Inteiro teor
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Contagem / 3ª Vara Cível da Comarca de Contagem Avenida Maria da Glória Rocha, 425, Centro, Contagem - MG - CEP: 32010-375 9 PROCESSO Nº: 5022654-73.2024.8.13.0079 CLASSE: [CÍVEL] PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO: [Dever de Informação] AUTOR: ILMA ALVES DE ALMEIDA CPF: 660.711.356-72 RÉU: ADMINISTRADORA GUERRA IMOVEIS LTDA - ME CPF: 07.023.968/0001-82 SENTENÇA Vistos, etc. Trata-se de ação ordinária ajuizada por ILMA ALVES DE ALMEIDA em desfavor de ADMINISTRADORA GUERRA IMOVEIS LTDA - ME, todos devidamente qualificados. Sustenta a parte autora, em síntese, que firmou contrato de administração imobiliária com a ré para gerir a locação de seu imóvel. Alega haver quebra de confiança e falhas na prestação de contas, consubstanciadas na existência de dois contratos de locação com valores distintos (R$ 770,00 e R$ 810,00), repasses a menor, retenção indevida dos aluguéis de julho e agosto de 2023 sob a justificativa de obras não autorizadas, bem como a ausência de repasse dos meses de abril e outubro de 2023, do IPTU do respectivo ano, e a falta de aplicação do reajuste anual pelo IGP-M. Requer a prestação de contas, a restituição dos valores retidos ilicitamente e o pagamento das diferenças devidas. Juntou documentos. Citada, a ré apresentou contestação (ID 10427291916). Em sede de questões preliminares e processuais, defendeu a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor à relação. No mérito, alegou que o contrato válido e vinculante é o de R$ 770,00, devidamente assinado com firma reconhecida. Afirmou que os repasses de abril, outubro e do IPTU de 2023 foram devidamente realizados. Sustentou que a retenção dos aluguéis de julho e agosto de 2023 foi lícita e destinada ao pagamento de reparos emergenciais (vazamento e telhado), e justificou a não aplicação do reajuste pelo IGP-M em 2022 devido à deflação no período. Por fim, pleiteou a condenação da autora ao pagamento de multa por litigância de má-fé. Juntou documentos. Houve apresentação de impugnação à contestação (ID 10514619613), na qual a autora rechaçou as teses defensivas e reiterou os termos da inicial. O feito foi regularmente saneado (ID 10622623127), ocasião em que se fixaram os pontos controvertidos, rejeitou-se o afastamento da legislação consumerista e determinou-se a inversão do ônus da prova em favor da parte autora. Durante a fase instrutória, foi realizada Audiência de Instrução e Julgamento (AIJ), com a colheita do depoimento pessoal da autora e a oitiva das testemunhas Douglas (locatário), Carlos Alberto (pedreiro) e Ronaldo (prestador de serviços). Encerrada a instrução, as partes apresentaram alegações finais por memoriais, reiterando suas respectivas teses. Não houve pedido de julgamento antecipado. É o relato do necessário. Análise das Questões Preliminares e Processuais Inicialmente, registro que a ré, em sede de alegações finais, busca rediscutir a aplicação do Código de Defesa do Consumidor e a consequente inversão do ônus probatório. Ocorre que tais questões já foram expressamente decididas por este Juízo na decisão saneadora (ID 10622623127). Não tendo a parte interposto o recurso cabível a tempo e modo, operou-se a preclusão consumativa sobre a matéria (art. 507 do CPC), restando incabível sua rediscussão nesta fase processual. De todo modo, ressalto que a jurisprudência é pacífica quanto à qualificação da relação entre o proprietário do imóvel e a imobiliária como relação de consumo, recaindo sobre a administradora o ônus probatório, conforme firme entendimento do e. Tribunal de Justiça de Minas Gerais: EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - [...] CONTRATO DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS DE ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEL - RELAÇÃO DE CONSUMO - CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR - INCIDÊNCIA - NEGLIGÊNCIA E INADIMPLÊNCIA DA IMOBILIÁRIA CONTRATADA [...] ART. 373, I DO CPC/2015 - RECUSA LEGÍTIMA - SENTENÇA MANTIDA. O contrato de administração de imóvel que enlaça em seus vértices, o proprietário do imóvel como destinatário final dos serviços que fazem seu objeto, e a imobiliária como fornecedora dos serviços de administração, qualifica-se como relação de consumo [...]. Em conformidade com as formulações legais que regram a repartição do ônus probatório e estão impregnadas no estatuto processual (CPC, art. 373) [...] ao réu, de sua parte, está endereçado, em se rebelando contra a pretensão que fora aviada em seu desfavor, o ônus de comprovar a coexistência de fatos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito invocado pela contraparte [...]. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.24.322243-7/001, Relator(a): Des.