Inteiro teor
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE Juizado Especial Cível, Criminal e da Fazenda Pública da Comarca de Extremoz Rua Almirante Ernesto de Melo Júnior, 135, Conj. Estrela do Mar, EXTREMOZ - RN - CEP: 59575-000 Processo nº: 0804337-93.2026.8.20.5162 Ação: PROCEDIMENTO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL (436) AUTOR: TAINAH PEDREIRA VIEIRA SOTAO REU: WGR CONSTRUTORA E INCORPORADORA - SPE 03 LTDA SENTENÇA Relatório dispensado, nos termos do art. 38, da Lei nº 9.099/95. O processo encontra-se regular, não há nulidade a ser sanada, tendo sido observadas as garantias constitucionais do devido processo legal, contraditório e ampla defesa, estando apto ao julgamento. Cumpre asseverar que as partes não pediram pela realização de outras provas, pugnando a autora pelo julgamento antecipado (ID 206877818), razão pela qual passo ao julgamento antecipado do mérito, nos termos do art. 355, I, do Código de Processo Civil. Antes de adentrar no mérito, cumpre apreciar a preliminar de impugnação ao valor da causa suscitada pela parte ré em sua contestação (ID 206133138). Sustenta a demandada que a quantia de R$ 60.000,00 (sessenta mil reais) atribuída à causa na petição inicial (ID 201534751) mostra-se desproporcional, devendo corresponder unicamente ao benefício econômico almejado. Com efeito, tratando-se de ação voltada à resolução contratual cumulada com pedidos condenatórios de restituição e indenização por danos morais, o valor da causa deve refletir o proveito econômico real perseguido pela parte autora, nos moldes do art. 292, II e VI, do Código de Processo Civil. No caso em apreço, após determinação deste Juízo para emenda e liquidação dos pedidos (ID 201686674), a promovente apresentou manifestação delimitando minuciosamente o conteúdo econômico pretendido (ID 203197154), compreendendo a restituição das parcelas adimplidas do preço dos contratos (R$ 11.329,04), o ressarcimento das taxas condominiais pagas (R$ 1.636,08), a pretendida reversão da multa contratual cumulada com corretagem (R$ 11.164,52) e a verba indenizatória por danos morais (R$ 10.000,00, correspondente a R$ 5.000,00 por contrato), o que totaliza a quantia de R$ 34.129,64 (trinta e quatro mil, cento e vinte e nove reais e sessenta e quatro centavos). Dessa forma, acolho em parte a impugnação apresentada para retificar o valor da causa, fixando-o em R$ 34.129,64 (trinta e quatro mil, cento e vinte e nove reais e sessenta e quatro centavos), montante que mantém incólume a competência deste Juizado Especial Cível, nos termos do art. 3º, I, da Lei nº 9.099/95. Proceda a Secretaria com as anotações e retificações pertinentes junto ao sistema PJe. Superada a questão preliminar, passo ao exame do mérito. Pois bem. O cerne da presente demanda consiste na caracterização da mora da ré na entrega do imóvel adquirido pela autora e nas consequências advindas de referida circunstância. A pretensão autoral versa sobre a rescisão dos Contratos Particulares de Promessa de Compra e Venda de Fração de Tempo de Unidade Imobiliária em Construção, no Regime de Multipropriedade (frações), do Empreendimento Pitangui Beach Resort, identificados sob os nºs PG002105 (apartamento 220, bloco A) e PG002106 (apartamento 222, bloco A), celebrados com a ré WGR Construtora e Incorporadora - SPE 03 Ltda. (IDs 203197158 e 206133146), mediante a restituição integral dos pagamentos efetuados. Na situação em análise, observo que a parte autora efetuou o pagamento da quantia de R$ 11.329,04 (onze mil, trezentos e vinte e nove reais e quatro centavos) referente às parcelas do preço das duas frações imobiliárias, sendo R$ 5.664,52 para cada cota, conforme comprovado pelos extratos e fichas financeiras carreados