Inteiro teor
Tribunal de Justiça do Estado de Goiás
Comarca de Formosa
Gabinete da 1ª Vara Cível
Rua Mário Miguel da Silva, nº 150, Parque Laguna II, CEP: 73814-173, Formosa-GO - Telefone: (61) 3642-8350
Autos nº: 5847997-23.2025.8.09.0044
Natureza: PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Processo de Conhecimento -> Procedimento de Conhecimento -> Procedimentos Especiais -> Procedimentos Regidos por Outros Códigos, Leis Esparsas e Regimentos -> Ação Civil Coletiva
Parte autora/exequente: Barzilai De Oliveira Junior, inscrita no CPF/CNPJ: 733.513.771-34, residente e domiciliada ou com sede na Rua Ana de Jesus Melo, n.º 24, loteamento Vista Alegre, QF L 24, 24, VISTA ALEGRE, FORMOSA, GO, 73800000, titular do telefone fixo/celular: 6134893284.
Parte ré/executada: Fabio Augusto Mendes Carvalho, inscrita no CPF/CNPJ: 860.963.973-87, residente e domiciliada ou com sede na 02, 9, CHACARA 19, SETOR ABREU, FORMOSA, GO73804015, titular do telefone fixo/celular: (61) 99677-2941.
SENTENÇA
A presente decisão, nos termos do Código de Normas e Procedimentos do Foro Judicial (arts. 136 e ss), valerá como mandado de citação e/ou intimação.
Trata-se de ação de rescisão contratual c/c reintegração de posse e indenização por danos materiais e morais com pedido de tutela de urgência, ajuizada por BARZILAI DE OLIVEIRA JUNIOR em face de FÁBIO AUGUSTO MENDES CARVALHO, partes qualificadas.
I. RELATÓRIO
Na petição inicial (mov. 1), o autor narra que, em 10/08/2023, firmou com o requerido Contrato Particular de Compromisso de Compra e Venda e Cessão de Direitos (Ágio) sobre o imóvel residencial de matrícula nº 70.383, situado no lote 9, chácara 19, Via 2, Chácara Setor Abreu, Formosa/GO.
Alega que o requerido se obrigou a pagar R$ 40.000,00 (quarenta mil reais) a título de ágio e a assumir as parcelas seguintes do financiamento até a quitação integral.
Informa que o imóvel foi adquirido por alienação fiduciária junto à Caixa Econômica Federal, em seu nome, pelo valor total de R$ 240.000,00 (duzentos e quarenta mil reais), a ser pago em 360 (trezentas e sessenta) parcelas mensais de R$ 1.534,48 (mil, quinhentos e trinta e quatro reais e quarenta e oito centavos).
Afirma que, como a transferência do financiamento dependia de anuência da instituição financeira, as partes optaram por contrato particular com firma reconhecida.
Sustenta que o requerido passou a atrasar repetidamente as parcelas, o que levou à inclusão do nome do autor em cadastros de inadimplentes e ao recebimento de notificações da instituição financeira, com risco de execução e perda do imóvel.
Aduz que as parcelas de setembro e outubro de 2025 estavam em atraso e somavam R$ 3.567,96 (três mil, quinhentos e sessenta e sete reais e noventa e seis centavos).
Refere que, na primeira vez em que o requerido deixou de pagar três parcelas seguidas, o autor promoveu, de boa-fé, a incorporação dos valores em atraso junto à Caixa Econômica Federal, o que alterou o valor das prestações.
Assevera que o contrato contém cláusula resolutiva expressa, que prevê a rescisão imediata e a devolução do imóvel em caso de atraso superior a 90 (noventa) dias, hipótese que diz plenamente configurada.
Declara que notificou extrajudicialmente o requerido, que permanece no imóvel e se recusa a desocupá-lo.
Requer tutela de urgência para a imediata reintegração na posse do imóvel.
Invoca os artigos 421, 422, 474 e 475 do Código Civil e os artigos 560 e 562 do Código de Processo Civil.
Sustenta a incidência da Cláusula Sexta, que prevê multa de 10% (dez por cento) sobre o valor do ágio, mais honorários advocatícios, e defende a devolução do imóvel sem restituição dos valores pagos a título de ágio ou de parcelas do financiamento.
Subsidiariamente, pede o abatimento de aluguéis pela ocupação, estimados em R$ 1.500,00 (mil e quinhentos reais) mensais, num total de R$ 36.000,00 (trinta e seis mil reais) pelos 24 (vinte e quatro) meses de posse.
Defende a ocorrência de dano moral e pede indenização de R$ 10.000,00 (dez mil reais).
