Inteiro teor
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PIAUÍ 4º Juizado Especial Cível da Comarca de Teresina e-mail: [email protected] - Fone: (86) 32118108 Praça Edgard Nogueira, s/n, Cabral, TERESINA - PI - CEP: 64000-830 PROCESSO Nº: 0807410-50.2026.8.18.0176 CLASSE: PROCEDIMENTO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL (436) ASSUNTO(S): [Cobrança de Aluguéis - Sem despejo, Inclusão Indevida em Cadastro de Inadimplentes] AUTOR: ANTONIO CARVALHO DA SILVA JUNIOR REU: IMOBILIARIA HALCA E DANIEL LTDA - EPP SENTENÇA I – RELATÓRIO Trata-se de AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA/INEXIGIBILIDADE DE DÉBITO C/C OBRIGAÇÃO DE FAZER, INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA, proposta por ANTONIO CARVALHO DA SILVA JÚNIOR, advogado atuando em causa própria, em face de IMOBILIÁRIA HALCA E DANIEL LTDA. – EPP. Narra o autor que foi locatário do imóvel situado no Setor E, 05, Quadra/Lote 07, Casa 05, Mocambinho, Teresina/PI, objeto do contrato de locação nº 8224/01, administrado pela ré, e que, antes da entrega das chaves, realizou por conta própria reparos no bem, com aquisição de materiais e contratação de profissional. Afirma que, não obstante, a ré passou a exigir-lhe R$ 2.305,25 a título de reparos e reformas posteriores à desocupação, valor que reputa unilateral, não individualizado e desacompanhado de demonstração de que corresponda a danos por ele causados, e não a desgaste natural ou a vícios preexistentes. Relata que a cobrança foi objeto da ação nº 0801771-58.2024.8.18.0164, ajuizada pela própria ré e extinta sem resolução do mérito em razão de sua ausência à audiência una, e que, ainda assim, a ré manteve a inscrição de seu nome nos cadastros de proteção ao crédito. Requereu tutela de urgência para exclusão da anotação, inversão do ônus da prova e, ao final, a declaração de inexistência ou, subsidiariamente, de inexigibilidade do débito, a confirmação da tutela e a condenação da ré ao pagamento de indenização por danos morais em valor não inferior a R$ 8.000,00. Em contestação com pedido contraposto (ID 106478667), a ré sustentou a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor à relação locatícia e a ausência de hipossuficiência do autor. No mérito, aduziu que o autor foi convidado por e-mail a acompanhar a vistoria de saída, à qual não compareceu, e recebeu o respectivo laudo fotográfico com canal de impugnação, sem nada contestar; que, em 07/03/2024, o autor quitou o aluguel proporcional, o IPTU e a taxa de lixo, deixando em aberto apenas a rubrica de reparos; que o valor, consolidado em 17/04/2024, compõe-se de R$ 744,20 de material, R$ 1.100,00 de mão de obra e R$ 461,05 de taxa de serviço de 25% prevista na Cláusula Sexta, Parágrafo Quarto, do contrato, tudo documentado em pedido de compra, nota fiscal de serviço e comprovante de transferência; que o Termo de Entrega de Chaves, assinado pelo autor, advertia que a devolução não implicava quitação de reparos e pinturas e que os débitos poderiam ser levados a cadastros de inadimplentes; e que a inscrição, realizada em 25/05/2024, após notificações, configura exercício regular de direito. Impugnou o dano moral e, em pedido contraposto, requereu a condenação do autor ao pagamento de R$ 2.305,25, com correção monetária e juros de mora de 1% ao mês desde 15/02/2024. Na audiência de instrução (ID 106494037), frustrada a conciliação, foram colhidos os depoimentos pessoais das partes, com registro audiovisual, tendo estas declinado da juntada de novos documentos e da produção de prova testemunhal. O autor manifestou-se sobre a contestação e o pedido contraposto (ID 106502754), e ambas as partes apresentaram alegações finais escritas, reiterando suas teses. A ré requereu, subsidiariamente, a fixação do termo inicial dos encargos em 17/04/2024 ou na citação. É o relatório. Decido. II – FUNDAMENTAÇÃO II.A – DO JULGAMENTO E DA GRATUIDADE DA JUSTIÇA Encerrada a instrução, com produção de prova documental e colheita dos depoimentos pessoais, e tendo as partes declinado expressamente de outras provas, o feito encontra-se maduro para julgamento. A controvérsia é essencialmente documental e prescinde de perícia, mesmo porque os serviços foram executados há mais de dois anos e o