Inteiro teor
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ Comarca de Salinópolis | Vara Única de Salinópolis Av. João Pessoa nº 1084 - Centro – Salinópolis – PA CEP: 68.721-000 | Fone: (91) 3423-2269 | e-mail: [email protected] TERMO DE AUDIÊNCIA PROCESSO Nº 0800597-14.2026.8.14.0048 JUIZ: JACOB ARNALDO CAMPOS FARACHE RECLAMANTE: MATHEUS OEIRAS DOS SANTOS ALVES ADVOGADO(A): FERNANDA OLIVEIRA DA SILVA - OAB/AM 14.870 RECLAMADA: AQUALAND SUITES PREPOSTO(A): CRISTIANE VIEIRA DE JESUS, INSCRITA SOB O CPF N° 000.369.562-ADVOGADO(A): JADE DE ASSIS SILBA - OAB/PA 31.390 ABERTA A AUDIÊNCIA: Feito o pregão de praxe, registrou-se a PRESENÇA das partes acima nominadas. Não houve proposta de acordo. A conciliação restou infrutífera. Após, o MM Juiz DELIBEROU: SENTENÇA Vistos e examinados os autos eletrônicos. Trata-se de ação de rescisão contratual c/c restituição de quantias pagas, indenização por danos morais e pedido de tutela de urgência ajuizada por MATHEUS OEIRAS DOS SANTOS ALVES em face de AQUALAND SUITES EMPREENDIMENTOS SPE LTDA. O autor afirma que, em 09 de janeiro de 2025, celebrou com a requerida contrato de promessa de compra e venda de cota/fração imobiliária em regime de multipropriedade, referente ao empreendimento AQUALAND RESORT, Torre 2, pavimento 13, unidade 1304, tipo dois quartos, produto Premium 26, fração K, pelo valor de R$ 72.990,00 (SETENTA E DOIS MIL E NOVECENTOS E NOVENTA REAIS), conforme contrato de ID 171043087, pág. 1, página 23 do PDF. Sustenta que efetuou pagamentos relativos à entrada e às parcelas do saldo do preço, totalizando R$ 13.066,81 (TREZE MIL E SESSENTA E SEIS REAIS E OITENTA E UM CENTAVOS), conforme demonstrativo de pagamento de ID 171045688, e que não possui interesse na manutenção do vínculo. Alega que a contratação foi precedida de abordagem comercial insistente e promessas de valorização, facilidade de revenda e rentabilidade. Questiona a cobrança de R$ 7.299,00 a título de corretagem, afirmando que o valor foi apresentado como entrada, e as cláusulas de retenção. Requer a rescisão contratual, restituição integral ou, subsidiariamente, de 90% ou de, no mínimo, 75% dos valores pagos, devolução em dobro da corretagem, suspensão das cobranças e indenização por danos morais. A requerida apresentou contestação no ID 198130933, defendendo a regularidade da contratação, a validade da comissão de corretagem, a possibilidade de retenção de 50% dos valores pagos em razão do regime de patrimônio de afetação, ou, subsidiariamente, de 25%, bem como a improcedência dos demais pedidos. O autor apresentou réplica no ID 198200305, reiterando os pedidos e impugnando a documentação e as deduções defendidas pela requerida. É a síntese do necessário. Doravante, decido. A relação jurídica é de consumo, nos termos dos arts. 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor, uma vez que o autor figura como destinatário final do produto/serviço e a requerida atua como fornecedora no mercado de comercialização de multipropriedade imobiliária. É incontroversa a existência do contrato. Também não há dúvida quanto à intenção do autor de rescindir o vínculo, diante da manifestação expressa de cancelamento e da pretensão deduzida em juízo. A restituição integral, fundada em culpa exclusiva da fornecedora, exige demonstração de inadimplemento ou violação da oferta suficiente para justificar essa consequência. Os documentos apresentados não comprovam garantia concreta de rentabilidade, revenda em prazo determinado ou valorização assegurada da fração adquirida. A referência contratual à previsão de entrega da Torre 2 em data anterior à contratação também não demonstra, isoladamente, atraso imputável à requerida. É necessário distinguir a informação sobre o cronograma do empreendimento da prova de efetivo impedimento de utilização da fração adquirida. Nos contratos de promessa de compra e venda e de multipropriedade, é