Inteiro teor
2ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE IMPERATRIZ Av. Perimetral José Felipe do Nascimento - Parque Sanharol, Quadra 17B - Residencial Kubitschek, Imperatriz - MA Telefone (99) 3529-2013 REG. DISTRIBUIÇÃO Nº. 0803497-05.2026.8.10.0040 DENOMINAÇÃO : [Efeito Suspensivo / Impugnação / Embargos à Execução] REQUERENTE(S) : VALDELICE MACHADO DOS SANTOS Advogado(s) do reclamante: RAMON RODRIGUES SILVA DOMINICES (OAB 10100-MA), SAMIA CRISTINA DE CASTRO SALOMAO (OAB 17139-MA). REQUERIDA(S) : RESIDENCIAL IMPERATRIZ EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA . O Excelentíssimo Senhor Doutor EILSON SANTOS DA SILVA, Juiz de Direito da 2ª Vara Cível da Comarca de Imperatriz, Estado do Maranhão. MANDA proceder à INTIMAÇÃO da(s) parte(s) VALDELICE MACHADO DOS SANTOS e RESIDENCIAL IMPERATRIZ EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, por seu(s) advogado(s) constituído(s) nos autos e acima nomeado(s), para tomar(em) ciência da sentença proferida nos autos do processo n.º 0803497-05.2026.8.10.0040 e para, querendo, no prazo de 15 (quinze) dias, manifestar o que entender de direito. CUMPRA-SE nos termos e na forma da Lei. Dado e passado o presente nesta Secretaria Judicial, nesta cidade de Imperatriz, Estado do Maranhão, data do sistema, Diretor de Secretaria, o digitei e assino por ordem do MM. Juiz de Direito da 2ª Vara Cível. ADONIS DE CARVALHO BATISTA SENTENÇA Cuida-se de Embargos à Execução opostos por Valdelice Machado dos Santos em face de Residencial Imperatriz Empreendimentos Imobiliários Ltda., distribuídos por dependência à Ação de Execução de Título Extrajudicial tombada sob o nº 0800928-31.2026.8.10.0040. Na exordial, a embargante sustentou, em síntese, que firmou com o embargado contrato de compromisso de compra e venda referente ao lote 0020, quadra 17, do empreendimento Residencial Colina Park, assumindo pagamento parcelado. Alegou a inexigibilidade do título executivo e nulidade da execução ante a ausência de notificação prévia para constituição em mora, com supressão do prazo contratual de 30 (trinta) dias para purgação. Defendeu a ausência de liquidez do título e insuficiência do demonstrativo do débito (art. 798, I, "b", do Código de Processo Civil), aduzindo que a execução envolve contrato de loteamento regido pela Lei nº 6.766/1979 e que a planilha não apresenta a evolução integral do saldo devedor desde a origem, limitando-se a listar parcelas a partir da de número 98. Arguiu excesso de execução e indevida cumulação de verbas heterogêneas decorrente da inclusão de valores atinentes a débitos de IPTU dos exercícios de 2023 a 2025 sem demonstração de prévio desembolso pelo credor originário. Postulou a aplicação do Código de Defesa do Consumidor, com inversão do ônus da prova, controle de cláusulas abusivas (limitação da multa a 2%, vedação à capitalização mensal e expurgo de juros anatocísticos), o reconhecimento da impenhorabilidade do imóvel e de seus direitos aquisitivos por se tratar de bem de família, pugnando pela procedência dos embargos ou exclusão dos excessos apontados. Por meio de decisão foi indeferido o efeito suspensivo e deferida parcialmente a gratuidade da justiça, mediante modulação com redução percentual de despesas e autorização de parcelamento, providência que restou devidamente adimplida pela devedora. Citado, o embargado deixou transcorrer o prazo legal de 15 (quinze) dias sem apresentar impugnação, consoante certificado pela Secretaria Judicial. Vieram-me os autos conclusos para julgamento. É o relatório. Decido. De início, impõe-se consignar que, conquanto formalizada a citação do embargado e certificado o decurso do prazo legal sem apresentação de impugnação, a ausência de resposta do credor nos embargos à execução não induz aos efeitos materiais da revelia, mormente no que tange à presunção automática de veracidade dos fatos articulados na inicial. Com efeito, no processo de execução, o direito creditício encontra-se consubstanciado no próprio título executivo extrajudicial carreado aos autos da execução em apenso, cabendo ao embargante o ônus de desconstituir sua certeza, liquidez e exigibilidade. Sobre a matéria, a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça já assentou: EMENTA: AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. REVELIA. EFEITOS. NÃO APLICAÇÃO. REEXAME DO ACERVO FÁTICO-PROBATÓRIO. SÚMULA Nº 7/STJ. DECISÃO MANTIDA. 