aos autos por ambas as partes (IDs 203197160, 203197161, 206133147 e 206133148). Ademais, restou satisfatoriamente demonstrado o desembolso da importância de R$ 1.636,08 (um mil, seiscentos e trinta e seis reais e oito centavos) a título de taxas condominiais cobradas da adquirente (ID 203197164). Entretanto, menciona que a ré deveria ter entregue o imóvel em dezembro de 2024 (junho de 2024 + 180 dias de tolerância), prazo fatal que se encerrou nesse mesmo período, não tendo o empreendimento sido entregue até a presente data. Isto é o que se denota do item IV do Quadro-Resumo dos contratos (IDs 203197158 e 206133146), no qual se verifica que o prazo previsto para a conclusão das obras das unidades estava fixado para o mês de junho de 2024, sendo admitido um único prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias. Contudo, conforme se extrai dos autos, em especial dos fatos narrados e dos elementos instrutórios, o empreendimento não foi entregue no prazo estipulado. Trata-se de fato incontroverso, uma vez que a empresa demandada não o nega em sua contestação, mas atribui a situação à ocorrência de caso fortuito ou força maior, citando, como justificativas, a pandemia da COVID-19 e as enchentes no Estado do Rio Grande do Sul em 2024 (ID 206133138). Em que pese as alegações suscitadas, não é possível identificar que qualquer dessas situações tenha sido, de fato, causadora do atraso na entrega, ao contrário, verifica-se que foram invocadas de forma genérica apenas por terem ocorrido no período de vigência do contrato, destacando-se, inclusive, que a pandemia da COVID-19 já havia se iniciado muito antes da formalização do contrato, ocorrida em 26 de fevereiro de 2022 (IDs 203197158 e 206133146). Ora, se a ré alega que o atraso nas obras decorreu de caso fortuito, como os exemplos por ela mencionados, por que não colacionou aos autos qualquer documento que comprove minimamente suas alegações? Seja por meio de notas fiscais, comunicados, documentos oficiais ou qualquer outra evidência que respalde o alegado. Percebe-se que toda a defesa da ré ampara-se unicamente em suas alegações, desprovidas de qualquer lastro probatório. Assim, o atraso na entrega das unidades imobiliárias adquiridas pela autora configura-se como fato incontroverso, uma vez que, na data da propositura da demanda (setembro de 2026), a obra ainda não havia sido concluída, sem qualquer comprovação, por parte da ré, quanto à expedição de habite-se ou entrega efetiva do imóvel. Tal circunstância é corroborada, ainda, pelo fato de a ré ter se apresentado em juízo sem demonstrar, de forma documental, a real motivação do referido atraso. Dessa forma, as unidades habitacionais deveriam ter sido entregues, no máximo, em dezembro de 2024, o que não ocorreu, evidenciando o descumprimento do acordo pela parte ré, fato este que desencadeou a quebra da convenção. Nesse sentido, restou satisfatoriamente provada a culpa exclusiva da ré pela não entrega do imóvel no prazo avençado, causa suficiente para rescisão contratual. Caracterizado o atraso na entrega do imóvel por inadimplemento das obrigações do réu, impõe-se a rescisão do contrato, com o ressarcimento integral do valor pago pelo comprador, consoante entendimento firmado pelo do Superior Tribunal de Justiça, em sede de Recurso Repetitivo: RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE COMPRA DE IMÓVEL. DESFAZIMENTO. DEVOLUÇÃO DE PARTE DO VALOR PAGO. MOMENTO. 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC: em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer contratantes. Em tais avenças, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. 