Inteiro teor
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de São João Del Rei / 1ª Vara Cível da Comarca de São João del-Rei Rua Antônio Manoel de Souza Guerra, 125, Vila Marchetti, São João Del Rei - MG - CEP: 36307-201 PROCESSO Nº: 5000982-83.2025.8.13.0625 CLASSE: [CÍVEL] DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADO COM COBRANÇA (94) ASSUNTO: [Correção Monetária, Perdas e Danos] AUTOR: (SIGILOSO) CPF: **.***.***/****-** RÉU: LUIZA HELENA MARGOTTI SANTOS CPF: 117.458.086-04 SENTENÇA Vistos etc. Cuida-se de ação de rescisão contratual cumulada com cobrança de aluguéis, encargos locatícios e reparação de danos materiais ajuizada por ., sociedade empresária limitada regularmente constituída, em face de Luíza Helena Margotti Santos, ambas qualificadas nos autos (ID 10386488290). Narra a petição inicial que as partes celebraram, em 22 de outubro de 2024 (vinte e dois de outubro de dois mil e vinte e quatro), contrato formal e escrito de sublocação comercial referente a 1 (uma) das salas do estabelecimento situado na Rua Eduardo Magalhães, número 172 (cento e setenta e dois), Centro, no Município de São João del-Rei, com prazo determinado de 1 (um) ano, iniciando-se em 22 de outubro de 2024 (vinte e dois de outubro de dois mil e vinte e quatro) e termo final previsto para 23 de outubro de 2025 (vinte e três de outubro de dois mil e vinte e cinco). Restou ajustado na cláusula 3ª (terceira) do instrumento contratual o aluguel mensal de R$ 1.700,00 (hum mil e setecentos reais), com vencimento até o quinto dia útil de cada mês, carência de cinco dias e multa moratória de 10% (dez por cento) sobre o débito em atraso, além da obrigação da sublocatária de arcar com 1/3 (um terço) das despesas acessórias de energia elétrica, água, faxina, café e eventuais parcelas de imposto predial e territorial urbano (IPTU). Alega a demandante que, no final do mês de janeiro de 2025 (dois mil e vinte e cinco), a requerida passou a manifestar recusa injustificada ao cumprimento da avença, vindo a desocupar intempestiva e abruptamente a sala sublocada em 05 de fevereiro de 2025 (cinco de fevereiro de dois mil e vinte e cinco), deixando em aberto o locativo de janeiro de 2025 (dois mil e vinte e cinco), a quota-parte dos encargos operacionais e as despesas com a restauração física do cômodo. Apontou ainda que a desocupação antecipada e imotivada atrai a incidência da multa compensatória estipulada na cláusula 8ª (oitava), equivalente a 1/3 (um terço) sobre o valor da locação vigente, bem como a recomposição das avarias decorrentes da retirada descuidada de instalações e papéis de parede, estimada inicialmente em R$ 350,00 (trezentos e cinquenta reais). Em razão disso, pugnou pela rescisão do vínculo contratual e pela condenação da ré ao pagamento das verbas locatícias inadimplidas, da cláusula penal, das perdas e danos e dos encargos de sucumbência, atribuindo originariamente à causa o valor de R$ 3.461,30 (três mil quatrocentos e sessenta e um reais e trinta centavos) (ID 10386488290). Instruíram a exordial procuração, contrato social, instrumento particular de sublocação (ID 10386488441), fotografias do ambiente e comprovantes das transações pretéritas via sistema de pagamentos instantâneos (PIX) referentes aos meses anteriores (IDs 10386490632 a 10386488209). Logo após a distribuição, a autora peticionou em juízo informando que, em 07 de fevereiro de 2025 (sete de fevereiro de dois mil e vinte e cinco), a ré efetuou o pagamento parcial de R$ 1.700,00 (hum mil e setecentos reais) por meio de transferência bancária eletrônica, razão pela qual requereu a retificação do valor da causa para R$ 1.761,30 (hum mil setecentos e sessenta e um reais e trinta centavos), com o prosseguimento da cobrança em relação ao saldo remanescente composto pelas parcelas acessórias, cláusula penal compensatória e custos de reforma (IDs 10387714766 e 10387725066). Por meio de decisão interlocutória proferida pelo juízo, foi deferida a gratuidade de justiça em favor da autora com base nos extratos bancários colacionados e indeferido o pleito de tutela de urgência voltado ao adiantamento de valores da reforma, determinando-se a remessa dos autos ao Centro Judiciário de Solução de Conflitos e Cidadania (CEJUSC) para realização de audiência de conciliação (ID 10427698599). A assentada conciliatória realizou-se em 23 de maio de 2025 (vinte e três de maio de dois mil e vinte e cinco), no formato híbrido, restando frustrada a composição amigável da lide em virtude da ausência de consenso entre as