Inteiro teor
JUÍZO DE DIREITO DA 1ª VARA CÍVEL REGIONAL DA LEOPOLDINA Processo nº: 0035703-17.2015.8.19.0210 S E N T E N Ç A MAURO DE ARAÚJO, qualificado na inicial, ajuizou AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL em face de ESPÓLIO DE ANTONIA MAIA e DICASA IMÓVEIS LTDA., igualmente qualificadas, objetivando a resolução de promessa de compra e venda de imóvel, cumulada com restituição em dobro das arras e indenização por danos materiais. Sustenta que, em 11.05.2015, firmou com a primeira ré, por intermédio da segunda ré, proposta de compra e venda do imóvel situado na Rua Castelo de Tomar, nº 73, apartamento 203, Praia da Bandeira, Ilha do Governador, Rio de Janeiro, pelo preço ajustado de R$ 215.000,00. Afirma ter pago a quantia de R$ 25.000,00 a título de sinal, mediante transferências bancárias, ficando o pagamento do saldo condicionado à obtenção de financiamento imobiliário. Alega que, não tendo obtido inicialmente o crédito junto ao Banco Itaú, procurou outras instituições financeiras e, em julho de 2015, obteve carta de crédito junto à Caixa Econômica Federal. Aduz que comunicou o fato à segunda ré a fim de viabilizar a vistoria do imóvel pelo engenheiro da instituição financeira, mas não conseguiu agendá-la, tendo sido posteriormente informado pelo corretor responsável pela negociação de que a proprietária não mais desejava vender o bem. Afirma que, diante da desistência da vendedora, solicitou a devolução do sinal, sem êxito, razão pela qual encaminhou notificações extrajudiciais às rés. Defende que o instrumento contratual estabeleceu arras penitenciais, prevendo a perda do sinal em caso de desistência do comprador e a sua devolução em dobro caso o desfazimento decorresse da vendedora. Sustenta, assim, que a não concretização do negócio ocorreu por culpa das rés e que também suportou despesas para obtenção das certidões necessárias à contratação do financiamento. Requereu a resolução do contrato por culpa das rés, a condenação solidária destas ao pagamento de R$ 50.000,00, correspondente à devolução em dobro das arras, bem como ao ressarcimento de R$ 163,27 a título de danos materiais. Com a inicial, vieram os documentos de fls. 08/44. Regularmente citada, a segunda ré apresentou contestação às fls. 91/96. Em síntese, sustentou que a não concretização da compra e venda decorreu exclusivamente da conduta do autor, que não teria obtido o financiamento imobiliário necessário dentro do prazo contratualmente ajustado. Alegou que foram realizadas diversas tentativas para viabilizar a operação, inclusive mediante obtenção de crédito em outras instituições financeiras, sem sucesso, afirmando que o autor permaneceu inerte e não quitou o saldo no prazo estipulado. Defendeu, ainda, que jamais houve desistência da negociação pelas rés e que, diante do descumprimento contratual imputável ao comprador, não haveria fundamento para a pretendida devolução em dobro das arras, requerendo, ao final, a improcedência dos pedidos. Consta certidão expressa de que a contestação de fls. 91/96 foi tempestivamente apresentada. A segunda ré apresentou, posteriormente, petição aditando a contestação e juntando documento que reputou pertinente à elucidação da controvérsia. No que se refere à primeira ré, foram realizadas, ao longo do feito, diversas diligências destinadas à sua localização e citação. Noticiado o falecimento da primeira ré, ANTONIA MAIA, foi determinada a regularização do polo passivo. O autor requereu à fl. 386 a substituição da falecida pelo ESPÓLIO DE ANTONIA MAIA, indicando o endereço de seu cônjuge, Joseph Di Loreenzzo, para tentativa de citação. O requerimento foi deferido, determinando-se a retificação do polo passivo e a citação do espólio. Intimado pessoalmente para promover o andamento do feito, o autor apresentou petição em 14.05.2026, desistindo da citação da primeira ré e requerendo sua exclusão do polo passivo, com o prosseguimento da demanda exclusivamente em face de DICASA IMÓVEIS LTDA. Por sentença de 07.07.2026, foi homologada a desistência manifestada pelo autor em relação ao primeiro réu, extinguindo-se o processo, sem resolução do mérito, quanto ao ESPÓLIO DE ANTONIA MAIA, na forma do art. 