Ementa
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE ESCRITURA E REGISTRO PÚBLICO. IMÓVEL. CONTRATO PARTICULAR ANTERIOR EM NOME DA PESSOA JURÍDICA. MANDATÁRIO QUE POSTERIORMENTE FIGURA COMO ADQUIRENTE EM NOME PRÓPRIO NA ESCRITURA PÚBLICA. DIVERGÊNCIA DOCUMENTAL DEMONSTRADA. ALEGAÇÃO DE ATUAÇÃO CONTRÁRIA À VONTADE DA MANDANTE. VÍCIO SUJEITO AO REGIME DA ANULABILIDADE. ARTS. 171, II, E 178, II, DO CÓDIGO CIVIL. PRAZO DECADENCIAL DE QUATRO ANOS. TERMO INICIAL. CELEBRAÇÃO DO NEGÓCIO JURÍDICO. TEORIA DA ACTIO NATA. INAPLICABILIDADE À DECADÊNCIA. REsp 2.168.347/PR. AUSÊNCIA DE PROVA DE SIMULAÇÃO OU OUTRA CAUSA DE NULIDADE ABSOLUTA. DECADÊNCIA CONFIGURADA. SENTENÇA MANTIDA POR FUNDAMENTO PARCIALMENTE DIVERSO. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação interposta por R. A. DE SÁ MARINHO - ME contra sentença que julgou improcedentes os pedidos de invalidação de escritura pública de compra e venda e do subsequente registro imobiliário em nome de JONATHAS DE SÁ MARINHO. A recorrente sustenta que o imóvel havia sido originalmente adquirido pela pessoa jurídica e que JONATHAS, na condição de seu procurador, fez constar posteriormente o próprio nome como comprador na escritura pública, em desconformidade com o negócio anteriormente celebrado e com a vontade da representada. II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO As questões em discussão consistem em definir: (i) a natureza jurídica do vício decorrente da divergência entre a aquisição inicialmente estruturada em favor da empresa e a posterior escritura em nome do mandatário; (ii) se a pretensão está sujeita ao prazo decadencial do art. 178, II, do Código Civil; (iii) se a ciência posterior da irregularidade permite aplicação da teoria da actio nata; e (iv) se os elementos dos autos autorizam enquadramento do negócio como hipótese de nulidade absoluta. III. RAZÕES DE DECIDIR O contrato particular anterior à escritura identifica a pessoa jurídica como compradora do imóvel, figurando JONATHAS DE SÁ MARINHO como seu representante, enquanto procurações públicas lhe conferiam poderes para administrar os bens da empresa e adquirir imóveis em nome da outorgante. A escritura pública posterior, entretanto, apresenta JONATHAS DE SÁ MARINHO como adquirente em nome próprio, circunstância que evidencia divergência objetiva entre a aquisição inicialmente estruturada e a formalização posterior do negócio. O registro imobiliário não constitui a origem da desconformidade, pois apenas reproduziu o conteúdo da escritura pública que já indicava o mandatário como comprador pessoal. A narrativa fática fundada em ausência de vontade válida da representada, erro na formalização do negócio e atuação irregular ou dolosa do mandatário enquadra-se no regime da anulabilidade previsto no art. 171, II, do Código Civil. A pretensão de anulação por erro ou dolo submete-se ao prazo decadencial de quatro anos do art. 178, II, do Código Civil, contado do dia da celebração do negócio jurídico. Conforme orientação do Superior Tribunal de Justiça no REsp 2.168.347/PR, a atuação dolosa do mandatário contra a vontade do mandante sujeita a pretensão anulatória ao prazo quadrienal contado da celebração do ato, e não do momento da posterior ciência da irregularidade. A teoria da actio nata não desloca o termo inicial da decadência legalmente fixada, pois sua construção se relaciona às pretensões sujeitas à prescrição, enquanto o art. 178, II, do Código Civil estabelece marco temporal objetivo. Celebrada a escritura pública em 12/4/2013 e ajuizada a ação somente em 26/4/2021, encontra-se consumada a decadência. A divergência entre o contrato anterior e a escritura posterior não demonstra, por si só, simulação, falsidade do instrumento público ou outra causa de nulidade absoluta capaz de afastar o regime decadencial. Os autos dos embargos de terceiro e do divórcio demonstram a repercussão patrimonial do registro imobiliário, mas não alteram o termo inicial da decadência nem substituem o exame da validade do título causal. Embora os documentos afastem a conclusão da sentença de inexistência de indícios de desconformidade entre a aquisição original e a escritura posterior, o resultado de improcedência deve ser preservado por fundamento parcialmente diverso, diante da decadência da pretensão anulatória. IV. DISPOSITIVO E TESE Apelação conhecida e desprovida. Tese de julgamento: “A pretensão de anulação de negócio jurídico fundada em atuação dolosa ou irregular do mandatário contra a vontade da mandante submete-se ao prazo decadencial de quatro anos previsto no art. 178, II, do Código Civil, contado da celebração do negócio, sendo inaplicável a teoria da actio nata para deslocar o termo inicial à data da ciência posterior da irregularidade.” Dispositivos relevantes citados: arts. 169, 171, II, e 178, II, do Código Civil. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 2.168.347/PR, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 14/10/2025, DJEN de 17/10/2025.