Inteiro teor
Tribunal de Justiça de Pernambuco Poder Judiciário 3º Juizado Especial Cível e das Relações de Consumo de Jaboatão dos Guararapes - Turno Manhã - 08:00h às 14:00h RODOVIA BR-101 SUL, KM 80, 5º pavimento, PRAZERES, JABOATÃO DOS GUARARAPES - PE - CEP: 54345-160 - F:(81) 31826800 Processo nº 0004311-40.2023.8.17.8227 EXEQUENTE: RESIDENCIAL PRAIA DE JANGADA EXECUTADO(A): TENDA NEGOCIOS IMOBILIARIOS S.A, CONSTRUTORA TENDA S/A, TARCIANA GOMES FERREIRA DECISÃO Vistos etc. I – SÍNTESE DOS AUTOS Trata-se de execução de título extrajudicial ajuizada pelo RESIDENCIAL PRAIA DE JANGADA em face de TENDA NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS S.A., CONSTRUTORA TENDA S.A. e TARCIANA GOMES FERREIRA, tendo por objeto, originariamente, as contribuições condominiais da unidade 104 do Bloco 13 vencidas entre abril de 2022 e abril de 2023, no valor de R$ 2.571,91 (Id. 132041986). Citadas as executadas, a CONSTRUTORA TENDA S.A. apresentou exceção de pré-executividade (Id. 145531233), na qual sustentou a ilegitimidade passiva das executadas do grupo Tenda, ao argumento de que a unidade fora alienada à terceira executada em 18 de maio de 2017 e de que a cláusula 7.3.4 do contrato atribui ao comprador as despesas condominiais desde a Assembleia Geral de Instalação, realizada em 27/09/2016, além da iliquidez do título por deficiência do demonstrativo de débito. Em resposta (Id. 153785280), o exequente defendeu a responsabilidade exclusiva da construtora, afirmando que a adquirente jamais recebeu as chaves da unidade e que somente responderia pelas cotas posteriores a esse evento. Instada a comprovar a data da entrega das chaves (Ids. 155875484 e 178716487, com dilação de prazo deferida no Id. 183123513), a executada TENDA NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS S.A. reconheceu que a entrega não foi realizada, atribuindo o fato à adquirente (Id. 158538323), e, em seguida, a CONSTRUTORA TENDA S.A. depositou o valor integral executado, de R$ 2.571,91 (Id. 184585679), requerendo a extinção do feito (Id. 184585671). O exequente concordou com o valor (Id. 202503976), e o respectivo alvará foi expedido e pago (Id. 205483589). Instado a manifestar interesse no prosseguimento (Id. 205583695), o exequente apresentou planilha de débitos vencidos a partir de maio de 2023, no total de R$ 8.928,89, atualizado até 13/06/2025, e requereu a penhora de ativos financeiros (Ids. 207264800 e 207264810). Foram registradas ordens de bloqueio via SISBAJUD em face de TARCIANA GOMES FERREIRA e de TENDA NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS S.A. (Ids. 221080363 e 229943392). A executada TARCIANA GOMES FERREIRA compareceu aos autos (Ids. 230528763, 230725349, 233076738 e 251179885) informando o bloqueio de valores em contas mantidas na Caixa Econômica Federal (poupança), no Banco Santander, no Nubank e no Mercado Pago, e requerendo: o reconhecimento de sua ilegitimidade passiva, por nunca ter recebido as chaves do imóvel; o desbloqueio integral dos valores, por se tratar de poupança inferior a quarenta salários mínimos e de verba de natureza alimentar; a condenação da construtora em litigância de má-fé; e a condenação da construtora ao pagamento de indenização por danos materiais. Instruiu os pedidos com extratos bancários, declaração de rendimentos emitida por PAM NAVE SERVIÇOS MARÍTIMOS LTDA. e cópias do processo nº 0016344-46.2025.8.17.2810, em trâmite na 5ª Vara Cível desta Comarca, inclusive da sentença ali proferida (Id. 251179890). O exequente (Id. 232452756) requereu a intimação da construtora para esclarecer a entrega das chaves, a reunião deste feito com o processo nº 0003511-41.2025.8.17.8227 e, na hipótese de desbloqueio parcial, a manutenção da constrição sobre 30% (trinta por cento) dos valores. Por decisão de Id. 232706473, determinou-se à executada TARCIANA a comprovação da natureza de seus rendimentos e à construtora a juntada do termo de entrega das chaves ou a comprovação documental da data da