Inteiro teor
ESTADO DE MATO GROSSO PODER JUDICIÁRIO 3ª VARA CÍVEL DE SINOP SENTENÇA Processo: 1012487-83.2025.8.11.0015. AUTORA: CONCESSIONÁRIA ROTA DO OESTE S.A. RÉ: EIXO NORTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA Trata-se de AÇÃO DE DESAPROPRIAÇÃO proposta por CONCESSIONÁRIA ROTA DO OESTE S.A. contra EIXO NORTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA., em que requereu seja declarada incorporada ao patrimônio público, a área de 8.362,06 m² (oito mil, trezentos e sessenta e dois metros e seis centímetros quadrados), descrita e identificada na exordial e respectivo mapa e memorial descritivo, do imóvel matriculado sob o número 110.531, no Cartório de Registro de Imóveis de Sinop/MT, que possui área total de 15.514,936 m². Sustentou que por ocasião da decisão SUROD Nº 404, de 15 de abril de 2025, publicada na pág. 146, da seção 01, da edição 79/2025, do dia 28/04/2025, no Diário Oficial da União, foi declarada a utilidade pública de parte do referido bem para fins da implantação de dispositivo do diamante ID-10, localizado entre o KM 844+600M, na rodovia BR-163/MT, no município de Sinop/MT. Colacionou laudo de avaliação da área e depositou o valor da indenização que entende devida (R$ 6.844.764,21) e requereu a concessão de tutela antecipada para que seja imitida na posse. Ao final pela procedência do pedido, confirmando-se a liminar e condenando os requeridos ao pagamento dos ônus de sucumbência (ID 191584441). O pedido de tutela antecipada foi concedido (ID 193139453). A requerida foi citada (ID 194251088) e apresentou contestação (ID 196709687) oportunidade em que argumentou que o valor sugerido, a título de indenização, revela-se ínfimo e não atende ao requisito da justa indenização. Requereu, ao final, a improcedência do pedido. Houve réplica, oportunidade em que a requerente, repisando os argumentos tecidos por ocasião da peça inicial, rechaçou as proposições apresentadas pela defesa (ID 199725170). Foi determinada a realização de prova pericial (ID 211109022) e, logo após, foi apresentado o laudo técnico (ID 232507649) e respectiva complementação (ID 240407184). O laudo pericial foi homologado (ID 248467554). Encerrada a instrução, as partes apresentaram memoriais finais, reprisando seus argumentos e pedidos (ID’s 250481260 e 252699940). Vieram os autos conclusos para deliberação. É o relatório. Passo a decidir. Não existem preliminares a serem analisadas, e, como bem se nota, os ditames processuais foram observados não existindo quaisquer nulidades processuais a serem decretadas. Destarte, superadas tais questões, passo a analisar a questão de fundo da demanda. A desapropriação configura-se como ato estatal de intervenção na propriedade privada, em que a Administração Pública, fundamentada na existência concreta de necessidade ou de utilidade pública ou por interesse social, promove, de forma compulsória, a transferência da propriedade particular para o acervo/conjunto patrimonial de bens públicos, desapossando o particular do bem, mediante prévia indenização, arbitrada de forma justa, em dinheiro [art. 5.º, inciso XXIV da CRF/88]. A desapropriação, por utilidade pública, para efeito de realização de obras para a abertura, conservação e melhoramento de vias ou logradouros públicos, condiciona-se à declaração prévia de utilidade pública do bem, objeto do ato administrativo, e pressupõe o arbitramento de verba indenizatória, com o objetivo de compensar os prejuízos causados no bem imóvel e restrições estabelecidas ao seu gozo e fruição. Interpretação que resulta da exegese do art. 5.º, alínea ‘i’ e do art. 40, ambos do Decreto-lei n.º 3.365/1941. Pois bem. Compulsando os elementos informativos produzidos no processo, máxime os documentos arquivados aos eventos nº 191585042, 191584482, 191584483, 191584485, 191584488 e 192144316, deflui-se que a concessionária requerente obteve o decreto de utilidade pública sobre parte do lote de terras matriculado sob o nº 110.531, de propriedade da requerida, a fim de implantar o dispositivo Diamante ID-10 do Km 844+600m, no município de Sinop/MT, para dar andamento nas obras de duplicação da BR-163. Com a finalidade de averiguar se a valoração estimativa realizada pela autora representa a justa avaliação da desapropriação administrativa, incidente sobre o imóvel [art. 5.