Inteiro teor
COMARCA DA ILHA DE SÃO LUÍS TERMO JUDICIÁRIO DE SÃO LUÍS VARA ESPECIAL DO IDOSO E DE REGISTROS PÚBLICOS Processo nº 0874656-28.2026.8.10.0001 Parte requerente: CONSTANCIO PINHEIRO SAMPAIO Advogado do(a) REQUERENTE: CONSTANCIO PINHEIRO SAMPAIO - MA5672-A Parte requerida: 1º REGISTRO DE IMÓVEIS DE SÃO LUÍS SENTENÇA Trata-se de Pedido de Providências formulado por Constâncio Pinheiro Sampaio, advogando em causa própria, neste ato convertido em Suscitação de Dúvida reversa. O requerente relata que, nos autos da ação de usucapião nº 0019925-14.2009.8.10.0001, em trâmite perante a 7ª Vara Cível desta Capital, foi proferida sentença reconhecendo a aquisição da propriedade do imóvel objeto da matrícula nº 17.639. Afirma que apresentou o título judicial à serventia imobiliária, sob o protocolo nº 280.153, e recolheu emolumentos no valor de R$ 8.067,05. Sustenta que, em lugar de proceder ao registro, o Oficial formulou exigências relativas à apresentação de documentos de identificação, de certidão de casamento e de nova avaliação do imóvel pela Fazenda Pública Municipal. Argumenta que tais exigências carecem de amparo legal, especialmente por se tratar de título judicial decorrente de ação de usucapião. Requer, assim, o afastamento dos óbices apontados e o cumprimento da sentença. Considerando a natureza registral da controvérsia, este Juízo determinou a notificação do Oficial de Registro de Imóveis, conforme despacho de ID 192362755. O Registrador apresentou manifestação por meio do Ofício nº 1RISL nº 1709 (ID 193274613), acompanhado das Notas Devolutivas nº 304 e nº 801. Em sua manifestação, esclareceu que a sentença apresentada não conteria todos os elementos necessários à qualificação registral, inclusive quanto ao valor do imóvel. Informou que os emolumentos foram calculados com base no valor constante do Boletim de Cadastro Imobiliário, correspondente a R$ 409.007,03, e que, em razão de posterior alteração de entendimento da Prefeitura Municipal, deixou de exigir nova avaliação fiscal. Acrescentou que, reapresentado o título em 06/03/2026, sob o protocolo nº 281.732, foi expedida a Nota Devolutiva nº 801, na qual permaneceram apenas as exigências relativas à identificação pessoal e ao estado civil. O Ministério Público, em parecer de ID 194353763, opinou pela extinção do procedimento, sem resolução de mérito, quanto à exigência de avaliação imobiliária, em razão da perda superveniente do objeto, e pela procedência parcial da dúvida quanto às demais exigências, a fim de afastá-las em relação aos antigos titulares tabulares e determinar o aproveitamento dos documentos do requerente já apresentados. É o relatório. Decido. I – Da admissibilidade da dúvida inversa e da competência A controvérsia submetida à apreciação judicial comporta exame pela via da dúvida registral inversa, instrumento admitido para possibilitar ao interessado, diante da discordância quanto às exigências formuladas pelo Oficial, a submissão da qualificação registral ao controle do Juízo competente. Embora o procedimento previsto nos arts. 198 e seguintes da Lei nº 6.015/1973 discipline a suscitação da dúvida pelo Oficial de Registro, a construção jurisprudencial admite que o próprio interessado provoque a atuação judicial quando pretende impugnar os óbices opostos ao ingresso do título no fólio real, observadas as particularidades procedimentais aplicáveis. A presente controvérsia versa sobre a legalidade de exigências formuladas no exercício da qualificação registral, razão pela qual se insere na competência deste Juízo, na condição de corregedor permanente da serventia, conforme a distribuição de atribuições definida pela Corregedoria-Geral do Foro Extrajudicial, à luz do Código de Normas instituído pelo Provimento nº 28/2026. Ressalva-se, contudo, que questões relativas à cobrança e ao cálculo de emolumentos, quando não diretamente vinculadas à legalidade do ingresso do título, devem ser examinadas pela via administrativa correcional própria, não constituindo objeto autônomo da presente dúvida. II – Da exigência de nova avaliação imobiliária Quanto à exigência de nova avaliação do imóvel pela Fazenda Pública Municipal, constante