Ao final, pede a gratuidade da justiça, a tutela de urgência, a declaração de rescisão do contrato, a reintegração definitiva na posse, a condenação do requerido à cláusula penal acrescida de honorários contratuais, subsidiariamente aos aluguéis, e à indenização por danos morais, além dos ônus sucumbenciais.
Manifesta desinteresse na audiência de conciliação e atribui à causa o valor de R$ 146.873,60 (cento e quarenta e seis mil, oitocentos e setenta e três reais e sessenta centavos).
Instruem a inicial os documentos dos arquivos 02 a 30 do mov. 1, entre eles o instrumento contratual, os contratos e a planilha de evolução do financiamento, a tela de prestações em aberto, os comprovantes de negativação, as comunicações da Caixa Econômica Federal, as capturas de conversa por aplicativo de mensagens, as faturas de energia, o extrato de IPTU e as pesquisas de aluguel.
Certificou-se a inexistência de outro processo entre as mesmas partes (mov. 4).
Pela decisão do mov. 6, determinou-se a emenda da inicial para comprovar a hipossuficiência ou recolher as custas, e autorizou-se, de ofício, o parcelamento das custas iniciais em 5 (cinco) prestações.
A parte autora emendou a inicial (mov. 9) e juntou declaração de hipossuficiência, CTPS, extratos bancários, comprovantes de não entrega de declaração de imposto de renda e contas de consumo.
Pelo despacho do mov. 11, a parte autora foi intimada a se manifestar sobre a cláusula de eleição do foro de Brasília/DF prevista no contrato.
No mov. 14, o autor sustentou a competência absoluta do foro da situação do imóvel, nos termos do artigo 47 do Código de Processo Civil.
A decisão do mov. 16, deferiu a gratuidade da justiça ao autor, recebeu a inicial e sua emenda, indeferiu a tutela de urgência, dispensou a audiência de conciliação e determinou a citação do requerido.
Expedido o mandado de citação (mov. 20) o oficial de justiça certificou que citou o requerido pelo aplicativo WhatsApp, com confirmação de recebimento e leitura, e o mandado cumprido foi juntado (mov. 21).
O requerido apresentou contestação com reconvenção (mov. 22).
Em preliminar, alega falta de interesse processual, porque a condição resolutiva da Cláusula Sexta, Parágrafo Primeiro, não se teria verificado, uma vez que nenhuma parcela de sua responsabilidade ficou mais de 90 (noventa) dias em atraso.
Argumenta que o maior atraso individual foi o da 28ª parcela, vencida em 05/07/2024 e paga em 16/09/2024, com 73 (setenta e três) dias, e que, na data do ajuizamento, as parcelas em aberto tinham 40 (quarenta) e 10 (dez) dias de atraso.
Sustenta, ainda em preliminar, a irregularidade da constituição em mora, por falta de notificação judicial ou por Cartório de Registro de Títulos e Documentos, com base na Súmula 76 do Superior Tribunal de Justiça.
Impugna as capturas de tela juntadas pelo autor por falta de data, de metadados e de integridade, e aponta mensagem apagada e texto truncado.
Obtempera que a mensagem enviada, datável de março de 2025, partiu de premissa aritmeticamente errada e que a demora de mais de duzentos dias até o ajuizamento afasta a urgência.
Requer a gratuidade da justiça e afirma ser servidor público estadual, com remuneração líquida média de R$ 1.902,31 (mil, novecentos e dois reais e trinta e um centavos) e dois dependentes.
No mérito, afirma ter pago integralmente o ágio, sendo R$ 28.000,00 (vinte e oito mil reais) na assinatura e R$ 12.000,00 (doze mil reais) em 26/08/2023, na entrega das chaves.
Aduz que o autor violou a Cláusula Terceira, porque entregou o imóvel com IPTU de 2023 inscrito em dívida ativa, no montante atualizado de R$ 397,90 (trezentos e noventa e sete reais e noventa centavos).
Alega ainda que o autor incorporou ao saldo devedor do financiamento, sem lhe comunicar, R$ 10.604,27 (dez mil, seiscentos e quatro reais e vinte e sete centavos) em 12/09/2023 e R$ 5.189,21 (cinco mil, cento e oitenta e nove reais e vinte e um centavos) em 16/09/2024, o que elevou as prestações mensais.
Invoca a força obrigatória dos contratos, a boa-fé objetiva, a vedação ao comportamento contraditório, o abuso de direito, a função social do contrato e a conservação do negócio jurídico.
Impugna a cláusula penal, a reintegração, os aluguéis, a retenção do ágio e os danos morais.
Subsidiariamente, pede a restituição integral do ágio e das parcelas pagas, nos termos da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça.
Em reconvenção, sustenta dolo por omissão do autor, nos termos dos artigos 145 e 147 do Código Civil, e, subsidiariamente, enriquecimento sem causa.