º, inciso XXIV da CRFB/88], em razão da impugnação quanto ao valor oferecido administrativamente, na quantia de R$ 6.844.764,21 (seis milhões, oitocentos e quarenta e quatro reais e vinte e um centavos) - ID 192348426 - foi realizada prova pericial, ocasião em que se apurou que o valor estipulado pela concessionária está aquém do valor de mercado do imóvel. Segundo os informes produzidos no processo, a forma de elaboração do laudo pericial judicial orientou-se de acordo com as peculiaridades da área, pelo método comparativo de valores do mercado, prestando reverência à NBR n.º 14.653-1 da Associação Brasileira de Normas Técnicas – ABNT, por intermédio da realização de levantamento físico (localização geográfica do imóvel e infraestrutura existente no entorno), o quê implica considerar, portanto, que o quantitativo da avaliação, traduz/espelha valoração razoável e que corresponde ao valor real de mercado do terreno. Com o intuito de corroborar tais afirmações, valho-me do conteúdo dos dados registrados no respeitável laudo técnico (ID 232507649) e do complemento, juntado ao evento nº 240407184 dos autos, que foi coroado com dezenas de amostras comparativas com outros bens imóveis semelhantes, registro fotográfico e as seguintes conclusões: ID 232507649, pág. 15: ID 232507649, pág. 34: Detalhando, pormenorizadamente, o laudo pericial judicial (ID 232507649), verifica-se que os motivos que levaram o 'expert' a arbitrar a indenização (e, inclusive, o acréscimo de 12,92%) são plausíveis e aplicáveis ao caso concreto, além de a metodologia aplicada ser permitida pela norma de regência (Método Comparativo de Dados de Mercado com modulação a depender das especificidades do caso concreto – ABNT 14.653-1 e 14.653-3). Conforme se extrai do quesito 14, o "grau de arbítrio" foi extraído por meio de equações matemáticas, tendo como base o valor unitário, área total, a frente do lote e a distância ao polo valorizante; cuja média entre o valor mínimo e o valor máximo do preço médio de mercado foi acrescido de 12,92%: (...) (...) (...) R$ 1.424,47 - preço mínimo; R$ 2.356,21 preço máximo; R$ 1.890,34 média; R$ 244,23 - acréscimo de 12,92% - = R$ 2.134,50 preço do metro quadrado Ao esmiuçar detidamente os detalhes mencionados pelo perito e as informações relacionadas à própria localização geográfica do bem imóvel 'sub judice', denota-se que o bem está localizado em uma região com intenso fluxo de tráfego, exatamente à margem da confluência de duas rodovias importantíssimas da região e que servem para o escoamento da produção de diversas localidades (BR-163 com MT-423), com ocupação predominantemente comercial e industrial, guarnecida com todo tipo de infraestrutura (asfalto, rede elétrica, internet, fornecimento de água, serviço de correios, transporte coletivo, próximo a mercados, postos de combustíveis, coleta de resíduos) e área residencial habitada. Ainda, de acordo com o mapa colacionado ao evento nº 191584483, a área desapropriada é a de maior valor de mercado, exatamente porque possuía/possui "frente" com as duas rodovias (BR-163 e MT-423), enquanto a área remanescente é uma faixa estreita e sem acesso direto às rodovias e que, certamente, devido à imposição da desapropriação que a segmentou/"recortou" (e transformou o imóvel em uma porção mais estreita e curvilínea, localizada exatamente abaixo de um viaduto), experimentou/sofreu uma depreciação de valor de mercado, pois perdeu suas duas principais características: i) deixou de ser um "imóvel de esquina", na exata confluência de duas vias extremamente importanes na região (entre a BR-163 e a MT-423) e, sabidamente, "imóveis de esquina" costumam valer mais do que os de "meio