transmissão da posse. Em atendimento, TENDA NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS S.A. declarou expressamente que as chaves da unidade 104, Bloco 13, ainda não foram entregues à adquirente, em razão de saldo devedor contratual de R$ 19.229,50, juntando posição financeira do contrato (Ids. 233610053 e 233610057). É o que importa relatar. Decido. II – FUNDAMENTAÇÃO II.1 – Da responsabilidade pelas contribuições condominiais da unidade 104, Bloco 13 A questão central, da qual dependem tanto a arguição de ilegitimidade deduzida pela executada TARCIANA quanto a exceção de pré-executividade oposta pelas executadas do grupo Tenda, consiste em definir quem responde, perante o condomínio, pelas contribuições da unidade no período executado. Por envolver condição da ação e a própria exigibilidade do título em relação a cada executado, a matéria é cognoscível de ofício e a qualquer tempo (arts. 485, § 3º, e 803, parágrafo único, do CPC, aplicáveis à execução nos Juizados por força do art. 53 da Lei nº 9.099/1995), e comporta exame nestes autos, por dispensar dilação probatória: os fatos relevantes estão documentados e, em seu núcleo, são incontroversos. A obrigação de contribuir para as despesas do condomínio é imposta ao condômino (art. 1.336, I, do Código Civil), equiparando-se a este o promitente comprador (art. 1.334, § 2º, do Código Civil). Ao julgar o Tema Repetitivo nº 886 (REsp 1.345.331/RS, Segunda Seção), o Superior Tribunal de Justiça fixou as seguintes teses, de observância obrigatória (art. 927, III, do CPC): "a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto. c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador." O critério eleito pelo precedente vinculante, portanto, é a relação jurídica material com o bem, cujo marco é a imissão do adquirente na posse, e não a mera celebração do negócio ou o recolhimento do imposto de transmissão. No caso concreto, a ausência de imissão da adquirente na posse está demonstrada por elementos convergentes, oriundos de todas as partes do processo: (a) a planilha de controle de entrega de chaves produzida pela própria construtora, juntada pelo exequente com a inicial, registra, para a unidade 104 do Bloco 13, em nome de TARCIANA GOMES FERREIRA, a situação "Pendência", sem data de entrega, ao passo que as demais unidades do bloco constam com "Chaves Entregues" (Id. 132042008); (b) o exequente afirmou, em sua resposta à exceção de pré-executividade, que a adquirente jamais recebeu as chaves e que o imóvel permanece desocupado (Id. 153785280); (c) a executada TENDA NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS S.A. admitiu, em 19/01/2024, que "não foi realizada a entrega das chaves" (Id. 158538323); e (d) em 16/03/2026, em cumprimento à decisão de Id. 232706473, a mesma executada declarou que as chaves "ainda não foram entregues" e que a unidade "permanece à disposição da adquirente", condicionando a liberação à quitação do saldo contratual (Id. 233610053). A posição financeira por ela juntada classifica as parcelas em aberto como "PRÉ-CHAVES" (Id. 233610057). Assim, a posse direta da unidade jamais foi transmitida à adquirente: permaneceu, desde a instalação do condomínio, com as vendedoras, que a retêm até hoje por ato próprio, ainda que o justifiquem no inadimplemento contratual da compradora. Ausente o primeiro dos requisitos fixados no Tema 886, não se estabeleceu a relação jurídica material entre a adquirente e o imóvel que a tornaria responsável, perante o condomínio, pelas contribuições do período. Os argumentos deduzidos pelas executadas do grupo Tenda não alteram essa conclusão. A cláusula 7.3.4 do contrato de compra e venda, que transfere ao comprador as despesas de condomínio desde a Assembleia Geral de Instalação, vincula apenas os contratantes e não é oponível ao condomínio, que não integrou o negócio; sua eficácia entre vendedora e compradora deverá ser discutida entre elas, pela via própria. Registre-se, a propósito, que a relação contratual entre