Inteiro teor
EMBARGOS DE TERCEIRO CÍVEL Nº 1006147-98.2026.8.13.0479/MG
EMBARGANTE : MARCELO ANTONIO MARTINS
ADVOGADO(A) : ZELSEMIR ALVES DE OLIVEIRA (OAB MG077715)
EMBARGADO : MARIA DE LARA ALVES BARBOSA
ADVOGADO(A) : GUILHERME MENDONCA MENDES DE OLIVEIRA (OAB SP331385)
EMBARGADO : PASSOS (PC) INCORPORACAO IMOBILIARIA SPE LTDA
ADVOGADO(A) : ADRIANA PASSOS FERREIRA (OAB MG082935)
ADVOGADO(A) : DANIEL FERREIRA DE FARIA NETTO (OAB MG121515)
ADVOGADO(A) : RICARDO SCALABRINI NAVES (OAB MG072865)
ADVOGADO(A) : BRUNO HENRIQUE ANDRADE ALVARENGA (OAB MG112497)
SENTENÇA
Vistos.
Tratam-se de EMBARGOS DE TERCEIRO opostos por MARCELO ANTÔNIO MARTINS em face de MARIA DE LARA ALVES BARBOSA e PASSOS (PC) INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA SPE LTDA.
Sustentou, em resumo, que adquiriu o imóvel de matrícula nº 76.383 do Cartório de Registro de Imóveis de Passos, por meio de Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda, firmado em 07 de junho de 2017. Porém, em virtude de negligência da vendedora não foi registrada a transferência de propriedade.
Afirmou que quitou integralmente o preço ajustado em 2019 e, em setembro de 2020, recebeu as chaves do bem, exercendo, desde então, a posse mansa e pacífica sobre ele, sendo que atualmente se encontra alugado para terceiro.
Alegou que propôs ação de adjudicação compulsória em face da embargante, visando a regularização do registro.
Requereu, em sede de tutela de urgência, seja determinada a suspensão da penhora determinada nos autos 5010127-24.2022.8.13.0479 sobre o imóvel até o julgamento definitivo destes embargos.
No mérito, pugnou pela total procedência dos pedidos, a fim de declarar a insubsistência da penhora incidente sobre o imóvel matriculado sob o nº 76.383 e determinar o levantamento definitivo da constrição judicial.
Foi deferida a tutela de urgência. (evento 11)
Regularmente citada, a embargada Maria apresentou manifestação (evento 20). Requereu, em síntese, a revogação da tutela de urgência concedida e a improcedência dos embargos. Subsidiariamente, pugnou seja afastada a condenação sucumbencial, pelo princípio da causalidade.
A embargada Passos (PC) Incorporação Imobiliária se manifestou no evento 31. Informou que não se opõe ao levantamento da constrição judicial incidente sobre o imóvel, por reconhecer a condição do embargante como legítimo adquirente e possuidor do bem. Contudo, requereu o afastamento de sua condenação ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, ao argumento de que não deu causa ao ajuizamento dos presentes embargos de terceiro.
O embargante manifestou-se em seguida, reiterando os pedidos iniciais. (eventos 25 e 33)
Intimadas, as partes manifestaram o desinteresse na produção de provas.
É o relatório. Decido.
O processo está em ordem. Não há nulidades ou vícios a serem corrigidos, nem preliminares ou prejudiciais a serem enfrentadas. Portanto, avança-se à análise e julgamento do mérito.
No caso em exame, não há controvérsia de que o imóvel objeto da constrição foi alienado ao embargante por meio de compromisso de compra e venda celebrado em data muito anterior à efetivação da penhora, tendo sido integralmente quitado e entregue ao adquirente, circunstâncias, inclusive, reconhecidas pela própria embargada.
Diante da concordância da parte embargada com o levantamento da penhora, aduz que não deve incidir sobre ela a responsabilidade pelo pagamento das verbas sucumbenciais.
Com efeito, em sede de embargos de terceiro, a definição da sucumbência rege-se pelo princípio da causalidade, segundo o qual deve suportar as despesas processuais e os honorários advocatícios a parte que deu causa ao ajuizamento da demanda.