1. A ausência de impugnação dos embargos do devedor não implica revelia, tendo em vista que, no processo de execução, o direito do credor encontra-se consubstanciado no próprio título, que se reveste da presunção de veracidade, cabendo ao embargante-executado o ônus quanto à desconstituição de sua eficácia. Precedentes do STJ. 2. É inviável a revisão dos fundamentos que ensejaram o entendimento do acórdão recorrido, ante o teor da Súmula 7 do Superior Tribunal de Justiça quando, para tanto, exige-se a reapreciação do conjunto probatório. 3. Agravo regimental a que se nega provimento. (AgRg no AREsp n. 578.740/MS, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 4/11/2014, DJe de 11/11/2014.) Não havendo necessidade de produção de outras provas além daquelas já constantes dos autos, impõe-se o julgamento antecipado do mérito, nos termos do art. 920, II, c/c art. 355, I, ambos do Código de Processo Civil. No mérito, a pretensão deduzida nos embargos comporta acolhimento parcial. A embargante aduz, preliminarmente, a inexigibilidade do crédito sob o argumento de que não foi regularmente notificada para fins de constituição em mora, com supressão da prerrogativa de purgação prevista na Cláusula Décima Segunda da avença e no art. 32 da Lei nº 6.766/1979. Todavia, a exigência de prévia interpelação e notificação formal destina-se, por expressa dicção legal, às hipóteses em que o credor pretende a rescisão ou resolução do contrato de compromisso de compra e venda de lote com retomada do bem, caso em que se afigura indispensável a prévia constituição em mora ex persona. Diversa é a situação dos autos executivos de referência, nos quais o credor optou pela exigibilidade forçada do adimplemento das prestações contratuais líquidas, certas e com termo prefixado de vencimento. Cuidando-se de cobrança ou execução do preço contratado, vigora plenamente a regra geral da mora ex re estatuída no art. 397, caput, do Código Civil, segundo a qual o inadimplemento da obrigação positiva e líquida, no seu termo, constitui de pleno direito em mora o devedor (dies interpellat pro homine). Nesse sentido, a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça firmou a diretriz de dispensabilidade da interpelação para a execução de prestações vencidas: EMENTA: RECURSO ESPECIAL. IMOBILIÁRIO. CIVIL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. LOTEAMENTO (LEI 6.766/79, DE PARCELAMENTO DO SOLO URBANO). EXECUÇÃO DE PRESTAÇÕES VENCIDAS. VIOLAÇÃO AO ART. 535, II, DO CPC. NÃO OCORRÊNCIA. NOTIFICAÇÃO PRÉVIA. CONSTITUIÇÃO EM MORA. DESNECESSIDADE. DIES INTERPELLAT PRO HOMINE. EXCEPTIO NON ADIMPLETI CONTRACTUS. NÃO INCIDÊNCIA. DESCUMPRIMENTO IRRELEVANTE. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL NÃO DEMONSTRADO. AUSÊNCIA DE SIMILITUDE FÁTICA. RECURSO DESPROVIDO. 1. Afasta-se a ofensa aos arts. 458, II, e 535, II, do Código de Processo Civil, pois a Corte de origem dirimiu, fundamentadamente, as matérias que lhe foram submetidas, motivo pelo qual o acórdão recorrido não padece de omissão, contradição ou obscuridade (CPC, art. 535). Ressalta-se não ser possível confundir julgamento desfavorável, como no caso, com negativa de prestação jurisdicional, ou ausência de fundamentação. 2. Comprovada a regularidade do loteamento, com o competente registro imobiliário, desnecessária a apresentação, pelo loteador, do contrato de compromisso de compra e venda devidamente registrado, providência a cargo do promitente comprador e a seu benefício, para o aparelhamento da execução das prestações devidas pelo adquirente (Lei 6.766/79, de Parcelamento do Solo Urbano, arts. 26, § 1º, e 46). 