estado do imóvel ao tempo da entrada e da desocupação encontra-se registrado em laudos fotográficos de vistoria, o que confirma a competência deste Juizado. Eventual pedido de gratuidade da justiça será apreciado em caso de interposição de recurso, uma vez que o acesso ao Juizado Especial independe, em primeiro grau de jurisdição, do pagamento de custas, taxas ou despesas (art. 54 da Lei nº 9.099/95). II.B – DA AÇÃO ANTERIOR E DO CABIMENTO DO PEDIDO CONTRAPOSTO É incontroverso que a ação nº 0801771-58.2024.8.18.0164 foi extinta sem resolução do mérito, com fundamento no art. 51, I, da Lei nº 9.099/95, e que a sentença ali proferida não declarou nem negou a existência do crédito. Não há, portanto, coisa julgada material a vincular este Juízo em qualquer sentido. Disso decorrem duas consequências. De um lado, a extinção anterior não confere ao autor presunção de inexigibilidade do débito, pois nada se decidiu sobre o mérito da cobrança. De outro, nada impede que a ré deduza novamente sua pretensão (art. 486 do CPC), agora pela via do pedido contraposto, superado o vício que motivou a extinção daquele feito. O pedido contraposto é cabível. Funda-se nos mesmos fatos que constituem objeto da controvérsia, isto é, na cobrança decorrente dos reparos realizados no imóvel após a desocupação, observa o limite de competência deste Juizado e foi formulado por empresa de pequeno porte, legitimada a demandar perante os Juizados Especiais (art. 8º, § 1º, II, da Lei nº 9.099/95), sendo admitido o pedido contraposto quando a parte ré for pessoa jurídica (Enunciado 31 do FONAJE). A legitimidade da ré para o reembolso também está demonstrada, pois foi ela quem suportou as despesas, na qualidade de administradora autorizada pelo próprio locatário a executar os reparos (Cláusula Sexta, Parágrafo Quarto, do contrato de locação) e obrigada perante a proprietária a fazê-lo, cobrando do locatário o que lhe compete (Cláusula Quarta, Parágrafo Primeiro, do contrato de administração, ID 106478677), sendo ainda a destinatária direta da taxa de serviço pactuada. II.C – DO REGIME JURÍDICO APLICÁVEL E DO ÔNUS DA PROVA A relação controvertida é de locação de imóvel urbano, regida pela Lei nº 8.245/91. O locador não é fornecedor no mercado de consumo, nem o locatário destinatário final de produto ou serviço, de modo que não incide o Código de Defesa do Consumidor, conforme orientação do Superior Tribunal de Justiça (AgRg no AREsp 101.712/RS, Rel. Min. Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 03/11/2015, DJe 06/11/2015). A circunstância de a locação ser administrada por imobiliária não altera esse enquadramento, pois a administradora atua como mandatária do locador, e a cobrança dirigida ao autor decorre de obrigação inerente ao próprio contrato locatício, e não de serviço que lhe tenha sido prestado. Afasta-se, por isso, a inversão do ônus da prova com fundamento no art. 6º, VIII, do CDC. Tampouco se justifica a distribuição dinâmica do art. 373, § 1º, do CPC, pois não há excessiva dificuldade probatória para o autor, advogado atuante em causa própria, que participou de toda a relação locatícia, assinou a vistoria de entrada e foi destinatário do laudo de saída. Prevalece, assim, a regra do art. 373 do CPC: cabe à ré, tanto para afastar o pedido declaratório quanto para obter o acolhimento do pedido contraposto, a prova do fato constitutivo de seu crédito, e ao autor a prova dos fatos impeditivos, modificativos ou extintivos que alega, como a prévia realização dos reparos. A questão, de todo modo, perde relevância prática, porque, como se verá, a ré trouxe aos autos prova documental suficiente de seu crédito. MÉRITO O ponto central da controvérsia consiste em saber se o valor de R$ 2.305,25 corresponde a danos efetivamente imputáveis ao autor, nos termos do art. 23, III e V, da Lei nº 8.245/91, ou a defeitos preexistentes, desgaste natural ou reparos que ele próprio já havia executado. Dessa resposta dependem, a um só tempo, o pedido declaratório, a licitude da negativação, o pedido de danos morais e o pedido contraposto. O art. 23, III, da Lei nº 8.245/91 obriga o locatário a restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal, e o inciso V lhe impõe a reparação dos danos provocados