.
Desse modo, impõe-se a dedução proporcional do IPTU do exercício de 2019, limitada aos dias em que a parte autora manteve a posse do imóvel (mês de janeiro de 2019, até a citação válida), na fração de 1/12 (um doze avos) do valor anual cobrado. Afasta-se a dedução dos 11/12 (onze doze avos) remanescentes de 2019 e a totalidade dos lançamentos dos exercícios posteriores (2020 a 2026), correspondentes ao período em que o lote já se encontrava à disposição da vendedora.
No mesmo sentido:
TJTO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE. INADIMPLEMENTO DA VENDEDORA. INFRAESTRUTURA ESSENCIAL NÃO CONCLUÍDA. INAPLICABILIDADE DA LEI Nº 13.786/2018 A CONTRATO ANTERIOR. RETENÇÃO DE 18%. RESTITUIÇÃO EM PARCELA ÚNICA. IGPM. ÍNDICE ESTABELECIDO NO CONTRATO. JUROS APÓS O TRÂNSITO EM JULGADO. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO NÃO PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta contra sentença que, nos autos de ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores, declarou a resolução de contrato de compromisso de compra e venda de lote firmado em 9.2.2015, em razão do inadimplemento da vendedora quanto à implantação de infraestrutura essencial (rede de água, reservatório e poço semiartesiano), e determinou a restituição das parcelas pagas, com retenção de 18% e de valores relativos a IPTU, correção pelo IGPM desde cada desembolso e juros de mora de 1% ao mês após o trânsito em julgado, além de custas e honorários. A apelante sustenta a incidência da Lei nº 13.786/2018, a alteração do percentual de retenção, a aplicação do art. 32-A da Lei nº 6.766/1979, a substituição do índice de correção pelo INPC, a modificação do termo inicial dos juros e a redistribuição dos ônus sucumbenciais. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há seis questões em discussão: (i) definir se a Lei nº 13.786/2018 incide sobre contrato celebrado em 2015; (ii) estabelecer o percentual adequado de retenção na hipótese de resolução por inadimplemento da vendedora; (iii) determinar a aplicabilidade do art. 32-A da Lei nº 6.766/1979 quanto à forma de restituição; (iv) fixar o índice de correção monetária; (v) definir o termo inicial dos juros moratórios; e (vi) reexaminar a distribuição dos ônus sucumbenciais. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. Reconhece-se a natureza consumerista da relação jurídica, aplicando-se o Código de Defesa do Consumidor, inclusive quanto à proteção contra cláusulas abusivas e à vedação de enriquecimento sem causa. 4. Afasta-se a incidência da Lei nº 13.786/2018, pois o contrato foi celebrado em 2015, antes de sua vigência, e o ato jurídico perfeito recebe proteção constitucional, vedada a retroatividade material para impor regime mais gravoso ao consumidor. 5. Considera-se que a resolução decorre de inadimplemento relevante da vendedora quanto à infraestrutura essencial, não se tratando de desistência imotivada do comprador. 6. Mantém-se a retenção de 18% sobre os valores pagos, por revelar-se moderada e compatível com a jurisprudência do STJ, que admite percentuais entre 10% e 25%, sendo suficiente para compensar despesas administrativas sem ensejar enriquecimento ilícito, especialmente diante da culpa preponderante da vendedora. 7. Rejeita-se a pretensão de retenção de multa contratual de 10% e de encargos moratórios, pois a resolução não decorre de culpa do consumidor. 8. Afasta-se a aplicação do art. 32-A da Lei nº 6.766/1979, incluído pela Lei nº 13.786/2018, determinando-se a restituição em parcela única após o trânsito em julgado. 9. Mantém-se a correção monetária pelo IGPM desde cada desembolso, por se tratar de índice legal, idôneo e pactuado, inexistindo abusividade em sua adoção. 10. Fixa-se o termo inicial dos juros moratórios após o trânsito em julgado da decisão condenatória, momento em que a obrigação se torna exigível. 