possível ao adquirente pleitear a rescisão contratual, ainda que por iniciativa própria. Nessa hipótese, admite-se a retenção de parte dos valores pagos pela vendedora, desde que observados os limites legais e o controle de excessividade. O contrato foi celebrado sob a vigência da Lei nº 13.786/2018, e a requerida apresentou certidão imobiliária no ID 198138109 para sustentar a incidência do patrimônio de afetação. Entretanto, mesmo considerada a aplicação do art. 67-A, §5º, da Lei nº 4.591/1964, a previsão de penalidade de até 50% não afasta a redução equitativa quando demonstrada sua excessividade no caso concreto. A possibilidade de redução foi reconhecida pela Terceira Turma do STJ no REsp nº 2.091.170/SP, Rel. Ministro Moura Ribeiro, mediante exame das particularidades da contratação, sem estabelecimento de percentual obrigatório para todos os casos. Neste processo, a comissão de corretagem representa mais da metade do total desembolsado e será integralmente excluída da restituição. A aplicação adicional da penalidade de 50% sobre o saldo reduziria a devolução a aproximadamente 22% do total pago, mesmo sem demonstração de disponibilização individualizada da fração e de seus períodos de uso ao autor. A redução não decorre exclusivamente da ausência de prova de prejuízo, dispensada pelo art. 67-A, §1º, mas da avaliação conjunta do impacto das deduções, dos pagamentos realizados e da ausência de elementos que justifiquem encargos adicionais pela utilização do bem. Nessas condições, reputo proporcional a retenção de 15% sobre a base restituível, nos termos do art. 413 do Código Civil e dos arts. 51, IV e §1º, e 53 do CDC. Da comissão de corretagem Do montante pago, deve ser abatida a comissão de corretagem, pois indicada expressamente nos documentos contratuais. O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Tema 938, firmou entendimento de que é válida a cláusula contratual que transfere ao comprador o pagamento da comissão de corretagem, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma e destacado o valor da comissão. No caso concreto, a cláusula segunda do contrato, em sua primeira página, identifica o preço total de R$ 72.990,00 e discrimina R$ 7.299,00 a título de corretagem, com pagamento por PIX. O documento foi apresentado pelo próprio autor no ID 171043087 e novamente pela requerida no ID 198138105. O fato de a comissão integrar o preço total informado, em vez de representar acréscimo posterior, não impede sua discriminação e transferência ao comprador. Da mesma forma, a expressão “entrada efetiva” no histórico financeiro não prevalece sobre a identificação expressa da rubrica no instrumento contratual. A ausência de indicação do CRECI no extrato ou de comprovante de repasse não demonstra, por si só, inexistência da intermediação ou cobrança indevida. A documentação identifica a estrutura de comercialização e a conclusão do negócio, não havendo elementos suficientes para reconhecer simulação da corretagem. Também não se verifica hipótese de restituição integral da corretagem por culpa exclusiva da construtora/vendedora. Assim, não há fundamento para sua devolução simples ou em dobro. Dos valores a restituir Considerando que a rescisão decorre de iniciativa da parte autora e as circunstâncias anteriormente examinadas, reputo razoável a retenção de 15% sobre a base restituível. O total pago de R$ 13.066,81 foi expressamente reconhecido pela requerida na contestação, ID 198130933, pág. 3, e confirmado no histórico de ID 198138107, páginas 140/141 do PDF. Excluída a comissão de corretagem de R$ 7.299,00, obtém-se a base de R$ 5.767,81. Desse modo, a ré deverá restituir ao autor 85% dessa base, correspondentes a R$ 4.902,64 (QUATRO MIL E NOVECENTOS E DOIS REAIS E SESSENTA E QUATRO CENTAVOS), em parcela única. Não se admite nova retenção do pagamento inicial a título de arras ou sinal, pois a mesma quantia