Inteiro teor
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PIAUÍ 10ª Vara Cível da Comarca de Teresina e-mail: - Fone: ( ) Praça Edgard Nogueira, s/n, Fórum Cível e Criminal, 4º Andar, Cabral, TERESINA - PI - CEP: 64000-830 PROCESSO Nº: 0836547-64.2021.8.18.0140 CLASSE: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO(S): [Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Indenização por Dano Material] AUTOR: JOAO NETO SILVA CAMPOS REU: CHINA CONSTRUCTION BANK (BRASIL) BANCO MULTIPLO S/A SENTENÇA I – RELATÓRIO Trata-se de AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS ajuizada por JOAO NETO SILVA CAMPOS em desfavor de BANCO INDUSTRIAL E COMERCIAL S/A, sucedido por CHINA CONSTRUCTION BANK (BRASIL) BANCO MULTIPLO S/A, todos suficientemente qualificados nos autos. A parte autora narrou, em síntese, que: (i) em 13/1/2014, firmou com a parte ré contrato de compra e venda do imóvel localizado na Avenida Raul Lopes, 1905, apartamento 303, bloco Santorini, 3º pavimento, Jockey Club, Teresina – PI, com garagem; (ii) o imóvel foi adquirido pela parte ré mediante escritura pública de dação em pagamento; (iii) ajustou-se o preço do imóvel em R$ 300.000,00, com arras de R$ 30.000,00; (iv) o valor remanescente de R$ 270.000,00 seria pago em 90 dias mediante recursos oriundos de financiamento imobiliário junto à CEF; (v) firmou instrumento particular de compra e venda de imóvel, mútuo e alienação fiduciária em garantia no âmbito do SFH; (vi) após o pagamento da sua cota-parte, o banco requerido ficou responsável por apresentar os documentos legais e necessários para a efetivação do financiamento; (v) a parte requerida se absteve de apresentar escritura pública do imóvel a ser financiado; (vi) as tentativas extrajudiciais de obter os documentos junto à parte ré restaram infrutíferas; (vii) foi notificado pela CEF para formalização do distrato, ante a ausência de apresentação dos documentos pela parte requerida; (viii) após o distrato, tentou reaver o valor de R$ 30.000,00 que tinha sido pago à requerida, porém não obteve resposta acerca da devolução; (ix) a parte requerida não lhe entregou a vaga de garagem; (x) precisou deixar seu veículo em via pública, sujeitando a si próprio e aos seus filhos a risco de segurança; (xi) em virtude da exposição à situação de risco, sofreu abalo emocional. Ao autor requereu a concessão de tutela de urgência, consistente em determinar a manutenção da posse do imóvel em seu favor. No mérito, sustentou a condenação da parte ré: (i) à restituição do valor de R$ 30.000,00, correspondente às arras; (ii) ao ressarcimento das benfeitorias realizadas no imóvel; (iii) à reparação por danos morais, no importe de R$ 100.000,00; (iv) à obrigação de fazer consistente na entrega da escritura pública do imóvel. A petição inicial veio acompanhada de documentos, especialmente: instrumento particular de promessa de compra e venda, comprovante de transferência bancária do valor das arras, instrumento particular de venda e compra de imóvel, mútuo e alienação fiduciária em garantia no SFH, termo de distrato de contrato de financiamento. Custas iniciais recolhidas (id 21424192). Devidamente citada, a parte requerida apresentou contestação, na qual sustentou a improcedência da demanda nos seguintes termos: (i) a parte autora não comprovou negativa cartorial de escriturar o contrato de compra e venda; (ii) não se comprovou que a suposta negativa cartorial tenha ocorrido por responsabilidade sua; (iii) não praticou qualquer ato ilícito; (iv) inexiste a ocorrência de danos morais; (v) a retenção das arras encontra fundamento na cláusula quarta do instrumento contratual; (vi) não é devido ressarcimento pelas benfeitorias, em virtude das alegações genéricas lançadas pela parte autora (id 22492031). A parte autora apresentou réplica (id 24024970). Proferiu-se decisão de organização e saneamento (id 46279689). Realizou-se audiência de instrução em 1º/11/2023, na qual foi ouvida a testemunha Fabiana Brito Chaves Rego (id 48681013). A parte autora apresentou razões finais, pugnado pela procedência da demanda, nos termos dos pedidos iniciais (id 49476394). Converteu-se o julgamento em diligência e determinou-se, de ofício, a produção de prova documental para juntada de certidão de inteiro teor da matrícula do imóvel (id 75333619). A parte ré juntou certidão de inteiro teor (id 76532189). A parte autora alegou que o documento foi juntado por advogado sem instrumento de mandato