Inteiro teor
Procedimento do Juizado Especial Cível Nº 0025723-86.2022.8.27.2729/TO
AUTOR : MARIANA LIMA DE SOUSA
ADVOGADO(A) : FRANCISCO DUARTE FERRO (OAB TO006201)
RÉU : PALMAS SUL EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO 01 LTDA
ADVOGADO(A) : CARLOS EDUARDO ROCHA CRUZ (OAB MG073238)
ADVOGADO(A) : RODRIGO CAMPOS DE OLIVEIRA (OAB DF034904)
ADVOGADO(A) : PABLO ARAUJO MACEDO (OAB TO005849)
SENTENÇA
RELATÓRIO
Trata-se de AÇÃO DE CONHECIMENTO movida por MARIANA LIMA DE SOUSA em face de PALMAS SUL EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO 01 LTDA. Objetivando a rescisão de Contrato Particular de Compromisso de Compra e Venda de Lote/Terreno (Lote nº 17, Quadra nº 10, do loteamento Palmas Sul - Primeira Etapa, em Palmas/TO), firmado em 20/12/2019, por impossibilidade financeira da compradora, com a consequente restituição dos valores pagos.
Deferida a gratuidade da justiça e a tutela de urgência (evento 4, DECDESPA1). O feito foi suspenso em razão do IRDR nº 0009560-46.2017.827.0000 e, posteriormente, retomou seu curso com a manifestação das partes.
É o breve relato. DECIDO.
FUNDAMENTAÇÃO
O feito comporta julgamento antecipado do mérito, nos termos do art. 355, I, do Código de Processo Civil, notadamente porque a controvérsia remanescente é essencialmente de direito.
1. DA CESSAÇÃO DA SUSPENSÃO DO PROCESSO (IRDR Nº 0009560-46.2017.827.0000)
O presente feito encontrava-se sobrestado em virtude da determinação de suspensão oriunda da admissão do Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas (IRDR) nº 0009560-46.2017.8.27.0000, no âmbito deste Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Tocantins.
Com o julgamento do referido incidente, esgotou-se a causa fática e jurídica que justificava a paralisação do feito na jurisdição estadual.
Cumpre registrar, outrossim, que a matéria atinente à rescisão de contratos de compra e venda de imóveis e à definição dos percentuais e base de cálculo de retenção encontra-se atualmente afetada pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ) sob a sistemática dos recursos repetitivos (Temas 1464, 1465 e 1466).
Contudo, da leitura da determinação emanada pela Segunda Seção do STJ (a exemplo da afetação em 04/08/2026 nos autos dos REsp 2255394/MA e REsp 2255370/MA), extrai-se que a ordem de suspensão restringe-se, taxativamente, à "tramitação dos recursos especiais e dos agravos em recursos especiais nos tribunais de segunda instância e no STJ".
Desse modo, não havendo óbice para o andamento de processos no 1º grau de jurisdição, o prosseguimento do feito é medida que se impõe.
DO MÉRITO
Cinge-se a controvérsia em definir os critérios e o percentual de restituição dos valores pagos pelo autor, em razão da rescisão do Contrato de Compromisso de Compra e Venda por sua própria iniciativa/inadimplemento, tratando-se de contrato celebrado em 20/12/2019, ou seja, posterior à vigência da Lei nº 13.786/2018 (28/12/2018).
DA INCIDÊNCIA DAS TESES VINCULANTES (IRDR Nº 0009560-46.2017.827.0000/TJTO)
Instaurado o Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas no Tribunal de Justiça do Estado do Tocantins, com o escopo de uniformizar o entendimento da Corte sobre os critérios de restituição de valores e os efeitos patrimoniais da rescisão de contratos de promessa de compra e venda de lotes urbanos por culpa do comprador (autos nº 0009560-46.2017.827.0000/TO), foram fixadas, com a redação conferida pelo julgamento dos embargos de declaração na sessão de 19/11/2020, as seguintes teses:
Tese 1: Os contratos de compromisso de compra e venda de lotes urbanos configuram-se como contratos de adesão.
Tese 2: As teses firmadas estão direcionadas aos casos em que o comprador deu causa ao desfazimento do negócio.
Tese 3: Tratando-se de relação de consumo, devem ser aplicadas as regras do Código de Defesa do Consumidor.
Tese 4: Os valores a serem retidos pela empresa administradora devem respeitar o disposto no Artigo 32-A, incisos I a V, da Lei 6.766/79, com redação dada pela Lei 13.786/2018. A retenção no percentual de 10% sobre o valor atualizado do contrato, prevista no incisos II do artigo 32-A, incluído na Lei n° 6.766, de 1979, por meio da Lei n° 13.786, de 2018, deve ser aplicada somente aos contratos firmados a partir de 28/12/2018, posto que ilegal a irretroatividade de lei, e aos contratos firmados antes da entrada em vigor da Lei n° 13.786, de 2018, aplica-se o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, de reter o percentual de 10% a 25% do montante pago pelo comprador (acrescentado no julgamento dos Embargos do evento 527, EXTRATOATA1).