já foi integralmente excluída como corretagem. Também ficam afastadas deduções genéricas por fruição, tributos, condomínio, brindes ou despesas administrativas, diante da ausência de demonstração individualizada de seus pressupostos e valores. Quanto ao prazo, a previsão de devolução pelo mesmo número de parcelas pagas pelo adquirente impõe prolongamento excessivo da restituição. A certidão apresentada, emitida antes da contratação, não esclarece a situação atual da construção, e a própria previsão contratual de entrega da Torre 2 antecede a aquisição. Não há, portanto, suporte suficiente para condicionar o pagamento a evento futuro indeterminado, devendo a restituição ocorrer em parcela única, após o trânsito em julgado. Sobre o valor da condenação incidirá correção monetária pelo IPCA desde os respectivos desembolsos que compõem a base restituível, excluído o pagamento da corretagem. Os juros de mora incidirão a partir da citação, pela taxa legal do art. 406 do Código Civil, vedada a cumulação da SELIC integral com correção monetária no mesmo período. Das parcelas vincendas e das cobranças. Declarada a rescisão contratual, tornam-se inexigíveis as prestações remanescentes do preço, não sendo admissível exigir a continuidade do pagamento da aquisição cumulativamente com o desfazimento do negócio e a retenção compensatória. A requerida deverá se abster de promover cobranças, protestos ou inscrição do nome do autor em cadastros de inadimplentes relativamente ao saldo do preço e aos encargos contratuais posteriores à rescisão. Quanto às taxas de condomínio e do Aquapass, a determinação alcança as cobranças realizadas pela própria requerida em decorrência da manutenção do vínculo ora rescindido. Não se impõe condenação direta à Aqualand Participações Ltda. ou ao condomínio, que não integram esta demanda, nem se declaram genericamente inexigíveis direitos autônomos de terceiros. A obrigação de fazer e de não fazer encontra fundamento nos arts. 497, 536 e 537 do CPC, aplicáveis subsidiariamente ao rito dos Juizados Especiais. Diante do reconhecimento da rescisão e do risco de continuidade das cobranças, concedo tutela específica para cumprimento imediato da obrigação de não fazer, cessando, em contrapartida, os direitos de utilização da fração pelo autor. Dos limites dos pedidos A petição inicial, interpretada em seu conjunto, contém pretensão de indenização por dano moral, reiterada na réplica no valor de R$ 10.000,00. Contudo, os documentos apresentados não demonstram negativação indevida, exposição vexatória ou outra repercussão concreta capaz de caracterizar lesão aos direitos da personalidade. A insatisfação com a contratação, a divergência sobre as deduções e a necessidade de ajuizamento da demanda não geram, por si sós, dano moral indenizável. Assim, o pedido de indenização por danos morais deve ser julgado improcedente. Por fim, ressalto o entendimento de que inexistem outras teses do(a) reclamante ou reclamado que sejam suficientes a modificar o entendimento deste magistrado sobre o caso apresentado, estando assim a presente sentença em consonância com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ), a saber: PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM MANDADO DE SEGURANÇA ORIGINÁRIO. INDEFERIMENTO DA INICIAL. OMISSÃO, CONTRADIÇÃO, OBSCURIDADE, ERRO MATERIAL. AUSÊNCIA. 1. Os embargos de declaração, conforme dispõe o art. 1.022 do CPC, destinam-se a suprir omissão, afastar obscuridade, eliminar contradição ou corrigir erro material existente no julgado, o que não ocorre na hipótese em apreço. 2. O julgador não está obrigado a responder a todas as questões suscitadas pelas partes, quando já tenha encontrado motivo suficiente para proferir a decisão. A prescrição trazida pelo art. 489 do CPC/2015 veio confirmar a jurisprudência já sedimentada pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça, sendo dever do julgador apenas enfrentar as questões capazes de infirmar a conclusão adotada na decisão recorrida. 