do item 3 da Nota Devolutiva nº 304, verifica-se a perda superveniente do objeto. Com efeito, segundo informado pelo próprio Registrador, a exigência deixou de ser reproduzida na Nota Devolutiva nº 801, expedida após a reapresentação do título, tendo a serventia reconhecido que a avaliação anteriormente solicitada não mais seria necessária. Desse modo, inexistindo exigência atual a ser afastada e não subsistindo resistência da serventia quanto a esse ponto, falta interesse processual no prosseguimento do procedimento em relação à matéria, por ausência superveniente de necessidade de provimento jurisdicional. A extinção, nesse particular, não implica reconhecimento da regularidade ou da irregularidade da exigência originária, mas apenas constatação de que a providência deixou de integrar os óbices atualmente opostos ao registro. III – Das exigências relativas à identificação e ao estado civil Remanescem as exigências constantes dos itens 1 e 2 das Notas Devolutivas nº 304 e nº 801, referentes à apresentação de documentos de identificação e de certidão de registro civil, de nascimento ou casamento, relativamente aos denominados “proprietários matriciais”. A análise dessas exigências exige distinguir a situação dos antigos titulares inscritos na matrícula daquela relativa à pessoa em favor de quem se pretende registrar a aquisição reconhecida judicialmente. A usucapião constitui forma originária de aquisição da propriedade. Por essa razão, o reconhecimento judicial da prescrição aquisitiva não depende da transmissão do domínio pelos titulares constantes do registro anterior, nem pressupõe a continuidade subjetiva própria dos negócios jurídicos derivados. Nos termos do art. 1.241, parágrafo único, do Código Civil, a declaração judicial de aquisição da propriedade por usucapião constitui título hábil para registro. A Lei nº 6.015/1973, por sua vez, prevê expressamente o registro da usucapião no art. 167, inciso I, item 28. A natureza originária da aquisição afasta, portanto, a exigência de comprovação da identidade, do estado civil ou do regime de bens dos antigos titulares tabulares como condição para o registro da propriedade adquirida por usucapião. Tais informações não constituem requisito de qualificação pessoal do adquirente, tampouco se destinam a estabelecer continuidade dominial entre este e os proprietários anteriormente inscritos. Assim, se as exigências impugnadas se referem aos antigos titulares tabulares, não há fundamento para mantê-las como condição ao registro da sentença de usucapião, devendo ser afastadas nesse particular, em observância à natureza originária da aquisição, ao princípio da legalidade e à adequada aplicação do princípio da continuidade registral. Diversa, entretanto, é a situação do usucapiente, em favor de quem o direito será inscrito. A natureza originária da aquisição não dispensa a identificação suficiente do adquirente nem afasta a necessidade de observância dos requisitos legais de especialidade subjetiva. O registro deve permitir a identificação segura da pessoa titular do direito inscrito, com os elementos qualificativos exigidos pela legislação, inclusive nome, documento de identificação, inscrição no CPF e estado civil, bem como, quando juridicamente pertinente, o regime de bens. Nesse sentido, o art. 176, § 1º, inciso II, item 4, da Lei nº 6.015/1973 disciplina os elementos de identificação das pessoas que figuram no registro, devendo sua aplicação observar as exigências pertinentes à natureza do ato e à posição jurídica do interessado. Aplicam-se, ainda, as disposições correspondentes do Código de Normas da Corregedoria-Geral do Foro Extrajudicial do Maranhão, especialmente os arts. 514 e 550, naquilo que efetivamente disciplinem a qualificação subjetiva e a documentação exigível para o ato. Logo, a exigência de documentação destinada à identificação do adquirente e à comprovação de seu estado civil é, em princípio, legítima, desde que restrita aos elementos efetivamente necessários à qualificação registral e formulada de maneira clara e objetiva. O fato de o título decorrer de decisão judicial não elimina o dever de qualificação pelo Oficial, embora