3. Na hipótese em que não se pretende a rescisão contratual, mas apenas a cobrança ou execução de prestações em atraso, é dispensável a notificação prévia para a constituição do devedor em mora (Lei 6.766/79, art. 32). Incide a regra dies interpellat pro homine. 4. Se a falha na execução do contrato é de pequena monta, irrelevante, fica desautorizado o acolhimento da exceção do contrato não cumprido. 5. A configuração do dissídio jurisprudencial depende da demonstração da existência de similitude fática entre as situações confrontadas de modo a possibilitar a verificação da efetiva existência de soluções jurídicas díspares nos arestos confrontados, o que não ocorre no caso em análise. 6. Recurso especial conhecido em parte e não provido. (REsp n. 648.780/RS, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 20/3/2014, DJe de 7/5/2014.) E, reiterando o mesmo raciocínio em julgamento afim: EMENTA: PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. RECONSIDERAÇÃO. EMBARGOS À EXECUÇÃO. INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE. CERCEAMENTO DE DEFESA. NÃO OCORRÊNCIA. MORA EX RE. DESNECESSIDADE DE NOTIFICAÇÃO PRÉVIA. TÍTULO EXECUTIVO LÍQUIDO, CERTO E EXIGÍVEL. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. TESE AFASTADA. SÚMULA 7/STJ. AGRAVO INTERNO PROVIDO PARA CONHECER DO AGRAVO E NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL.1. Agravo interno contra decisão da Presidência que não conheceu do agravo em recurso especial, em razão da falta de impugnação específica a fundamentos decisórios.2. Não caracteriza cerceamento de defesa o julgamento antecipado da lide quando o julgador constata adequadamente instruído o feito, com a prescindibilidade de dilação probatória, por se tratar de fatos provados documentalmente.3. "Em contrato de promessa de compra e venda de imóvel, a obrigação de pagamento de quantia líquida e com termo certo sujeita o devedor à mora ex re, nos termos do art. 397 do Código Civil, dispensando interpelação ou notificação" (AgInt no AREsp n. 2.984.403/RS, Relator Ministro RAUL ARAÚJO, Quarta Turma, julgado em 13/4/2026, DJEN de 22/4/2026).4. A reforma do julgado, quanto à adequação da via eleita, aos requisitos do título executivo, ao interesse de agir, à documentação necessária e à exceção do contrato não cumprido, demandaria o revolvimento de suporte fático-probatório dos autos, o que é inviável em sede de recurso especial, a teor do que dispõe a Súmula 7 deste Pretório.5. Agravo interno provido para conhecer do agravo para negar provimento ao recurso especial. (AgInt no AREsp n. 3.227.545/SP, relator Ministro RAUL ARAÚJO, Quarta Turma, julgado em 22/9/2026, DJEN de 25/9/2026.) Portanto, rejeito a preliminar de inexigibilidade da obrigação pela falta de prévia notificação. De igual modo, não prospera a alegação de nulidade do título por ausência de liquidez e deficiência do demonstrativo do débito (arts. 783, 786 e 798, I, "b", do Código de Processo Civil). O contrato particular subscrito pela compradora e por duas testemunhas instrumentaliza obrigação de pagar quantia certa (art. 784, III, do Código de Processo Civil). A discriminação das parcelas inadimplidas a partir do momento em que cessaram os pagamentos atende aos requisitos legais de cognição e exercício do contraditório, não se exigindo a apresentação de extratos retroativos de parcelas pretéritas incontroversamente adimplidas, cuja quitação, ademais, incumbia à própria embargante demonstrar mediante recibos, nos moldes do art. 320 do Código Civil. Por outro lado, assiste plena razão à embargante no tocante ao manifesto excesso de execução decorrente da cobrança dos débitos de Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU). Com efeito, conquanto o contrato preveja a assunção das obrigações tributárias incidentes sobre o