(a) Baeta Neves, 17ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 26/03/2025) No que tange ao pedido da ré para condenação da autora por litigância de má-fé (arts. 80 e 81 do CPC), este não merece prosperar. A autora limitou-se a exercer o seu direito constitucional de ação, pleiteando a prestação de contas que lhe é devida por lei. As provas produzidas confirmaram boa parte de suas alegações, não se vislumbrando qualquer alteração da verdade dos fatos ou dolo processual. Indefiro, portanto, o pedido. Ausentes outras preliminares ou nulidades a serem sanadas, passo à análise do mérito. Análise de Mérito A relação jurídica estabelecida entre as partes consubstancia-se em mandato, pelo qual a ré se obrigou a administrar o imóvel da autora. Nos termos do art. 668 do Código Civil, “o mandatário é obrigado a prestar contas de sua gerência ao mandante, transferindo-lhe as vantagens provenientes do mandato”. O primeiro ponto controvertido diz respeito ao valor base do aluguel a ser considerado na prestação de contas. A ré defende a validade exclusiva do contrato de R$ 770,00 por conter firma reconhecida. Contudo, sob o crivo do contraditório, a testemunha Douglas (locatário do imóvel) foi contundente ao afirmar que o valor efetivamente cobrado pela imobiliária e pago mensalmente era de R$ 810,00. Sendo a ré mera mandatária, todos os valores recebidos do locatário pertencem à autora (mandante), devendo ser descontada apenas a taxa de administração pactuada de 10%. A retenção oculta de valores pagos a maior pelo locatário configura quebra da boa-fé objetiva (art. 422, CC) e apropriação indevida, gerando o vedado enriquecimento sem causa (art. 884, CC). Assim, a prestação de contas deve adotar a base de arrecadação de R$ 810,00, sendo devida à autora a restituição da diferença. No que tange à retenção dos aluguéis de julho e agosto de 2023, a ré justificou o ato com a realização de obras no imóvel, juntando recibo em nome do pedreiro Carlos Alberto no valor de R$ 3.500,00. Todavia, a instrução processual desconstituiu por completo a tese defensiva. A testemunha Carlos Alberto, ouvida em Juízo, declarou expressamente ter sido contratado e pago diretamente pela autora (proprietária), e não pela imobiliária. Ainda que a outra testemunha, Ronaldo, tenha afirmado realizar pequenos consertos a mando da ré (flange e fogão) por R$ 1.500,00, a administradora não logrou comprovar qualquer autorização da proprietária para a realização de tais serviços e retenção de seus repasses mensais, ônus que lhe incumbia, cf. art. 373, II, CPC e jurisprudência citada). Logo, a retenção integral dos dois meses de locação revela-se ilícita, devendo a ré restituir os referidos valores, resguardado o desconto de seus honorários de 10%. Em relação ao alegado inadimplemento dos meses de abril e outubro de 2023, bem como do IPTU de 2023, a ré se desincumbiu de seu ônus. Os comprovantes de transferência e os extratos bancários acostados aos autos, inclusive os juntados pela própria autora no ID 10214623883, demonstram que as transferências do valor principal e do imposto foram efetivamente realizadas nas respectivas competências. Improcede, assim, o pedido de cobrança do montante principal nestes meses específicos, sem prejuízo da cobrança da diferença apurada no aluguel (R$ 770,00 para R$ 810,00). Por fim, quanto à falha na aplicação do reajuste do IGP-M em 2022, a tese da autora não merece acolhida. A ré demonstrou, mediante prova documental inconteste, que o índice apurado no período de aniversário do contrato (dezembro/2021 a janeiro/2022) apresentou deflação (-3,18%). É prática consolidada no mercado imobiliário e no direito obrigacional que, diante de deflação, o valor nominal do aluguel não é reduzido em prejuízo do locador, mas tampouco sofre acréscimo positivo. Os recibos dos anos subsequentes demonstram que o reajuste voltou a ser aplicado normalmente. Não há conduta ilícita da administradora neste aspecto. Dos Encargos sobre a Condenação Recentemente, o Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Tema Repetitivo 1.368, consolidou o entendimento de que a taxa SELIC deve ser aplicada para a atualização das dívidas civis, por já englobar tanto a correção monetária quanto os juros de mora, sendo vedada sua cumulação com qualquer outro índice. Surge, então, a necessidade de harmonizar a aplicação da SELIC com os termos iniciais distintos previstos nas Súmulas 54 e 362. Aplicar a taxa SELIC de forma plena desde o evento danoso implicaria embutir correção monetária em período anterior ao seu termo inicial (data do arbitramento), o que contrariaria o verbete sumular 362. Dessa forma, a solução que melhor compatibiliza os entendimentos é a aplicação cindida dos encargos. No período entre o evento danoso