Pede a condenação do reconvindo ao pagamento de R$ 16.191,38 (dezesseis mil, cento e noventa e um reais e trinta e oito centavos) por danos materiais, de R$ 4.000,00 (quatro mil reais) a título de multa contratual e de R$ 10.000,00 (dez mil reais) por danos morais.
Pede também a condenação do reconvindo por litigância de má-fé e a remessa de cópia dos autos ao Ministério Público.
Protesta por perícia contábil, depoimento pessoal, prova testemunhal e expedição de ofício à Caixa Econômica Federal, e atribui à reconvenção o valor de R$ 30.191,38 (trinta mil, cento e noventa e um reais e trinta e oito centavos).
Juntou procuração, contracheques, declaração de hipossuficiência, contrato com a SANEAGO, comprovantes de pagamento de IPTU de 2024 e 2025, documentos descritivos do crédito, planilha de evolução do financiamento e extrato de débitos de IPTU.
Por ato ordinatório (mov. 23), a parte autora foi intimada a se manifestar sobre a contestação.
Na réplica com impugnação à reconvenção (mov. 26), o autor sustenta, preliminarmente, a intempestividade da contestação e da reconvenção.
Argumenta que a citação se aperfeiçoou em 22/04/2026, que o prazo de 15 (quinze) dias úteis terminou em 14/05/2026 e que a peça só foi protocolada em 20/05/2026, sem indisponibilidade do sistema no período.
Requer, por isso, a decretação da revelia e o não conhecimento da reconvenção.
Defende a existência de interesse de agir diante do inadimplemento reiterado e afirma que a cláusula de 90 (noventa) dias não pode ser lida de modo a permitir atrasos sucessivos.
Afirma que o requerido tinha ciência inequívoca da mora, que foi notificado pelo número de telefone habitualmente usado e que reconheceu os atrasos nas conversas mantidas.
Expõe que a incorporação de 2023 se referia a parcelas vencidas antes do negócio, que disse ter informado ao requerido, e que a de 2024 decorreu dos atrasos do próprio requerido, que com ela concordou.
Rebate cada pedido reconvencional, defende a ocorrência de dano moral e pede a procedência da ação e a improcedência da reconvenção.
Juntou demonstrativo de evolução dos pagamentos emitido em 02/06/2026, arquivos de vídeo com conversas e capturas de tela.
Por ato ordinatório (mov. 27), as partes foram intimadas a especificar as provas que pretendiam produzir, sob pena de preclusão e julgamento antecipado do mérito.
No mov. 32, o requerido apresentou peça, na qual reitera as teses reconvencionais, impugna os arquivos de vídeo, invoca os artigos 122 e 129 do Código Civil e requer perícia contábil.
No mov. 33, o requerido especificou provas e pediu perícia contábil, ofícios à Caixa Econômica Federal, à Prefeitura de Formosa/GO e aos órgãos de proteção ao crédito, depoimento pessoal do autor e prova testemunhal.
No mov. 34, o autor impugnou a petição do mov. 32 por extrapolar o objeto do ato ordinatório e pediu seu desentranhamento ou a declaração de sua ineficácia.
A parte autora não especificou provas no prazo do mov. 27.
Vieram os autos conclusos.
Relatados. Passo a fundamentar e decidir.
II. FUNDAMENTAÇÃO
Pratica-se o julgamento do feito na fase em que se encontra, uma vez que o caso sob exame não necessita de maior dilação probatória, estando suficientemente provados os fatos necessários ao deslinde da causa.
Verifica-se que o presente processo encontra-se em ordem e não havendo irregularidades ou vícios capazes de invalidá-lo; e que estão presentes os pressupostos processuais e as condições da ação, de tal sorte que, como não há vícios a serem sanados, oportuno é o julgamento antecipado da lide nos moldes do artigo 355, inciso I, Código de Processo Civil, pois a matéria versada é meramente de direito.
Preambularmente, antes de adentrar ao mérito, impõe-se a análise das preliminares suscitadas, previstas no artigo 337 do Código de Processo Civil, bem como das questões processuais pendentes.
II.1. DAS QUESTÕES PROCESSUAIS PENDENTES
II.1.1 Da tempestividade da contestação e da reconvenção
O autor suscita na réplica a intempestividade da resposta, questão que precede qualquer outra.
Quando a citação é feita por oficial de justiça, o prazo de resposta começa a correr da data de juntada aos autos do mandado cumprido (art. 231, II, do CPC).
A certidão do mov. 21 informa que o oficial de justiça identificou o requerido e o citou por WhatsApp, com confirmação de recebimento e leitura, e o mandado foi juntado em 22/04/2026.
