Ementa
da à inicial, e sim o esclarecimento de sua inclusão. Embora o condomínio tenha dito desconhecer a sua condição de condômino ou possuidor para fins de responsabilidade pelas cotas condominiais, a alegação não é corroborada pelas notificações de cobrança endereçadas a Danilo.
Neste momento processual, os documentos apresentados pela excipiente demonstram de forma suficiente que a posse do imóvel foi transferida a DANILO BALDACINI CHAGAS e o vínculo com o imóvel constituído por meio do compromisso de compra e venda.
Reconheço, portanto, a ilegitimidade passiva da excipiente e, por consequência, extingo a execução em relação a ALVORADA YI EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA., nos termos do art. 485, VI do Código de Processo Civil.
Deixo de arbitrar honorários advocatícios em favor da excipiente. Embora acolhida a exceção de pré-executividade, verifica-se que o exequente promoveu a execução com fundamento na condição de proprietária registral ostentada pela excipiente, circunstância que autorizava, em tese, o seu acionamento, incidindo ao caso o princípio da causalidade.
Defiro o prazo de quinze dias para que o exequente regularize o polo passivo mediante a inclusão de DANILO BALDACINI CHAGAS.
Int.
09/11/2026
Inteiro teor
EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL Nº 4082758-85.2025.8.26.0100/SP
EXEQUENTE : YOU, CENTRAL PARK
ADVOGADO(A) : JANETE GEA FORTE (OAB SP501887)
ADVOGADO(A) : RODRIGO FORTE DE ANDRADE (OAB SP502290)
EXECUTADO : ALVORADA YI EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA.
ADVOGADO(A) : JULIO NICOLAU FILHO (OAB SP105694)
ADVOGADO(A) : DANIELLE PEREIRA DE SOUZA (OAB SP324388)
ADVOGADO(A) : RAFAEL GHOVATTO DO COUTO (OAB SP385055)
ADVOGADO(A) : ANDRÉ MARCONDES PECUCCI (OAB SP487909)
ADVOGADO(A) : JESSICA COSTA VARA DOS SANTOS (OAB SP354970)
ADVOGADO(A) : FERNANDA DE OLIVEIRA SILVA (OAB SP502323)
ADVOGADO(A) : CRISTINA OLIVEIRA DAMIANI CAMILO (OAB SP302607)
ADVOGADO(A) : FILIPE FRANCISCO CAETANO (OAB SP360707)
DESPACHO/DECISÃO
Vistos.
Trata-se de exceção de pré-executividade apresentada por ALVORADA YI EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA., por meio da qual suscita sua ilegitimidade passiva para responder pelas despesas condominiais objeto da presente execução, sob o fundamento de que a unidade imobiliária teria sido alienada a terceiro, o qual já se encontrava imitido na posse do bem, inclusive quando do vencimento dos débitos executados, o que era de conhecimento do exequente.
Em resposta, o exequente pede o não conhecimento da exceção ou, subsidiariamente, a sua rejeição.
Decido.
A exceção de pré-executividade constitui meio excepcional de defesa, admissível apenas para matérias cognoscíveis de ofício e demonstráveis de plano por prova pré-constituída, sem necessidade de dilação probatória.
No mérito, assiste razão à excipiente.
A tese firmada pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema 886 estabelece que a responsabilidade pelas despesas condominiais recai sobre o promissário-comprador quando demonstradas a imissão na posse e a ciência inequívoca do condomínio acerca da transação.
No caso concreto, a documentação acostada evidencia que a unidade foi objeto de compromisso de compra e venda celebrado com DANILO BALDACINI CHAGAS, que recebeu a posse do imóvel em março de 2021, sendo as cobranças referentes ao período de 08/04/2025 até 08/11/2025.
Além disso, os próprios documentos produzidos pelo exequente demonstram que o condomínio tinha conhecimento de que o compromissário-comprador exercia a posse da unidade, uma vez que as informações de cobrança apresentadas nos autos identificam o adquirente como ocupante da unidade.
E o tempo transcorido entre a transferência da posse e a ação, como observado pelo exequente, é considerável e razoável para conhecimento do fato pelo condomínio.
Embora o exequente sustente não ter recebido comunicação formal da alienação, a tese vinculante do Tema 886 exige ciência inequívoca da transação, não necessariamente a comprovação de determinada formalidade específica para sua comunicação. No contexto dos autos, o conjunto documental revela que o condomínio possuía conhecimento suficiente acerca da condição de possuidor exercida pelo compromissário-comprador, circunstância que afasta a legitimidade passiva da proprietária registral quanto às cotas vencidas após a imissão na posse.
Cumpre registrar que o Juízo não determinou a exclusão de Danilo do polo passivo da ação ao determinar a emenda à inicial, e sim o esclarecimento de sua inclusão. Embora o condomínio tenha dito desconhecer a sua condição de condômino ou possuidor para fins de responsabilidade pelas cotas condominiais, a alegação não é corroborada pelas notificações de cobrança endereçadas a Danilo.
Neste momento processual, os documentos apresentados pela excipiente demonstram de forma suficiente que a posse do imóvel foi transferida a DANILO BALDACINI CHAGAS e o vínculo com o imóvel constituído por meio do compromisso de compra e venda.
Reconheço, portanto, a ilegitimidade passiva da excipiente e, por consequência, extingo a execução em relação a ALVORADA YI EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA., nos termos do art. 485, VI do Código de Processo Civil.
Deixo de arbitrar honorários advocatícios em favor da excipiente. Embora acolhida a exceção de pré-executividade, verifica-se que o exequente promoveu a execução com fundamento na condição de proprietária registral ostentada pela excipiente, circunstância que autorizava, em tese, o seu acionamento, incidindo ao caso o princípio da causalidade.
Defiro o prazo de quinze dias para que o exequente regularize o polo passivo mediante a inclusão de DANILO BALDACINI CHAGAS.
Int.
09/11/2026