a adquirente e as construtoras é objeto do processo nº 0016344-46.2025.8.17.2810, em trâmite na 5ª Vara Cível desta Comarca, no qual foi proferida sentença, sem notícia de trânsito em julgado, que declarou a nulidade da cláusula 7.3.1 do mesmo instrumento e a resolução do contrato (Id. 251179890). A referência é feita apenas para registro, não constituindo fundamento desta decisão. Do mesmo modo, a alegação de que a não entrega das chaves decorre de culpa da compradora, seja pela não retirada, seja pelo saldo devedor em aberto, diz respeito ao relacionamento contratual entre vendedora e compradora e não afasta a circunstância objetiva de que a posse permaneceu com as vendedoras. Se o débito decorrer de conduta da compradora, caberá às vendedoras buscar o respectivo ressarcimento pela via própria, perante o juízo competente. Por fim, o art. 1.345 do Código Civil, invocado pela construtora, trata da responsabilidade do adquirente da unidade pelos débitos do alienante e pressupõe, à luz do Tema 886, a assunção da relação jurídica material com o imóvel, o que, como visto, não ocorreu. Ainda que a certidão de quitação do ITBI (Id. 132042006) indique a celebração de compra e venda no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, o precedente vinculante afasta a formalização do negócio como critério definidor da responsabilidade condominial, à qual se sobrepõe a efetiva imissão na posse. II.2 – Da ilegitimidade passiva da executada TARCIANA GOMES FERREIRA e do cancelamento das constrições Fixada a premissa de que a adquirente nunca foi imitida na posse da unidade, impõe-se reconhecer sua ilegitimidade passiva para responder pelas contribuições condominiais executadas, com a extinção da execução em relação a ela, sem resolução do mérito (art. 485, VI, do CPC). Por consequência, a constrição de seus ativos financeiros perde o fundamento, uma vez que a responsabilidade patrimonial pressupõe a condição de devedor (art. 789 do CPC). Devem ser imediatamente canceladas todas as indisponibilidades registradas em seu nome nestes autos e restituídos os valores eventualmente já transferidos para conta judicial. Diante dessa solução, ficam prejudicados o exame das alegações de impenhorabilidade da poupança e das verbas de natureza alimentar (art. 833, IV e X, do CPC), bem como o pedido do exequente de manutenção da constrição sobre 30% dos valores bloqueados. II.3 – Da exceção de pré-executividade das executadas do grupo Tenda Pelas razões expostas no item II.1, a arguição de ilegitimidade passiva deduzida pelas executadas do grupo Tenda não merece acolhimento. Como promitentes vendedoras que mantiveram consigo a posse da unidade durante todo o período executado, mantêm elas a relação jurídica material com o imóvel e são responsáveis, perante o condomínio, pelas respectivas contribuições, nos termos da tese "b" do Tema 886. Quanto à alegada iliquidez do título, em razão da deficiência do demonstrativo inicial, a matéria está prejudicada no que se refere ao crédito originário, pois a CONSTRUTORA TENDA S.A. depositou integralmente o valor executado, sem qualquer ressalva (Ids. 184585671 e 184585679), o que, nos termos do despacho inicial (Id. 133475365), caracteriza pagamento, e o exequente o levantou (Id. 205483589). Está satisfeito, portanto, o crédito relativo às contribuições de abril de 2022 a abril de 2023. A execução prossegue apenas quanto às contribuições vencidas a partir de maio de 2023 (art. 323 do CPC, aplicável à execução por força do art. 771, parágrafo único, do mesmo Código), cujo demonstrativo será examinado no item II.6. II.4 – Dos pedidos de indenização e de condenação por litigância de má-fé formulados pela executada TARCIANA O pedido de condenação da construtora ao pagamento de indenização por danos materiais e morais não pode ser conhecido nestes autos. O procedimento executivo destina-se à satisfação do crédito do exequente, não comportando a dedução, pelo executado, de pretensão condenatória autônoma contra o