partes (ID 10456571040). No dia seguinte, a requerente juntou nova memória de cálculo e comprovantes de despesas emitidos pelas concessionárias de serviço público e recibos de reforma, discriminando débitos pendentes de energia, água e serviços de conectividade dos meses de novembro de 2024 (dois mil e vinte e quatro) a fevereiro de 2025 (dois mil e vinte e cinco), além de materiais e serviços de pintura, postulando a fixação da quantia devida no patamar de R$ 1.582,09 (hum mil quinhentos e oitenta e dois reais e nove centavos) (ID 10457080846). Em contestação cumulada com reconvenção apresentada tempestivamente (ID 10471930078), a requerida arguiu, em síntese, a anulabilidade do contrato de sublocação escrito por vício de consentimento consubstanciado em dolo, afirmando que as tratativas prévias entabuladas em julho de 2024 (dois mil e vinte e quatro) por mensagens de aplicativo fixavam o aluguel no valor de R$ 1.500,00 (hum mil e quinhentos reais) com despesas de água, luz e internet inclusas, além de rateio modesto de faxina e café. Afirmou que assinou o documento em outubro de 2024 (dois mil e vinte e quatro) de forma desatenta, na confiança depositada na parte adversa, e que, embora tenha reclamado ato contínuo, a autora não promoveu a retificação do texto formal. Invocou as figuras da vedação ao comportamento contraditório (venire contra factum proprium), da supressão de posições jurídicas (supressio) e do surgimento de novas expectativas (surrectio), pugnando pela anulação do instrumento formal e reconhecimento da higidez do ajuste verbal pretérito. Sustentou ainda a ocorrência de turbação possessória praticada pela sócia-administradora da clínica ao limitar horários e acesso de clientes, imputando à parte autora conduta temerária e litigância de má-fé, inclusive sob acusação de fraude processual pela juntada de fotografias que supostamente não retratariam o momento imediatamente posterior à conclusão da mudança. Em sede reconvencional, postulou a integração da sócia Marina Souza Santos no polo passivo da reconvenção na qualidade de litisconsorte, requerendo a condenação solidária das reconvindas ao pagamento de indenização por danos materiais no montante de R$ 6.868,58 (seis mil oitocentos e sessenta e oito reais e cinquenta e oito centavos), compreendendo caução despendida na nova locação, consultas médicas com psiquiatra e dermatologista, perda de mobília afetada por mofo decorrente de infiltração, quebra de molduras, confecção de persiana sob medida, despesas de carreto e reciprocidade de cláusula penal pela rescisão culposa do contrato. Postulou outrossim compensação por danos morais no patamar de R$ 10.000,00 (dez mil reais), aduzindo ter sido vítima de agressões verbais e físicas desferidas pela sócia da clínica em 05 de fevereiro de 2025 (cinco de fevereiro de dois mil e vinte e cinco), no momento da desocupação da sala. Juntou documentos, áudios, transcrições, boletins de ocorrência e comprovantes de despesas (IDs 10471923645 a 10471925935). Instada a comprovar a alegada hipossuficiência econômica para fins de apreciação da gratuidade de justiça no âmbito da reconvenção (ID 10502310941), a requerida acostou documentos (IDs 10525606173 a 10525606175, 10576364669 a 10576368737 e 10619854655 a 10619856162). Sobreveio decisão saneadora (ID 10662550266), oportunidade em que o juízo deferiu o benefício da gratuidade da justiça em favor da ré reconvinte, determinou a baixa de anotação de segredo de justiça indevidamente cadastrada no sistema e o registro da reconvenção, reconheceu a tempestividade da defesa, declarou inexistentes vícios ou nulidades preliminares pendentes e fixou os pontos controvertidos, deferindo a dilação probatória documental e testemunhal. Designada audiência de instrução e julgamento (IDs 10740218036 e 10741815596), o ato realizou-se em 30 de setembro de 2026 (trinta de setembro de dois mil e vinte e seis) por meio de videoconferência, com a presença do patrono da demandante, da ré acompanhada de sua procuradora e estagiário, sendo inquiridas 3 (três) testemunhas, conforme termo e registro audiovisual disponibilizado no repositório de mídias (IDs 10752110996 e 10752119753). Encerrada a instrução, as partes ofertaram suas alegações finais sob a forma de memoriais escritos. A parte autora requereu a procedência integral da ação, repisando a força obrigatória dos contratos, a ausência de prova de incapacidade ou dolo e a efetiva comprovação dos prejuízos materiais (ID 10756349205). A parte ré reconvinte apresentou suas razões finais, reiterando o pedido de improcedência da pretensão inaugural e a procedência cabal dos pedidos indenizatórios formulados em reconvenção (ID 10767413704). Vieram os autos conclusos para julgamento. 