Tese 5: Incidirá correção monetária desde a data do desembolso de cada parcela pelo comprador, aplicando-se o índice INPC. Os juros de mora incidirão desde o trânsito em julgado da ação.
Tese 6: É devido o desconto do valor referente ao IPTU incidente sobre o imóvel, nos termos do Artigo 32-A, inciso IV, da Lei 6.766/79, redação dada pela Lei 13.786/18.
Tese 7: A restituição dos valores pagos ao comprador deverá ocorrer nos moldes no §1º e seguintes do Artigo 32-A, da Lei 6.766/18 (redação dada pela Lei 13.786/18) no prazo de até 12 meses, respeitadas as carências legais. O artigo 32-A da Lei no 13.786, de 2018 é aplicável apenas aos contratos firmados após a entrada em vigor em 28/12/2018, não podendo ser aplicada aos contratos firmados antes de sua entrada em vigor e aos contratos firmados antes de 28/12/2018, ou seja, antes da entrada em vigor da Lei no 13.786, de 2018, deve-se aplicar o REsp n° 1300418, julgado pelo Superior Tribunal de Justiça sob o rito do Recurso Repetitivo – Tema 557, devendo a restituição de valores ao comprador ocorrer em parcela única, após a declaração de rescisão do contrato (acrescentado no julgamento dos Embargos do evento 527, EXTRATOATA1).
Tese 8: A indenização por fruição deverá obedecer a regra estabelecida junto ao inciso I, do Artigo 32-A, da Lei 6.766/18 (redação dada pela Lei nº 13.786/18). A indenização por fruição aos contratos firmados antes da entrada em vigor da Lei n° 13.786, de 2018, em 28/12/2018, somente é devida se expressamente prevista no Contrato de Compromisso de Compra e Venda e devidamente comprovado o proveito econômico obtido pelo devedor a partir do inadimplemento/durante o período de inadimplência (exploração comercial do imóvel, recebimento de aluguel ou uso como moradia). (acrescentado no julgamento dos Embargos do evento 527, EXTRATOATA1).
Desse modo, à luz das teses firmadas no âmbito do IRDR nº 0009560-46.2017.827.0000/TJTO, o presente feito deve ser julgado com estrita observância do precedente vinculante, conforme se passa a examinar.
a) Da relação de consumo e da natureza do contrato (Tese 1, 2 e 3)
Aplicam-se ao caso as normas do Código de Defesa do Consumidor, tratando-se de contrato de adesão (Tese 1 do IRDR nº 0009560-46.2017.827.0000), no qual não houve efetiva possibilidade de negociação, cláusula a cláusula, pelo consumidor. As teses fixadas nesse IRDR estão direcionadas justamente aos casos, como o presente, em que o comprador deu causa ao desfazimento do negócio (Tese 2), tratando-se de relação de consumo (Tese 3).
b) Da aplicabilidade da Lei nº 13.786/2018 ao caso concreto
O contrato objeto da lide foi celebrado sob a vigência da Lei nº 13.786/2018 (em vigor desde 28/12/2018), que inseriu o art. 32-A na Lei nº 6.766/79. Diferentemente de contratos anteriores àquela data, em que se aplicam as Teses 4, 7 e 8 do IRDR nº 0009560-46.2017.827.0000/TJTO na redação conferida pelos embargos de declaração de 19/11/2020, com a escala de retenção de 10% (dez por cento) a 25% (vinte e cinco por cento) e a restituição em parcela única, aos contratos posteriores a 28/12/2018 aplica-se diretamente e sem ressalvas o regramento do art. 32-A da Lei 6.766/79, com redação dada pela Lei nº 13.786/2018.
c) Do percentual de retenção aplicável — cláusula penal e despesas administrativas (Tese 4)
Dispõe o art. 32-A, inciso II, da Lei nº 6.766/79, com redação dada pela Lei nº 13.786/2018:
Art. 32-A. Em caso de resolução contratual por fato imputado ao adquirente, respeitado o disposto no §2º deste artigo, deverão ser restituídos os valores pagos por ele, atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, podendo ser descontados dos valores pagos os seguintes itens: [...]
II - o montante devido por cláusula penal e despesas administrativas, inclusive arras ou sinal, limitado a um desconto de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato.
