Inteiro teor
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Pouso Alegre / 1ª Vara Cível da Comarca de Pouso Alegre Avenida Doutor Carlos Blanco, 245, Residencial Santa Rita, Pouso Alegre - MG - CEP: 37558-720 PROCESSO Nº: 5016566-73.2023.8.13.0525 CLASSE: [CÍVEL] PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO: [Rescisão / Resolução] AUTOR: SM CONSTRUTORA E IMOBILIARIA LTDA CPF: 19.836.873/0001-67 RÉU: EDUARDO CASTANHEIRA DO PRADO CPF: 082.711.927-52 e outros SENTENÇA Vistos etc... SM CONSTRUTORA E IMOBILIARIA LTDA, parte autora qualificada nos autos, ajuizou ação de rescisão contratual c.c. cobrança c.c pedido de liminar contra EDUARDO CASTANHEIRA DO PRADO e VERÔNICA PEREIRA DO PRADO, partes rés também qualificada, narrando na petição inicial, em suma, que é proprietária e legítima possuidora do empreendimento imobiliário com localização no município de Pouso Alegre, denominado “RESIDENCIAL ALTOS DO YPIRANGA”, onde firmou com as partes requeridas contrato de compra e venda, tendo por objeto a aquisição do lote n° 09 (nove) – quadra A; que, após pagar doze parcelas do contrato, as partes requeridas se tornaram inadimplentes, vez que não cumpriu com o pagamento das parcelas pactuadas, cujos débitos de 04 parcelas perfazia a quantia de 5.549,67 (cinco mil, quinhentos e quarenta e nove reais e sessenta e sete centavos); que, em razão do inadimplemento contratual, realizou a notificação das partes requeridas, porém, mesmo após ser notificada, permaneceu inerte. Com base nessas alegações, pugnou pelo deferimento da liminar para assegurar o direito da Requerente em promover a alienação do imóvel para outros adquirentes, livre de qualquer ônus. No mérito, requereu: a) rescisão contratual; b) condenação do Requerido na cláusula penal de 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado do contrato; c) condenação do Requerido no pagamento da comissão de corretagem de 2,7% do valor à vista do contrato; d) descontos das parcelas vencidas e vincendas até o trânsito em julgado da demanda. A petição inicial foi instruída com documentos . Em decisão de ID 10090988087 foi indeferida a tutela antecipada, designada audiência de conciliação e ordenada a citação da parte ré. As partes rés foram citadas por edital, conforme publicação de ID 10563600294. No ID 10542825096 foi nomeado curador, o qual contestou a ação, em ID 10625766262, alegando, em suma, que a parte autora não comprovou nos autos os débitos do requerido; que deve haver a inversão do ônus da prova; que o consumidor ou promitente comprador de unidade imobiliária tem o direito de receber todos os valores que pagou em parcela única corrigida monetariamente, assim como de sofrer retenção no importe máximo de 10% para cobrir os custos administrativos do empreendimento; que a comissão de corretagem é venda casada. A parte ré concluiu a contestação pleiteando a improcedência do pedido inicial. A parte autora impugnou a contestou no ID 10627472943. O processo foi saneado no ID 10708179181 . A parte autora apresentou alegações finais por memorial. É o relatório. Segue-se a decisão. EM PRELIMINAR O processo está em ordem e não existem questões processuais pendentes de decisão. NO MÉRITO Cuida-se de pedido de Ação de rescisão contratual c/c cobrança, nos termos da inicial. No que se refere à rescisão contratual a pretensão da Requerente merece acolhimento, tendo em vista que a Requerida se encontra inadimplente, tendo realizado o pagamento de apenas quinze prestações. Pugna a requerente pela condenação da requerida ao pagamento das penalidades previstas no contrato no valor total de R$ 2.465,27 (dois mil, quatrocentos e sessenta e cinco reais e vinte e sete centavos). Nos termos do contrato cláusula 6 (ID 10089736410) são devidas pela parte inadimplente os itens de título de fruição, multa, encargos moratórios, débitos de impostos e comissão de corretagem. Em relação ao pedido de aplicação da cláusula penal de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato maior sorte assiste à Requerente, tendo em vista a previsão da cláusula penal no contrato firmado entre as partes. O inciso “II” do art. 32-A da Lei 11.378/2018 é claro ao dispor sobre o tema: “Art. 32-A. Em caso de resolução contratual por fato imputado ao