O requerido não impugnou a forma da citação, constituiu advogado e compareceu aos autos, de modo que o ato atingiu sua finalidade (art. 277 do CPC).
A contestação com reconvenção foi protocolada em 20/05/2026, depois do fim do prazo, e não há nos autos notícia de suspensão de prazos ou indisponibilidade do sistema.
A contestação com reconvenção foi protocolada em 20/05/2026, quando o prazo já havia se encerrado, e não há nos autos notícia de suspensão de prazos ou indisponibilidade do sistema.
Acolho, portanto, a alegação de intempestividade e DECRETO A REVELIA do requerido, nos termos do art. 344 do CPC.
Nesse sentido:
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO OPOSTOS PELA AUTORA – OMISSÃO NO ACÓRDÃO – OCORRÊNCIA – ACOLHIMENTO. Evidenciada a omissão no julgado, impõe-se o acolhimento dos embargos de declaração. PROMESSA DE COMPRA E VENDA – PROCEDÊNCIA DA AÇÃO PRINCIPAL – EXISTÊNCIA DE PEDIDO RECONVENCIONAL NÃO APRECIADO EM PRIMEIRO GRAU - RECURSO DA PARTE AUTORA/RECONVINDA TAMBÉM CONTRA O NÃO JULGAMENTO DA RECONVENÇÃO SEM IMPOSIÇÃO DE VERBA SUCUMBENCIAL - RECONVENÇÃO QUE INICIALMENTE FOI RECEBIDA PELO JUÍZO "A QUO", COM APRESENTAÇÃO DA CONTESTAÇÃO AO PEDIDO RECONVENCIONAL - POSTERIOR RECONHECIMENTO DA INTEMPESTIVIDADE QUE NÃO DISPENSA A AFERIÇÃO DE AUSÊNCIA DAS CUSTAS PERTINENTES, APÓS A TRAMITAÇÃO DO FEITO, NÃO EXIMINDO A RECONVINTE DE ARCAR COM OS ÔNUS SUCUMBÊNCIAIS - APLICAÇÃO DA TEORIA DA CAUSALIDADE - RECONVENÇÃO QUE DEVE SER EXTINTA SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO, CONDENANDO-SE A PARTE RECONVINTE AO PAGAMENTO DE HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS - PROVIMENTO DO RECURSO DA AUTORA NESTES ASPECTOS. Considerando que após a apresentação da contestação/reconvenção, a parte reconvinda, ora embargante, foi devidamente citada e apresentou a contestação à reconvenção, caberia ao juízo "a quo", verificada a intempestividade do feito, a extinção da reconvenção por falta de pressuposto de desenvolvimento do processo, da mesma forma que se procede com qualquer ação, com a condenação ao pagamento nos ônus da sucumbência, pelo que se impõe a reforma do julgado nestes aspectos . EMBARGOS DE DECLARAÇÃO OPOSTOS PELA REQUERIDA – INEXISTÊNCIA DE VÍCIO – NÍTIDO CARÁTER INFRINGENTE – NÃO CABIMENTO – RECURSO REJEITADO. Inexistindo na decisão recorrida quaisquer dos vícios apontados em seu recurso, de rigor a rejeição dos embargos declaratórios opostos pela requerida.
(TJ-SP - Embargos de Declaração Cível: 10022036020218260428 Paulínia, Relator.: Paulo Ayrosa, Data de Julgamento: 18/10/2024, 31ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 18/10/2024)
Por conseguinte, conheço da intempestividade para julgar extinta a reconvenção deduzida no mov. 22, sem resolução do mérito, com esteio no artigo 485, inciso IV, do Código de Processo Civil, em virtude da preclusão temporal que fulmina a via de reconvir ofertada fora do prazo legal de resposta (artigo 343, caput, do CPC).
Em relação à ação principal, embora caracterizada a intempestividade da contestação de mov. 22 com a decretação formal da revelia, é cediço que seus efeitos materiais não operam presunção absoluta de veracidade dos fatos narrados na petição inicial.
Com efeito, o artigo 345, inciso IV, do Código de Processo Civil dispõe expressamente que a revelia não produz o efeito da confissão ficta quando as alegações de fato deduzidas pelo autor forem inverossímeis ou estiverem em flagrante contradição com a prova documental constante dos autos. Outrossim, o artigo 349 do mesmo códex assegura ao réu o direito de produzir contraprova e de ver valorados os elementos documentais já entranhados no caderno processual.
II.1.2. Da gratuidade da justiça requerida pelo réu
O pedido de gratuidade pode ser formulado a qualquer tempo (art. 99, caput, do CPC), e a intempestividade da contestação não impede o seu exame.