11. Admite-se a retenção de valores de IPTU apenas de forma proporcional ao período de posse direta exercida pelo comprador, por se tratar de obrigação propter rem. 12. Preserva-se a distribuição dos ônus sucumbenciais, diante do êxito predominante do autor, com majoração dos honorários advocatícios para 17% sobre o valor que a autora tem a receber, nos termos fixados na sentença. IV. DISPOSITIVO E TESE 13. Recurso não provido. Teses de julgamento: "1. A Lei nº 13.786/2018 não se aplica a contratos de promessa de compra e venda celebrados antes de sua vigência, sob pena de violação ao ato jurídico perfeito; 2. Na resolução contratual por inadimplemento da vendedora, admite-se retenção moderada entre 10% e 25%, desde que não configure enriquecimento sem causa; 3. É devida a restituição das parcelas em parcela única após o trânsito em julgado, quando afastada a incidência do art. 32-A da Lei nº 6.766/1979; 4. O IGPM pactuado constitui índice válido de correção monetária, inexistindo abusividade em sua aplicação; 5. Os juros moratórios incidem a partir do trânsito em julgado da decisão que fixa a obrigação de restituir." __________ Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, XXXVI; CDC, art. 6º, VIII; Lei nº 6.766/1979, art. 32-A; Lei nº 13.786/2018. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.635.428/SC, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, j. 22/05/2019, DJe 25/06/2019; STJ, AREsp 2024/0284334-8, Rel. Min. Daniela Teixeira, Terceira Turma, j. 17/11/2025, DJEN 24/11/2025; STJ, Súmula 543; TJTO, Apelação Cível 0032993-98.2021.8.27.2729, Rel. Eurípedes do Carmo Lamounier, j. 10/12/2024; TJTO, Apelação Cível 0009730-09.2021.8.27.2706, Rel. Jacqueline Adorno de la Cruz Barbosa, j. 18/06/2025. Ementa redigida em conformidade com a Recomendação CNJ 154/2024, com apoio de IA, e programada para não fazer buscas na internet.1 (TJTO , Apelação Cível, 0005668-22.2024.8.27.2737, Rel. MARIA CELMA LOUZEIRO TIAGO , julgado em 18/03/2026, juntado aos autos em 24/03/2026 15:24:43). Grifamos.
Logo, mostra-se correta a dedução proporcional do IPTU.
g) Da correção monetária e dos juros de mora — superveniência da Lei nº 14.905/2024 (Tese 5)
Definido o direito da autora à restituição dos valores pagos, resta disciplinar os critérios de sua atualização, tema que reclama especial atenção diante de alteração legislativa superveniente ao próprio precedente que rege a matéria nesta Corte.
A Tese 5 fixada no Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas nº 0009560-46.2017.8.27.0000/TJTO estabelece que a correção monetária incidirá desde a data do desembolso de cada parcela pelo comprador, aplicando-se o índice INPC, ao passo que os juros de mora incidirão desde o trânsito em julgado da ação. Referido critério, todavia, foi assentado em momento no qual vigorava a redação primitiva do art. 406 do Código Civil, cuja "taxa legal", por construção jurisprudencial então predominante do Superior Tribunal de Justiça, era equiparada a 1% (um por cento) ao mês. A tese, portanto, refletia o arcabouço normativo vigente à época de sua fixação.
Sobreveio, todavia, a Lei nº 14.905/2024, em vigor desde 30/08/2024, que alterou expressamente os arts. 389 e 406 do Código Civil, disciplinando de forma cogente e específica os critérios de correção monetária e de juros legais, nos seguintes termos:
Art. 389. Não cumprida a obrigação, responde o devedor por perdas e danos, mais juros e atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, e honorários de advogado.
Parágrafo único. Não havendo índice de correção monetária previsto em lei específica, contrato ou decisão judicial, a correção será feita segundo a variação do Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), apurado e divulgado pela Fundação Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística.
Art. 406. Quando não forem convencionados, ou o forem sem taxa estipulada, ou quando provierem de determinação da lei, os juros serão fixados de acordo com a taxa legal.
§1º A taxa legal corresponderá à taxa referencial do Sistema Especial de Liquidação e de Custódia (Selic), deduzido o índice de atualização monetária de que trata o parágrafo único do art. 389 deste Código.
§2º Caso a taxa Selic seja negativa em determinado período, deduzido o índice de atualização monetária, o resultado será considerado igual a zero para efeitos de cálculo dos juros no período correspondente.