adquirente, respeitado o disposto no § 2º deste artigo, deverão ser restituídos os valores pagos por ele, atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, podendo ser descontados dos valores pagos os seguintes itens: II - o montante devido por cláusula penal e despesas administrativas, inclusive arras ou sinal, limitado a um desconto de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato;" Nesse sentido: EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO ORDINÁRIA - CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - RESCISÃO POR CULPA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR - INADIMPLEMENTO DE PARCELA DO PREÇO CERTA, LÍQUIDA E EXIGÍVEL - MORA EX RE - CLÁUSULA PENAL- APLICAÇÃO - MULTA EM FAVOR DOS PROMITENTES VENDEDORES - BASE DE INCIDÊNCIA - DESPROPORCIONALIDADE E EXCESSO - REVISÃO. - Em Compromisso de Venda e Compra de Imóvel, verificado o inadimplemento com parcela certa, líquida e exigível do preço, o Promitente Comprador incorre em mora ex re e na Cláusula Penal (arts. 397 e 408, do Código Civil). - Pelo rompimento contratual da espécie, a multa rescisória estipulada em 10% (dez por cento) sobre o valor do negócio jurídico, quando resulta montante desproporcional e excessivo, determina a aplicação da regra do art. 413, do Código Civil, a fim de que o percentual convencionado incida sobre o valor pago aos Promitentes Vendedores. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.22.022599-9/001, Relator(a): Des.(a) Roberto Vasconcellos , 17ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 07/06/2023, publicação da súmula em 12/06/2023). (negritei) Em relação à comissão de corretagem evidencia-se a previsão no item “9” do contrato entabulado entre as partes , temos os seguintes julgados: APELAÇÕES CÍVEIS - PRELIMINAR SUSCITADA "EX OFFICIO" - VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE - RECURSO PRINCIPAL APENAS PARCIALMENTE CONHECIDO - RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA POR CULPA DO PROMISSÁRIO VENDENDOR - REVOGAÇÃO DOS BENEFÍCIOS DA ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA GRATUITA - AUSÊNCIA DE PROVA DE MODIFICAÇÃO DA SITUAÇÃO ECONÔMICA - APLICAÇÃO DA MULTA CONTRATUAL AOS PROMISSÁRIOS COMPRADORES - VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE - DEVOLUÇÃO EM DOBRO DOS VALORES PAGOS - PREVISÃO CONTRATUAL - POSSIBILIDADE - INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS - AUSÊNCIA DE CONFIGURAÇÃO - DECOTE DA CONDENAÇÃO - SOLIDARIEDADE ENTRE CORRETORA DE IMÓVEIS E PROMISSÁRIA VENDEDORA - SITUAÇÃO NÃO CONFIGURADA - TRANSFERÊNCIA DA COMISSÃO DE CORRETAGEM AO PROMISSÁRIO COMPRADOR - POSSIBILIDADE - PRECEDENTES DO STJ. - Verificado que a parte recorrente não cumpriu com seu ônus de impugnação específica (art. 932, III e 1.010, II e III, ambos do CPC), deixando de apontar com precisão a suposta ocorrência de error in judicando no provimento hostilizado, é de se reconhecer a vulneração ao princípio dialeticidade recursal. - Para que o benefício da assistência judiciária gratuita seja revogado, necessário se faz comprovar que a situação econômica do beneficiário se alterou ou que esta não corresponde à realidade. A mera suposição de que o beneficiário possui condições de arcar com as despesas processuais não tem o condão de afastar o benefício. - A aplicação do parágrafo único do art. 42 do Código de Defesa do Consumidor, que determina a devolução em dobro do indébito, exige, além da cobrança de quantia indevida, a configuração de má-fé do credor. Contudo, se existente cláusula contratual determinando a devolução em dobro dos valores pagos em razão da rescisão do contrato, mostra-se desnecessário o preenchimento do requisito da constatação da má-fé do credor, ante a livre disponibilidade contratual das partes. - O fato de o fornecedor responder pe los danos causados ao consumidor independente da constatação da existência de culpa lato sensu não afasta o dever, por parte do consumidor, de comprovação da existência do dano, para que seja possível sua reparação. - Em que pese a atuação do corretor se restrinja à divulgação do empreendimento e aproximação das partes, este é obrigado a cumprir o dever de bem informar a respeito dos reais aspectos do contrato imobiliário, sob pena de responder pelos danos ocasionados ao consumidor em razão da veiculação de informação inadequada. - Se não constatada a violação por parte do corretor de imóveis do dever de informação, não há que se falar em responsabilização solidária pelo inadimplemento contratual por parte do promissário vendedor. - É válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem. - Sentença parcialmente reformada, tão somente para decotar a condenação da promissária vendedora ao pagamento de indenização por danos morais. - Recurso adesivo ao qual nega provimento e recurso principal ao qual se dá parcial provimento. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.19.163483-1/001, Relator(a): Des.(a) Lílian Maciel , 20ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 17/06/2020, publicação da súmula em 18/06/2020). EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS - FINANCIAMENTO NEGADO PELA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA - OBTENÇÃO DO FINANCIAMENTO - OBRIGAÇÃO DO COMPRADOR - CULPA DO VENDEDOR - AUSÊNCIA - DANO MORAL - INEXISTÊNCIA DE ATO ILÍCITO - COMISSÃO DE CORRETAGEM - VALIDADE - CORREÇÃO MONETÁRIA - DESDE O DESEMBOLSO. 1. É válida a cláusula que atribui exclusivamente ao comprador a obrigação de obter o financiamento imobiliário para aquisição do bem. No caso, não havendo prova de que o vendedor assegurou ao comprador a concessão do crédito pela instituição financeira, a rescisão motivada pela não obtenção do financiamento se dá sem culpa do vendedor. 2. Com base no princípio do não enriquecimento ilícito, é de se observar o direito à retenção de parcelas pagas pelo promitente comprador, em face do contrato de promessa de compra e venda de imóvel, revelando-se razoável e proporcional o percentual de 20% do valor efetivamente pago, a título de ressarcimento de despesas e prejuízos decorrentes do descumprimento do contrato. 3. O repasse da comissão de corretagem ao consumidor não se mostra abusivo, desde que expressamente previsto o valor total da aquisição, com destaque para a comissão de corretagem (REsp 1599511/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016). 4. O Superior Tribunal de Justiça já deixou consignado que a correção monetária, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso (AgInt no AREsp 208.706/RJ, DJe de 13.09.2017). 5. Recursos desprovidos. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.22.266952-5/001, Relator(a): Des.(a) Fausto Bawden de Castro Silva (JD Convocado), 9ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 07/02/2023, publicação da súmula em 14/02/2023). (negritei) Nos termos dos julgados supramencionados, é possível a cobrança de comissão de corretagem e, conforme mencionado, existiu a pactuação em relação ao referido encargo. Como visto, o pedido procede quanto à multa e comissão de corretagem, não assistindo razão à parte autora quanto ao pagamento de impostos e pagamento a título de fruição, pois se trata de loteamento ainda não finalizado. Além disso, em análise dos cálculos da requerente verifica-se que esta incluiu cobrança das parcelas vencidas e não pagas, as quais não são devidas dada a rescisão contratual, sendo devidos somente as penalidades contratual previstas de acordo com ao art. 32-A da Lei n° n°6.766/79, pelo que deverá referidas parcelas serem abatidas. Ante o exposto JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos iniciais para: a) Declarar rescindido o contrato firmado entre as partes, devendo as partes retornarem aos seus status quo ante com o retorno da propriedade à requerente e devolução do valor pago pelo comprador/requerido para aquisição. b) Condenar a parte requerida ao pagamento das penalidades previstas na cláusula 6° do contrato (ID 10089736410), salvo quanto ao pagamento de impostos e valores relacionados a fruição. Fica autorizada a compensação entre débitos e créditos. Em virtude da sucumbência, condeno a requerida no pagamento das custas processuais e honorários de sucumbência, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da condenação, nos termos do art. 85, §2º do CPC. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Pouso Alegre, data da assinatura eletrônica. JOSE HELIO DA SILVA Juiz(íza) de Direito 1ª Vara Cível da Comarca de Pouso Alegre