A Cláusula 16ª do contrato prevê multa de 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado do contrato. O dispositivo legal invocado estabelece que o desconto a título de cláusula penal e despesas administrativas está sujeito a um teto único e intransponível de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato.
Trata-se de limite legal máximo que absorve a totalidade das penalidades e verbas retentivas admissíveis, de modo que eventuais outras rubricas pretendidas pela ré não podem incidir cumulativamente, seja porque a própria lei já as compreende dentro do percentual estabelecido, seja porque sua soma jamais poderá ultrapassar o referido teto, sob pena de configurar vantagem manifestamente excessiva em desfavor da consumidora (art. 51, IV, CDC).
Cumpre destacar, ainda, que essa retenção percentual sobre o valor pago não pode ser cumulada com qualquer outra cláusula penal ou multa compensatória adicionalmente prevista no contrato, sob pena de bis in idem. Isso porque, como esclarecido nos próprios debates que deram origem à Tese 4 do IRDR nº 0009560-46.2017.827.0000/TJTO, a retenção percentual sobre o valor pago já desempenha, ela mesma, a função de multa compensatória, destinada a recompor a vendedora pelas despesas administrativas e pelo rompimento do contrato, o que não se aplica ao caso de fruição e IPTU, conforme será visto oportunamente.
c.1) Da comissão de corretagem — verba não integrante do montante restituível (art. 32-A, V)
Dispõe o art. 32-A, inciso V, da Lei nº 6.766/79, com a redação dada pela Lei nº 13.786/2018, que, em caso de resolução contratual por fato imputável ao adquirente, poderá ser descontada dos valores pagos "a comissão de corretagem, desde que integrada ao preço do lote".
A norma é expressa e condicional: a comissão de corretagem somente autoriza desconto, e, por consequência, somente ingressa na equação da restituição, quando integrada ao preço do lote. A ratio do dispositivo é intuitiva: se a corretagem compõe o preço pago pelo imóvel, ela integra o montante que seria devolvido ao adquirente, de modo que a lei permite abatê-la para evitar que o consumidor recupere quantia destinada a remunerar serviço de intermediação já prestado. Quando, ao revés, a corretagem é ajustada e paga em separado, por fora do preço do lote, ela sequer compõe a base restituível, não havendo o que descontar a esse título, porquanto pertencente a relação jurídica diversa, travada entre o adquirente e a imobiliária/corretor.
No caso dos autos, a prova documental demonstra, de forma inequívoca, que a comissão de corretagem não foi integrada ao preço do lote, mas contratada e satisfeita de maneira apartada e autônoma.
Com efeito, o Quadro Resumo do contrato (evento 1, CONTR2) distingue com clareza as rubricas: de um lado, o “VALOR DO IMÓVEL” de R$ 74.451,59; de outro, o “VALOR DA CORRETAGEM” de R$ 1.987,41, equivalente a 2,67% do valor do lote, esta última com forma de pagamento própria e distinta à vista, em favor do corretor Fabio Andrade (CRECI 2858) e da imobiliária JA Imóveis (CRECI 1747), ao passo que o saldo do imóvel foi ajustado em 180 parcelas mensais de R$ 411,33. O campo “VALOR TOTAL DA AQUISIÇÃO (IMÓVEL + CORRETAGEM)”, de R$ 76.439,00, reproduz a mesma separação, ao somar rubricas apartadas.
Essa cisão se confirma no Demonstrativo de Pagamentos emitido pela própria vendedora (evento 1, EXTR3; evento 20, EXTR3), no qual não há nenhum lançamento a título de corretagem: o produto é descrito exclusivamente como o lote, pelo preço de R$ 74.451,59, e os pagamentos registrados correspondem apenas ao sinal e às parcelas do imóvel. No sistema de controle da própria ré, portanto, preço do lote e corretagem figuram como obrigações financeiras distintas.
O caráter autônomo da verba é ainda reforçado pela arquitetura contratual: a Cláusula 7.6 estabelece que as despesas com corretagem e intermediação, em hipótese alguma, integram o preço; a Cláusula 7.7 prevê que o comprador paga diretamente ao corretor a remuneração da intermediação; e a Cláusula 7.8 afasta a responsabilidade da vendedora pela restituição dessa verba (evento 1, CONTR2). A própria ré confirma que a comissão foi paga diretamente ao corretor, sem integrar o valor do contrato (evento 20, CONT1). Trata-se, pois, de obrigação prévia, paralela e distinta do preço do imóvel.