2. Validade do Contrato de Sublocação e Inadimplemento da Locatária O processo encontra-se em ordem, com a observância estrita dos postulados constitucionais do contraditório, da ampla defesa e do devido processo legal. As condições da ação e os pressupostos de constituição e desenvolvimento válido e regular da relação processual foram integralmente confirmados no pronunciamento saneador (ID 10662550266), não havendo preliminares pendentes de apreciação. O mérito comporta imediato e definitivo desate. Cinge-se a controvérsia principal a verificar a higidez jurídica e a eficácia das cláusulas estipuladas no contrato particular de sublocação comercial celebrado entre as partes em 22 de outubro de 2024 (vinte e dois de outubro de dois mil e vinte e quatro) (ID 10386488441), notadamente quanto ao valor do aluguel mensal, ao rateio das despesas operacionais da clínica e à imputação da culpa pelo rompimento prematuro da relação jurídica. Em sua defesa, a ré sustenta que o pacto estaria eivado de vício de consentimento na modalidade de dolo ou erro substancial, afirmando que a manifestação de vontade expressa no instrumento físico não refletiria as mensagens preliminares trocadas pelo aplicativo WhatsApp em julho de 2024 (dois mil e vinte e quatro), nas quais se ventilara a contraprestação locatícia de R$ 1.500,00 (hum mil e quinhentos reais) com despesas inclusas (ID 10471923645). Argumenta que teria assinado o instrumento por descuido e que a autora teria prometido retificar o documento escrito, configurando comportamento contraditório a cobrança dos valores nominais da avença. Todavia, a análise cuidadosa do acervo probatório conduz à necessária rejeição da tese defensiva. O negócio jurídico em apreço envolve duas partes plenamente capazes no âmbito da vida civil, maiores de idade, atuantes no mercado profissional da área de saúde e estética, as quais negociaram a fruição de espaço imobiliário comercial com finalidade manifestamente lucrativa. Não se vislumbra na espécie qualquer assimetria informacional intransponível, estado de vulnerabilidade fática ou limitação de discernimento que pudesse justificar o acolhimento da alegação de induzimento a erro ou dolo contratual por parte da sublocadora. Com efeito, os elementos constantes dos autos revelam que as tratativas preliminares ocorridas meses antes da assinatura formal serviram apenas como fase pré-contratual de aproximação e sondagem econômica. Quando as partes decidiram efetivamente consolidar a relação negocial e subscrever o contrato escrito em 22 de outubro de 2024 (vinte e dois de outubro de dois mil e vinte e quatro) (ID 10386488441), consignaram em termos inequívocos, na cláusula 3ª (terceira), que o valor da sublocação seria de R$ 1.700,00 (hum mil e setecentos reais) mensais, cabendo ainda à sublocatária o pagamento de 1/3 (um terço) das faturas de energia elétrica, abastecimento de água, serviços de limpeza, café e IPTU. A jurisprudência assentada pelo Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais consagra o princípio da obrigatoriedade dos contratos (pacta sunt servanda), reconhecendo a indiscutível prevalência do instrumento formal escrito e devidamente assinado pelas partes sobre meras alegações de ajustes verbais paralelos ou comunicações eletrônicas desprovidas de formalização aditiva: EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - EMBARGOS À EXECUÇÃO - TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL - CONTRATO DE LOCAÇÃO - ILEGITIMIDADE PASSIVA DOS FIADORES - PRELIMINAR REJEITADA - AUSÊNCIA DE INTERESSE DE AGIR - NÃO CONFIGURAÇÃO - TÍTULO LÍQUIDO, CERTO E EXIGÍVEL - PREVALÊNCIA DO CONTRATO ESCRITO - ACORDO VERBAL NÃO COMPROVADO - INADIMPLÊNCIA DOS LOCATÁRIOS - ALUGUEL E TAXAS DEVIDOS - INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS - NÃO CABIMENTO - CLÁUSULA EXPRESSA DE INCORPORAÇÃO AO IMÓVEL - DISPENSABILIDADE DE VISTORIA FINAL - MANDADO DE CONSTATAÇÃO JUNTADO AOS AUTOS - MULTA MORATÓRIA DE 10% - AUSÊNCIA DE ABUSIVIDADE - NÃO APLICAÇÃO DO CDC. - Nos contratos em que há cláusula expressa que obriga a fiança até a efetiva devolução das chaves, é irrelevante a anuência do fiador para a prorrogação do contrato, subsistindo a responsabilidade solidária. - O crédito, documentalmente comprovado, decorrente de aluguel de imóvel, bem como de encargos acessórios, como