Os contracheques juntados indicam remuneração líquida modesta, compatível com a média declarada, e a declaração de hipossuficiência de pessoa natural presume-se verdadeira (art. 99, § 3º, do CPC), sem elemento em sentido contrário nos autos.
Defiro, pois, a gratuidade da justiça ao requerido, nos termos do art. 5º, LXXIV, da Constituição Federal e do art. 98 do CPC.
II.1.3. Das petições dos movimentos 32 e 34
A petição do mov. 32 responde à impugnação da reconvenção, que não foi conhecida, e por isso perdeu o objeto quanto às alegações de mérito.
Seu conteúdo não foi considerado para formar o convencimento deste juízo, exceto quanto aos requerimentos de prova, examinados a seguir junto com os do mov. 33.
Assim, fica prejudicado o pedido de desentranhamento formulado no mov. 34, pois a manifestação não produz o efeito que a parte autora pretendia evitar.
II.1.4. Do requerimento de provas
O juiz é o destinatário da prova e cabe a ele determinar as provas necessárias ao julgamento do mérito e indeferir, em decisão fundamentada, as diligências inúteis ou meramente protelatórias (art. 370, caput e parágrafo único, do CPC).
A prova é apreciada de forma motivada, segundo os elementos constantes dos autos (art. 371 do CPC), e a produção de prova não pode servir para prolongar a lide sem utilidade para a solução da controvérsia.
A controvérsia, nos limites em que pode ser examinada, é eminentemente documental.
Ela diz respeito à interpretação da cláusula resolutiva, ao histórico de vencimentos e pagamentos das parcelas do financiamento, à forma da constituição em mora e às consequências do inadimplemento, fatos comprovados pelo próprio instrumento contratual e pelas planilhas emitidas pela Caixa Econômica Federal juntadas pelas partes.
A perícia contábil requerida tem por objeto quantificar o impacto das incorporações de 2023 e 2024 nas prestações e reconstruir o histórico de pagamentos sem elas.
Esse objeto interessa apenas à pretensão reconvencional, que não foi conhecida, e é desnecessário para a ação principal, pois as datas de vencimento e de pagamento de cada parcela constam das planilhas bancárias e dispensam conhecimento técnico (art. 464, § 1º, I e II, do CPC).
O ofício à Caixa Econômica Federal para exibir os documentos que autorizaram as incorporações também se destina a demonstrar o alegado dolo por omissão, matéria exclusiva da reconvenção, e os eventos já estão registrados nas planilhas dos autos.
O ofício à Prefeitura de Formosa/GO sobre o IPTU de 2023 serve igualmente à reconvenção e em nada altera o exame dos pedidos do autor.
O ofício aos órgãos de proteção ao crédito para apurar restrições anteriores em nome do autor é inútil.
A inscrição examinada nestes autos é a promovida pela credora fiduciária em razão de parcela do contrato de financiamento cujo pagamento cabia ao requerido, e já está documentada no mov. 1, arquivos 16 e 17.
O histórico anterior de inadimplência do próprio autor perante a instituição financeira já consta da planilha de evolução do financiamento e será considerado na fixação da indenização.
O depoimento pessoal do autor e a prova testemunhal pretendem demonstrar o silêncio doloso sobre o passivo bancário e uma suposta garantia verbal de inexistência de débitos.
São fatos ligados à reconvenção não conhecida, e uma garantia verbal não acrescentaria nada ao que já consta da Cláusula Terceira do contrato escrito.
Essas diligências são, portanto, inúteis e, se deferidas, apenas retardariam a solução da lide, o que se mostra protelatório diante do processo já apto a julgamento.
A parte autora, por sua vez, não especificou provas no prazo do mov. 27, e o protesto genérico feito na réplica não supre essa omissão, operando-se a preclusão.
Indefiro, pois, as provas requeridas e, como as únicas provas orais pedidas foram o depoimento pessoal e a prova testemunhal, ora indeferidas, dispenso a audiência de instrução e julgamento, que seria ato inútil diante de uma causa cujos fatos estão integralmente documentados nos autos, e julgo antecipadamente o mérito, nos termos dos arts. 139, II, 355, I, 370, parágrafo único, e 371 do CPC, sem prejuízo ao contraditório e à ampla defesa.
Passo a análise das preliminares.
II.2. DAS PRELIMINARES
O réu suscitou, no mov. 22, as preliminares de ausência de interesse de agir e de irregularidade da notificação extrajudicial. Embora a peça seja intempestiva, essas matérias são de ordem pública e podem ser conhecidas de ofício (art. 485, § 3º, do CPC). Passo, portanto, a examiná-las.