Assentado que a comissão de corretagem não foi integrada ao preço do lote, duas consequências se impõem. A primeira é que não incide, quanto a ela, o desconto do art. 32-A, V, cuja aplicação pressupõe precisamente a integração ora ausente. A segunda, e mais relevante para o acerto de contas, é que a comissão de corretagem não compõe o montante a ser restituído à parte autora: como paga em separado, por fora do preço, e destinada a remunerar serviço de intermediação efetivamente prestado, não constitui parcela do preço do imóvel sujeita à devolução. A pretensão restitutória do adquirente, tal como delimitada pelo art. 32-A, que cuida da devolução dos “valores pagos por ele” a título de preço, recai sobre o que foi desembolsado pelo lote, e não sobre verba pertencente a relação jurídica diversa.
Nesse sentido, é firme o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, em sede de recurso repetitivo (Tema 938, REsp 1.599.511/SP), quanto à validade da cláusula que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, desde que previamente informada de forma clara, exigência plenamente atendida no contrato de adesão em exame, que destacou o valor, a forma de pagamento e o beneficiário da verba. Prestado e exaurido o serviço de intermediação com a conclusão do negócio, a respectiva remuneração, paga a terceiro, não se sujeita à repetição por força do posterior distrato, tampouco se incorpora à base de cálculo da restituição do preço.
Assim, a comissão de corretagem, no valor de R$ 1.987,41 (mil, novecentos e oitenta e sete reais e quarenta e um centavos), por não integrada ao preço do lote, não será considerada no montante a ser restituído à parte autora, devendo a restituição recair exclusivamente sobre os valores efetivamente pagos a título de preço do imóvel sinal e parcelas, sobre os quais, então, incidirão os critérios de atualização e as deduções legais examinados nos tópicos precedentes.
Assim, o limite de retenção corresponde ao percentual de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato ou, caso inferior, ao montante efetivamente pago pela parte autora, excetuado o valor a título de comissão de corretagem, quantia que deverá ser deduzida do total pago para fins de restituição.
d) Da indenização por fruição (Tese 8)
Quanto a indenização por fruição do imóvel, a matéria já se encontra pacificada por este Egrégio Tribunal de Justiça, no julgamento do Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas nº 0009560-46.2017.8.27.0000, de relatoria do Desembargador Ronaldo Eurípedes, que fixou a Tese 8, nos seguintes termos:
Tese 8: A indenização por fruição deverá obedecer a regra estabelecida junto ao inciso I, do Artigo 32-A, da Lei 6.766/18 (redação dada pela Lei nº 13.786/18). [...]
O referido dispositivo legal — introduzido pela Lei nº 13.786/2018, que alterou a Lei nº 6.766/79 (Lei de Parcelamento do Solo Urbano) — assim dispõe:
Art. 32-A. Em caso de resolução contratual por fato imputado ao adquirente, respeitado o disposto no § 2º deste artigo, deverão ser restituídos os valores pagos por ele, atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, podendo ser descontados dos valores pagos os seguintes itens: (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)
I - os valores correspondentes à eventual fruição do imóvel, até o equivalente a 0,75% (setenta e cinco centésimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, cujo prazo será contado a partir da data da transmissão da posse do imóvel ao adquirente até sua restituição ao loteador; (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)
No caso concreto, aplica-se especificamente o inciso I do art. 32-A, que trata da retenção correspondente à indenização pela fruição do imóvel pelo adquirente, calculada em percentual sobre o valor atualizado do contrato, correspondente ao período compreendido entre a transmissão da posse ao adquirente e sua efetiva restituição ao loteador.
Ponto que merece destaque diz respeito à controvérsia suscitada no próprio âmbito do IRDR acerca da necessidade, ou não, de comprovação do efetivo uso/ocupação do imóvel como condição para a incidência da indenização por fruição.
Em um primeiro momento, no voto proferido no julgamento dos embargos de declaração (processo 0009560-46.2017.8.27.0000/TJTO, evento 362, VOTO1), o E. Relator consignou entendimento no sentido de que a fruição "somente se dá quando se verificar o efetivo uso/ocupação do lote, cujo fato exigirá análise do caso concreto e produção de prova".
Entretanto, tal entendimento foi objeto de nova impugnação por meio de embargos de declaração subsequentes (processo 0009560-46.2017.8.27.0000/TJTO, evento 417, IMPUG EMBARGOS1), sob o fundamento de que o art. 32-A, I, da Lei 6.766/79, com a redação dada pela Lei nº 13.786/2018, não condiciona a indenização por fruição à comprovação do efetivo uso ou ocupação do lote, mas sim à mera transmissão da posse ao adquirente — circunstância que, por si só, confere a este todos os atributos inerentes à propriedade (usar, gozar e dispor do bem), gerando ao loteador o direito à correspondente contraprestação, sob pena de configurar-se enriquecimento sem causa.
