Inteiro teor
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PARANÁ COMARCA DE SÃO MIGUEL DO IGUAÇU VARA CÍVEL DE SÃO MIGUEL DO IGUAÇU - PROJUDI Avenida Willy Barth, 181 - Fórum - Centro - São Miguel do Iguaçu/PR - CEP: 85.877-000 - Fone: (45) 3565-2131 - Celular: (45) 99106-4456 - E-mail: [email protected] Autos nº. 0003548-83.2024.8.16.0159 Processo: 0003548-83.2024.8.16.0159 Classe Processual: Procedimento Comum Cível Assunto Principal: Obrigação de Fazer / Não Fazer Valor da Causa: R$84.783,40 Autor(s): Kleber Milioli Réu(s): JOÃO DEL CASTANHEL PERON ROSANE MARIA PERON SENTENÇA 1. RELATÓRIO Trata-se de ação de obrigação de fazer ajuizada por KLEBER MILIOLI em face de JOÃO DEL CASTANHEL PERON e ROSANE MARIA PERON. O autor narra que: a) em 20/08/2016, foi celebrado contrato particular de compra e venda do imóvel rural de matrícula n. 20.448 do Registro de Imóveis de São Miguel do Iguaçu, pelo preço de 5.500 sacas de soja, divididas em cinco parcelas anuais de 1.100 sacas; b) o comprador originário Adriano Monsani cedeu-lhe seus direitos, com anuência dos réus, e foram celebrados dois termos aditivos, o último em 17/08/2018; c) o segundo aditivo autorizou a lavratura da escritura "a qualquer momento" e condicionou o pagamento da 5ª parcela à baixa, pelos vendedores, de todos os gravames incidentes sobre o imóvel; d) quitou as quatro primeiras parcelas e, a pedido dos réus, adiantou R$ 70.000,00 (setenta mil reais) da 5ª parcela; e) providenciou e pagou a escritura, mas os réus não compareceram para assiná-la; f) após a venda, novas constrições decorrentes de dívidas dos réus foram lançadas na matrícula; g) o saldo da 5ª parcela é de R$ 57.600,00 (cinquenta e sete mil e seiscentos reais) (seq. 1.1). Diante disso, requereu: a) a averbação da existência da ação na matrícula, em tutela de urgência; b) a condenação dos réus à outorga da escritura em 15 dias, sob multa diária, ou, alternativamente, a expedição de mandado ao Registro de Imóveis para a transferência; c) o ressarcimento de R$ 5.432,40 (cinco mil, quatrocentos e trinta e dois reais e quarenta centavos), referente ao valor desembolsado para a confecção da escritura pública e a baixa das constrições; d) o pagamento de multa contratual de R$ 79.351,00 (setenta e nove mil, trezentos e cinquenta e um reais); e) a compensação entre os valores devidos pelas partes. Foi recebida a inicial e deferida tutela cautelar para averbação da existência da ação na matrícula n. 20.448 (seq. 18.1). O réu João foi citado por aplicativo de mensagens (seq. 56.1). A ré Rosane compareceu espontaneamente por meio de advogada constituída (seq. 79). As audiências de conciliação foram infrutíferas (seq. 77.1 e 89.1). Os réus apresentaram contestação com reconvenção (seq. 91.1). Sustentaram: a) exceção do contrato não cumprido, por falta de pagamento do ITR pelo autor e por pagamento a menor da 3ª e da 5ª parcelas; b) inexistência de mora e inaplicabilidade da multa. Em impugnação, o autor alegou a intempestividade da defesa, a quitação da 3ª parcela (seq. 94.2) e a litigância de má-fé dos réus (seq. 94.1). Na decisão de saneamento, foi decretada a revelia dos réus e não foi recebida a reconvenção. A contestação foi mantida nos autos apenas como peça informativa. Na mesma decisão, foram fixados os pontos controvertidos, distribuído o ônus da prova na forma do art. 373, I e II, do CPC e deferida a prova oral (seq. 106.1). A decisão foi mantida nas seq. 115.1 e 125.1. Os agravos de instrumento interpostos pelas partes não foram conhecidos (seq. 118.1, 136.1 e 163.1). Foi reconhecida a preclusão do direito dos réus de apresentar rol de testemunhas (seq. 142.1). O pedido de suspensão da audiência foi indeferido (seq. 151.1). Na audiência de instrução, foi ouvida a informante Fátima Maceda Milioli e homologada a desistência da testemunha Tiago Bortolin (seq. 156.1). As partes apresentaram memoriais (seq. 157.1 e 161.1). Os autos vieram conclusos para sentença. É o relatório. Passo a fundamentar e a decidir. 2. FUNDAMENTAÇÃO Não há preliminares ou prejudiciais de mérito a enfrentar, e estão presentes os pressupostos de existência e validade do processo. Passo à análise do mérito. O processo teve trâmite regular. Encerrada a instrução (seq. 156.1), o processo está apto para julgamento. A controvérsia se limita a definir: a) se houve descumprimento contratual e por qual das partes; b) se o autor pagou o preço; c) se é possível a transferência do imóvel e em quais condições; d) se são devidos a multa contratual e o ressarcimento de despesas. 