por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos. Em contrapartida, o art. 22, IV, atribui ao locador a responsabilidade pelos vícios ou defeitos anteriores à locação. O exame da cobrança exige, portanto, o confronto entre o estado do imóvel na entrada e na saída, e entre as pendências constatadas e as despesas efetivamente realizadas. Esse confronto é possível a partir dos documentos juntados pela ré. O laudo de vistoria de entrada (ID 106478683), elaborado em março de 2022, registra o estado do imóvel ambiente por ambiente, com descrição e fotografias, e foi assinado pelo autor. O laudo de vistoria de saída (ID 106479255) descreve e fotografa as pendências constatadas após a desocupação, entre as quais a pintura do portão da fachada, das paredes do terraço, de portas, portais, janelas e grades e de paredes e forros, a limpeza da obra, a substituição de trinco de fechadura danificado, a reposição de espelho de interruptor, de torneira de metal e de argola de metal cromado e a troca de espelho trincado do armário do banheiro social. O relatório de conferência posterior (ID 106478686) documenta a etapa de execução dos serviços. As despesas, por sua vez, guardam correspondência direta com essas pendências. O material, no valor de R$ 744,20, consta de pedido de compra emitido por J P Construções Ltda., com discriminação de tintas látex e esmalte sintético nas cores indicadas no laudo, aguarrás, lixa, massa corrida, pincel, rolo, interruptor e tomada, fechadura, torneira e porta-toalha. A mão de obra, no valor de R$ 1.100,00, está amparada em nota fiscal de serviço eletrônica emitida pelo prestador, que descreve serviço de pintura, troca de fechadura, troca de espelho quebrado, troca de tomada danificada e limpeza da obra, com indicação do endereço do imóvel locado, e em comprovante de transferência bancária efetuada pela ré ao prestador em 25/04/2024. Não se trata, assim, de planilha unilateral ou de orçamento genérico, mas de despesa efetivamente realizada, discriminada e vinculada a pendências descritas e fotografadas em laudo. Diante desse quadro documental, competia ao autor indicar quais itens específicos da cobrança corresponderiam a defeitos preexistentes, a desgaste natural ou a serviços por ele já executados. Não o fez. A comparação entre laudos apresentada em suas alegações finais limita-se a registrar que a vistoria de entrada já consignava manchas, fissuras, marcas de infiltração e desgastes em determinados ambientes, para concluir que não se poderia imputar ao locatário toda despesa posterior. A premissa é correta, mas não alcança o que efetivamente se cobra. O débito não abrange tratamento de infiltrações, recuperação de fissuras, retelhamento ou reforma estrutural; restringe-se a pintura, limpeza e substituição de peças quebradas ou faltantes. A impugnação relativa ao telhado, deduzida pelo autor no processo anterior, refere-se, aliás, a item que não integra a cobrança. Quanto às peças, isto é, trinco de fechadura danificado, espelho de armário trincado, tomada danificada, espelho de interruptor, torneira e argola metálica, trata-se de componentes quebrados ou ausentes, cuja substituição não se confunde com a deterioração decorrente do uso normal e se insere no dever de reparação do art. 23, V, da Lei nº 8.245/91. Nada nos autos indica que tais peças já estivessem danificadas ou ausentes no início da locação, e o autor, que dispunha do laudo de entrada, não apontou nele registro de qualquer desses defeitos. Quanto à pintura, o dever de restituir o imóvel no estado em que recebido compreende a recomposição das superfícies ao término da locação, sobretudo quando, como no caso, o Termo de Entrega de Chaves (ID 106478680), assinado pelo autor em 15/02/2024, consigna que a devolução não implica quitação de "reparos e pinturas em geral" e que, não estando o imóvel nas mesmas condições em que recebido, "inclusive pintura e reparos em geral", os reparos necessários seriam realizados pela imobiliária às expensas do locatário. A existência de manchas pontuais e marcas de infiltração em alguns ambientes por ocasião da entrada não afasta essa obrigação, pois a cobrança não se refere ao tratamento desses defeitos, mas à demão de tinta necessária à recomposição das superfícies após quase