taxas e despesas de condomínio, constitui título executivo extrajudicial certo, líquido e exigível (art. 784, VIII, do CPC), não havendo que se falar em carência da ação por falta de título hábil. - Não comprovado pelos locatários a existência de acordo verbal que os exonere do cumprimento da obrigação contratada, deve prevalecer o constante do inalterado contrato escrito firmado entre as partes. - O locatário não faz jus à indenização por benfeitorias no imóvel locado quando o contrato dispõe que as melhorias serão automaticamente incorporadas ao bem, sem direito ao ressarcimento. - Não sendo a cobrança de reparação de danos objeto da ação, dispensável exame de validade de vistoria final que se destina apenas a verificar a condição em que o imóvel foi deixado, mormente porque a informação já está contida em mandado de constatação juntado aos autos. - Por força do princípio do pacta sunt servanda, a intervenção nas cláusulas contratuais em que aquiesceram as partes deve se dar em caráter excepciona l. - Em sede de contrato de locação, não se constata qualquer abusividade na fixação de multa moratória de 10% sobre o valor das parcelas inadimplidas pactuada livremente entre as partes. - A limitação prevista na norma do art. 52, §1º, do CDC, tem sua aplicação restrita às relações de consumo, não sendo cabível, portanto, nas relações locatícias, regidas pela Lei nº 8.245/91. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.23.227418-3/001, Relator(a): Des.(a) Cavalcante Motta , 10ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 11/10/2023, publicação da súmula em 16/10/2023) A manifestação de vontade exteriorizada no documento solene é vinculante e delimita a esfera obrigacional assumida pelos contratantes. Não é dado à sublocatária, pessoa instruída e atuante no meio comercial, invocar a própria desatenção ou descuido no ato da subscrição de contrato escrito de valor expressivo como fundamento jurídico apto a desnaturar a eficácia de cláusulas essenciais do pacto. A segurança jurídica das relações negociais privadas exige a estabilidade das estipulações documentadas, sendo a intervenção judicial cabível unicamente diante de prova escorreita e inconteste de coação, simulação ou fraude contra credores, vícios estes inocorrentes na espécie. Do mesmo modo, mostram-se inaplicáveis ao caso as teses defensivas de supressio e surrectio. Os institutos correlatos à boa-fé objetiva pressupõem o transcurso de lapso temporal prolongado e a inércia qualificada do credor na exigência do direito, de modo a gerar na contraparte a justa e legítima confiança de que aquela prerrogativa subjetiva não mais seria exercida. Na hipótese dos autos, a sublocação escrita teve início formal em 22 de outubro de 2024 (vinte e dois de outubro de dois mil e vinte e quatro) e a ruptura definitiva com desocupação física operou-se em 05 de fevereiro de 2025 (cinco de fevereiro de dois mil e vinte e cinco) (ID 10386488441 e ID 10386488290), compreendendo pouco mais de 3 (três) meses de fruição do cômodo. Tal exíguo interregno temporal não possui densidade suficiente para chancelar a supressão do direito da locadora de exigir a integralidade do aluguel avençado e das despesas conexas. Os pagamentos parciais efetivados nos meses inaugurais (IDs 10386490831 a 10386488209) revelam mera tolerância momentânea enquanto pendiam discussões operacionais entre as profissionais, não induzindo renúncia definitiva a créditos contratuais hígidos. Comprovada a vigência e higidez do ajuste formal, remanesce averiguar a liquidez dos haveres postulados pela demandante. A petição inicial veiculou a cobrança do aluguel referente ao mês de janeiro de 2025 (dois mil e vinte e cinco), no valor originário de R$ 1.700,00 (hum mil e setecentos reais), acrescido da parcela de 1/3 (um terço) das faturas de água, luz e internet, além de despesas de reforma e multa resolutória (ID 10386488290). Contudo, logo no limiar do feito, em 07 de fevereiro de 2025 (sete de fevereiro de dois mil e vinte e cinco), a requerente informou expressamente que a ré efetuara o depósito da quantia exata de R$ 1.700,00 (hum mil e setecentos reais) (ID 10387714766 e ID 10387725066), o que importou na quitação integral do valor principal da locação do mês vencido. Resta, portanto, examinar o inadimplemento das obrigações acessórias pactuadas. A planilha acostada pela autora, respaldada pelos demonstrativos de consumo e faturas das concessionárias e prestadores colacionados aos autos (IDs 10457080846, 10457080347, 10457080946, 10457079697, 