2.1. Contrato, cessão e obrigações das partes Estão comprovados o contrato de compra e venda assinado em 20/08/2016 (seq. 1.5, p. 1/4), a cessão de 02/10/2017 (seq. 1.5, p. 5/8), com anuência dos réus, e os dois aditivos (seq. 1.5, p. 9/16 e 17/26). O segundo aditivo, de 17/08/2018, substituiu expressamente o primeiro (Cláusula Décima Segunda). Por isso, prevalece a Cláusula Quarta do segundo aditivo, segundo a qual a escritura "poderá ser realizada a qualquer momento". Não se aplica a redação do primeiro aditivo, que vinculava a escritura à quitação integral. O mesmo instrumento atribuiu aos vendedores obrigações específicas, quais sejam: (i) assinar a escritura e fornecer os documentos necessários (Cláusula Quarta, Parágrafo Primeiro); (ii) promover o cancelamento das hipotecas e a baixa dos gravames até o vencimento da 5ª parcela (Cláusula Oitava, Parágrafo Segundo); (iii) apresentar os comprovantes dessas baixas e cancelamentos (Cláusula Nona). O pagamento da 5ª parcela ficou expressamente condicionado ao cumprimento da obrigação descrita no item "ii" (Cláusula Segunda, item "e.1"). Não há nos autos comprovação de que os réus tenham cumprido as obrigações listadas. A declaração do Tabelionato, dotada de fé pública, comprova que a escritura foi lavrada em 24/01/2024 e não foi assinada pelos vendedores (seq. 1.8). A matrícula, por sua vez, demonstra a existência de penhora (R-23) e de indisponibilidades (AV-24 a AV-28) decorrentes de dívidas dos réus, todas posteriores ao contrato (seq. 1.6). Ficou comprovado, portanto, o descumprimento contratual dos réus. 2.2. Pagamento do preço acordado A quitação das parcelas 1ª, 2ª e 4ª está comprovada pelo próprio texto do segundo aditivo e pelo recibo de 06/09/2019 (seq. 1.5, p. 28). Quanto à 3ª parcela, o segundo aditivo indicou o pagamento das quantias de R$ 20.700,00 (vinte mil e setecentos reais), R$ 4.300,00 (quatro mil e trezentos reais) e R$ 20.030,00 (vinte mil e trinta reais). O recibo firmado pelo réu João em 30/08/2018 comprova o pagamento do saldo dessa parcela (seq. 94.2). Os réus não impugnaram especificamente o documento. A informante Fátima Maceda Milioli confirmou o pagamento a Juarez Milioli do valor correspondente ao crédito cedido pelo réu João, o que é compatível com a nota promissória mencionada no aditivo (seq. 155). O depoimento de informante tem valor reduzido (art. 447, §§ 4º e 5º, do CPC), mas está em harmonia com a prova documental. Assim, considero quitada a 3ª parcela. A 5ª parcela foi paga em parte, no valor de R$ 70.000,00 (setenta mil reais), conforme recibo de 11/11/2020 (seq. 1.5, p. 27). O próprio autor reconhece saldo de R$ 57.600,00 (cinquenta e sete mil e seiscentos reais) (seq. 1.1). Os réus defenderam que a conversão deveria seguir a cotação da SEAB/DERAL, e não a declaração privada da seq. 1.11. Todavia, não trouxeram qualquer documento que demonstre cotação oficial diversa e limitaram-se a indicar um endereço eletrônico de consulta dinâmica. Dessa forma, diante da revelia e da ausência de prova em sentido contrário, adoto o saldo indicado pelo autor, de R$ 57.600,00 (cinquenta e sete mil e seiscentos reais), pendente para a quitação do contrato. 2.3. Cumprimento recíproco das obrigações De acordo com os arts. 1.417 e 1.418 do CC, o promitente comprador tem direito real à aquisição quando não há cláusula de arrependimento. No caso, o contrato prevê a irretratabilidade (Cláusula Sétima). Pelos termos contratuais, cabe aos vendedores a obrigação de fazer consistente em assinar a escritura definitiva, e ao comprador cabe pagar o saldo do preço. Cabe aos vendedores, ainda, promover a baixa dos gravames que constituíram sobre o imóvel (Cláusula Oitava, Parágrafo Segundo). Essa providência é indispensável à efetividade da transferência. Enquanto subsistirem a penhora (R-23) e as indisponibilidades (AV-24 a AV-28), a lavratura e o registro da escritura ficam comprometidos. O saldo de R$ 57.600,00 (cinquenta e sete mil e seiscentos reais) ainda não era exigível, pois a condição pactuada, isto é, a baixa dos gravames pelos vendedores, não se verificou. Por isso, não há mora do autor nem incidência de juros. O saldo, contudo, integra o preço e deve ser pago para que a transferência ocorra. A solução adequada é