dois anos de ocupação, em montante que não se revela desproporcional. Os reparos que o autor afirma ter realizado não infirmam essa conclusão. A prova por ele invocada resume-se à nota fiscal Engecopi nº 85789, de 13/01/2024, emitida em nome de Tábada Deiviane Barroso de Oliveira Carvalho, pessoa vinculada ao contrato de locação, o que permite admitir que os materiais tenham sido destinados ao imóvel. Ocorre que a compra é anterior em mais de um mês à vistoria de saída, realizada em 20/02/2024, e foi nesta que se constataram as pendências remanescentes. A aquisição de materiais em janeiro não demonstra que os itens apontados no laudo de fevereiro estivessem sanados, demonstra, no máximo, que o autor executou reparos parciais, o que, aliás, é coerente com o fato de a cobrança ter se limitado a itens pontuais, e não à reforma integral do imóvel. Nenhum outro elemento dos autos demonstra que as pendências descritas no laudo de saída já estivessem resolvidas na data da entrega das chaves, ônus que, por se tratar de fato extintivo da obrigação, incumbia ao autor (art. 373, II, do CPC). O comportamento do autor ao longo da relação reforça essa conclusão. Convidado por e-mail a acompanhar a vistoria de saída e destinatário do respectivo laudo fotográfico, com canal próprio de impugnação, o autor não compareceu à vistoria nem apontou, à época, qual pendência não lhe caberia. O endereço eletrônico utilizado pela ré é o mesmo a partir do qual o próprio autor enviou a mensagem de 09/03/2024 por ele invocada, o que afasta dúvida quanto ao recebimento das comunicações. Além disso, em 07/03/2024, o autor quitou as rubricas de aluguel proporcional, IPTU e taxa de lixo constantes do mesmo comunicado de débitos, deixando em aberto apenas a de reparos. A mensagem de 09/03/2024, na qual o autor afirma "Cobrança indevida, não reconheço esse débito!", demonstra que ele não aceitou a cobrança, e nesse ponto lhe assiste razão: não houve confissão de dívida, nem se extrai reconhecimento do débito do pagamento parcial de rubricas distintas, da assinatura do Termo de Entrega de Chaves ou da tentativa de negociação ocorrida em abril de 2026. A ausência de confissão, contudo, não equivale à prova da inexistência do débito. Trata-se de negativa genérica, que não aponta divergência entre as vistorias nem identifica serviço indevido, e que não infirma a prova documental produzida pela ré. Desnecessário, por isso, examinar a tese de aceitação tácita do laudo de saída com fundamento na Cláusula Sexta, Parágrafos Segundo e Terceiro, do contrato, uma vez que a conclusão decorre do próprio exame do conjunto probatório. Também é devida a taxa de serviço de 25%, no valor de R$ 461,05. A Cláusula Sexta, Parágrafo Quarto, do contrato de locação prevê que, havendo divergência entre as vistorias de entrega e de recebimento do imóvel não sanada pelo locatário até a devolução das chaves, a administradora fica autorizada a efetuar os reparos e a pintura necessários, "sendo devido à imobiliária a taxa de serviço de 25% do valor total das despesas de material e mão de obra". Todos os pressupostos da cláusula se verificaram, e a taxa remunera atividade efetivamente desempenhada, consistente na aquisição dos insumos, na contratação do prestador e na conferência da execução, incidindo sobre base objetiva. Não sendo aplicável o CDC e inexistindo demonstração de onerosidade excessiva, prevalece o pactuado (arts. 421 e 421-A do Código Civil). O cálculo está correto: 25% sobre R$ 1.844,20, soma de material e mão de obra, corresponde exatamente a R$ 461,05, perfazendo o total de R$ 2.305,25. Reconhecidas a existência e a exigibilidade do débito, impõe-se a improcedência do pedido declaratório. Por consequência, não há ilicitude na inscrição do nome do autor nos cadastros de proteção ao crédito. A anotação não pressupõe título judicial, como o próprio autor admite em suas alegações finais, mas dívida existente, vencida e não paga, o que se verificou. A inscrição, realizada em 25/05/2024 no SPC e na Serasa, foi precedida do comunicado de débitos que advertia sobre essa possibilidade e da notificação de cobrança do valor consolidado, tem amparo na Cláusula Quarta do contrato de locação e no próprio Termo de Entrega de Chaves, e corresponde