10457079698 e 10576879983), demonstra a existência de contas vencidas não quitadas pela ré concernentes ao seu percentual de 1/3 (um terço) nos meses de novembro de 2024 (dois mil e vinte e quatro) a fevereiro de 2025 (dois mil e vinte e cinco). O valor histórico atribuível à fração da sublocatária perfaz as seguintes quantias nominais: no mês de novembro de 2024 (dois mil e vinte e quatro), o total de R$ 165,96 (cento e sessenta e cinco reais e noventa e seis centavos), correspondente à somatória de Cemig R$ 94,48 (noventa e quatro reais e quarenta e oito centavos), Conecta R$ 39,96 (trinta e nove reais e noventa e seis centavos) e Damae R$ 31,52 (trinta e um reais e cinquenta e dois centavos) (ID 10457080846); no mês de dezembro de 2024 (dois mil e vinte e quatro), o total de R$ 131,27 (cento e trinta e um reais e vinte e sete centavos), composto por Cemig R$ 59,79 (cinquenta e nove reais e setenta e nove centavos), Conecta R$ 39,96 (trinta e nove reais e noventa e seis centavos) e Damae R$ 31,52 (trinta e um reais e cinquenta e dois centavos) (ID 10457080846); no mês de janeiro de 2025 (dois mil e vinte e cinco), o total de R$ 139,20 (cento e trinta e nove reais e vinte centavos), referente a Cemig R$ 67,72 (sessenta e sete reais e setenta e dois centavos), Conecta R$ 39,96 (trinta e nove reais e noventa e seis centavos) e Damae R$ 31,52 (trinta e um reais e cinquenta e dois centavos) (ID 10457080846); e no mês de fevereiro de 2025 (dois mil e vinte e cinco), proporcional ao período de efetiva fruição até a entrega das chaves, o montante histórico de R$ 126,09 (cento e vinte e seis reais e nove centavos), compreendendo Cemig R$ 54,61 (cinquenta e quatro reais e sessenta e um centavos), Conecta R$ 39,96 (trinta e nove reais e noventa e seis centavos) e Damae R$ 31,52 (trinta e um reais e cinquenta e dois centavos) (ID 10457080846). A somatória histórica desses encargos operacionais acessórios atinge o patamar líquido de R$ 562,52 (quinhentos e sessenta e dois reais e cinquenta e dois centavos), constituindo obrigação contratual exigível em face da demandada, consoante impõe a cláusula 3ª (terceira) do negócio jurídico (ID 10386488290) e o dever anexo de adimplemento da sublocatária. 3. Dever de Restituição da Sala e Exigibilidade da Multa Compensatória Cumpre examinar a responsabilidade civil da requerida quanto à conservação e reparação física do imóvel sublocado, bem como a pertinência da exigência da cláusula penal compensatória pactuada entre as partes. O contrato de sublocação comercial em debate, em sua cláusula 2ª (segunda), previu de maneira expressa e cogente que a sublocatária se obrigava a devolver a sala completamente livre e desocupada, independente de prévio aviso ou notificação, com a pintura nova, tapando eventuais orifícios e estragos provocados nas alvenarias, além de restabelecer ao estado originário qualquer modificação ou intervenção realizada em função da instalação de sua atividade profissional (ID 10386488290). Tal disposição contratual encontra pleno agasalho nos incisos III e V do artigo 23 da Lei Federal nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, que disciplinam expressamente os deveres do locatário: Mencione-se o comando do artigo 23, incisos III e V, da Lei nº 8.245, de 1991, que impõe o dever de devolução no estado recebido e o conserto de danos provocados. Na vertente fática, as fotografias carreadas pela parte autora (IDs 10386487495 e 10576878586) evidenciam que as paredes da sala foram marcadas por perfurações, resíduos adesivos, suportes e remoção de papel de parede decorrente da desinstalação dos elementos de trabalho estético da requerida. Em contrapartida, os documentos apresentados pela própria demandada na tentativa de refutar a tese autoral não lograram demonstrar que a sala tenha sido entregue com a pintura inteiramente renovada e com a reconstituição integral do acabamento das paredes ao término de sua desocupação. Esse quadro restou amplamente corroborado pela instrução oral realizada em audiência de instrução e julgamento (ID 10752119753). A testemunha Isabela Cassia da Silva Ferreira, profissional vinculada ao setor imobiliário e presente no estabelecimento por ocasião da devolução do cômodo, declarou expressamente ter constatado danos decorrentes de colagens e alterações promovidas na sala pela requerida, atestando que a repintura das paredes era medida indispensável para devolver o imóvel ao estado regular de habitabilidade comercial. A jurisprudência deste Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais firma-se no sentido de que incumbe ao locatário comprovar que procedeu à restituição do bem no exato estado em que o recebeu, subsistindo a obrigação de indenizar as despesas de mão de obra e pintura comprovadas pelo locador: EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE COBRANÇA - LOCAÇÃO - ALUGUÉIS E ENCARGOS DEVIDOS ATÉ DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL - COBRANÇA PELOS REPAROS E PINTURA - AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO PELO LOCATÁRIO DA DEVOLUÇÃO ADEQUADA DO IMÓVEL NO ESTADO QUE RECEBEU - DEVER LEGAL NÃO OBSERVADO - PRESUNÇÃO NEGATIVA CONTRA O LOCATÁRIO. - Nos termos do artigo 23, I, da Lei 8.245/91, incumbe ao locatário pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado. - Evidenciado que o inquilino deixou o imóvel após término do prazo contratual, pertinente sua condenação ao pagamento dos aluguéis e despesas decorrentes do uso do imóvel até desocupação. - É dever do locatário comprovar que entregou o imóvel locado no estado que o recebeu, decorre da lei e do contrato essa obrigação. - Ausentes elementos de prova no sentido de contrapor os comprovantes relativos aos reparos efetuados pelo locador logo após a desocupação, confirmados pela prova testemunhal, pertinente a condenação do locatário ao ressarcimento. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.24.187869-3/001, Relator(a): Des.(a) Cavalcante Motta , 10ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 23/04/2024, publicação da súmula em 29/04/2024) Conforme se depreende dos comprovantes carreados ao caderno processual (IDs 10457079297 e 10576860967), a parte autora despendeu a quantia de R$ 150,00 (cento e cinquenta reais) referente à contratação de profissional pintor e o importe de R$ 160,00 (cento e sessenta reais) na aquisição de tintas e insumos de pintura, perfazendo o montante global de R$ 310,00 (trezentos e dez reais). Tratando-se de valores módicos, condizentes com a reforma pontual de uma sala comercial de porte reduzido e respaldados por documentação idônea, impõe-se a condenação da requerida ao respectivo ressarcimento. De outra banda, a pretensão voltada à cobrança da multa compensatória merece acolhimento. A cláusula 8ª (oitava) da avença estipulou, em favor de qualquer dos contratantes, cláusula penal equivalente a 1/3 (um terço) sobre o valor da locação vigente para o caso de rescisão culposa e prematura do ajuste (ID 10386488290). Restou incontroverso nos autos que a avença foi celebrada para viger pelo prazo determinado de 1 (um) ano, com término avençado para 23 de outubro de 2025 (vinte e três de outubro de dois mil e vinte e cinco) (ID 10386488290). A desocupação da sala deu-se em 05 de fevereiro de 2025 (cinco de fevereiro de dois mil e vinte e cinco) (ID 10386488290), portanto com menos de 4 (quatro) meses de cumprimento do cronograma locatício, por ato exclusivo e deliberação unilateral da ré, que optou por locar outro imóvel e retirar seus pertences do estabelecimento da clínica. Sendo incontestável a quebra antecipada do vínculo por iniciativa e culpa da sublocatária, legítima se afigura a exigibilidade da cláusula penal prefixada no instrumento particular. Considerando que o aluguel mensal de referência correspondia a R$ 1.700,00 (hum mil e setecentos reais) (ID 10386488290), a multa de 1/3 (um terço) perfaz a quantia líquida e certa de R$ 566,67 (quinhentos e sessenta e seis reais e sessenta e sete centavos), a qual deve ser somada aos demais encargos condenatórios. 4. Improcedência dos Pedidos Reconvencionais de Indenização Material e Moral Passa-se ao julgamento da pretensão reconvencional deduzida por Luíza Helena Margotti Santos em face de . e de sua sócia Marina Souza Santos (ID 10471930078), pela qual pleiteia a condenação solidária ao pagamento de R$ 6.868,58 (seis mil oitocentos e sessenta e oito reais e cinquenta e oito centavos) a título de danos materiais emergentes e R$ 10.000,00 (dez mil reais) por danos morais. Quanto aos danos materiais postulados na reconvenção, a pretensão não reúne condições de prosperar. A reconvinte relacionou uma série de despesas patrimoniais decorrentes de sua decisão de mudar-se da clínica, tais como o pagamento de caução em nova locação no valor de R$ 3.000,00 (três mil reais), custos com serviço de carreto nos montantes de R$ 155,00 (cento e cinquenta e cinco reais) e R$ 100,00 (cem reais), confecção de persiana de R$ 950,00 (novecentos e cinquenta reais), despesas com luminárias de R$ 175,41 (cento e setenta e cinco reais e quarenta