TJGO, Procedimento Comum Cível 5234284-41.2025.8.09.0105

Dados do julgamento

Acórdão

improcedente

Inteiro teor

PODER JUDICIÁRIO ESTADO DE GOIÁS COMARCA DE MINEIROS 1ª VARA CÍVEL E DA INFÂNCIA E DA JUVENTUDE Rua 10 • Bairro Nossa Senhora de Fátima • Mineiros/GO • CEP 75832-108 Telefones: (64)3672-5400 • (64)3672-5426 • E-mail: [email protected] Natureza: PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Processo de Conhecimento -> Procedimento de Conhecimento -> Procedimento Comum Cível Processo n: 5234284-41.2025.8.09.0105 Polo Ativo: Luiz Cláudio Ribeiro Junior Polo Passivo: Spe Residencial Jardim Florença Empreendimento 001 Ltda S E N T E N Ç A (com resolução do mérito - não homologatória) I — RELATÓRIO Trata-se de ação declaratória, indenizatória e de restituição de valores c/c pedido de tutela de urgência, proposta por LUIZ CLÁUDIO RIBEIRO JÚNIOR, em desfavor de SPE RESIDENCIAL JARDIM FLORENÇA EMPREENDIMENTO 001 LTDA, partes qualificadas. Narra o autor que, em 04/10/2017, firmou com a ré instrumento particular de compra e venda do lote 01 da quadra 14 do loteamento Residencial Jardim Florença, nesta cidade, pelo preço de R$ 94.881,60 (noventa e quatro mil, oitocentos e oitenta e um reais e sessenta centavos), a ser pago em 180 parcelas mensais de R$ 527,12 (quinhentos e vinte e sete reais e doze centavos), corrigidas pelo INPC, e que pagou 86 parcelas, no total de R$ 67.104,25 (sessenta e sete mil, cento e quatro reais e vinte e cinco centavos). Relata que, em 14/03/2023, ao requerer à Prefeitura o alvará de construção do lote vizinho, também adquirido da ré, soube que aquele imóvel trazia na matrícula, desde 2015, o registro de promessa de compra e venda em favor de terceiro, e que, ao obter a certidão do lote 01, constatou a mesma situação, com registro de compromisso em favor da empresa Viga Engenharia. Sustenta que a ré vendeu o mesmo imóvel duas vezes, que não respondeu às suas reclamações e que, em 11/02/2025, recebeu notificação extrajudicial com o pedido de rescisão e de restituição dos valores pagos, sem solução. Sob tais fundamentos, requer a concessão de tutela de urgência para suspender o pagamento das parcelas e impedir a negativação do seu nome. No mérito, pleiteia a rescisão do contrato por inadimplemento da ré, com a restituição integral dos R$ 67.104,25 em parcela única, corrigidos desde cada pagamento e acrescidos de juros de mora desde a notificação. Requer, ainda, a condenação da ré ao pagamento da multa de 30% (trinta por cento) prevista na cláusula 4.3, item i, do contrato, aplicada em seu favor, no valor de R$ 20.131,27 (vinte mil, cento e trinta e um reais e vinte e sete centavos), de danos materiais de R$ 6.617,92 (seis mil, seiscentos e dezessete reais e noventa e dois centavos), relativos à comissão de corretagem e ao IPTU, de lucros cessantes correspondentes à valorização do imóvel desde 2017, estimada em 85,49% (oitenta e cinco vírgula quarenta e nove por cento), a apurar em liquidação de sentença, e de indenização por danos morais de R$ 10.000,00 (dez mil reais). Instruiu o pedido inicial com os documentos anexos ao evento 01. A decisão proferida no evento 05 deferiu o parcelamento das custas iniciais. A decisão proferida no evento 11 recebeu a petição inicial e deferiu a tutela de urgência, para suspender a cobrança das parcelas vencidas e vincendas a partir do ajuizamento e determinar que a ré se abstenha de incluir o nome do autor em cadastros de proteção ao crédito, sob pena de multa diária. Determinou-se, também, a citação da ré. Realizada audiência de conciliação (evento 37), esta restou infrutífera ante a ausência de acordo entre as partes. Citada, a ré ofereceu contestação, no evento 39, em que suscita, em preliminares, a suspensão do processo e o chamamento ao processo da empresa Viga Engenharia e Arquitetura EPP, ao argumento de que essa empresa deve confirmar o distrato firmado em 30/08/2017 e fornecer os documentos necessários à baixa do registro na matrícula do lote. No mérito, sustenta que não houve venda em duplicidade, porque o compromisso firmado com a Viga Engenharia foi desfeito por distrato em 30/08/2017, antes da venda ao autor, e que a pendência decorre de a antiga compromissária não ter levado o distrato a registro. Afirma que o empreendimento passou à gestão do grupo SETPAR em janeiro de 2018, que buscou regularizar a matrícula assim que tomou ciência do problema e que ofereceu ao autor a troca por outro lote. Alega que cabia ao comprador consultar a matrícula antes da aquisição, que a cláusula 4.3 não comporta aplicação em seu desfavor, que a pretensão de restituição da comissão de corretagem está prescrita, que o IPTU é encargo do comprador, que o laudo de avaliação é unilateral e que não há dano moral, ou que, subsidiariamente, a indenização seja fixada em R$ 1.000,00 (mil reais). Por fim, requer a improcedência dos pedidos iniciais. Réplica à contestação apresentada pelo autor no evento 43. Instadas as partes a se manifestarem sobre as questões de fato e de direito e sobre as provas que pretendiam produzir (evento 44), a ré requereu a expedição de ofício ao Município de Mineiros e a colheita do depoimento pessoal do autor (evento 50), ao passo que o autor indicou os pontos que reputa controvertidos e requereu prova documental suplementar e perícia contábil, se necessárias (evento 52). No evento 58, a ré juntou certidão atualizada da matrícula do lote, com a averbação do cancelamento