II.2.1. Da ausência de interesse de agir e Da irregularidade da constituição da mora
O interesse de agir, requisito para postular em juízo (art. 17 do CPC), está presente. O autor alega inadimplemento contratual e afirma precisar da tutela judicial para resolver o contrato e recuperar a posse do bem. A via eleita é adequada a esse fim. Saber se a condição resolutiva efetivamente se verificou é questão de mérito, que será enfrentada adiante. Rejeito, assim, a preliminar.
Quanto à alegada irregularidade da constituição em mora, a questão não comporta exame em sede preliminar. A regularidade da notificação extrajudicial relaciona-se diretamente com a configuração do inadimplemento que fundamenta o pedido de resolução contratual, confundindo-se, portanto, com o próprio mérito da demanda.
Por essa razão, deixo de apreciá-la nesta oportunidade, e a matéria será examinada juntamente com o mérito.
Superadas as questões processuais pendentes e as preliminares postas em juízo, passo ao exame meritório da ação principal.
II.3. DO MÉRITO
Cinge-se a controvérsia em examinar: (a) a existência de inadimplemento contratual absoluto atribuível ao réu apto a deflagrar a cláusula resolutiva expressa; (b) o descumprimento prévio do contrato pelo autor e seus reflexos à luz do artigo 476 e da boa-fé objetiva do artigo 422, ambos do Código Civil; (c) o cabimento da reintegração de posse, da cláusula penal e dos aluguéis; e (d) a caracterização de danos morais indenizáveis.
II.3.1. Da cláusula resolutiva
Do cotejo analítico do contrato particular entabulado entre os contendores (mov. 1, arquivo 9), infere-se que as partes formalizaram típico negócio popularmente conhecido como "contrato de gaveta".
Por meio dele, o autor cedeu ao réu os direitos e a posse sobre o imóvel residencial de matrícula nº 70.383, financiado perante a Caixa Econômica Federal, recebeu R$ 40.000,00 (quarenta mil reais) a título de ágio e transferiu ao cessionário a obrigação de pagar as prestações correntes perante a instituição financeira.
O fundamento primordial erigido pelo promovente para requerer a resolução de pleno direito do pacto ancora-se no Parágrafo Primeiro da Cláusula Sexta do contrato, que dispõe: "A falta de pagamento da parcela ou de qualquer outro débito por prazo superior a 90 (noventa) dias, implicará na resolução da Presente Promessa de Compra e Venda (...)".
Todavia, a prova documental pré-constituída trazida pela própria parte autora em sua peça exordial e na manifestação subsequente derruba peremptoriamente a tese de implemento da condição resolutiva.
Com efeito, o Demonstrativo de Evolução da Caixa Econômica Federal e o extrato emitido em 14 de outubro de 2025 (mov. 1, arquivos 13 e 14) atestam que, na data do ajuizamento da demanda (15 de outubro de 2025), estavam pendentes apenas as parcelas vencidas em 05 de setembro de 2025, com 40 (quarenta) dias de atraso, e em 05 de outubro de 2025, com 10 (dez) dias de atraso.
O maior atraso individual verificado em todo o período de responsabilidade do requerido foi o da parcela nº 28, vencida em 05 de julho de 2024 e paga em 16 de setembro de 2024, com 73 (setenta e três) dias, conforme a Planilha de Evolução do Financiamento emitida pela Caixa Econômica Federal em 14 de outubro de 2025 (mov. 1, arquivo 13, página 5) e o Documento Descritivo do Crédito com data de referência em 02 de junho de 2026 (mov. 26, arquivo 2, página 2).
O pagamento dessa parcela, no valor de R$ 1.939,00 (mil, novecentos e trinta e nove reais), corresponde à entrada da proposta de negociação apresentada pela Caixa Econômica Federal (mov. 1, arquivo 20), pela qual a prestação mais antiga foi quitada e as parcelas vencidas em 05 de agosto e 05 de setembro de 2024 foram incorporadas ao saldo devedor na mesma data.
Ainda assim, nem mesmo essa parcela, a de maior atraso em toda a execução contratual, atingiu o prazo superior a 90 (noventa) dias fixado na Cláusula Sexta, Parágrafo Primeiro.
O Documento Descritivo do Crédito juntado pelo autor revela ainda que as parcelas em aberto no ajuizamento foram pagas em 29 de outubro e 26 de novembro de 2025 (mov. 26, arquivo 2, página 2).
O mesmo documento mostra que todas as parcelas posteriores, até a vencida em 05 de maio de 2026, também foram pagas (mov. 26, arquivo 2, páginas 2 e 3).
Nenhuma parcela, portanto, atingiu o lapso ininterrupto superior a 90 (noventa) dias estipulado expressamente no contrato como gatilho da resolução.
