Inteiro teor
ESTADO DE MATO GROSSO PODER JUDICIÁRIO 8ª VARA CÍVEL DE CUIABÁ SENTENÇA Processo: 1007963-67.2022.8.11.0041. ADMINISTRADOR(A) JUDICIAL: MARINA INEZ BELEM SIQUEIRA ADMINISTRADOR(A) JUDICIAL: KASUAL AR EMPREENDIMENTO BOA ESPERANCA SPE LTDA Vistos. Marina Inez Belem Siqueira Maia ajuizou a presente Ação de Rescisão Contratual c/c Indenização por Danos Materiais e Morais com pedido de tutela de urgência em face de Kasual Ar Empreendimento Boa Esperança Spe Ltda, ambas as partes qualificadas nos autos. Narra a autora que, em 12/01/2018, firmou contrato de promessa de compra e venda com a ré para aquisição da unidade autônoma nº 101, Torre 01, do Condomínio Reserva Boa Esperança, em Cuiabá/MT, pelo valor total de R$ 173.600,00. Sustenta que realizou o pagamento de R$ 37.670,00 diretamente à construtora (sinal e parcelas) e financiou o saldo remanescente junto à Caixa Econômica Federal (CEF). Alega que o prazo para entrega do imóvel, já incluído o período de tolerância de 120 dias, encerrou-se em abril/maio de 2020. Todavia, afirma que a obra encontra-se paralisada e o imóvel jamais foi entregue, frustrando suas expectativas e causando-lhe prejuízos. Diante disso, requer a concessão de tutela de urgência para suspensão das cobranças; e, no mérito, a rescisão do contrato por culpa exclusiva da ré, a devolução integral dos valores pagos, a condenação em lucros cessantes (0,5% ao mês), a inversão da cláusula penal (multa de 10% sobre o valor do contrato) e indenização por danos morais no valor de R$ 15.000,00. A tutela de urgência foi deferida para suspender a exigibilidade do contrato e obstar a negativação do nome da autora. Citada, a requerida apresentou contestação, arguindo, preliminarmente, a incompetência absoluta da Justiça Estadual, sob o argumento de que a Caixa Econômica Federal (CEF) deveria compor o polo passivo da lide na condição de litisconsorte necessária. No mérito, defendeu a ocorrência de força maior devido à pandemia de COVID-19; alegou que houve concordância da Associação de Compradores para prorrogação do prazo de entrega para 31/12/2021; sustentou a impossibilidade de cumulação de cláusula penal com lucros cessantes; e rechaçou a existência de danos morais indenizáveis. A autora apresentou impugnação à contestação, rechaçando as teses defensivas e reiterando os termos da inicial. Intimadas a especificarem provas, a requerida informou não ter outras provas a produzir, e a autora pugnou pelo julgamento antecipado da lide. Vieram-me os autos conclusos. É o relatório. Decido. O feito comporta julgamento antecipado, nos termos do art. 355, I, do Código de Processo Civil, uma vez que a matéria controvertida é essencialmente de direito e os fatos estão suficientemente demonstrados pela prova documental já acostada aos autos. 1. Das Preliminares A requerida sustenta a incompetência da Justiça Estadual, por entender necessária a inclusão da Caixa Econômica Federal (CEF) no polo passivo, invocando jurisprudência acerca da alienação fiduciária. A preliminar não prospera. A controvérsia cinge-se exclusivamente à rescisão do contrato de promessa de compra e venda por inadimplemento da construtora ré, que não entregou a obra no prazo estipulado. Não se discute o contrato de financiamento em si, tampouco se busca a revisão de cláusulas bancárias. A jurisprudência é pacífica no sentido de que a CEF, atuando como mero agente financeiro, não possui legitimidade para responder por questões relativas ao atraso na construção civil por culpa exclusiva da incorporadora. Nesse sentido, a preliminar de incompetência absoluta é rejeitada, mantendo-se a competência deste Juízo Estadual para dirimir a lide. 2. Do Mérito A relação jurídica entre as partes é de consumo, sendo a autora destinatária final do produto (imóvel) comercializado pela ré, que se enquadra no conceito de fornecedora (arts. 2º e 3º do CDC). A controvérsia central reside no inadimplemento contratual da requerida, consistente no atraso injustificado na entrega do imóvel. O contrato de promessa de compra e venda, firmado em 12/01/2018, previa a entrega do imóvel em 24 meses, com tolerância de 120 dias. É fato incontroverso que o imóvel não foi entregue no prazo. A justificativa da ré baseada na pandemia de COVID-19 configura fortuito interno, inerente ao risco da atividade empresarial, e não exime a responsabilidade da fornecedora. Ademais, a suposta deliberação de uma associação de moradores prorrogando o prazo para 31/12/2021 não tem o condão de afastar o direito individual da consumidora de postular a rescisão por inadimplemento, mormente quando até mesmo este novo prazo restou descumprido. Comprovada a culpa exclusiva da ré pela inexecução do contrato, a autora faz jus à rescisão da avença e à restituição integral e imediata dos valores pagos, conforme entendimento consolidado na Súmula 543 do STJ: Súmula 543: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. A autora comprovou o pagamento direto à construtora no importe de R$ 37.670,00 (sinal e parcelas do financiamento direto), valor que deverá ser integralmente restituído. Neste ponto, faz-se mister uma adequação técnica quanto ao alcance da restituição pleiteada. A autora requereu a devolução do valor total do contrato (R$ 173.600,00). Contudo, restou incontroverso que o desembolso direto perfectibilizou-se no importe de R$ 37.670,00 (sinal e parcelas). O saldo remanescente foi objeto de financiamento bancário junto à Caixa Econômica Federal, valor este que foi repassado pela instituição financeira diretamente à construtora. Tratando-se de contratos coligados, a rescisão do pacto principal (compra e venda) por culpa exclusiva da construtora atrai para esta a responsabilidade pela liquidação do contrato acessório (financiamento). Assim, para evitar o enriquecimento sem causa da autora – que não desembolsou a integralidade do montante com recursos próprios, a restituição direta a ela deve se limitar aos valores efetivamente pagos de seu patrimônio. Lado outro, impõe-se à requerida a obrigação de quitar o saldo devedor do financiamento perante a instituição financeira, desonerando a consumidora de qualquer obrigação perante o agente financeiro. No tocante às penalidades, a autora pleiteia a inversão da Cláusula Sétima do contrato, que prevê multa de 10% sobre o valor atualizado do contrato em caso de rescisão por culpa do comprador, à título de pena convencional, bem como a condenação em lucros cessantes. O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento dos Temas 970 e 971, firmou as teses de que é cabível a inversão da cláusula penal em favor do consumidor para restabelecer o equilíbrio contratual (Tema 971), porém, havendo cláusula penal moratória/compensatória, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes (Tema 970). Portanto, é devida a inversão da Cláusula Sétima em favor da autora, condenando a ré ao pagamento da multa de 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado do contrato. Por consequência lógica e em observância ao Tema 970 do STJ, indefiro o pedido de lucros cessantes, a fim de evitar bis in idem. Quanto ao dano moral, embora o mero inadimplemento contratual não o configure automaticamente, a situação dos autos ultrapassa o mero dissabor. O atraso excessivo na entrega do imóvel destinado à moradia frustrou de forma severa a legítima expectativa da consumidora. Considerando a gravidade da conduta, o longo período de espera e o caráter punitivo-pedagógico da medida, fixo a indenização por danos morais em R$ 10.000,00 (dez mil reais), valor que se mostra razoável e proporcional ao caso concreto, em consonância com a jurisprudência deste E. Tribunal para o mesmo empreendimento. Vejamos: “APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO C/C INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS POR ATRASO NO PRAZO DE ENTREGA DA OBRA (..) SENTENÇA MANTIDA - APELO DESPROVIDO. Mostra-se descabida a tese de atraso em decorrência de caso fortuito ou força maior, uma vez que o imóvel deve ser entregue conforme os termos do contrato, sendo que a pandemia de COVID-19 não pode ser utilizada para justificar o inadimplemento, diante do risco do negócio imposto aos contratantes, de modo que se impõe a responsabilização civil aos vendedores do imóvel, diante de ato ilícito configurado. É viável a condenação ao pagamento de multa contratual no patamar de 10%, conforme consta em cláusula constante do contrato firmado (cláusula penal). Tem-se como razoável e proporcional a quantia fixada em R$ 10.000,00 (dez mil reais), a título de dano moral, em razão de atraso por longo período e de maneira injustificada de imóvel residencial, não se tratando, portanto, de mero aborrecimento, ou simples descumprimento contratual, uma vez que a situação frustra e causa abalo emocional ao adquirente.” (TJMT, N.U 1006706-07.2022.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 27/02/2024, Publicado no DJE 28/02/2024) [Destaquei]. Ante o exposto, com fundamento no art. 487, I, do Código de Processo Civil, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial para: a) DECLARAR a rescisão do contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes, por culpa exclusiva da requerida, confirmando a tutela de urgência anteriormente deferida; b) CONDENAR a ré a restituir à autora os valores comprovadamente pagos de forma direta (R$ 37.670,00). A atualização monetária será pelo IPCA a partir de cada desembolso e os juros de mora pela taxa SELIC a partir da citação, deduzindo-se da SELIC o percentual já aplicado a título de correção pelo IPCA (art. 406, §1º, CC c/c Lei 14.905/2024); c) CONDENAR a ré ao pagamento da Cláusula Penal (inversão da multa contratual), consistente em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado do contrato, com juros de mora pela taxa SELIC a partir da citação; d) CONDENAR a ré ao pagamento de R$ 10.000,00 (dez mil reais) a título de danos morais, com atualização monetária pelo IPCA a partir do arbitramento (Súmula 362/STJ) e juros de mora pela taxa SELIC a partir da citação (responsabilidade contratual), observada a dedução da correção monetária para evitar bis in idem na aplicação da SELIC. Considerando a sucumbência mínima da parte autora (que decaiu apenas quanto aos lucros cessantes), condeno a requerida ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que fixo em 15% (quinze por cento) sobre o valor total da condenação, nos termos do art. 85, § 2º e parágrafo único do art. 86, do CPC. Após o trânsito em julgado, e decorrido o prazo de 15 (quinze) dias úteis sem eventual pedido de cumprimento de sentença, arquive-se com baixa na distribuição. P.I. Cumpra-se. Cuiabá, data da assinatura digital. Alexandre Elias Filho Juiz de Direito