imóvel pelo adquirente a partir da posse, o IPTU é exação de titularidade do Fisco Municipal, cuja cobrança forçada submete-se ao rito próprio da execução fiscal, fundada em Certidão de Dívida Ativa regularmente inscrita. A transferência convencional da obrigação de pagamento do imposto tem eficácia puramente obrigacional entre os contratantes, não operando oponibilidade à Fazenda Pública (art. 123 do Código Tributário Nacional) e tampouco investindo o particular em legitimidade para executar diretamente o crédito tributário. O ressarcimento de tais quantias pelo promitente vendedor exige a prova inequívoca do efetivo desembolso das despesas tributárias perante o ente arrecadador. Inexistindo nos autos executivos prova prévia do recolhimento do IPTU dos exercícios de 2023 a 2025 pela embargada, revela-se inviável a exigência do ressarcimento pela via executiva, restando caracterizado o excesso de execução (art. 917, § 2º, I, do Código de Processo Civil) e impondo-se o respectivo decote da planilha exequenda. A propósito, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça já assentou a exigência de prova do efetivo desembolso para a retenção ou cobrança de tributos: EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. RETENÇÃO DE PARCELA DOS VALORES PAGOS. TAXA DE FRUIÇÃO. IMPOSTOS. SÚMULAS N. 7 E 83 DO STJ. 1. Cuida-se de agravo interno interposto contra decisão monocrática que conheceu do agravo para não conhecer do recurso especial. A decisão agravada aplicou os enunciados das Súmulas n. 83 e 7 do Superior Tribunal de Justiça para manter a decisão do tribunal de origem, que, em ação de resolução contratual, fixou o percentual de retenção em 20% (vinte por cento) dos valores pagos, afastou a cobrança de taxa de fruição por se tratar de lote não edificado e negou o direito à dedução de impostos por falta de comprovação do efetivo pagamento pela vendedora. 2. Nos termo da jurisprudência consolidada desta Corte, é indevida a taxa de fruição na hipótese de rescisão de contrato de compra e venda de lote não edificado. Incidência da Súmula n. 83/STJ. 3. A revisão da conclusão do tribunal de origem, que afastou o abatimento de impostos por ausência de prova do efetivo desembolso pela vendedora, exigiria o reexame do conjunto fático-probatório dos autos para verificar a existência de tal comprovação, o que atrai a incidência da Súmula n. 7 do STJ, não se tratando de mera revaloração jurídica de fatos incontroversos. Agravo interno improvido. (AgInt no AREsp n. 3.049.217/GO, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 22/4/2026, DJEN de 27/4/2026.) E também: EMENTA: PROCESSUAL CIVIL E CONSUMIDOR. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE NÃO EDIFICADO. TAXA DE FRUIÇÃO E ENCARGOS PROPTER REM (IPTU E COTAS CONDOMINIAIS). POSSE DIRETA E USO NÃO COMPROVADOS. IMPROPRIEDADE DA COBRANÇA. CORREÇÃO MONETÁRIA A PARTIR DE CADA DESEMBOLSO. ÓBICES DAS SÚMULAS N. 7/STJ, N. 83/STJ E N. 284/STF. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO.1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão que inadmitiu apelo nobre em ação de resolução contratual, na qual se reconheceu inadimplemento do promitente vendedor e se determinou restituição integral e imediata das parcelas, com correção monetária desde cada pagamento e juros de mora da citação, afastando taxa de fruição e encargos propter rem em lote não edificado.2. A pretensão de cobrar taxa de fruição e reter IPTU e cotas condominiais exige prova de posse direta, uso e proveito econômico; em se tratando de lote não edificado, sem demonstração desses requisitos, a cobrança é indevida.3. A modificação das premissas fáticas acerca da existência de fruição, transferência de posse direta e entrega adequada demanda revolvimento de provas, o que é obstado pela Súmula n. 7/STJ; e a tese recursal sobre correção monetária, amparada no art. 1º, § 2º, da Lei nº 6.899/1981, mostra-se dissociada do núcleo jurídico da