de quadra"; e ii) perdeu, quase que completamente, a grande testada que possuía originalmente à BR-163. Vejamos a imagem de satélite: Não constitui demasia enfatizar, ainda, por extremamente conveniente, que o laudo administrativo (ID 191584480) não pode ser usado como fator/diretriz suficiente e idôneo para fins de quantificação da indenização (ou mesmo até de comparação com o laudo pericial judicial), uma vez o laudo administrativo utilizou como parâmetro o valor de outras áreas, distantes da área 'sub judice', com características totalmente diferentes uma das outras e que não estão localizadas no "eixo da BR-163" — localização que, na região, é, sabidamente, mais valorizada (eventos n.º 191584480 - pág. 42/104) e, ao mesmo tempo, não considerou as especificidades do bem imóvel em questão, que se situa em área urbanizada e loteada, caracterizada pela presença de edificações (comércios e indústrias), dotada de sistema viário estruturado, e de grande valorização devido à localização estratégica (entroncamento entre a BR-163/MT-423). Deveras, como consequência direta de um imperativo de lógica e de razão, a prova pericial, que não apresenta irregularidades formais externas, que comprometam higidez do laudo, efetivada por profissional habilitado, devidamente cadastrado no banco de dados do Poder Judiciário, consolida-se como mecanismo idôneo de informação, para efeito de lastrear a sentença, haja vista que detém maior carga de segurança, quanto à revelação/esclarecimento dos fatos [art. 371 e art. 479, ambos do Código de Processo Civil]. Nessa mesma linha de raciocínio, a ratificar tal posicionamento, apanha-se do acervo de jurisprudência dos Tribunais Estaduais os seguintes arestos que versam a respeito de questões que guardam relação de similitude com a que se encontra sob enfoque: “APELAÇÃO CÍVEL. DESAPROPRIAÇÃO. RODOVIA. INDENIZAÇÃO. CORREÇÃO MONETÁRIA. JUROS MORATÓRIOS E COMPENSATÓRIOS. REEXAME NECESSÁRIO. SENTENÇA MANTIDA. 1. O valor da área desapropriada para a construção de rodovia deve ser o apurado pela perícia judicial de avaliação, pois realizada de acordo com os critérios técnicos na espécie, e calculado sobre a área indicada no decreto expropriatório como sendo de utilidade pública. Método comparativo direto de dados de mercado definido na NBR 14653-1 da ABNT (item 8.2.1). 2. Ausente pronunciamento do STF acerca da modulação de efeitos das decisões proferidas nas ADI n.º 4357 e 4425, aplica-se o artigo 1º-F da Lei n.º 9.494/97, com redação dada pela Lei n.º 11.960/09, a partir da vigência desta. Reclamação n.º 16.745/SC. 3. Juros de mora incidem no percentual de 6% a.a., nos termos do Decreto nº 3.365/61. 4. Os juros compensatórios contam-se a partir da data do laudo pericial. Súmula nº 345, do STF. APELAÇÃO PARCIALMENTE PROVIDA. SENTENÇA MANTIDA EM REEXAME NECESSÁRIO” (TJRS, Apelação Cível n.º 70060038379, 4.ª Câmara Cível, Relator: Des. Francesco Conti, julgado em 29/10/2014) — com destaques não inseridos no texto original. “APELAÇÃO. DESAPROPRIAÇÃO. LAUDO PERICIAL. APURAÇÃO DO VALOR DA INDENIZAÇÃO. TÉCNICA ADEQUADA. VALOR ACOLHIDO. REGISTRO DA DESAPROPRIAÇÃO. OFENSA A CONTINUIDADE REGISTRAL. IMPOSSIBILIDADE. Se o valor da indenização a ser solvida ao expropriado é aferida por laudo técnico respaldado em boa técnica, devidamente fundamentado e que considera as especificidades do caso em concreto, deve ser acolhido o valor apontado como devido. Se a propriedade do expropriado não está regularizada, antes de se registrar a desapropriação, impõe-se a superação de tal vício, sob pena de ofensa ao princípio da continuidade registral” (TJMG, Apelação Cível n.º 1.0470.09.063024-0/007, 10.ª Câmara Cível, Relator: Des. Cabral da Silva, julgado em 01/12/2015) — com destaques não inseridos no texto original. “CONSTITUCIONAL E ADMINISTRATIVO. DESAPROPRIAÇÃO. LEGALIDADE OBSERVADA. VALOR INDENIZATÓRIO. RAZOABILIDADE. COMPENSAÇÃO TRIBUTÁRIA INCABÍVEL. REEXAME NECESSÁRIO IMPROVIDO. APELOS PREJUDICADOS. DECISÃO UNÂNIME. 