impor às partes o cumprimento de suas obrigações recíprocas, em sequência: a) o autor deverá depositar em juízo o saldo do preço, corrigido monetariamente pelo IPCA desde 31/08/2020 (art. 389, parágrafo único, do CC), sem juros; b) os réus deverão promover a baixa da penhora e das indisponibilidades registradas na matrícula, bem como de outros gravames que tenham constituído, e comprovar a baixa nos autos; c) comprovados o depósito e a baixa, os réus deverão comparecer ao Tabelionato de Notas e assinar a escritura definitiva de compra e venda em favor do autor, fornecendo os documentos que lhes cabem. O depósito judicial preserva a condição contratual da Cláusula Segunda, item "e.1", e assegura o equilíbrio entre as prestações. O valor permanecerá à disposição do juízo até o registro da transferência do imóvel em nome do autor. Não se autoriza o levantamento, total ou parcial, para qualquer finalidade, inclusive para quitar os débitos que deram origem às constrições. Este juízo não tem controle sobre o trâmite, o resultado ou eventuais recursos nos processos em que as constrições foram determinadas. Por isso, a liberação antecipada do valor não garantiria a baixa dos gravames nem a efetiva transferência do imóvel, e poderia expor o autor ao risco de perder o preço sem receber a contraprestação. Se a obrigação de transferência não for cumprida e for convertida em perdas e danos, o valor depositado será restituído ao autor, pois a prestação correspondente dos réus deixará de existir. Os custos de transferência ficam a cargo do autor (Cláusula Quarta, Parágrafo Segundo). As despesas com a baixa dos gravames são de responsabilidade dos réus (Cláusula Oitava, Parágrafo Segundo, e Cláusula Nona). Para assegurar o cumprimento das obrigações de fazer, fixo multa diária de R$ 500,00 (quinhentos reais) para cada uma delas (baixa dos gravames e outorga da escritura), limitada a R$ 20.000,00 (vinte mil reais) por obrigação, nos termos dos arts. 536 e 537 do CPC. O valor de R$ 2.000,00 (dois mil reais) pedido na inicial é desproporcional à natureza das obrigações. Para a baixa dos gravames, que depende de providências em outros processos, fixo o prazo de 90 (noventa) dias. A obrigação de outorga é de declaração de vontade. Por isso, se os réus não assinarem a escritura no prazo fixado, ou se a lavratura não for possível por causa que lhes seja imputável, esta sentença produzirá os efeitos da declaração não emitida (art. 501 do CPC e art. 464 do CC). Nessa hipótese, servirá como título para o registro da transferência, nos termos do pedido alternativo da inicial. É necessário delimitar com clareza o alcance desta sentença. A penhora e as indisponibilidades registradas na matrícula decorrem de processos em que o autor não é parte. Esta sentença não cancela essas constrições, não interfere nos atos praticados naqueles processos e não é oponível aos credores que as obtiveram (art. 506 do CPC). O levantamento dos gravames depende exclusivamente de providências dos réus nos juízos de origem. Assim, se os réus não promoverem a baixa dos gravames, ou se o Registro de Imóveis formular exigência relacionada às constrições que impeça o registro da transferência, a tutela específica ficará inviabilizada. Nesse caso, caberá ao autor requerer, na fase de cumprimento de sentença, a conversão da obrigação de fazer em perdas e danos (arts. 499 e 500 do CPC). A indenização não prejudica a multa fixada, e o valor depositado será restituído ao autor. 2.4. Multa contratual A Cláusula Sexta prevê multa de 20% (vinte por cento) do valor global do contrato para a parte que descumprir as obrigações pactuadas, "além de eventual reparação por perdas e danos". Seu valor, calculado sobre todo o preço, corresponde à prefixação das perdas e danos pelo inadimplemento da obrigação como um todo. Trata-se de cláusula penal compensatória, estipulada para o caso de inadimplemento total, que se converte em alternativa a benefício do credor (art. 410 do CC). O credor pode exigir a multa ou o cumprimento da obrigação, mas não ambos. Na hipótese, o autor optou pelo cumprimento específico, que é acolhido nesta sentença. Somar a esse resultado a multa compensatória significaria indenizá-lo duas vezes pelo mesmo inadimplemento. Dessa forma, o pedido de aplicação de multa é improcedente. Por consequência, o pedido de compensação fica prejudicado. 