2. Recurso especial não provido. (REsp 1300418/SC, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 13/11/2013, DJe 10/12/2013). Tal entendimento, culminou na edição da Súmula nº 543 do STJ, in verbis: "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento." Desse modo, em se tratando de contrato sinalagmático, a não execução da obra no prazo ajustado pela ré tem como consequência direta a rescisão da promessa de compra e venda, impondo-se, conforme destacado, a restituição em favor da parte autora da integralidade do valor pago, corrigido monetariamente, e acrescido de juros de mora a contar da citação. Destarte, resta inviabilizada a pretensão da demandada quanto à retenção de quaisquer percentuais previstos no art. 67-A da Lei nº 4.591/1964 ou no instrumento contratual, notadamente a penalidade convencional de 50% decorrente do regime de patrimônio de afetação, bem como cobrança de taxa de fruição, haja vista que tais deduções somente têm cabimento nas hipóteses de desfazimento voluntário ou inadimplemento imputável ao adquirente, e não quando a resolução se opera por inadimplemento exclusivo da incorporadora. No que pertine ao valor a ser ressarcido, faz-se necessário considerar a quantia efetivamente paga em decorrência dos contratos ora rescindidos, abrangendo tanto as parcelas do preço no montante de R$ 11.329,04 (IDs 203197160 e 203197161) quanto as taxas condominiais indevidamente suportadas no montante de R$ 1.636,08 (ID 203197164), perfazendo o total de R$ 12.965,12 (doze mil, novecentos e sessenta e cinco reais e doze centavos). Com efeito, o adquirente não responde por encargos e despesas condominiais antes da sua efetiva imissão na posse e da disponibilização das chaves do imóvel, impondo-se a restituição dos valores vertidos a esse título no período de mora da demandada. No tocante ao pedido de devolução de comissão de corretagem de forma destacada, embora a inicial e a manifestação façam referência à restituição de valores autônomos a tal título, não há nos autos comprovação específica, individualizada e apartada de desembolso correspondente, razão pela qual não comporta acolhimento este ponto específico. No que se refere ao pedido de inversão da cláusula penal contratual, embora a jurisprudência admita sua incidência em favor do consumidor em hipóteses de inadimplemento da incorporadora, nos moldes do Tema 971 do STJ, entendo que, no caso concreto, a restituição integral dos valores pagos já recompõe adequadamente o desequilíbrio contratual decorrente da resolução, não se mostrando proporcional a cumulação com multa contratual sobre os valores pagos, sob pena de ultrapassar a função reparatória e conduzir a enriquecimento sem causa. Desse modo, o pedido também não comporta acolhimento. Por fim, no que se refere ao pedido de condenação da ré ao pagamento de indenização por danos morais, a princípio poder-se-ia cogitar de aplicar à hipótese a orientação jurisprudencial no sentido de que o descumprimento de cláusula contratual, por si só, não gera dano moral. Ocorre que em se tratando de imóvel, as expectativas do comprador mostram-se diferenciadas em relação a outros bens, em face da carga emocional que geralmente acompanha a aquisição de um bem durável de tal relevância, conforme se colhe dos acórdãos do TJRN a seguir transcritos: EMENTA: DIREITO DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C REPARAÇÃO DE DANOS MORAIS E MATERIAIS E PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA. AQUISIÇÃO DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL.MULTA CONTRATUAL POR ATRASO. TERMO INICIAL QUE DEVER SER O MOMENTO A PARTIR QUAL EXPIROU O PRAZO CONTRATUAL DE 180 (CENTO E OITENTA) DIAS DE PRORROGAÇÃO PARA ENTREGA. TERMO FINAL. DATA DA ENTREGA CHAVES MESMO SEM O COMPETENTE “HABITE-SE”. AUTORA QUE NÃO FEZ QUALQUER RESSALVA QUANDO DO RECEBIMENTO DAS CHAVES SEM O “HABITE-SE”. PRECEDENTE DESTA CORTE. ALEGATIVA DE QUE MERO ABORRECIMENTO NÃO CARACTERIZA DANO MORAL. NÃO ACEITAÇÃO. DANO MORAL CONFIGURADO. VALOR INDENIZATÓRIO ARBITRADO DE FORMA RAZOÁVEL E PROPORCIONAL. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA QUE SE IMPÕE. APELO CONHECIDO E DESPROVIDO. (APELAÇÃO CÍVEL, 0820179-97.2015.8.20.5001, Dr. ROBERTO FRANCISCO GUEDES LIMA, Gab. Des. Expedito Ferreira na Câmara Cível -Juiz convocado Dr.Roberto Guedes, ASSINADO em 14/02/2020) EMENTA: CIVIL, PROCESSUAL CIVIL E CONSUMIDOR.APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO ORDINÁRIA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. SENTENÇA QUE JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTE A PRETENSÃO AUTORAL. PRELIMINAR DE NÃO CONHECIMENTO DO APELO DOS AUTORES, POR EXTEMPORANEIDADE, SUSCITADA PELA CONSTRUTORA DEMANDADA EM SEDE DE CONTRARRAZÕES. REJEIÇÃO. RECURSO TEMPESTIVO. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO QUE INTERROMPERAM O PRAZO RECURSAL PARA AMBAS AS PARTES. MÉRITO. ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO. CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR NÃO CONSTATADOS. LUCROS CESSANTES. ALUGUÉIS. APRESENTAÇÃO DE CONTRATO DE LOCAÇÃO. RESTITUIÇÃO. DATA DE ENTREGA DAS CHAVES FIXADA COMO TERMO FINAL. VALOR CORRIGIDO PELO IPCA-E. RELAÇÃO CONTRATUAL. JUROS DE MORA A PARTIR DA CITAÇÃO E CORREÇÃO MONETÁRIA DESDE O EFETIVO PREJUÍZO (SÚMULA 43 DO STJ). VERIFICADA OMISSÃO DO JULGADO VERGASTADO QUANTO A ESTE PONTO DE DISCUSSÃO. AFASTAMENTO DA MULTA POR OPOSIÇÃO DE EMBARGOS PROCRASTINATÓRIOS. RETARDO EXACERBADO PARA ENTREGA DO BEM. EXPECTATIVA DOS CONSUMIDORES. DEVER DE INDENIZAR. DANO MORAL CONFIGURADO.DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS A TÍTULO DE TAXA CONDOMINIAL E IPTU, REFERENTES À PERÍODO ANTERIOR A ENTREGA DO IMÓVEL. RESSARCIMENTO DE FORMA SIMPLES. IMPOSSIBILIDADE DE CONGELAMENTO DO SALDO DEVEDOR. NECESSIDADE DE MANUTENÇÃO DO EQUILÍBRIO ECONÔMICO- FINANCEIRO DA AVENÇA. CONHECIMENTO E PROVIMENTO PARCIAL DE AMBOS OS APELOS. (TJRN, APELAÇÃO CÍVEL, 0810071-43.2014.8.20.5001, Dr. CORNELIO ALVES DE AZEVEDO ddd NETO, Gab. Des. Cornélio Alves na Câmara Cível, ASSINADO em 20/11/2019) Os pressupostos da responsabilização encontram-se satisfatoriamente delineados, na medida em que a autora comprovou a ocorrência de lesão e a participação essencial da demandada para a materialização do dano, haja vista que injustificadamente deixou de observar os prazos contratualmente estabelecidos para a entrega do empreendimento. A conjugação do dano causado à autora com a postura negligente e omissa da demandada evidencia o nexo causal que autoriza a imputação de condenação em danos morais, muito embora em se tratando de relação de consumo em que o fornecedor oferece o serviço de venda a prazo seja aplicável à espécie a regra da responsabilidade objetiva, prevista pelo art. 14 do CDC. Nesses termos, merece prosperar a pretensão autoral quanto à condenação em indenização por danos morais. Quanto ao valor da indenização a ser fixada, a doutrina mais abalizada e a jurisprudência majoritária destacam que referido quantum deve atender aos princípios da proporcionalidade e razoabilidade, revestindo-se de caráter não só punitivo ou meramente compensatório, mas também de cunho didático, de modo a desestimular no causador do dano a persistência em comportamentos que possam vir a causar lesões similares, sem, entretanto, acarretar à vítima um enriquecimento sem causa. Ensina a doutrina de Carlos Alberto Bittar: (...) a indenização por danos morais deve traduzir-se em montante que represente advertência ao lesante e à sociedade de que não se aceita o comportamento assumido, ou evento lesivo advindo. (...) Deve, pois, ser a quantia economicamente significativa, em razão das potencialidades do patrimônio do lesante" (BITTAR, Carlos Alberto. Reparação civil por danos morais. 