Cuida-se de norma de ordem pública, de aplicação imediata aos processos em curso, conforme reconhece o Superior Tribunal de Justiça, para quem, a partir da produção dos efeitos da Lei nº 14.905/2024, os juros moratórios e a correção monetária passam a observar os índices e a forma de cálculo previstos nos arts. 389 e 406 do Código Civil (STJ, AgInt no AgREsp nº 2.070.372/SP, Rel. Min. João Otávio de Noronha, j. 09/09/2024).
Impõe-se, contudo, delimitar com precisão o alcance dessa aplicação imediata, sob pena de se extrair da lei nova consequência que ela mesma não autoriza. É que o art. 389, parágrafo único, do Código Civil, com a redação da Lei nº 14.905/2024, não instituiu o IPCA como índice cogente e universal da correção monetária civil, mas como índice de reserva, expressamente subordinado à ausência de outro índice fixado por lei específica, por contrato ou por decisão judicial. A incidência do IPCA pressupõe, pois, a tríplice negativa contida no dispositivo; presente qualquer dessas fontes, o supletivo não é convocado.
Ora, na hipótese dos autos há índice de correção previsto em decisão judicial: o INPC, eleito pela Tese 5 do IRDR nº 0009560-46.2017.8.27.0000/TJTO — precedente de observância obrigatória (art. 927, III, c/c art. 985 do Código de Processo Civil) — e ora reproduzido no dispositivo desta sentença. Verifica-se, ademais, que o contrato objeto da lide é anterior à vigência da Lei nº 13.786/2018, de modo que a ele não se aplica o art. 32-A da Lei nº 6.766/79, inexistindo, por igual, índice contratual a atrair. Não se realiza, assim, o pressuposto de incidência do IPCA — "Não havendo índice de correção monetária previsto em lei específica, contrato ou decisão judicial" —, razão pela qual, por força do próprio texto da norma superveniente, prevalece o INPC por todo o período de correção.
Cumpre, por fim, afastar expressamente a aplicação da taxa Selic de forma integral no interregno anterior ao trânsito em julgado. A Selic é taxa de natureza híbrida, que compreende, a um só tempo, correção monetária e juros de mora. Como, na espécie, os juros de mora somente fluem a partir do trânsito em julgado, o período compreendido entre o desembolso de cada parcela e o trânsito é de correção monetária isolada, sem mora. Nesses casos, é vedada a incidência da Selic integral, sob pena de antecipar-se juros ainda inexigíveis e de propiciar enriquecimento sem causa do credor, conforme assentado pelo Superior Tribunal de Justiça, para quem, no período em que incide apenas um dos encargos, não se aplica a Selic de forma integral (STJ, 4ª Turma, AgInt no AREsp nº 2.059.743/RJ). O regime de Selic integral pressupõe período de mora, em que correção e juros incidem simultaneamente, o que não ocorre antes do trânsito nesta modalidade de restituição.
Fixados esses fundamentos, disciplinam-se os critérios de atualização do débito nos seguintes moldes:
Correção monetária: incidirá pelo índice INPC, desde a data do desembolso de cada parcela pela autora até o efetivo pagamento, na forma da Tese 5 do IRDR nº 0009560-46.2017.8.27.0000/TJTO. Afasta-se a aplicação do IPCA de que trata o art. 389, parágrafo único, do Código Civil, porquanto tal índice é meramente supletivo, incidente apenas na ausência de índice previsto em lei, contrato ou decisão judicial, o que não é o caso, ante a existência de índice fixado em precedente vinculante e reproduzido nesta sentença. Fica igualmente vedada, em qualquer período anterior ao trânsito em julgado, a aplicação da taxa Selic de forma integral, por se tratar de intervalo de correção monetária isolada, sem incidência de juros.
Juros de mora: inexigíveis antes do trânsito em julgado, conforme a Tese 5 do IRDR nº 0009560-46.2017.8.27.0000/TJTO. A partir do trânsito em julgado desta sentença, necessariamente posterior a 30/08/2024 e, portanto, já sob a égide da Lei nº 14.905/2024, os juros de mora observarão a taxa legal prevista no art. 406, §1º, do Código Civil, correspondente à taxa Selic deduzido o índice de atualização monetária a que alude o parágrafo único do art. 389, vedada a cumulação da taxa legal com qualquer outro índice de correção e observado o piso de zero fixado no §2º do referido dispositivo, na hipótese de o resultado da dedução ser negativo em determinado período.
