Ementa
DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO. PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA REJEITADA. MÉRITO - FIANÇA LOCATÍCIA - PRORROGAÇÃO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO POR PRAZO INDETERMINADO - EXONERAÇÃO DA FIADORA - NOTIFICAÇÃO ANTERIOR AO AJUIZAMENTO DA AÇÃO - RESPONSABILIDADE PELO PRAZO DE 120 DIAS - ART. 40, X, DA LEI N. 8.245/1991. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação interposta em face de sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos. II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão: (i) definir se a ausência de manifestação específica sobre a data do ajuizamento da ação configura nulidade da sentença por falta de fundamentação; e (ii) estabelecer se o ajuizamento da demanda durante o período residual de 120 dias previsto no art. 40, X, da Lei n. 8.245/1991 impede a produção dos efeitos da exoneração e mantém a responsabilidade da fiadora até a efetiva entrega das chaves. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. Não há nulidade por ausência de fundamentação quando a sentença enfrenta a questão jurídica necessária à solução da controvérsia, ainda que não examine individualmente todos os argumentos apresentados pela parte. Eventual omissão pontual sobre argumento exclusivamente jurídico, suficientemente delimitado, pode ser examinada pelo Tribunal sem necessidade de anulação da sentença. 4. Na locação prorrogada por prazo indeterminado, a regra de extensão da garantia até a efetiva devolução do imóvel, prevista no art. 39 da Lei n. 8.245/1991, deve ser conjugada com o art. 40, X, da mesma lei, que assegura ao fiador o direito de exonerar-se mediante notificação do locador, permanecendo responsável pelos efeitos da fiança durante os 120 dias subsequentes. A cláusula contratual que prevê a responsabilidade dos fiadores até a efetiva entrega das chaves não impede o posterior exercício do direito de exoneração previsto em lei. O ajuizamento de ação de despejo ou cobrança durante o período residual não suspende, interrompe ou torna sem efeito o prazo estabelecido no art. 40, X, da Lei n. 8.245/1991. Se a notificação antecedeu a propositura da demanda, o fato de os 120 dias somente se encerrarem depois do ajuizamento não perpetua a garantia até a entrega das chaves. IV. DISPOSITIVO 5. Recurso desprovido.