3. No caso, entendeu-se pela ocorrência de litispendência entre o presente mandamus e a ação ordinária n. 0027812-80.2013.4.01.3400, com base em jurisprudência desta Corte Superior acerca da possibilidade de litispendência entre Mandado de Segurança e Ação Ordinária, na ocasião em que as ações intentadas objetivam, ao final, o mesmo resultado, ainda que o polo passivo seja constituído de pessoas distintas. 4. Percebe-se, pois, que o embargante maneja os presentes aclaratórios em virtude, tão somente, de seu inconformismo com a decisão ora atacada, não se divisando, na hipótese, quaisquer dos vícios previstos no art. 1.022 do Código de Processo Civil, a inquinar tal decisum. 5. Embargos de declaração rejeitados. (STJ, Rel. Min. Diva Malerbi – desembargadora convocada do TRF 3ª Região, EDcl no MS nº 21.315/DF, julgado em 08.06.2016). Do mesmo, o Enunciado nº 162 do FONAJE expõe que “Não se aplica ao Sistema dos Juizados Especiais a regra do art. 489 do CPC/2015 diante da expressa previsão contida no art. 38, caput, da Lei 9.099/1995”. Logo, não é essencial a refutação de todas as teses alegadas pelas partes, desde que nenhuma destas seja capaz de alterar o convencimento já firmado por este juízo sobre a causa. Dispositivo Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados por MATHEUS OEIRAS DOS SANTOS ALVES em face de AQUALAND SUITES EMPREENDIMENTOS SPE LTDA., com resolução do mérito, nos termos do art. 487, I, do CPC, para: a) declarar rescindido o contrato de promessa de compra e venda de fração/cota de unidade autônoma em regime de multipropriedade celebrado em 09 de janeiro de 2025, referente ao empreendimento AQUALAND RESORT, Torre 2, pavimento 13, unidade 1304, tipo dois quartos, produto Premium 26, fração K; b) declarar inexigíveis as prestações remanescentes do preço e os encargos contratuais posteriores à rescisão, nos limites da relação jurídica mantida entre as partes; c) determinar, em tutela específica de cumprimento imediato, que a ré se abstenha de promover cobranças, protestos ou inscrições restritivas em nome do autor relativamente às obrigações declaradas inexigíveis, sob pena de multa de R$ 300,00 por ato de descumprimento, limitada inicialmente a R$ 5.000,00, com fundamento nos arts. 497, 536 e 537 do CPC. d) reduzir a cláusula penal para 15% da base restituível, excluída previamente a comissão de corretagem, vedadas novas deduções a título de sinal, arras, fruição ou encargos não comprovados; e) condenar a ré a restituir ao autor R$ 4.902,64 (QUATRO MIL E NOVECENTOS E DOIS REAIS E SESSENTA E QUATRO CENTAVOS), em parcela única, após o trânsito em julgado, com correção monetária pelo IPCA desde os respectivos desembolsos integrantes dessa base e juros de mora pela taxa legal do art. 406 do Código Civil desde a citação, vedada a duplicidade de atualização. JULGO IMPROCEDENTE o pedido de indenização por danos morais. Defiro a gratuidade da justiça ao autor. Sem condenação em custas processuais e honorários advocatícios nesta fase, conforme art. 55 da Lei nº 9.099/1995. SERVIRÁ a presente sentença como MANDADO/OFÍCIO, nos termos dos Provimentos nº 03/2009 da CJRMB e da CJCI do Tribunal de Justiça do Estado do Pará (TJPA). Sentença registrada. Publique-se. Intimem-se. Cumpra-se. E para constar, foi lavrado o presente termo que foi lido e confirmado por todos os presentes e assinado digitalmente pelo Juízo e incluído no PJE, sem impressão e assinaturas físicas, servindo o mesmo como declaração de comparecimento perante este juízo dos que acima seguem identificados para todos os fins de direito, em especial para comprovação de justificativa de atraso ou falta ao trabalho. Eu, Edimilson Fernandes de Araújo Junior, o digitei. Salinópolis (PA), 05 de novembro de 2026. Jacob Arnaldo Campos Farache Juiz de Direito