e a data de fixação da indenização, em que são devidos apenas os juros de mora, deve-se aplicar a taxa SELIC decotada do índice oficial de inflação (IPCA), de modo a remunerar apenas o componente de juros. A partir da data do arbitramento, esta sentença, quando passam a incidir tanto juros quanto correção monetária, a taxa SELIC deve ser aplicada de forma plena, sem qualquer decote, em conformidade com o TEMA 1.368/STJ. Ante o exposto, resolvo o mérito da lide, com fulcro no art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, e JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial, para o fim de: a) Declarar que a prestação de contas devida pela ré deve ter como base de arrecadação o valor do aluguel efetivamente cobrado do locatário (R$ 810,00 iniciais, com seus respectivos reajustes anuais posteriores), deduzida exclusivamente a taxa de administração pactuada (10%); b) Condenar a ré a restituir à autora as diferenças mensais relativas ao repasse a menor (diferença entre o que foi efetivamente recebido do inquilino e o que foi repassado à proprietária, descontada a taxa de 10%), desde o início da vigência do contrato (janeiro de 2021) até a efetiva regularização; c) Condenar a ré a repassar à autora a integralidade dos aluguéis referentes aos meses de julho e agosto de 2023, declarando ilícita a retenção a título de benfeitorias, com o devido abatimento da taxa de administração de 10%. Os valores decorrentes das condenações acima (itens '‘b’' e '‘c’') deverão ser apurados em fase de liquidação de sentença por simples cálculos aritméticos (art. 509, § 2º, do CPC). Na fixação dos encargos de mora sobre o valor da condenação, observe o contrato celebrado entre as partes. Caso inexista previsão contratual, ou se trate de vínculo extracontratual, aplica-se a taxa SELIC, que já engloba correção e juros, conforme TEMA 1.368 do STJ. Tendo a autora decaído de parte mínima de seus pedidos (apenas quanto ao reconhecimento do repasse de meses isolados, do IPTU de 2023 e do reajuste pelo IGP-M em 2022), condeno a ré ao pagamento integral das custas processuais e dos honorários advocatícios de sucumbência (art. 86, parágrafo único, do CPC). Considerando que a aplicação dos percentuais previstos no § 2º do art. 85 do CPC sobre o proveito econômico obtido, estimado em patamar baixo, resultaria em valor irrisório e incompatível com o trabalho desenvolvido, e considerando a complexidade da causa, o tempo exigido e a necessidade de realização de Audiência de Instrução e Julgamento, fixo os honorários advocatícios por apreciação equitativa, com fulcro no art. 85, § 8º, do CPC, no importe de R$ 1.500,00 (um mil e quinhentos reais). Na hipótese de oposição de embargos de declaração, certifique a Secretaria a respeito de sua tempestividade, na forma do caput do art. 1.023 do CPC. Após, intime-se a parte contrária para se manifestar, conforme § 2º do dispositivo supracitado. Tudo cumprido, após o decurso do prazo para ambas as partes, voltem os autos conclusos. Caso seja interposta apelação, proceda a Secretaria à intimação da parte contrária para contrarrazões (§ 1º do art. 1.010 do CPC), atentando-se à possibilidade de apelação adesiva (§ 2º do mesmo dispositivo). Certificado o decurso do prazo para ambas as partes, remetam-se os autos ao egrégio Tribunal de Justiça. Nas hipóteses de extinção pelo art. 485 do CPC, atente-se a Secretaria quanto ao disposto no seu § 7º, devendo os autos serem remetidos para a conclusão para análise da retratação. Após o trânsito em julgado, remetam-se os autos à contadoria judicial para apuração de eventuais custas finais, se for o caso; havendo, intime-se a parte condenada para pagamento, em dez dias. Caso não sejam pagas, expeça-se CNPDP para envio à AGE. Caso a parte interessada requeira a execução do título judicial, altere-se a classe processual para cumprimento de sentença. Após, intime-se a parte executada (pessoalmente, caso não tenha procurador constituído) para, no prazo de 15 (quinze) dias, pagar os valores cobrados, fazendo-se constar que, em caso de não pagamento, sobre o débito incidirá a multa de 10% (dez por cento) prevista no § 1º, do art. 523, do CPC, além dos honorários também previstos. Advirta-se a parte executada da disposição do art. 525 do CPC/15. Registre-se que a intimação também deverá ser pessoal caso haja o decurso do prazo de 01 ano entre o trânsito em julgado e o pedido de cumprimento de sentença (art. 513, § 4º, do CPC). Para a hipótese de pagamento voluntário da condenação, fica deferida, desde já, a expedição de alvará em favor da parte credora e de seu procurador, se possuir poderes para tal fim. P.I.C. Contagem, data da assinatura eletrônica. MARCUS VINICIUS DO AMARAL DAHER Juiz(íza) de Direito 3ª Vara Cível da Comarca de Contagem