impeça que essa atividade seja utilizada para rediscutir o mérito da decisão ou criar obstáculos incompatíveis com o conteúdo do título. No caso concreto, o requerente afirma que já apresentou seus documentos de identificação e sua certidão de casamento. Consta, ademais, segundo relatado nos autos, a juntada de cópias de sua carteira da Ordem dos Advogados do Brasil e de sua Carteira Nacional de Habilitação no processo judicial de origem. A serventia, por sua vez, sustenta que a documentação não teria sido apresentada de forma suficiente até a reapresentação do título. A divergência, nesse ponto, não reside propriamente na legitimidade da identificação do adquirente, mas na verificação da documentação efetivamente recebida e de sua suficiência para o ato registral. Por conseguinte, devem ser aproveitados os documentos já apresentados à serventia, bem como aqueles constantes dos autos judiciais que estejam regularmente acessíveis, sejam idôneos e contenham os elementos necessários à qualificação, sem exigência de reapresentação meramente formal de documentos que já satisfaçam a finalidade legal. O aproveitamento documental, contudo, não autoriza dispensar documento legalmente indispensável caso sua ausência seja efetivamente constatada. Se, após a conferência dos documentos existentes, remanescer a falta de certidão de casamento ou de outro elemento necessário à qualificação do adquirente, deverá a serventia indicar precisamente a pendência e oportunizar sua complementação em prazo razoável, sem reproduzir exigências já satisfeitas nem formular novos óbices desprovidos de fundamento legal. Essa solução concilia a observância dos requisitos de especialidade subjetiva e legalidade com os deveres de eficiência, clareza e proporcionalidade na qualificação registral, evitando tanto a dispensa indevida de elementos indispensáveis quanto a imposição de formalidades inúteis ao interessado. Diante do exposto, em consonância parcial com o parecer ministerial: a) Extingo o procedimento, sem resolução do mérito, quanto à exigência de nova avaliação imobiliária pela Fazenda Pública Municipal, constante do item 3 da Nota Devolutiva nº 304, em razão da perda superveniente do objeto, por ausência de interesse processual, nos termos do art. 485, inciso VI, do Código de Processo Civil, aplicado subsidiariamente; b) Julgo parcialmente procedente a dúvida inversa quanto às exigências relativas à identificação pessoal e ao estado civil, constantes dos itens 1 e 2 das Notas Devolutivas nº 304 e nº 801, para afastá-las no que se refere aos antigos titulares tabulares do imóvel, mantendo-as, nos limites dos requisitos legais de qualificação subjetiva, exclusivamente quanto ao adquirente reconhecido na sentença de usucapião; Determino ao Oficial de Registro de Imóveis que, no prazo de 15 (quinze) dias, contado da intimação desta decisão, confira a documentação já apresentada à serventia e aquela constante dos autos judiciais que esteja regularmente acessível, aproveitando os documentos idôneos e suficientes à identificação e à qualificação do adquirente; Caso a conferência revele a ausência de documento indispensável à qualificação subjetiva, determino que a serventia intime o requerente para suprir a pendência no prazo de 15 (quinze) dias, mediante indicação específica do documento faltante e da respectiva necessidade registral. Satisfeitos os requisitos legais, deverá o Oficial proceder ao registro do título, vedada a reiteração de exigências já cumpridas ou a formulação de novos óbices sem fundamento legal pertinente. Sem condenação em custas ou honorários advocatícios, considerada a natureza administrativa do procedimento, nos termos do art. 204 da Lei nº 6.015/1973. Intimem-se o requerente, o Oficial de Registro de Imóveis e o Ministério Público. Cientifique-se a Corregedoria-Geral do Foro Extrajudicial acerca do desfecho do procedimento, para os fins determinados na decisão de remessa. Após o trânsito em julgado, arquivem-se os autos, com as baixas de estilo. Publique-se. Registre-se. São Luís, Terça-feira, 20 de Outubro de 2026. LORENA DE SALES RODRIGUES BRANDÃO Juíza Titular da Vara do Idoso e de Registros Públicos