485, VIII, do CPC. Na mesma oportunidade, consignou-se que, quanto às demais partes, inexistiam outras provas a serem produzidas, determinando-se o retorno dos autos conclusos para sentença. A referida decisão transitou em julgado em 05.08.2026, prosseguindo o feito exclusivamente entre MAURO DE ARAÚJO e DICASA IMÓVEIS LTDA. É o relatório. Examinados, decido. Cuida-se de ação de rescisão de contrato firmado entre as partes, com devolução das arras, buscando o autor, ainda, a reparação de danos materiais que alega ter sofrido. A controvérsia remanescente limita-se à responsabilidade da segunda ré, DICASA IMÓVEIS LTDA., diante da extinção do processo, sem resolução do mérito, em relação ao ESPÓLIO DE ANTONIA MAIA. O pedido não merece acolhimento quanto à pretendida restituição em dobro das arras. Inicialmente, cumpre destacar que não se extrai dos elementos constantes dos autos que tenha ocorrido efetiva desistência da negociação por parte das rés. O autor sustenta que teria sido informado de que a proprietária não mais desejava vender o imóvel. Contudo, a segunda ré nega expressamente tal circunstância e afirma que a negociação não foi concluída em razão das dificuldades encontradas pelo próprio autor para obtenção do financiamento necessário à aquisição do bem. A prova documental disponível não permite concluir, com segurança, que a vendedora tenha exercido direito de arrependimento ou simplesmente desistido da venda. Ao contrário, a própria narrativa do autor demonstra que a concretização da compra e venda estava condicionada à obtenção de financiamento imobiliário, circunstância que assumia especial relevância para a conclusão do negócio. O autor reconhece que inicialmente não conseguiu obter o crédito pretendido junto ao Banco Itaú, tendo posteriormente buscado financiamento perante outras instituições. Afirma que somente em julho de 2015 obteve carta de crédito junto à Caixa Econômica Federal. Ocorre que a obtenção posterior de carta de crédito não equivale, necessariamente, à efetiva aprovação do financiamento destinado à aquisição do imóvel, tampouco demonstra que todas as condições necessárias à conclusão do negócio tenham sido implementadas. A carta de crédito, por si só, não comprova a conclusão da operação financeira, a aprovação definitiva do imóvel pela instituição financeira ou o cumprimento de todas as exigências necessárias à liberação do numerário. Além disso, a própria necessidade de realização de vistoria pelo engenheiro da instituição financeira evidencia que ainda havia etapas a serem cumpridas para a concretização do financiamento. Não se mostra possível, portanto, atribuir à segunda ré a responsabilidade pela não conclusão da compra e venda apenas porque o autor posteriormente apresentou carta de crédito e pretendia prosseguir com a negociação. A responsabilidade da imobiliária dependeria da demonstração de falha na prestação de seus serviços ou de conduta que tivesse efetivamente impedido a conclusão do negócio, ônus que incumbia ao autor, nos termos do art. 373, I, do CPC. E tal demonstração não foi produzida de forma suficiente. A segunda ré, por sua vez, sustenta que realizou tentativas para viabilizar a negociação e que a não conclusão do negócio decorreu das dificuldades encontradas pelo autor para obtenção do financiamento. Não há elemento seguro nos autos que permita afastar essa versão e concluir que a DICASA tenha deliberadamente impedido a realização da vistoria ou provocado a frustração da contratação. A circunstância de a negociação ter sido intermediada pela ré tampouco implica responsabilidade automática pelo insucesso do negócio. A atividade de corretagem consiste na aproximação das partes para a realização do negócio, não significando garantia de que a contratação necessariamente será concluída, especialmente quando sua concretização depende de financiamento bancário e de requisitos a serem cumpridos pelo próprio interessado. Nesse contexto, não demonstrada conduta ilícita ou inadimplemento contratual imputável à segunda ré, não há fundamento para a resolução do contrato por sua culpa. O autor pretende a restituição em dobro do valor de R$ 25.000,00, sob o argumento de que as rés