2.5. Ressarcimento de despesas Em regra, o comprador responde pelos custos de transferência (Cláusula Quarta, Parágrafo Segundo). No caso, porém, a escritura lavrada e paga perdeu sua utilidade exclusivamente porque os réus não a assinaram (seq. 1.8). O custo, portanto, decorreu diretamente do inadimplemento dos réus. Além disso, as despesas para baixa de gravames eram de responsabilidade dos vendedores (Cláusula Oitava, Parágrafo Segundo, e Cláusula Nona). Alguns comprovantes juntados indicam terceiros como pagadores ou não identificam o pagador (seq. 1.7). Ainda assim, todos se referem a atos praticados no interesse do autor e na execução do negócio, e os réus não os impugnaram de forma específica. Incide, quanto ao desembolso, a presunção do art. 344 do CPC, que não é afastada por outros elementos dos autos. Dessa forma, é devido o ressarcimento dos danos materiais, no valor de R$ 5.432,40 (cinco mil, quatrocentos e trinta e dois reais e quarenta centavos). 3. DISPOSITIVO Diante do exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados, com resolução de mérito, nos termos do art. 487, I, do CPC, para: a) DETERMINAR que o autor deposite em juízo, no prazo de 15 (quinze) dias contados do trânsito em julgado, o saldo do preço de R$ 57.600,00 (cinquenta e sete mil e seiscentos reais), corrigido monetariamente pelo IPCA desde 31/08/2020 até a data do depósito, sem juros. O valor permanecerá à disposição do juízo até o registro da transferência do imóvel em nome do autor. Não se autoriza o levantamento, total ou parcial, para qualquer finalidade, inclusive para quitar os débitos que deram origem às constrições; b) CONDENAR os réus a promover, às suas expensas, a baixa da penhora e das indisponibilidades registradas na matrícula n. 20.448, bem como de outros gravames que tenham constituído sobre o imóvel, comprovando-a nos autos no prazo de 90 (noventa) dias contados da intimação do depósito. Em caso de descumprimento, incidirá multa diária de R$ 500,00 (quinhentos reais), limitada a R$ 20.000,00 (vinte mil reais); c) CONDENAR os réus a outorgar ao autor a escritura pública definitiva de compra e venda do imóvel de matrícula n. 20.448 do Registro de Imóveis de São Miguel do Iguaçu. Para isso, deverão comparecer ao Tabelionato de Notas e fornecer os documentos que lhes cabem no prazo de 15 (quinze) dias contados da intimação da comprovação da baixa dos gravames. Em caso de descumprimento, incidirá multa diária de R$ 500,00 (quinhentos reais), limitada a R$ 20.000,00 (vinte mil reais). As despesas de transferência ficam a cargo do autor; d) DECLARAR, de forma subsidiária, que, se os réus não outorgarem a escritura no prazo do item "c", esta sentença produzirá os efeitos da declaração de vontade não emitida (art. 501 do CPC e art. 464 do CC), ressalvados os direitos de terceiros. Nessa hipótese, será expedido mandado ao Registro de Imóveis para registro da transferência. Esta sentença não cancela a penhora e as indisponibilidades oriundas de outros processos, nem produz efeitos em relação a eles; e) CONDENAR os réus, solidariamente, a ressarcir ao autor R$ 5.432,40 (cinco mil, quatrocentos e trinta e dois reais e quarenta centavos). O valor será corrigido pelo IPCA desde cada desembolso e acrescido de juros de mora desde a citação, pela taxa legal do art. 406 do CC; Ficam as partes cientes de que, se os gravames não forem baixados, ou se o Registro de Imóveis formular exigência relacionada às constrições que impeça o registro, a tutela específica ficará inviabilizada. Nesse caso, caberá ao autor requerer, na fase de cumprimento de sentença, a conversão da obrigação de fazer em perdas e danos (arts. 499 e 500 do CPC), sem prejuízo da multa fixada. O valor depositado será então restituído ao autor. Registrada a transferência do imóvel em nome do autor, o valor depositado será liberado aos réus, observadas eventuais penhoras no rosto dos autos. Reconheço a sucumbência mínima do autor (art. 86, parágrafo único, do CPC), por isso, condeno os réus ao pagamento integral das custas e despesas processuais e dos honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa (art. 85, § 2º, do CPC). Cumpram-se, no que for pertinente, as disposições contidas no Código de Normas da Corregedoria-Geral da Justiça do Paraná. Publicada e registrada automaticamente pelo Projudi. Intimem-se. São Miguel do Iguaçu, datado eletronicamente. Yuri Alvarenga Maringues de Aquino Juiz de Direito