controvérsia, atraindo a Súmula n. 284/STF. Além disso, o acórdão está conforme a orientação desta Corte acerca daa correção monetária desde cada desembolso, incidindo a Súmula n. 83/STJ.4. Agravo conhecido para não conhecer do recurso especial. (AREsp n. 3.150.748/GO, relator Ministro MOURA RIBEIRO, Terceira Turma, julgado em 31/8/2026, DJEN de 10/9/2026.) No que pertine aos encargos moratórios, embora aplicável o Código de Defesa do Consumidor aos contratos de promessa de compra e venda de loteamento imobiliário celebrados com loteadora, a embargante limitou-se a suscitar teses abstratas de abusividade sem apontar no título cláusulas contrárias à legislação protetiva nem apresentar demonstrativo discriminado de expurgo nos moldes exigidos pelo art. 917, §§ 3º e 4º, II, do Código de Processo Civil. Em todo caso, a planilha executiva das parcelas do preço observa a incidência de multa moratória de 2% (art. 52, § 1º, do Código de Defesa do Consumidor) e juros legais, não se vislumbrando anatocismo ilícito que justifique a pretendida realização de perícia contábil, prescindível ante a suficiência das operações aritméticas. Quanto à inclusão de parcelas vincendas, a jurisprudência autoriza a inserção das prestações periódicas e homogêneas que se vencerem no curso do feito executivo com esteio no art. 323 do Código de Processo Civil, restando vedada apenas a cumulação de verbas desprovidas de liquidez, como as despesas tributárias ora expurgadas. Por fim, no que tange à arguição de impenhorabilidade do bem de família (Lei nº 8.009/1990), verifico que a pretensão exequenda tem por objeto dívida oriunda do próprio contrato de aquisição do imóvel. A cobrança do preço ajustado na promessa de compra e venda afasta a oponibilidade da garantia protetiva da moradia em face do titular do crédito aquisitivo, haja vista a incidência analógica da exceção prevista no art. 3º, II, da Lei nº 8.009/1990, inviabilizando que o devedor se furte à satisfação do débito sob a invocação da qualidade de bem de família. Destarte, a parcial procedência dos embargos impõe-se unicamente para decotar do valor exequendo as importâncias atinentes ao IPTU cobrado sem comprovação de desembolso, prosseguindo a execução pelo saldo remanescente das parcelas do preço. Ante o exposto, julgo PARCIALMENTE PROCEDENTE os presentes embargos à execução, resolvendo o mérito nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil, para o fim exclusivo de reconhecer o excesso de execução e determinar o decote, do demonstrativo do débito da Ação de Execução nº 0800928-31.2026.8.10.0040, de todos os valores cobrados a título de IPTU relativos aos exercícios de 2023 a 2025, prosseguindo a execução exclusivamente em relação às parcelas contratuais vencidas e vincendas do compromisso de compra e venda, com seus encargos moratórios pactuados. Condeno as partes ao pagamento de honorários advocatícios sucumbenciais, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor do proveito econômico obtido por cada qual (art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil), devendo o embargado arcar com verba honorária em favor dos patronos da embargante calculada sobre o montante correspondente aos tributos excluídos da execução (excesso apurado), e a embargante pagar aos patronos do embargado percentual idêntico sobre o saldo remanescente exigível do crédito, observando-se em relação à embargante a suspensão de exigibilidade decorrente da gratuidade de justiça deferida nos autos (art. 98, § 3º, do Código de Processo Civil). Certifique-se o teor deste julgamento nos autos da Execução nº 0800928-31.2026.8.10.0040. Após o trânsito em julgado e cumpridas as formalidades legais, arquivem-se os autos com a respectiva baixa na distribuição. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Cumpra-se. São Luís/MA, data registrada no sistema. LUCAS ALVES SILVA CALAND JUIZ DE DIREITO – PROJETO PRODUTIVIDADE EXTRAORDINÁRIA PORTARIA CGJ/MA 1844/2026
