Ementa
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE COBRANÇA. PRELIMINARES. INOVAÇÃO RECURSAL. INOCORRÊNCIA. INCOMPETÊNCIA TERRITORIAL. VINCULAÇÃO TERRITORIAL DA RELAÇÃO JURÍDICA E CLÁUSULA DE ELEIÇÃO DE FORO. GRATUIDADE DA JUSTIÇA. MANUTENÇÃO. CERCEAMENTO DE DEFESA. JULGAMENTO ANTECIPADO. SUFICIÊNCIA DA PROVA DOCUMENTAL. VIOLAÇÃO AO ART. 10 DO CPC. DECISÃO-SURPRESA NÃO CONFIGURADA. PRELIMINARES REJEITADAS. MÉRITO. CORRETAGEM IMOBILIÁRIA. REGULARIZAÇÃO DE IMÓVEL E INTERMEDIAÇÃO. CONTRATO POSTERIOR QUE DISCIPLINA A REMUNERAÇÃO E SUBSTITUI AJUSTES ANTERIORES. EXIGIBILIDADE CONDICIONADA AO DESENVOLVIMENTO DO EMPREENDIMENTO. DESAPROPRIAÇÃO. HIPÓTESE RESOLUTIVA. REMUNERAÇÃO NÃO EXIGÍVEL. ATUAÇÃO POSTERIOR NO PROCEDIMENTO EXPROPRIATÓRIO. REPRESENTAÇÃO DOS PROPRIETÁRIOS. NATUREZA DISTINTA DA CORRETAGEM. PAGAMENTO DE R$ 100.000,00. AUSÊNCIA DE PROVA DE CRÉDITO ADICIONAL. INAPLICABILIDADE DO PERCENTUAL DE 5% SOBRE A INDENIZAÇÃO. ÔNUS DA PROVA DA AUTORA. LIQUIDAÇÃO POR ARBITRAMENTO INCABÍVEL PARA SUPRIR DEFICIÊNCIA PROBATÓRIA. ART. 940 DO CÓDIGO CIVIL E LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. MÁ-FÉ NÃO DEMONSTRADA. APELAÇÃO DOS RÉUS PARCIALMENTE PROVIDA PARA JULGAR IMPROCEDENTE A AÇÃO. APELAÇÃO DA AUTORA PREJUDICADA. I. CASO EM EXAME 1. Apelações da autora, corretora de imóveis, e dos réus, contratantes dos serviços, contra sentença em ação de cobrança por atividades de intermediação, regularização imobiliária e acompanhamento de desapropriação. A autora cobra comissão de 5% sobre a indenização de R$ 8.500.000,00, abatidos R$ 100.000,00 já pagos; os réus negam saldo remuneratório e suscitam questões processuais e pedidos sancionatórios. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Discute-se: (i) a inovação recursal; (ii) a competência territorial; (iii) a manutenção da gratuidade da justiça e a necessidade de prova sobre a capacidade econômica da autora; (iv) a ocorrência de cerceamento de defesa e violação ao contraditório; (v) o regime jurídico e remuneratório dos serviços prestados antes e depois da desapropriação e a existência de saldo além dos R$ 100.000,00 já pagos; (vi) a possibilidade de apuração do saldo em liquidação por arbitramento; e (vii) a incidência do art. 940 do Código Civil e a litigância de má-fé. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A alegação de decisão-surpresa pode ser suscitada somente após a sentença, e as demais teses recursais apenas desenvolvem matérias já debatidas, sem inovação recursal. 4. A controvérsia mantém vínculo com Rondonópolis/MT, onde os serviços foram prestados e cujo foro foi eleito no contrato. 5. A declaração de insuficiência, corroborada pela documentação fiscal, sustenta a gratuidade da justiça, não bastando a atividade profissional da autora para demonstrar capacidade financeira. 6. A prova documental é suficiente, e a falta de demonstração do crédito não autoriza reabrir a instrução para suprir deficiência probatória. 7. O art. 10 do CPC não impede a qualificação jurídica dos fatos debatidos, desde que preservado o contraditório. 8. O contrato de parceria de 2022 passou a disciplinar a remuneração pela corretagem e pelos serviços anteriores, substituindo os ajustes precedentes e afastando a cobrança paralela da comissão verbal de 5%. 9. A remuneração contratual foi condicionada a eventos ligados ao desenvolvimento econômico do empreendimento, frustrados pela desapropriação, o que impede sua exigibilidade nos termos pactuados. 10. A desapropriação, prevista como hipótese resolutiva, decorreu de ato do Poder Público, e não de arrependimento das partes, afastando a incidência do art. 725 do Código Civil. 11. Após a declaração de utilidade pública, a autora passou a representar os proprietários perante o Município e a acompanhar o procedimento administrativo, atividade distinta da corretagem anterior. 12. A oferta municipal já fixava a indenização em R$ 8.500.000,00, inexistindo prova de que a atuação posterior da autora tenha elevado esse valor. 13. Embora comprovados os serviços e o pagamento de R$ 100.000,00, não há prova de crédito remuneratório adicional, cujo ônus incumbia à autora. 14. O percentual de 5% da corretagem anterior não se aplica às atividades posteriores, de natureza diversa e sujeitas a regime remuneratório próprio. 15. A liquidação por arbitramento pressupõe obrigação reconhecida e não pode suprir a falta de prova sobre a própria existência do saldo. 16. O enriquecimento sem causa não constitui critério autônomo de remuneração nem afasta as condições contratuais não implementadas. 17. A sanção do art. 940 do Código Civil e a litigância de má-fé exigem prova de má-fé, não demonstrada no caso. 18. Afastada a remuneração complementar, ficam prejudicadas as pretensões da autora quanto ao abatimento dos R$ 100.000,00 e à responsabilidade solidária dos réus. IV. DISPOSITIVO E TESE 19. Preliminares rejeitadas. Apelação dos réus parcialmente provida. Apelação da autora prejudicada. Tese de julgamento: 1. O contrato posterior que disciplina expressamente a remuneração substitui ajustes anteriores e impede cobrança cumulativa fundada no regime precedente. 2. A implementação de condição resolutiva contratual impede a exigibilidade da remuneração vinculada ao negócio frustrado. 3. Serviços posteriores, de natureza distinta da corretagem originária, não podem ser remunerados pelo mesmo percentual sem prova que sustente esse critério. 4. A liquidação por arbitramento não supre a falta de prova sobre a existência do próprio crédito. 5. A sanção do art. 940 do Código Civil exige prova de má-fé do credor. Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 596, 722, 723, 725, 884 e 940; CPC, arts. 10, 79, 80, 85, § 2º, 98, § 3º, e 373, I. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp nº 2.000.978/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 21.03.2023, DJe 23.03.2023; STJ, Tema 622. R E L A T Ó R I O EXMA. SRA. DESA. ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA (RELATORA): Egrégia Câmara,