e um centavos), papéis de parede de R$ 159,29 (cento e cinquenta e nove reais e vinte e nove centavos), canos no valor de R$ 65,00 (sessenta e cinco reais) e reciprocidade de multa de R$ 566,67 (quinhentos e sessenta e seis reais e sessenta e sete centavos) (ID 10471930078). Tais verbas, à evidência, não configuram danos emergentes passíveis de ressarcimento pela sublocadora. A prestação de caução para a garantia de um novo contrato de locação celebrado com terceiros, em imóvel distinto, constitui ativo patrimonial da própria reconvinte, que lhe será restituído ao término daquela avença, sendo despiciendo consignar que os custos de frete, adaptação, confecção de persianas sob medida e aquisição de materiais para a montagem de um novo consultório representam despesas inerentes ao risco e à opção da própria profissional de transferir sua base comercial de atuação. Não há nexo causal que permita transferir os custos de implantação de uma nova atividade para a parte reconvinda. No que tange à alegada perda de um móvel aparador pelo valor de R$ 687,21 (seiscentos e oitenta e sete reais e vinte e um centavos) e de molduras decorativas no importe de R$ 160,00 (cento e sessenta reais) em virtude de umidade nas alvenarias da clínica (ID 10471930078), os elementos probatórios não demonstram que as eventuais infiltrações estruturais do imóvel hajam sido a causa determinante e exclusiva da deterioração desses objetos pessoais, cumprindo ressaltar que a locação teve curso por breves semanas e que a ocupante assumiu o uso da sala ciente de suas características arquitetônicas e ambientais. Da mesma forma, os dispêndios informados com consultas psiquiátricas e dermatológicas (IDs 10471930078 e 10471944466) não guardam relação de causalidade direta e necessária com o desenrolar das obrigações contratuais, refletindo cuidados médicos ordinários de saúde pessoal que não podem ser imputados juridicamente ao polo reconvindo. No tocante ao pleito de indenização por danos morais, a pretensão reconvencional igualmente se afigura improcedente. A narrativa tecida pela reconvinte gravita em torno das desavenças, discussões e ânimos exaltados verificados no dia 05 de fevereiro de 2025 (cinco de fevereiro de dois mil e vinte e cinco) (ID 10471930078), momento em que procedia à desmontagem e transporte de seus pertences na presença de testemunhas e familiares de ambas as partes. Os áudios e vídeos registrados pela ré e degravados nos autos (IDs 10471938248 e 10471931191), aliados aos depoimentos das testemunhas ouvidas em audiência de instrução (ID 10752119753), revelam um cenário de recíproca beligerância, com exaltação mútua de ânimos, insultos verbais bilaterais e atritos típicos de uma ruptura contratual litigiosa e conflituosa. O ordenamento jurídico pátrio e a jurisprudência dominante não alçam o mero descompasso contratual ou os desentendimentos episódicos decorrentes da rescisão de pacto locatício ao patamar de ilícito causador de abalo moral indenizável, exigindo a prova cabal de ofensa desproporcional a direitos da personalidade, da honra objetiva ou da integridade psíquica, inocorrente quando as partes se engajam em bate-bocas mútuos e acusações recíprocas no instante da desocupação: EMENTA: AÇÃO DE INDENIZAÇÃO - DANO MORAL - PRELIMINAR - AUSÊNCIA IMPUGNAÇÃO ESPECÍFICA - CONTRATO DE LOCAÇÃO IMÓVEL - INADIMPLEMENTO LOCATÁRIO - DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL - MEROS ABORRECIMENTOS. 1. Não há que se falar em inépcia recursal se o recorrente indica os motivos pelos quais o entendimento adotado na decisão proferida não deve prevalecer. 2. O descumprimento contratual, em regra, não enseja danos de ordem moral, ressalvadas as hipóteses em que demonstrado o reflexo em direito personalíssimo. Meros aborrecimentos não são capazes de violar direito da personalidade do consumidor. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.18.092458-1/001, Relator(a): Des.