A literalidade do texto contratual redigido pelo cedente refere-se de maneira unívoca à falta de pagamento "da parcela ou de qualquer outro débito por prazo superior a 90 dias".
Essa redação não admite a interpretação ampliativa que some prazos de prestações autônomas ou considere atrasos sucessivos sem que uma mesma obrigação atinja o marco ajustado, sob pena de vulneração à força vinculante dos pactos e à previsibilidade das obrigações livremente contraídas (artigos 112 e 113 do Código Civil).
Por estar em contradição com a prova documental produzida pelo próprio autor, a alegação de que a condição resolutiva se verificou não é alcançada pelos efeitos da revelia (art. 345, IV, do CPC).
Esse fundamento basta, por si só, para a improcedência do pedido de resolução, sobretudo diante da ausência de interpelação válida e da purgação da mora, com o contrato sendo regularmente cumprido durante todo o processo.
II.3.1.1. Do descumprimento prévio do contrato pelo autor
Há, ainda, fundamento autônomo que obsta a pretensão resolutiva, extraído exclusivamente dos documentos juntados pelo próprio autor e de suas afirmações na réplica, e não da defesa intempestiva do revel (artigos 345, IV, e 371 do CPC).
A Cláusula Terceira do instrumento preconiza expressamente que "o Promitente Vendedor compromete-se a entregar o imóvel acima citado, até a data acima citada na cláusula anterior deste, livre, desocupado desembaraçado de quaisquer ônus, dívidas ou dúvidas de qualquer natureza, mesmo legais, quite com as taxas de água, energia elétrica, prestação, IPTU, e qualquer outro ônus que recaia sobre o mesmo até a presente data".
Não obstante essa garantia categórica prestada por escrito, a documentação exibida pelo próprio autor desmente a declaração de quitação.
Em primeiro lugar, o extrato de débitos da Secretaria da Fazenda do Município de Formosa (mov. 1, arquivo 29) comprova que o IPTU do exercício de 2023, vencido em 31 de maio de 2023, data anterior à celebração do contrato em 10 de agosto de 2023, encontrava-se em aberto e inscrito em dívida ativa.
Em segundo lugar, a planilha de evolução do financiamento da Caixa Econômica Federal (mov. 1, arquivo 13, e mov. 26, arquivo 2) registra, em 25 de abril de 2022, a operação "Exclusão de Convênio por Inadimplência" em desfavor do devedor fiduciário, em razão de impontualidades anteriores deste perante o agente financeiro.
A mesma planilha revela que, em 12 de setembro de 2023, apenas 33 (trinta e três) dias após a assinatura do contrato e depois de receber o ágio de R$ 40.000,00 (quarenta mil reais), o autor promoveu a operação "INC.AUT C/ELEV ENC E RES C/P.RATA", que incorporou ao saldo devedor R$ 10.604,27 (dez mil, seiscentos e quatro reais e vinte e sete centavos).
Esse valor correspondia às parcelas vencidas entre 25 de março e 25 de julho de 2023, anteriores ao negócio e de responsabilidade exclusiva do autor, que deveriam ter sido pagas por ele, mas foram transferidas ao saldo financiado, com majoração das prestações a cargo do adquirente.
O próprio autor reconheceu na réplica que essa incorporação "decorreu exclusivamente da existência de parcelas em atraso vinculadas ao financiamento, cujos vencimentos ocorreram em período anterior à celebração do negócio jurídico entre as partes".
A alegação de que o requerido teria sido informado da pendência não altera esse quadro, pois a Cláusula Terceira, firmada pelas partes, garantiu a entrega do imóvel quite com as prestações, sem qualquer ressalva.
Nova incorporação, de R$ 5.189,21 (cinco mil, cento e oitenta e nove reais e vinte e um centavos), foi realizada em 16 de setembro de 2024, igualmente com elevação dos encargos.
Prescreve o artigo 476 do Código Civil que: “Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro.”
Tendo o autor descumprido a Cláusula Terceira, ao transferir o imóvel com débito de IPTU inscrito em dívida ativa e ao incorporar ao saldo devedor dívida própria anterior ao negócio, não pode pleitear a resolução da avença em razão das impontualidades do adquirente no pagamento de prestações que ele próprio tornou mais onerosas.
A conduta do autor configura comportamento contraditório (venire contra factum proprium), vedado pela boa-fé objetiva (art. 422 do Código Civil) e qualificado como abuso de direito (art. 187 do Código Civil). O alienante que recalcula unilateralmente a dívida e repassa à contraparte passivos ocultos de sua responsabilidade não pode invocar a mora para a qual concorreu, nem beneficiar-se da própria torpeza, a fim de rescindir o vínculo, reaver o imóvel e reter os valores recebidos.
Portanto, o pedido de rescisão do contrato é improcedente.