Prevaleceu, portanto, o entendimento de que, para os contratos firmados a partir da entrada em vigor da Lei nº 13.786/2018 (28/12/2018), a indenização por fruição decorre diretamente da transmissão da posse do imóvel ao adquirente, sendo prescindível a comprovação de uso ou ocupação efetiva do lote (edificação, moradia, exploração comercial, locação a terceiros etc.), bastando a constatação objetiva de que o bem esteve à disposição do comprador durante o período de inadimplência.
Nesse sentido, aliás, é a própria natureza jurídica do instituto: a indenização por fruição não visa ressarcir o uso material e comprovado do bem, mas sim compensar o loteador pela disponibilidade patrimonial de que ficou privado durante o período em que o imóvel esteve na esfera de disposição do comprador, independentemente da destinação concreta que este lhe conferiu.
No caso dos autos, restaram demonstradas, por meio do Quadro Resumo e da Cláusula 8.1 do contrato (evento 1, CONTR2), do Demonstrativo de Pagamentos (evento 20, EXTR3) e do relatório de cobrança (evento 20, EXTR4), a efetiva data da transmissão da posse e o período de inadimplência. É, portanto, devida a indenização pela fruição do imóvel.
Não socorre a autora a alegação de que jamais exerceu a posse direta nem obteve proveito do lote vago (evento 47, MANIFESTACAO1). O contrato previu expressamente a entrega da posse no momento da assinatura (Quadro Resumo, p. 5) e a cessão da posse direta ao comprador (Cláusula 8.1, p. 11), e a autora não alegou nenhum impedimento de acesso ao imóvel. A exigência de previsão contratual e de comprovação do proveito econômico, contida na segunda parte da Tese 8, refere-se exclusivamente aos contratos anteriores a 28/12/2018. Na mesma linha, a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça, no REsp nº 2.104.086/SP, de relatoria da Ministra Maria Isabel Gallotti, entendeu aplicável a fruição do art. 32-A, I, também ao lote não edificado, por depender da disponibilidade do bem, e não de sua edificação.
Por outro lado, não se acolhe o pedido da ré de que a fruição se estenda “até a efetiva restituição do lote” (evento 48, PET1), se com isso pretende alcançar período posterior ao desfazimento. A própria ré enviou carta de cancelamento à autora, entregue em 19/04/2022, e formalizou em seu sistema o distrato por inadimplência em 27/04/2022 (evento 20, EXTR4). A partir de então, nos termos da Cláusula 12.5 do contrato, passou a considerar-se reintegrada na posse e livre para dispor do bem. Tanto assim que sua memória de cálculo limitou a fruição a 28 meses (evento 1, CARTA5). O termo final da fruição é, portanto, 27/04/2022.
Para sua quantificação, deve ser observado o critério estabelecido no art. 32-A, I, da Lei nº 6.766/79, que autoriza a incidência de percentual de até 0,75% (setenta e cinco centésimos por cento) ao mês sobre o valor atualizado do contrato, e não sobre o montante das parcelas efetivamente pagas. O período de incidência compreende o intervalo entre a transmissão da posse do imóvel ao adquirente e sua efetiva restituição ao loteador.
Impõe-se, portanto, o acolhimento do pedido de indenização por fruição, a ser calculada nos termos acima expostos.
e) Do desconto do débito de IPTU (Tese 6)
A Cláusula 7.1 do contrato (evento 1, CONTR2) atribui ao comprador a responsabilidade pelo IPTU incidente sobre o imóvel durante a vigência do pacto, e a Tese 6 do IRDR nº 0009560-46.2017.827.0000 autoriza, com fundamento no art. 32-A, inciso IV, da Lei nº 6.766/79, o desconto dos débitos de IPTU sobre o montante a restituir.
A ré comprovou documentalmente (evento 20, EXTR4; e evento 20, EXTR4) débito de R$ 947,97 em aberto, referente aos exercícios de 2020 (R$ 500,50) e de 2021 (R$ 447,47), período em que a autora exerceu a posse do lote. O débito não foi impugnado pela autora, que tampouco comprovou o respectivo pagamento. Nos termos da Tese 6 do IRDR, é devido o desconto desse valor sobre o montante a restituir, sob pena de enriquecimento sem causa em favor do autor.
A ré comprovou documentalmente (evento 20, EXTR4; evento 20, EXTR4) débito de R$ 417,97 em aberto, referente ao exercício de 2022, não impugnado pela parte autora, que tampouco comprovou o respectivo pagamento.