vigente. Quanto ao documento juntado, sustentou que a parte ré jamais deteve a propriedade do imóvel (id 82949857). A parte ré foi intimada para regularizar a representação processual e apresentar razões finais, porém se quedou inerte (ids 91376448 e 105382002). Eis o relatório. Fundamento e DECIDO. II – FUNDAMENTAÇÃO 1 DO VÍCIO DE REPRESENTAÇÃO PROCESSUAL A parte autora arguiu incapacidade postulatória superveniente da parte ré, em decorrência do vencimento do prazo bienal fixado na procuração pública juntada aos autos (id 82949857). Constato que a contestação foi apresentada tempestivamente por causídico devidamente habilitado à época por instrumento de mandato hígido e regular cadeia de substabelecimento (ids 22492032 e 22492037). A superveniência do termo final do mandato concedido a novos advogados, após o encerramento da instrução processual e esgotamento da fase probatória, não contamina retrospectivamente a higidez dos atos processuais tempestiva e validamente praticados no processo. A consequência legal prevista no art. 76, § 1º, inciso II, do CPC não impõe a invalidação retroativa da peça contestatória apresentada no momento oportuno, nem atrai os efeitos materiais da revelia previstos no art. 344 do CPC. Com efeito, tendo havido defesa formal tempestiva acompanhada de procuração à época, descabe falar em confissão ficta ou presunção de veracidade dos fatos articulados na exordial. Assim, deixo de decretar a revelia da parte requerida. De igual modo, a certidão de inteiro teor da matrícula imobiliária do bem apresentada pela parte ré, consubstancia documento público decorrente de diligência determinada de ofício por este Juízo, com fundamento no art. 370 do CPC. Tratando-se de providência que seria requisitada diretamente à serventia registral em caso de inércia, a juntada do aludido documento público aos autos integra o acervo de instrução com observância estrita ao contraditório, devendo ser recebido e valorado conforme o livre convencimento motivado do julgador. Presentes os pressupostos processuais de existência e validade do feito, bem como as condições da ação, passo ao julgamento do mérito. 2 DO MÉRITO 2.1 DA RESPONSABILIDADE PELO INADIMPLEMENTO CONTRATUAL A controvérsia cinge-se a averiguar a existência de inadimplemento atribuível à parte ré e a eventual obrigação de restituir as arras do negócio, indenizar prejuízos materiais por benfeitorias, outorgar escritura pública e reparar danos morais. As partes celebraram, em 13/1/2014, o Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra relativo à unidade imobiliária apartamento 303 do Bloco Santorini, Condomínio Residencial Vila Mediterrâneo (id 20968900, p. 4-7). Conforme a Cláusula Terceira do instrumento contratual, ajustou-se o preço de R$ 300.000,00, dos quais R$ 30.000,00 foram quitados na assinatura como arras de pagamento, restando o saldo de R$ 270.000,00 a ser liquidado em até noventa dias mediante financiamento bancário a ser contratado pelo comprador perante a Caixa Econômica Federal ou com recursos próprios. Sustenta o demandante que o negócio jurídico e o financiamento habitacional não se consumaram por negligência do banco réu, que teria se omitido na entrega da escritura pública e documentos solicitados pela Caixa Econômica Federal. Tal alegação não encontra respaldo no conjunto probatório dos autos. Consoante se depreende da certidão de inteiro teor do 2º Tabelionato de Notas e Registros de Imóveis de Teresina/PI, matrícula nº 89.208 (id 76532189), no registro R-4-89.208, datado de 13/11/2012, o imóvel foi validamente transmitido por escritura pública de dação em pagamento em favor do BANCO INDUSTRIAL E COMÉRCIO S/A (BICBANCO), então denominação da instituição financeira demandada. Dessa forma, ao tempo da contratação firmada em 13/1/2014, a parte requerida figurava formal e legalmente como proprietária plena do imóvel no registro imobiliário, inexistindo vício dominial de origem impeditivo da alienação. Por outro lado, o próprio autor pactuou, em 27/2/2014, o Instrumento Particular de Venda e Compra de Imóvel, Mútuo e Alienação Fiduciária em Garantia perante a Caixa Econômica Federal (contrato nº 1.4444.0538309-9), com a expressa intervenção da instituição ré vendedora (id 20968900, p. 9-20). Nos termos da Cláusula 29 do referido contrato bancário habitacional, competia expressamente ao adquirente apresentar à credora fiduciária a minuta registrada perante o cartório competente no prazo de trinta dias