exequente ou contra outro coexecutado, cuja apreciação exige processo de conhecimento próprio. Ademais, os reflexos do bloqueio realizado nestes autos já foram expressamente considerados na sentença proferida no processo nº 0016344-46.2025.8.17.2810 (Id. 251179890, item 2.4), o que reforça a inadequação desta via. Também não há base para a condenação das executadas do grupo Tenda por litigância de má-fé. Na exceção de pré-executividade, as executadas sustentaram tese jurídica amparada em cláusula contratual, e não afirmaram que a adquirente teria recebido as chaves; ao contrário, quando instadas, reconheceram que a entrega não ocorreu (Ids. 158538323 e 233610053). A defesa de tese jurídica, ainda que rejeitada, não configura, por si, qualquer das hipóteses do art. 80 do CPC, cuja aplicação exige demonstração de conduta dolosa, não evidenciada. Registre-se, ainda, que a inclusão da executada no polo passivo decorreu da petição inicial do exequente, e as ordens de bloqueio decorreram dos requerimentos deste. II.5 – Do pedido de reunião com o processo nº 0003511-41.2025.8.17.8227 O exequente não trouxe aos autos qualquer peça do processo nº 0003511-41.2025.8.17.8227 que permita verificar a identidade de pedido ou de causa de pedir (art. 55 do CPC), nem as partes, o período cobrado ou a fase em que se encontra. Sem tais elementos, o pedido de reunião não pode ser deferido. Por outro lado, considerando que o exequente afirma que aquele feito guarda "relação direta" com o presente e que este prossegue em relação a contribuições vencidas a partir de maio de 2023, deverá o exequente esclarecer se as contribuições cobradas naquele processo coincidem, total ou parcialmente, com as que se pretende incluir nesta execução, a fim de afastar o risco de dupla cobrança. II.6 – Do demonstrativo das contribuições vencidas a partir de maio de 2023 A inclusão das parcelas vencidas no curso do processo exige que cada uma delas preencha os requisitos do título executivo extrajudicial, isto é, que se trate de contribuição prevista na convenção ou aprovada em assembleia geral, documentalmente comprovada (art. 784, X, do CPC), e que o demonstrativo atenda ao art. 798, parágrafo único, do CPC. O exame do demonstrativo de Id. 207264810 revela os seguintes pontos, que impedem, no estado atual, o prosseguimento dos atos de constrição com base no valor de R$ 8.928,89: a) Possível duplicidade. Consta da planilha, com vencimento em 31/01/2025, rubrica denominada "Acordos", no valor principal de R$ 2.571,91, que, com encargos, soma R$ 2.736,40. O valor principal é idêntico ao crédito originário desta execução, já depositado pela construtora (Id. 184585679) e levantado pelo exequente (Id. 205483589). Não há notícia nos autos de acordo celebrado entre as partes. b) Ausência de comprovação documental de parte das rubricas. A única ata assemblear juntada aos autos é a da Assembleia Geral Ordinária de 03/02/2018, que fixou a taxa ordinária em R$ 178,00 (Id. 132042003). Não há nos autos documentos que demonstrem a aprovação da taxa ordinária de R$ 200,00, do rateio identificado como "Água" (o qual, somado à taxa ordinária de R$ 143,84, reproduz o valor de R$ 200,00), da "Taxa Extraordinária" de R$ 30,00, cobrada a partir de fevereiro de 2025, nem da "Tarifa de Corte-Religação do Abastecimento de Água", de R$ 25,00, lançada em dezembro de 2024. c) Requisitos formais do demonstrativo. A planilha não indica o índice de correção monetária adotado nem os termos inicial e final dos encargos (art. 798, parágrafo único, I a III, do CPC). Impõe-se, assim, a intimação do exequente para apresentar novo demonstrativo, saneando os pontos acima, antes da intimação das executadas para pagamento. Os valores eventualmente constritos em nome das executadas do grupo Tenda permanecerão indisponíveis até a apresentação do novo cálculo, limitados ao valor que nele vier a ser apurado. II.7 – Da multa fixada na decisão de Id. 232706473 A determinação dirigida à construtora, de juntar o termo