II.3.2. Da reintegração de posse e dos aluguéis
Diante da improcedência da pretensão resolutiva, resta esvaziado o pedido de reintegração de posse.
A posse do réu sobre o imóvel é justa e decorre de título negocial válido e eficaz, pois a Cláusula Terceira lhe transmitiu "a posse, domínio e ação" sobre o bem, inexistindo esbulho (art. 561 do CPC).
O pedido de aluguéis foi formulado como subsidiário, para o caso de resolução do contrato sem aplicação da cláusula de perda dos valores pagos, e não subsiste sem a rescisão, pois a ocupação se dá com base em título contratual válido.
II.3.3. Da cláusula penal
A Cláusula Sexta prevê a multa de 10% (dez por cento) sobre o valor do ágio em favor da "parte inocente".
O autor não ostenta essa condição, pois descumpriu a Cláusula Terceira antes de qualquer atraso atribuível ao réu, como demonstrado, e por isso não pode exigir a penalidade.
Quanto aos honorários advocatícios mencionados na cláusula, não houve indicação de valor nem prova de contratação, e a remuneração do advogado na demanda é regulada pela sucumbência.
Os pedidos de cláusula penal e de honorários contratuais são, pois, improcedentes.
II.3.4. Dos danos morais
Por fim, quanto aos pleiteados danos morais pretendidos pelo requerente no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais), impõe-se a sua total improcedência.
O autor celebrou voluntariamente a cessão de direitos sobre imóvel financiado ("contrato de gaveta") sabendo que permaneceria formalmente responsável perante a instituição financeira.
Ao fazê-lo, assumiu os riscos inerentes à modalidade negocial pactuada, inclusive o de eventuais restrições ao seu crédito em razão de atrasos no pagamento das prestações.
Além disso, o próprio autor concorreu diretamente para a alteração do saldo devedor do financiamento com passivo de sua responsabilidade exclusiva, tornando mais onerosas as prestações pagas pelo adquirente.
Os atrasos do réu foram pontuais, inferiores ao prazo de tolerância contratualmente ajustado e purgados, e não configuram ato ilícito idôneo a gerar reparação de dano extrapatrimonial em favor de quem primeiro rompeu a comutatividade da relação contratual (artigos 186 e 927 do Código Civil).
III. DISPOSITIVO
III.1. DA LIDE PRINCIPAL
Com fundamento no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos formulados na petição inicial ajuizada por Barzilai de Oliveira Junior em face de Fábio Augusto Mendes Carvalho, extinguindo a lide principal com resolução do mérito.
Em face da sucumbência na demanda principal, condeno o autor ao pagamento das custas e despesas processuais da lide principal e de honorários advocatícios ao patrono do réu, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil.
III.2. DA LIDE SECUNDÁRIA
Com fundamento no artigo 485, inciso IV, do Código de Processo Civil, JULGO EXTINTA A RECONVENÇÃO proposta por Fábio Augusto Mendes Carvalho em desfavor de Barzilai de Oliveira Junior, sem resolução do mérito, diante do reconhecimento da preclusão temporal decorrente de sua manifesta intempestividade.
Em razão da extinção da reconvenção, condeno o reconvinte ao pagamento das custas processuais da reconvenção e de honorários advocatícios às patronas do reconvindo, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da reconvenção, nos termos do artigo 85, §§ 1º e 2º, do Código de Processo Civil.
A exigibilidade das verbas de sucumbência atribuídas às partes fica suspensa, por serem ambas beneficiárias da gratuidade da justiça (art. 98, § 3º, do Código de Processo Civil).
Determino à UPJ a retificação da classe processual, cadastrada como Ação Civil Coletiva, para Procedimento Comum Cível.
No caso de oposição de embargos de declaração, havendo possibilidade de serem aplicados efeitos infringentes, deverá a parte contrária ser intimada para manifestação no prazo legal.
Caso ocorra a interposição de recurso de apelação, deverá a UPJ proceder à intimação da parte recorrida para apresentar contrarrazões no prazo de 15 dias (art. 1.010, §1º, do CPC).
Interposta apelação adesiva, intime-se a parte apelante para apresentar contrarrazões (art. 1.010, §2º, do CPC).
Cumpridas as formalidades previstas nos §§1º e 2º do art. 1.010 do CPC, o que deverá ser certificado, remetam-se os autos ao egrégio Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, independentemente de nova conclusão (art. 1.010, §3º, do CPC).
Sobrevindo o trânsito em julgado, sem recurso, certifique-se e arquivem-se os presentes autos com as devidas baixas.
Registre-se. Publique-se. Intimem-se.
Documento datado e assinado digitalmente.
Marcella Sampaio Santos
Juíza de Direito
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