a contar de sua assinatura. Ocorre que a parte autora permaneceu inerte, omitindo-se em levar o título a registro no cartório imobiliário. As notificações extrajudiciais expedidas pela Caixa Econômica Federal deixam evidente que a convocação e a posterior rescisão do financiamento decorreram unicamente da não apresentação do contrato registrado pelo autor (id 20968900, p. 21-24). No ofício e na notificação extrajudicial datados de 29/1/2019, a Caixa Econômica Federal informou expressamente que o contrato habitacional seria rescindido em decorrência da não efetivação do registro pelo comprador e consequente ausência de constituição da alienação fiduciária. Não há nos autos qualquer certidão de prenotação cartorial, protocolo com exigências de notas devolutivas fundamentadas em óbice documental da parte ré ou negativa formal expedida pelo oficial de registro de imóveis. A assertiva unilateral do autor constante de sua notificação extrajudicial (id 20968900, p. 25), desprovida de qualquer certidão registral demonstrando impedimento de matrícula por área da União, desvanece-se diante da certidão imobiliária id 76532189, que não aponta óbice dessa natureza. Assim, o distrato do financiamento habitacional perante a Caixa Econômica Federal deu-se por culpa exclusiva do autor, o qual descumpriu a obrigação que lhe incumbia perante o agente operador de registrar tempestivamente o instrumento contratual e pagar o preço do negócio. Configurada a inadimplência voluntária do autor adquirente, inexiste ato ilícito atribuível ao banco demandado. 2.2 DA RESTITUIÇÃO DAS ARRAS A parte autora requereu a condenação da parte ré à devolução das arras pagas por ocasião do negócio preliminar, no valor de R$ 30.000,00. A Cláusula Terceira, alínea “a”, do contrato de promessa de compra e venda estabelece textualmente que a importância de R$ 30.000,00 foi oferecida a título de sinal e princípio de pagamento com natureza expressa de arras penitenciais, vinculada ao art. 420 do Código Civil. Prescreve a referida cláusula que, em caso de arrependimento ou inexecução culposa atribuível ao comprador, este perderá a integralidade das quantias pagas até então. Ademais, a Cláusula Quarta reforça a perda integral do sinal caso não houvesse a integralização do preço. O art. 420 do Código Civil é imperativo ao dispor que, estipulado o direito de arrependimento ou prefixação das perdas, quem deu as arras penitenciais perdê-las-á em benefício da outra parte caso dê ensejo à inexecução do contrato. Tendo a inexecução do contrato e o desfazimento do financiamento imobiliário ocorrido por culpa exclusiva do adquirente, a retenção do sinal configura exercício regular de direito assegurado legalmente e expressamente pactuado entre os contratantes. Portanto, diante da expressa convenção de arras penitenciais prefixadas e da constatação de inadimplemento imputável unicamente ao adquirente, o montante pago a título de sinal não é passível de restituição. 2.3 DA OUTORGA DE ESCRITURA PÚBLICA A parte autora postulou a condenação da parte ré à entrega da escritura pública definitiva referente à unidade habitacional. Não assiste razão à parte autora. O próprio contrato inicial de promessa de compra e venda celebrado entre autor e réu já continha, na Cláusula Oitava, autorização expressa para a realização imediata de todos os registros, averbações e cancelamentos perante o Oficial de Registro de Imóveis competente. Não houve, portanto, recusa da instituição financeira ou necessidade de outorga autônoma para viabilizar o registro da avença. Ademais, a Cláusula Sexta da referida promessa condicionou expressamente a outorga da escritura definitiva à integralização do preço ajustado. Desse modo, revela-se inviável compelir a parte requerida à outorga de escritura definitiva quando a própria parte compradora inadimpliu, por culpa exclusiva sua, o negócio jurídico entabulado, ao deixar de solver o saldo devedor substancial de R$ 270.000,00 em virtude do desfazimento do mútuo bancário. Incide, na espécie, a exceção do contrato não cumprido, sendo defeso ao contratante inadimplente exigir a prestação da parte adversa antes de solver a sua própria obrigação, conforme preconiza o art. 476 do Código Civil. Além disso, a operação de compra e venda com mútuo e garantia fiduciária foi formalizada por instrumento particular no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, incidindo expressamente o dever legal de registro do título previsto no art. 