Não se olvida, contudo, que a rescisão e a devolução da posse consolidaram-se em 27/04/2022, data em que a ré formalizou em seu sistema o distrato por inadimplência (evento 20, EXTR4). Portanto, restou incontroverso que, a partir de maio de 2022, a parte autora não mais usufruía do bem, que retornara à ré, a qual voltou a poder dele dispor, vendê-lo ou transferi-lo a terceiros.
Nesse contexto, seria desproporcional e configuraria autêntico locupletamento indevido impor à consumidora o custo tributário integral de um exercício em cujos meses finais ela já não detinha a posse nem extraía qualquer proveito econômico do imóvel, o qual retornara à esfera de disponibilidade da própria vendedora. A dedução do IPTU deve, pois, guardar correspondência com o período de efetiva posse e fruição da compradora.
Desse modo, impõe-se a dedução proporcional do IPTU do exercício de 2022, limitada aos meses em que a parte autora manteve a posse do imóvel (de janeiro a abril de 2022), na fração de 4/12 (quatro doze avos) do valor anual cobrado, o que corresponde a R$ 139,32. Afasta-se a dedução dos 8/12 (oito doze avos) remanescentes, correspondentes ao período em que a posse já se encontrava à disposição da vendedora. A própria ré, aliás, limitou sua pretensão a essa fração (evento 20, CONT1).
A autora concordou com a dedução, mas a condicionou à prova de que a ré pagou previamente o tributo (evento 47, MANIFESTACAO1). O art. 32-A, IV, autoriza o desconto dos débitos de IPTU, e não apenas do tributo já quitado pela vendedora, de modo que a dedução independe de pagamento prévio. Contudo, a autora figura como contribuinte nos lançamentos e não pode suportar duas vezes o mesmo encargo. Por isso, efetivada a dedução, cabe à ré quitar os lançamentos correspondentes perante o Fisco Municipal, sob pena de enriquecimento sem causa, ressalvado à autora comprovar, em cumprimento de sentença, eventual pagamento por ela realizado. Registre-se que os documentos de arrecadação englobam o IPTU e a Contribuição para Custeio do Serviço de Iluminação Pública (COSIP), além de encargos de mora decorrentes do próprio inadimplemento da adquirente, verbas compreendidas na previsão legal de tributos e tarifas vinculados ao lote.
f) Da forma de restituição (Tese 7)
Nos termos do art. 32-A, §1º, II, da Lei 6.766/79, tratando-se de loteamento com obras concluídas, como é o caso dos autos, à falta de prova em sentido contrário, a restituição deverá ocorrer em até 12 (doze) parcelas mensais, com início no prazo máximo de 12 (doze) meses após a formalização da resolução contratual, ora decretada por esta sentença.
g) Da correção monetária e dos juros de mora (Tese 5)
A Tese 5 do IRDR nº 0009560-46.2017.827.0000/TJTO estabelece que a correção monetária incidirá desde a data do desembolso de cada parcela pelo comprador, pelo índice INPC, e que os juros de mora incidirão desde o trânsito em julgado da ação, à razão de 1% (um por cento) ao mês. Tal critério, contudo, foi fixado em 2019/2020, refletindo a redação então vigente do art. 406 do Código Civil, segundo a qual a “taxa legal” era, por construção jurisprudencial predominante do Superior Tribunal de Justiça, equiparada a 1% (um por cento) ao mês.
Sobreveio, todavia, a Lei nº 14.905/2024, em vigor desde 30/08/2024, que alterou expressamente os arts. 389 e 406 do Código Civil, disciplinando de forma cogente e específica os critérios de correção monetária e de juros legais, nos seguintes termos:
Art. 389. Não cumprida a obrigação, responde o devedor por perdas e danos, mais juros e atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, e honorários de advogado.
Parágrafo único. Não havendo índice de correção monetária previsto em lei específica, contrato ou decisão judicial, a correção será feita segundo a variação do Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), apurado e divulgado pela Fundação Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística.
Art. 406. Quando não forem convencionados, ou o forem sem taxa estipulada, ou quando provierem de determinação da lei, os juros serão fixados de acordo com a taxa legal.
§1º A taxa legal corresponderá à taxa referencial do Sistema Especial de Liquidação e de Custódia (Selic), deduzido o índice de atualização monetária de que trata o parágrafo único do art. 389 deste Código.
§2º Caso a taxa Selic seja negativa em determinado período, deduzido o índice de atualização monetária, o resultado será considerado igual a zero para efeitos de cálculo dos juros no período correspondente.
Trata-se de norma de ordem pública, de aplicação imediata, inclusive aos processos em curso, conforme vem reconhecendo o Superior Tribunal de Justiça:
A partir da produção dos efeitos da Lei n. 14.905/2024, os juros moratórios e a correção monetária devem observar os índices e a atual forma de cálculo previstos nos arts. 389 e 406 do Código Civil (STJ, AgInt no AgREsp nº 2.070.372/SP, Rel. Min. João Otávio de Noronha, j. 09/09/2024).