No caso concreto, embora o embargante alegue que a necessidade de propositura da presente ação decorreu da ausência de outorga da escritura pública definitiva pela embargada, verifica-se que o imóvel permaneceu registrado em nome desta por longo período sem que o adquirente promovesse a regularização da situação registral.
Não obstante a propositura de ação de adjudicação compulsória, é possível notar que o seu ajuizamento foi efetivado recentemente, após a penhora, evidenciando que o embargante deixou de adotar, em tempo oportuno, as medidas necessárias à consolidação de seu direito perante o Registro de Imóveis.
Nessas circunstâncias, a constrição judicial decorreu da inexistência de registro da aquisição imobiliária, situação de responsabilidade da parte embargante, adquirente.
Portanto, ante o princípio da causalidade, a parte embargante deve responder pelas custas e honorários sucumbenciais. A esse respeito:
EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS DE TERCEIRO. CONSTRIÇÃO INDEVIDA. AUSÊNCIA DE REGISTRO IMOBILIÁRIO. PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE. SÚMULA N.º 303 DO STJ. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedentes os pedidos formulados em embargos de terceiro para desconstituir a penhora sobre a fração ideal de imóvel, mas condenou a parte embargante ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, sob o fundamento de que a omissão no registro da transferência de propriedade deu causa à constrição indevida.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
A questão em discussão consiste em determinar se os ônus sucumbenciais devem ser suportados pelo terceiro adquirente que deixou de registrar a transferência de propriedade na matrícula do imóvel ou se devem ser atribuídos ao credor exequente que indicou o bem à penhora.
III. RAZÕES DE DECIDIR
A transferência da propriedade de bens imóveis entre vivos opera-se mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis, conforme o princípio da especialidade registral.
O registro de ato de cisão societária perante o Cartório de Registro de Títulos e Documentos e das Pessoas Jurídicas, embora válido entre as partes, carece de aptidão para substituir o registro imobiliário e não confere a necessária oponibilidade a terceiros quanto à titularidade do domínio.
O encargo de sucumbência em sede de embargos de terceiro rege-se pelo princípio da causalidade, recaindo sobre quem deu causa à constrição indevida do bem.
O credor atua no exercício regular de seu direito ao postular a penhora de imóvel cujo registro na matrícula imobiliária aponta o executado como proprietário, restando caracterizada a desídia do adquirente que deixa de atualizar a situação dominial do bem por longo período.
A concordância expressa do credor com o levantamento da penhora logo após tomar ciência da transmissão anterior do bem configura reconhecimento jurídico do pedido e afasta a resistência ao mérito dos embargos, não obstando a condenação do embargante à sucumbência pela aplicação da causalidade.
IV. DISPOSITIVO E TESE
Recurso desprovido.
Tese de julgamento: 1. Em embargos de terceiro, os encargos de sucumbência devem ser suportados pelo adquirente se este deu causa à constrição indevida por deixar de registrar o título translativo na matrícula do imóvel. 2. A ausência de oposição do credor ao pedido de desconstituição da penhora, manifestada na primeira oportunidade em que fala nos autos dos embargos de terceiro, preserva a aplicação do princípio da causalidade em desfavor do embargante desidioso.
Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 85, § 11, art. 487, inciso I, e art. 1.012. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula n.º 303; STJ, Tema Repetitivo 872. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.26.192393-2/001, Relator(a): Des.(a) Paulo Fernando Naves de Resende , 15ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 25/06/2026, publicação da súmula em 03/07/2026) (GRIFOS NOSSOS).
Diante do exposto, nos termos do art. 487, I, do CPC, CONFIRMO a tutela anteriormente deferida e JULGO PROCEDENTES os pedidos iniciais, para determinar a desconstituição definitiva da restrição incidente sobre o imóvel de matrícula nº 76.383.
Condeno o embargante ao pagamento das custas e honorários advocatícios sucumbenciais que fixo em dez por cento do valor da causa.
Traslade-se cópia da presente sentença para os autos principais.
Após o trânsito em julgado, arquivem-se os autos com baixa.
Intimem-se. Cumpra-se.