61, § 7º, da Lei nº 4.380/1964. No caso em tela, o cotejo analítico dos autos evidencia que o Instrumento Particular de Venda e Compra de Imóvel, Mútuo e Alienação Fiduciária em Garantia, celebrado em 27/2/2014 perante a Caixa Econômica Federal, já possuía plena eficácia jurídica e aptidão registral imediata. A Cláusula 29 do referido contrato estabeleceu expressamente o dever do comprador de apresentar a minuta registrada perante a serventia imobiliária no prazo assinalado. Competia, portanto, exclusivamente à parte autora providenciar a prenotação e o registro imobiliário do título que já estava em suas mãos. Tendo o demandante permanecido inerte, descumprido a obrigação legal e contratual de registro e formalizado o distrato do mútuo perante a Caixa Econômica Federal, o saldo devedor de R$ 270.000,00 não foi repassado ao vendedor. Portanto, configurado o inadimplemento do negócio jurídico por culpa exclusiva da parte autora, mostra-se impossível acolher a pretensão de outorga de escritura pública definitiva. De idêntico modo, quanto à alegação de privação de vaga de garagem, a certidão do imóvel atesta que a vaga constitui direito acessório e indissociável da respectiva unidade imobiliária, cuja perfectibilização da posse definitiva e titularidade plena dependia do regular pagamento integral do preço e do registro imobiliário, não se vislumbrando qualquer ilícito isolado imputável à parte requerida. 2.4 DA INDENIZAÇÃO PELAS BENFEITORIAS O autor pleiteou ressarcimento de valores despendidos na realização de supostas benfeitorias e móveis projetados que teria agregado ao imóvel, com estimativa de R$ 60.000,00. O pedido é desprovido de qualquer respaldo probatório. A petição inicial limitou-se a lançar requerimento genérico de indenização por benfeitorias sem discriminar pormenorizadamente a natureza das obras (se necessárias, úteis ou voluptuárias), os materiais adquiridos, as intervenções físicas realizadas ou a data de sua implantação. Não foram acostados quaisquer documentos que comprovem as intervenções realizadas no imóvel. A Cláusula Sétima do instrumento de promessa de compra e venda estabeleceu que a posse concedida ao comprador era de caráter estritamente precário e temporário até a satisfação integral do preço. O dano material de natureza emergente exige prova cabal do efetivo desfalque patrimonial, não se admitindo pedido fundado em estimativa abstrata e destituída de elemento material probante idôneo. Assim, improcede a pretensão autoral. 2.5 DOS DANOS MORAIS A parte autora pleiteia a fixação de verba indenizatória por danos morais no importe de R$ 100.000,00, sob a alegação de sofrimento e angústia em virtude de conduta atribuível à parte ré. No caso em tela, não restou comprovada nenhuma ofensa concreta aos direitos da personalidade, inexistindo situação apta a caracterizar abalo moral juridicamente reparável. III – DISPOSITIVO Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos deduzidos na inicial, extinguindo o feito com resolução do mérito, com fulcro no art. 487, inciso I, do CPC. Condeno a parte autora ao pagamento de custas processuais e de honorários sucumbenciais em favor dos patronos da parte requerida, os quais fixo em 10% sobre o valor atualizado da causa, com fulcro no art. 85, § 2º, do CPC. Em sendo interposto recurso de APELAÇÃO, por não haver mais o juízo de prelibação nesta Instância (art. 1.010 do Código de Processo Civil), sem necessidade de nova conclusão, nos termos do art. 1.010, § 1º, do Código de Processo Civil, INTIME-SE o(a) apelado(a) para apresentar contrarrazões no prazo de 15 (quinze) dias úteis. Se apresentada apelação adesiva pela parte recorrida (art. 997 do CPC), INTIME-SE a parte contrária para contrarrazões no prazo de 15 (quinze) dias úteis, nos termos do art. 1.010, § 2º, do CPC. Após o prazo, com ou sem resposta, conforme o § 3º do art. 1.010 do CPC, REMETAM-SE os autos ao E. Tribunal de Justiça do Piauí, independentemente de nova conclusão e novo despacho. A oposição de recurso de embargos de declaração com o fito exclusivo de rediscussão de mérito poderá ensejar a aplicação do art. 1026, § 2º, CPC, não amparada pela gratuidade de justiça. Transitada em julgado, certifique-se. Depois de cumpridas todas as disposições contidas nesta sentença, sem novos requerimentos, arquivem-se os autos. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Teresina/PI, data conforme assinatura eletrônica. TÁCITO COSTA COARACY FILHO Juiz de Direito