1. É cabível a indenização determinada diante da configurada desapropriação indireta constante dos autos. 2. Laudo pericial elaborado dentro da mais estrita legalidade, fundamentado de maneira sólida em elementos comparativos do mercado imobiliário, observando os critérios de razoabilidade e atendendo à finalidade a que se destina, apurando o valor de mercado e correto das áreas desapropriadas, inexistindo elementos probatórios capazes de infirmá-lo. 3. Compensação tributária incabível na espécie. 4. Remessa oficial improvida à unanimidade, declarando-se prejudicados os apelos” (TJPE, Apelação n.º 0001131-26.2001.8.17.0810, 1.ª Câmara Extraordinária de Direito Público, Relator: Des. Ricardo de Oliveira Paes Barreto, julgado em 11/05/2015) — com destaques não inseridos no texto original. Portanto, diante dessa moldura, tomando-se em consideração a edição de ato administrativo, que declarou de utilidade pública, para fins de desapropriação, a faixa de terras, pertencente a requerida, necessária à realização de obras de urbanização ou de reurbanização, e levando-se por linha de estima que o valor da verba indenizatória, estipulada no laudo pericial judicial, reflete adequadamente o valor de mercado do bem imóvel, considero que a procedência parcial do pedido, é medida que se impõe. Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido vertido na inicial por Concessionária Rota o Oeste S.A. contra Eixo Norte empreendimentos Imobiliários Ltda. para o fim de: a) Declarar incorporada ao patrimônio da autora, a área descrita no memorial descritivo e mapa, arquivados aos eventos nº 191584485 e 191584483, referente a 8.362,06 m² (oito mil, trezentos e sessenta e dois metros e seis centímetros quadrados) do imóvel de Matrícula nº 110.531 do CRI de Sinop/MT, e como corolário natural, confirmar a liminar concedida (ID 193139453); b) Arbitrar, a título de indenização, em prol da requerida, a quantia em dinheiro correspondente a R$ 17.848.817,00 (dezessete milhões, oitocentos e quarenta e oito mil e oitocentos e dezessete reais), corrigida monetariamente pelo IPC-Fipe, com incidência a partir da data em que foi elaborado o laudo pericial [cf.: STJ, REsp n.º 125.744/SP, 1.ª Turma, Relator: Ministro Milton Luiz Pereira, julgado em 20/04/1999]. Havendo divergência, estabelecida entre o preço ofertado, quando do ajuizamento da petição inicial, e o valor fixado, deverão, com espeque no conteúdo normativo do art. 15-A do Decreto-lei n.º 3.365/1941 — interpretado segundo o entendimento do Excelso STF, no corpo da ADI-MC n.º 2.332/DF e em conformidade com o enunciado da Súmula n.º 408 do STJ — incidir juros compensatórios, na taxa de 12% ao ano, contabilizados desde a data da imissão antecipada na posse, calculados sobre a diferença entre o valor oferecido pelo requerente e o fixado na sentença; c) Declarar encerrada a atividade cognitiva, resolvendo-se o mérito do feito, com supedâneo no art. 487, inciso I do Código de Processo Civil; Custas pela requerente, como prescreve o artigo 30 do Decreto-Lei nº 3.365/1941. Pelo princípio da sucumbência, com esteio no conteúdo normativo do art. 27, § 1.º do Decreto-lei n.º 3.365/1941 e do art. do art. 85, § 2.º do Código de Processo Civil, Condeno o requerente no pagamento de honorários advocatícios ao patrono da parte adversa, arbitrados no valor correspondente 1% do valor da diferença, considerando-se a natureza da demanda e o trabalho desenvolvido pelo advogado. A presente sentença servirá como título hábil para transcrição no registro de imóveis competente, com espeque nas regras contidas no artigo 29 do Decreto-Lei n.º 3.365/1941 e artigo 167, inciso I, item 34 da Lei n.º 6.015/1973. Transitada em julgado, expeça-se alvará de liberação do valor depositado nos autos em favor da requerida para a conta indicada no evento nº 192348426, de forma a zerar o saldo e encerrar aquela conta. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Sinop, em 11 de novembro de 2026. Cristiano dos Santos Fialho, Juiz de Direito.