3. ed. rev. atual. e ampl. São Paulo: Revista dos Tribunais, 1993. .233) No caso presente, a perda injustificada de prazos contratualmente estabelecidos para a entrega de bem durável de especial relevância social, como o imóvel, acarretou à autora, além dos danos materiais, abalo psicológico passível de reparação pecuniária, sendo necessário levar em consideração, ademais, a condição financeira favorável da requerida e o valor dos imóveis negociados entre as partes, circunstâncias que indicam que a fixação da indenização no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) se mostra razoável à reparação dos danos sofridos. Por fim, no que concerne ao pedido de tutela provisória de urgência formulado para obstar cobranças e negativações, estando evidenciada a probabilidade do direito diante do manifesto atraso da obra que enseja a rescisão, e presente o risco de dano consubstanciado na persistência de cobranças indevidas de parcelas vincendas relativas a avença ora desconstituída, impõe-se a sua concessão definitiva. Ante o exposto, com fundamento no art. 487, I do CPC, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a pretensão autoral, para: a) ACOLHER EM PARTE a preliminar de impugnação ao valor da causa para retificá-lo e fixá-lo em R$ 34.129,64 (trinta e quatro mil, cento e vinte e nove reais e sessenta e quatro centavos), determinando à Secretaria a alteração do cadastro do feito no sistema PJe; b) CONCEDER a tutela provisória de urgência para determinar a imediata suspensão da exigibilidade das parcelas contratuais vincendas dos contratos em tela, devendo a ré se abster de realizar qualquer cobrança ou de inscrever os dados da autora em órgãos de proteção ao crédito (SPC/Serasa) em decorrência de tais avenças; c) DECLARAR a rescisão dos Contratos Particulares de Promessa de Compra e Venda de Fração de Tempo de Unidade Imobiliária em Construção sob os nºs PG002105 e PG002106 (IDs 203197158 e 206133146), referentes aos apartamentos 220 e 222, bloco A, do empreendimento Pitangui Beach Resort, por culpa exclusiva da demandada; d) CONDENAR a parte demandada a restituir à autora os valores que efetivamente pagou, no montante total de R$ 12.965,12 (doze mil, novecentos e sessenta e cinco reais e doze centavos), sendo R$ 11.329,04 relativos às parcelas do preço e R$ 1.636,08 relativos às taxas condominiais, com aplicação da Taxa Selic (art. 406, §1°, CC/02) a contar do efetivo prejuízo, e acrescidos de juros de 1% (um por cento) ao mês, contados da citação válida (art. 405, CC); e) CONDENAR o demandado a pagar indenização por danos morais no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), com aplicação da Taxa Selic (art. 406, §1°, CC/02) a contar da citação válida (art. 405, CC/02 e art. 240, caput, CPC); f) JULGAR IMPROCEDENTES os pedidos de restituição autônoma de comissão de corretagem e de inversão da cláusula penal contratual. Sem condenação em custas e em honorários advocatícios (Art. 54 e 55 da Lei nº. 9.099/95). Eventual pedido de gratuidade judiciária deverá ser feito caso exista manejo de Recurso Inominado, em face da gratuidade dos feitos em sede primeiro grau no rito sumaríssimo, nos termos do art. 55 da Lei 9.099/95. Intime-se as partes através de seus advogados habilitados. Após 10 (dez) dias do trânsito em julgado sem manifestação, arquive-se com baixa na distribuição. DECISÃO COM FORÇA DE MANDADO (art. 121-A, do Código de Normas). EXTREMOZ/RN, 11 de novembro de 2026. DIEGO COSTA PINTO DANTAS Juiz(a) de Direito (documento assinado digitalmente na forma da Lei n°11.419/06)