A apuração desses valores, por depender de índices públicos de divulgação periódica, deverá ser realizada em sede de cumprimento de sentença, mediante simples cálculo aritmético, dispensada a produção de prova pericial para tanto.
DISPOSITIVO
Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial, com resolução do mérito, nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil, pelo que:
1. DECRETO resolvido o Contrato de Compromisso de Compra e Venda referente ao Lote nº 43, Quadra 34, Rua 15, do Loteamento Residencial Buena Vista, em Porto Nacional/TO, por iniciativa/culpa do comprador, com a consequente perda da posse do lote em favor da vendedora;
2. DECLARO a abusividade da Cláusula 16ª, § 1º, alíneas "b", "c", "d" e "e", e § 5º, do contrato originário, afastando a cumulação de perdas de sinal, multas contratuais compensatórias excedentes, taxa de fruição e restituição parcelada;
3. CONDENO a requerida a restituir à parte autora, em parcela única, o importe correspondente a 83% dos valores efetivamente pagos, excluídos os encargos moratórios, os quais serão apurados em sede de cumprimento de sentença, mediante simples cálculo aritmético, a ser atualizado da seguinte forma:
3.1. TERMOS INICIAIS: a correção monetária incidirá a partir do desembolso de cada parcela; os juros de mora, por sua vez, somente a partir do trânsito em julgado desta sentença, na forma da Tese 5 do IRDR nº 0009560-46.2017.8.27.0000/TJTO, observados, quanto aos juros, os critérios introduzidos pela Lei nº 14.905/2024.
3.2. CRITÉRIOS DE ATUALIZAÇÃO:
a) do desembolso de cada parcela até 29/08/2024: os valores serão atualizados exclusivamente a título de correção monetária, pelo índice INPC (Tese 5 do IRDR nº 0009560-46.2017.8.27.0000/TJTO), sem incidência de juros de mora, os quais somente fluem a partir do trânsito em julgado. Fica vedada, neste período, a aplicação da taxa Selic de forma integral, porquanto, cuidando-se de intervalo de correção monetária isolada, sem mora, a incidência de índice que engloba correção e juros importaria antecipação de encargo inexigível e enriquecimento sem causa do credor;
b) a partir de 30/08/2024: mantém-se a correção monetária pelo índice INPC (Tese 5 do IRDR), afastada a incidência do IPCA de que trata o art. 389, parágrafo único, do Código Civil, por se tratar de índice meramente supletivo, incidente apenas na ausência de índice previsto em lei, contrato ou decisão judicial — hipótese não configurada, ante a existência de índice fixado em precedente vinculante e reproduzido nesta sentença; e, somente a partir do trânsito em julgado desta sentença, incidirão juros de mora à taxa legal do art. 406, §1º, do Código Civil — correspondente à taxa Selic deduzido o índice de atualização monetária a que alude o parágrafo único do art. 389 —, vedada a cumulação da taxa legal com qualquer outro índice de correção e observado o piso de zero previsto no §2º do mesmo dispositivo, caso o resultado da dedução seja negativo em determinado período.
4. AUTORIZO a compensação, do montante a ser restituído ao autor, dos débitos fiscais de IPTU e taxas públicas municipais incidentes sobre o imóvel correspondentes ao período compreendido entre a posse contratual e a data da efetiva citação (11/01/2019), desde que pendentes ou comprovadamente quitados pela requerida perante o Fisco Municipal, mediante mero cálculo aritmético.
Sem custas e sem honorários nos termos dos artigos 54 e 55 da Lei nº 9.099/95.
Interposto eventual Recurso, INTIME-SE a parte recorrida para a apresentação de contrarrazões.
Caso contrário e operado o trânsito em julgado, certifique-se.
Cumpridas as formalidades legais, proceda-se à baixa dos autos no sistema eletrônico, arquivando-se o feito com as cautelas de estilo.
Atenda-se o Provimento nº 02/2023/CGJUS/ASJCGJUS/TJTO.
Intimem-se. Cumpra-se.
Palmas/TO, data certificada no sistema.