Nos termos do caput do art. 32-A da Lei 6.766/79, com redação dada pela Lei nº 13.786/2018, a restituição deve ser atualizada “com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel”. No caso, o IGP-M/FGV, expressamente pactuado na Cláusula 6.5 do contrato e no Quadro Resumo (evento 1, CONTR2, pp. 2 e 8).
Assim, considerando que a presente sentença é proferida em momento posterior a 30/08/2024, os critérios de atualização do débito devem observar a disciplina aplicável a cada período, preservando-se, quanto à correção monetária, o índice expressamente pactuado no contrato.
Correção monetária: pelo IGP-M/FGV, índice contratualmente estabelecido (Cláusula 6.5) para a atualização das parcelas do preço, nos termos do art. 32-A, caput, da Lei nº 6.766/79, desde a data de cada desembolso até o efetivo pagamento, não havendo alteração desse critério em razão da superveniência da Lei nº 14.905/2024, à vista da ressalva do art. 389, parágrafo único, do Código Civil, que preserva o índice contratual. No período anterior ao trânsito em julgado, incide exclusivamente a correção monetária, sem juros e vedada a taxa Selic de forma integral, por se cuidar de intervalo de atualização isolada. Registre-se que a prevalência do índice pactuado sobre o INPC da Tese 5 do IRDR decorre de o art. 32-A, caput, constituir norma especial aplicável aos contratos posteriores à Lei nº 13.786/2018 — hipótese não especificamente enfrentada pelo precedente.
Juros de mora: inexigíveis antes do trânsito em julgado (Tese 5). A partir do trânsito em julgado desta sentença, observarão a taxa legal do art. 406, §1º, do Código Civil, correspondente à taxa Selic deduzido o índice de atualização monetária contratualmente estabelecido (IGP-M/FGV), na forma do parágrafo único do art. 389, observado o piso de zero do §2º, vedada a cumulação da taxa legal com qualquer outro índice de juros e mantido o IGP-M/FGV como índice de correção.
A apuração dos valores deverá ser realizada em sede de cumprimento de sentença, mediante cálculo aritmético, com aplicação do IGP-M/FGV para a atualização monetária e, a partir do trânsito em julgado, da taxa legal de juros correspondente a cada período.
de que o promissário comprador se responsabiliza pelo pagamento dos impost
h) Do acerto de contas e da liquidez da sentença (art. 38, parágrafo único, da Lei nº 9.099/1995)
Como o rito dos Juizados veda sentença condenatória por quantia ilíquida (art. 38, parágrafo único, da Lei nº 9.099/1995), cumpre explicitar o resultado do acerto de contas, que depende apenas de cálculo aritmético. Em valores nominais:
a base restituível é de R$ 9.996,80;
a retenção do art. 32-A, II, corresponde a R$ 7.445,16 (10% de R$ 74.451,59);
a fruição corresponde a R$ 15.765,12 (0,75% de R$ 74.451,59, ou seja, R$ 558,39 por mês, de 20/12/2019 a 27/04/2022, período de 28 meses e 7 dias);
o IPTU corresponde a R$ 1.087,29 (R$ 500,50 + R$ 447,47 + R$ 139,32).
As deduções somam R$ 24.297,57 e superam em R$ 14.300,77 o montante pago.
A atualização monetária não altera essa conclusão. A retenção e a fruição incidem sobre o valor atualizado do contrato e, somadas, correspondem a mais de 31% desse valor, ao passo que os pagamentos da autora equivalem a 13,43% do preço nominal e são corrigidos pelo mesmo índice, a partir de datas posteriores à data-base do contrato. Conclui-se que não remanesce saldo a restituir à autora. Por outro lado, é vedada a cobrança do excedente em seu desfavor, pois a ré limitou-se a pleitear deduções do montante a restituir, sem formular pedido contraposto de condenação (arts. 31 da Lei nº 9.099/1995 e 492 do CPC).
DISPOSITIVO
Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial, com resolução do mérito, nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil, pelo que:
1. DECLARO resolvido o Contrato Particular de Compromisso de Compra e Venda de Lote/Terreno celebrado entre as partes (evento 1, CONTR2), por iniciativa da autora/compradora;
2. DECLARO NULA a Cláusula 11.1 do contrato, nos limites em que extrapola o teto de retenção de 10% do valor atualizado do contrato previsto no art. 32-A, II, da Lei 6.766/79 (redação dada pela Lei nº 13.786/2018);
3. CONDENO a ré a restituir à parte autora os valores por ela efetivamente pagos, excluídos os encargos moratórios, a título de preço do imóvel (sinal e parcelas), excluída da base de cálculo a comissão de corretagem, por não integrada ao preço do lote (art. 32-A, V, da Lei 6.766/79), deduzida a retenção de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato, a título de cláusula penal e despesas administrativas (art. 32-A, II, da Lei 6.766/79), observado que tal retenção constitui limite máximo, de modo que, caso o montante pago pela parte autora seja inferior a esse teto, a dedução ficará adstrita ao efetivamente desembolsado, sem que remanesça qualquer saldo em desfavor da consumidora.