de entrega das chaves ou comprovar documentalmente a data da transmissão da posse, foi atendida em seu conteúdo pela manifestação de Id. 233610053, na qual se esclareceu, de forma expressa, que a posse não foi transmitida. Não há, portanto, falar em incidência da multa cominada. III – DISPOSITIVO Ante o exposto: I – ACOLHO a arguição de ilegitimidade passiva deduzida por TARCIANA GOMES FERREIRA e, em relação a ela, JULGO EXTINTA A EXECUÇÃO, sem resolução do mérito, com fundamento no art. 485, VI, do Código de Processo Civil, c/c art. 53 da Lei nº 9.099/1995; II – DETERMINO o imediato cancelamento, via SISBAJUD, de todas as ordens de indisponibilidade de ativos financeiros registradas nestes autos em nome de TARCIANA GOMES FERREIRA (CPF nº 038.290.724-81), inclusive nas contas mantidas na Caixa Econômica Federal, no Banco Santander, no Nubank e no Mercado Pago. Caso algum valor já tenha sido transferido para conta judicial vinculada a este processo, a Secretaria deverá expedir, com urgência, alvará em favor da referida executada, que deverá informar seus dados bancários no prazo de 05 (cinco) dias úteis. Cancelem-se, igualmente, quaisquer outras restrições eventualmente determinadas nestes autos em seu desfavor. Cumpridas essas providências, proceda-se à sua exclusão do polo passivo; III – JULGO PREJUDICADOS os pedidos de reconhecimento de impenhorabilidade formulados pela executada TARCIANA GOMES FERREIRA e o pedido do exequente de manutenção da constrição sobre 30% (trinta por cento) dos valores bloqueados; IV – NÃO CONHEÇO do pedido de condenação da construtora ao pagamento de indenização por danos materiais e morais, por inadequação da via, e INDEFIRO o pedido de condenação das executadas do grupo Tenda por litigância de má-fé; V – REJEITO a exceção de pré-executividade de Id. 145531233 quanto à arguição de ilegitimidade passiva e JULGO-A PREJUDICADA quanto à alegação de iliquidez do crédito originário, que reconheço satisfeito, prosseguindo a execução em face de TENDA NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS S.A. e CONSTRUTORA TENDA S.A. quanto às contribuições vencidas a partir de maio de 2023; VI – INDEFIRO, por ora, o pedido de reunião deste feito com o processo nº 0003511-41.2025.8.17.8227; VII – DECLARO não incidente a multa cominada na decisão de Id. 232706473; VIII – INTIME-SE o exequente para, no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de exclusão das rubricas não comprovadas: (a) apresentar novo demonstrativo discriminado do débito, atualizado, observando os requisitos do art. 798, parágrafo único, do CPC, e excluindo a rubrica "Acordos" de 31/01/2025 ou demonstrando, documentalmente, que não corresponde ao crédito originário já pago nestes autos; (b) juntar as atas das assembleias, ou outros documentos hábeis, que comprovem a aprovação da taxa ordinária de R$ 200,00, do rateio de água, da taxa extraordinária de R$ 30,00 e da tarifa de corte-religação de água; e (c) esclarecer se as contribuições cobradas no processo nº 0003511-41.2025.8.17.8227 coincidem, total ou parcialmente, com as que se pretende incluir nesta execução; IX – Os valores eventualmente constritos em nome de TENDA NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS S.A. permanecerão indisponíveis até a apresentação do novo demonstrativo, limitados ao valor que nele vier a ser apurado; X – Apresentado o novo demonstrativo, intimem-se as executadas TENDA NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS S.A. e CONSTRUTORA TENDA S.A. para, no prazo de 03 (três) dias úteis, efetuarem o pagamento ou se manifestarem sobre o cálculo, voltando-me os autos conclusos em seguida. Considerando a natureza da constrição a ser cancelada, cumpra-se o item II com urgência, comunicando-se à executada TARCIANA GOMES FERREIRA também por via telefônica ou aplicativo de mensagens, observadas as formalidades legais. Intimem-se. Jaboatão dos Guararapes, 09 de novembro de 2026. Renata da Costa Lima Caldas Machado Juíza de Direito rclcm