a uma única anotação em cada órgão, referente ao mesmo contrato, ao mesmo vencimento e ao mesmo valor (ID 106478698), não havendo duplicidade de registro. A comunicação prévia ao devedor, de resto, é ônus do órgão mantenedor do cadastro (Súmula 359 do STJ). Trata-se de exercício regular de direito (art. 188, I, do Código Civil), que não se converte em abuso (art. 187 do Código Civil) pela mera circunstância de o devedor discordar da cobrança. Ausente ato ilícito, não se configura o dever de indenizar (arts. 186 e 927 do Código Civil). A presunção de dano moral reconhecida pela jurisprudência pressupõe inscrição indevida, o que não ocorre no caso, ficando prejudicada a discussão acerca da Súmula 385 do STJ. Pelas mesmas razões, fica mantido o indeferimento da tutela de urgência. Pelos mesmos fundamentos, procede o pedido contraposto. O crédito de R$ 2.305,25 está demonstrado e permanece em aberto, devendo o autor reembolsá-lo à ré. Quanto aos encargos, não procede a pretensão de fazê-los incidir desde 15/02/2024. A obrigação de reembolsar as despesas com reparos não era líquida na data da entrega das chaves: o valor foi inicialmente estimado em R$ 2.458,75, somente foi consolidado em R$ 2.305,25 em 17/04/2024, após a execução e a conferência dos serviços, e a mão de obra só foi paga ao prestador em 25/04/2024. Não se trata, portanto, de obrigação positiva e líquida com termo certo, para os fins do art. 397, caput, do Código Civil. A correção monetária, que apenas recompõe o poder aquisitivo da moeda, incidirá a partir de 17/04/2024, data da consolidação do valor. Os juros de mora fluirão desde 23/05/2024, data da notificação de cobrança do valor exato, que constituiu o devedor em mora (art. 397, parágrafo único, do Código Civil). Não há base para a aplicação de juros de 1% ao mês, à míngua de demonstração de taxa contratualmente pactuada para essa rubrica, devendo ser observados os critérios legais: correção monetária pelo IPCA (art. 389, parágrafo único, do Código Civil) e juros de mora pela taxa legal do art. 406 do Código Civil, observada, a partir de sua vigência, a redação dada pela Lei nº 14.905/2024, de acordo com a taxa referencial do Sistema Especial de Liquidação e de Custódia (Selic), deduzido o índice de atualização monetária. Por fim, tenho como pacífico o entendimento de que ao julgador compete enfrentar suficientemente as questões tidas como essenciais ao deslinde da controvérsia, não estando obrigado a rebater, um a um, todos os argumentos deduzidos pelas partes, mormente quando os fundamentos adotados são suficientes para embasar a decisão, razão pela qual ficam afastadas as demais teses não expressamente destacadas, por incapazes de infirmar a conclusão adotada (art. 489, § 1º, IV, do CPC). III – DISPOSITIVO Ante o exposto, com fundamento no art. 487, I, do Código de Processo Civil, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos formulados na petição inicial e JULGO PROCEDENTE o pedido contraposto, para condenar o autor ANTONIO CARVALHO DA SILVA JÚNIOR a pagar à ré IMOBILIÁRIA HALCA E DANIEL LTDA. – EPP a quantia de R$ 2.305,25 (dois mil, trezentos e cinco reais e vinte e cinco centavos), a título de ressarcimento das despesas com reparos no imóvel objeto do contrato de locação nº 8224/01 e da respectiva taxa de serviço, a ser atualizada monetariamente pelo IPCA a partir de 17/04/2024 e acrescida de juros de mora a partir de 23/05/2024, fixados na forma do art. 406 do Código Civil, observada, a partir de sua vigência, a redação dada pela Lei nº 14.905/2024, de acordo com a taxa referencial do Sistema Especial de Liquidação e de Custódia (Selic), deduzido o índice de atualização monetária de que trata o parágrafo único do art. 389 do Código Civil. Sem custas processuais e honorários advocatícios nesta fase, nos termos dos arts. 54 e 55 da Lei nº 9.099/95. Intimem-se as partes, observando-se, quanto à ré, o pedido de que as publicações sejam efetuadas em nome do advogado Henrique Martins Costa e Silva, OAB/PI nº 11.905. Transitada em julgado e nada sendo requerido, arquivem-se os autos com as cautelas de praxe. Publique-se. Registre-se. Teresina-PI, datado e assinado eletronicamente. Juiz(a) de Direito do(a) 4º Juizado Especial Cível da Comarca de Teresina