3.1 Tratando-se, na espécie, de loteamento com obras de infraestrutura concluídas — à falta de prova em sentido contrário, conforme reconhecido na fundamentação —, incide a 2ª situação prevista no art. 32-A, §1º, II, da Lei 6.766/79, razão pela qual o pagamento da restituição dar-se-á em até 12 (doze) parcelas mensais e sucessivas, com o vencimento da primeira no prazo de até 12 (doze) meses contados da formalização da rescisão contratual; ressalvado o direito da parte autora de comprovar, em cumprimento de sentença, a quitação do débito de IPTU, hipótese em que o valor será recalculado sem essa dedução;
2.2. TERMOS INICIAIS: a correção monetária incidirá a partir do desembolso de cada parcela; os juros de mora, somente a partir do trânsito em julgado desta sentença, na forma da Tese 5 do IRDR nº 0009560-46.2017.8.27.0000/TJTO.
2.2.1. CRITÉRIOS DE ATUALIZAÇÃO:
a) Correção monetária: pelo índice IGP-M/FGV, contratualmente estabelecido (Cláusula III) para a atualização das parcelas do preço, nos termos do art. 32-A, caput, da Lei nº 6.766/79, desde o desembolso de cada parcela até o efetivo pagamento, não se alterando tal critério em razão da superveniência da Lei nº 14.905/2024, à vista da ressalva do art. 389, parágrafo único, do Código Civil, que preserva o índice contratual. No período anterior ao trânsito em julgado, incide exclusivamente correção monetária, sem juros, vedada a aplicação da taxa Selic de forma integral, por se cuidar de intervalo de atualização isolada, sem mora;
b) Juros de mora: somente a partir do trânsito em julgado desta sentença — necessariamente posterior a 30/08/2024 e, portanto, já sob a égide da Lei nº 14.905/2024 —, à taxa legal do art. 406, §1º, do Código Civil, correspondente à taxa Selic deduzido o índice de atualização monetária contratualmente estabelecido (IGP-M), na forma do parágrafo único do art. 389, observado o piso de zero do §2º, caso o resultado da dedução seja negativo, vedada a cumulação da taxa legal com qualquer outro índice de juros e mantido o IGP-M como índice de correção.
4. AUTORIZO a parte ré a reter dos valores a serem restituídos à parte autora a quantia correspondente à fruição do imóvel, calculada à razão de 0,75% (setenta e cinco centésimos por cento) ao mês sobre o valor atualizado do contrato, proporcionalmente ao período compreendido entre a transmissão da posse (20/12/2019 evento 1, CONTR2, pp. 5 e 11) até 27/04/2022, data em que a ré formalizou o distrato por inadimplência e retomou a disponibilidade do lote (evento 20, EXTR4, p. 1), nos termos do art. 32-A, I, da Lei nº 6.766/79 e da Tese 8 do IRDR nº 0009560-46.2017.8.27.0000.
4.1. O valor da indenização deverá ser apurado mediante simples cálculo aritmético, observando-se, ao final, o montante efetivamente pago pela parte autora, de modo que, caso os descontos autorizados superem os valores pagos, nenhuma quantia será devida pela parte ré a título de restituição, vedada, contudo, a cobrança de eventual saldo remanescente em desfavor da parte autora.
Sem custas processuais e honorários advocatícios nesta instância, nos termos do art. 55, caput, da Lei nº 9.099/1995.
Interposto eventual Recurso Inominado, INTIME-SE a parte recorrida para apresentação de contrarrazões no prazo de 10 (dez) dias (art. 42, §2º, da Lei nº 9.099/1995) e, decorrido este, com ou sem manifestação, remetam-se os autos à Turma Recursal dos Juizados Especiais.
Não havendo recurso, certifique-se o trânsito em julgado.
Cumpridas as formalidades legais, proceda-se à baixa dos autos no sistema eletrônico com as cautelas de estilo.
Atenda-se ao Provimento nº 02/2023/CGJUS/ASJCGJUS/TJTO.
Intimem-se. Cumpra-se.
Palmas/TO, data certificada no sistema.