teriam desistido da contratação. A pretensão não procede. As arras ou sinal possuem disciplina própria e sua restituição em dobro, quando prevista para a hipótese de arrependimento daquele que as recebeu, pressupõe a ocorrência do fato que desencadeia essa consequência jurídica. No caso concreto, contudo, não restou comprovado que a vendedora tenha desistido do negócio, tampouco que a segunda ré tenha provocado o desfazimento da contratação. Não demonstrado o pressuposto fático da restituição em dobro, não há como acolher o pedido de pagamento de R$ 50.000,00. Também não se mostra possível atribuir à DICASA a responsabilidade pela integralidade das arras. Conforme expressamente reconhecido pela própria segunda ré em sua contestação, do total de R$ 25.000,00 pagos pelo autor, R$ 12.000,00 foram recebidos pela DICASA IMÓVEIS LTDA., enquanto R$ 13.000,00 foram pagos diretamente à primeira ré, ANTONIA MAIA. Tal circunstância é incontroversa.Todavia, o reconhecimento de que a DICASA recebeu R$ 12.000,00 não implica, por si só, que a quantia deva ser restituída em dobro. Não demonstrado que a ré tenha dado causa ao desfazimento do negócio ou praticado ato ilícito, não incide a consequência prevista para a hipótese de arrependimento da parte que recebeu as arras. Questão diversa é a possibilidade de retenção, pela segunda ré, da quantia de R$ 12.000,00 que recebeu diretamente do autor. Embora não comprovada a responsabilidade da DICASA pelo insucesso da negociação, também não se verifica, a partir dos elementos narrados, fundamento suficiente para que a imobiliária retenha definitivamente quantia recebida no âmbito de negócio que não chegou a ser concluído. A comissão ou remuneração da imobiliária somente é exigível quando preenchidos os pressupostos legais e contratuais para tanto. Não se presume, a partir do simples recebimento de determinada quantia, que o valor tenha se incorporado definitivamente ao patrimônio da intermediadora. No caso, inexistindo demonstração de que os R$ 12.000,00 tenham natureza de remuneração definitivamente devida à DICASA, mostra-se cabível a restituição simples da quantia ao autor, evitando-se enriquecimento sem causa. A restituição, contudo, deve limitar-se ao valor efetivamente recebido pela segunda ré. Os R$13.000,00 restantes foram pagos diretamente à primeira ré e não podem ser objeto de condenação nesta demanda contra a DICASA, sobretudo porque o processo foi extinto, com trânsito em julgado, em relação ao ESPÓLIO DE ANTONIA MAIA. Assim, a segunda ré deverá restituir ao autor R$12.000,00, de forma simples, não havendo fundamento para a repetição em dobro. O autor também pretende o ressarcimento de R$ 163,27, relativos a despesas efetuadas para obtenção de certidões e documentação destinada à contratação do financiamento. Embora comprovado o desembolso, não se demonstrou que tais despesas tenham decorrido de ato ilícito ou falha na prestação do serviço imputável à segunda ré. Tratam-se de despesas realizadas pelo próprio interessado no contexto da tentativa de aquisição do imóvel e de obtenção de financiamento, cuja concretização dependia de circunstâncias que não foram comprovadamente provocadas pela imobiliária. Não demonstrado o nexo causal entre a atuação da ré e o prejuízo alegado, inexiste fundamento para sua reparação. O mero fato de o negócio não ter sido concluído não transforma automaticamente em indenizáveis todas as despesas realizadas pelo potencial comprador durante as tratativas. Ausente, portanto, prova de que a segunda ré tenha dado causa específica ao desembolso ou à inutilidade das despesas, o pedido deve ser rejeitado. Isto posto, na forma do art. 487, I, do CPC, JULGO PROCEDENTE, EM PARTE, os pedidos formulados na inicial, para CONDENAR a ré a restituir ao autor a quantia de R$ 12.000,00, correspondente ao valor que recebeu diretamente por ocasião da negociação imobiliária Sobre o referido valor incidirá correção monetária desde o desembolso e juros de mora a partir da citação, observados os índices legais aplicáveis em cada período. Condeno a parte ré ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios que fixo em 10% do valor da condenação. Publique-se. Intimem-se.