(a) Estevão Lucchesi , 14ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 25/10/2018, publicação da súmula em 25/10/2018) O contexto dos autos retrata dissabores e frustrações inerentes à vida em sociedade e à condução conflituosa de negócios entre profissionais liberais, inexistindo lesão a direitos da personalidade passível de sancionamento pecuniário sob a rubrica de dano moral. Por derradeiro, rejeitam-se as alegações de litigância de má-fé e a imputação de crime de fraude processual formuladas pela requerida reconvinte em face da autora e de seu patrono. A utilização das vias processuais para vindicar direitos decorrentes de contrato de sublocação inadimplido consubstancia legítimo e regular exercício do direito de ação e de acesso à justiça assegurado pelo artigo 5º, inciso XXXV, da Constituição da República. A apresentação de fotografias que retratam a sala em fase de desmontagem e desocupação não constitui inovação artificiosa de estado de lugar ou fraude, mas elemento de convicção submetido ao amplo contraditório judicial e à valoração racional da prova pelo magistrado, não se vislumbrando o dolo processual específico tipificado nos artigos 79 a 81 do Código de Processo Civil. Impositiva, destarte, a improcedência integral dos pedidos reconvencionais. 5. Dispositivo e Determinações Finais Ante o exposto e por tudo mais que dos autos consta: a) JULGO PROCEDENTES os pedidos formulados na ação principal proposta por . em face de Luíza Helena Margotti Santos, com resolução de mérito, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para: Declarar rescindido o contrato particular de sublocação comercial celebrado entre as partes, referente à sala comercial situada na Rua Eduardo Magalhães, número 172 (cento e setenta e dois), Centro, São João del-Rei, Minas Gerais (ID 10386488441); Homologar o abatimento do valor de R$ 1.700,00 (hum mil e setecentos reais) pago pela ré em 07 de fevereiro de 2025 (sete de fevereiro de dois mil e vinte e cinco) (ID 10387725066), o qual quitou o principal do aluguel referente ao mês de janeiro de 2025 (dois mil e vinte e cinco); Condenar a ré Luíza Helena Margotti Santos ao pagamento do saldo remanescente decorrente do inadimplemento contratual, perfazendo o montante total de R$ 1.439,19 (hum mil quatrocentos e trinta e nove reais e dezenove centavos), composto por: R$ 562,52 (quinhentos e sessenta e dois reais e cinquenta e dois centavos) a título de despesas acessórias de energia elétrica, água e internet dos meses de novembro de 2024 (dois mil e vinte e quatro) a fevereiro de 2025 (dois mil e vinte e cinco); R$ 310,00 (trezentos e dez reais) referente ao ressarcimento das despesas materiais com restauração e mão de obra de pintura da sala; e R$ 566,67 (quinhentos e sessenta e seis reais e sessenta e sete centavos) a título de cláusula penal compensatória pela rescisão antecipada da locação, estipulada na cláusula 8ª (oitava) da avença; Determinar que, sobre o montante condenatório líquido de R$ 1.439,19 (hum mil quatrocentos e trinta e nove reais e dezenove centavos), incida exclusivamente a taxa referencial do Sistema Especial de Liquidação e de Custódia (taxa SELIC) como fator único de correção monetária e juros moratórios, desde a data da rescisão e desocupação da sala em 05 de fevereiro de 2025 (cinco de fevereiro de dois mil e vinte e cinco), nos termos do artigo 406 do Código Civil; b) JULGO IMPROCEDENTES os pedidos formulados na reconvenção apresentada por Luíza Helena Margotti Santos em face de . e Marina Souza Santos, resolvendo o mérito nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil. Em razão da sucumbência na ação principal, condeno a ré ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios em favor do patrono da autora, os quais fixo em 15% (quinze por cento) sobre o valor total da condenação, com fulcro no artigo 85, parágrafo 2º, do Código de Processo Civil, atenta a natureza da causa, o trabalho realizado e o tempo de tramitação da demanda. Indique-se a aplicação das regras do artigo 85 do Código de Processo Civil para arbitramento da sucumbência recíproca nos feitos autônomos. Em face da sucumbência na reconvenção, condeno a reconvinte ao pagamento das respectivas custas e despesas processuais, bem como de honorários advocatícios sucumbenciais em favor do procurador das reconvindas, ora fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado atribuído à reconvenção, nos moldes do artigo 85, parágrafos 1º e 2º, do Código de Processo Civil. Fica, contudo, suspensa a exigibilidade das verbas sucumbenciais carreadas à ré reconvinte Luíza Helena Margotti Santos, nos moldes do artigo 98, parágrafo 3º, do Código de Processo Civil, por ser beneficiária da gratuidade da justiça concedida na decisão de saneamento (ID 10662550266). Rejeito os pedidos de imposição de penalidades por litigância de má-fé e a apuração de fraude processual deduzidos reciprocamente. Publique-se. Intimem-se. Cumpra-se. Com o trânsito em julgado e inexistindo requerimentos de cumprimento de sentença no prazo legal, arquivem-se os autos com a devida baixa na distribuição. Cópias da presente servirão de mandado/ofício.