do registro da promessa de compra e venda em favor da Viga Engenharia, e requereu a extinção do processo por perda superveniente do objeto. Intimado (evento 60), o autor manifestou-se pelo prosseguimento do feito, ao argumento de que mantém o interesse na rescisão e na reparação dos danos (evento 65). A decisão de saneamento e organização do processo (evento 68) resolveu as questões preliminares, fixou os pontos controvertidos, reconheceu a incidência do Código de Defesa do Consumidor, com a inversão do ônus da prova, e indeferiu a expedição de ofício ao Município e a produção de prova oral, por considerar suficiente a prova documental. Declarada encerrada a instrução (evento 75), o autor apresentou razões finais no evento 80, e a ré, memorial no evento 81, no qual reitera a perda superveniente do objeto, requer a manutenção do contrato e a revogação da tutela de urgência e, subsidiariamente, o reconhecimento de que a rescisão decorre da iniciativa do autor, com retenção de 30% (trinta por cento) ou, ao menos, de 20% (vinte por cento) dos valores pagos e juros de mora a partir do trânsito em julgado. Após, vieram-me os autos conclusos. É o relatório. Passo a fundamentar e a decidir. II — FUNDAMENTAÇÃO De início, registro que é lícito ao juiz indeferir as provas que julgar desnecessárias à solução da lide, desde que evidencie os motivos para tal. O magistrado é o destinatário da prova e não está obrigado a deferir todas as provas, quando estas se mostrarem desnecessárias, sob pena de violar o princípio da celeridade processual, com previsão do artigo 5°, inciso LXXVIII, da Constituição Federal. No caso, a decisão do evento 68 indeferiu o ofício ao Município e a prova oral requeridos pela ré, porque os fatos relevantes estão demonstrados por documentos (contrato, matrícula, distrato, extrato de pagamentos e comprovantes de despesas), e a decisão não foi objeto de recurso. Nenhum fato a ser esclarecido pelo depoimento do autor ou pelo Município alteraria o que a matrícula e o contrato revelam (art. 370, parágrafo único, do CPC). Incide, na espécie, a Súmula 28 do TJGO: “Afasta-se a preliminar de cerceamento de defesa, suscitada em razão do julgamento antecipado da lide, quando existem nos autos provas suficientes à formação do convencimento do juiz e a parte interessada não se desincumbe do ônus de demonstrar o seu prejuízo, sem o qual não há que se falar em nulidade” (TJ-GO - Súmula n. 28 do TJ-GO - Corte Especial - data de aprovação: 19/09/2016). (g.n) Presentes os pressupostos processuais, não havendo irregularidades a serem sanadas, tenho por exercitável a decisão conforme o estado em que se encontra o processo, porquanto os elementos de instrução trazidos bastam à plena valoração do direito, estando o processo em ordem, apto a merecer conhecimento e julgamento. O feito está apto a receber julgamento, sem necessidade de dilação probatória, porquanto a matéria versada nos autos é eminentemente de direito, incidindo o disposto no artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil. Ademais, na ótica jurisprudencial há muito consolidada do C. STJ: “Presentes as condições que ensejam o julgamento antecipado da causa, é dever do juiz, e não mera faculdade, assim, proceder” (REsp 2.832-RJ, Rel. Min. Sálvio de Figueiredo Teixeira, DJU 19.09.90). (g.n) Ressalta-se que o processo teve tramitação normal e que foram observados os interesses dos sujeitos da relação processual quanto ao contraditório e à ampla defesa. E ainda, que estão presentes os pressupostos processuais. Constatadas presentes as condições para o exercício regular do direito de ação e havendo questões preliminares suscitadas, passo a analisá-las. No que concerne ao pedido de extinção do processo por perda do objeto, a ré sustenta que o cancelamento do registro em favor da Viga Engenharia, averbado em 27/11/2025 (AV-2 da matrícula, evento 58), eliminou a causa de pedir e impõe a manutenção do contrato. O art. 493 do CPC manda o juiz considerar o fato superveniente que influa no julgamento do mérito. Considerar o fato, porém, não significa que ele apague o inadimplemento já consumado. A pretensão do autor não é a de obter a baixa do registro, mas a de resolver o contrato por inadimplemento da vendedora, direito que a lei confere à parte lesada (art. 475 do CC) e que ele exerceu ao notificar a ré em fevereiro de 2025 e ao ajuizar a ação em 27/03/2025. O cancelamento ocorreu mais de oito anos depois da venda, mais de dois anos e meio após o autor descobrir o problema e quando a demanda já estava em curso. A purgação tardia da mora do devedor não obriga o credor que perdeu o interesse na prestação, que pode enjeitá-la e exigir a satisfação das perdas e danos (art. 395, parágrafo único, do CC). A purgação da mora pelo devedor (art. 401, I, do CC) pressupõe, por isso, que a prestação ainda interesse ao credor, o que não ocorre após exercido o direito de resolver. O autor manifestou de modo inequívoco que não tem mais interesse no imóvel (eventos 43 e 65), e a utilidade da prestação deve ser aferida sob a ótica de quem a recebe, e não de quem a deve. Assim, a regularização da matrícula não esvazia o interesse processual nem a causa de pedir, que é o inadimplemento ocorrido entre 2017 e 2025, e será considerada apenas para afastar qualquer argumento de impossibilidade atual de restituição do lote à vendedora. Por essas razões, REJEITO o pedido de extinção do processo por perda superveniente do objeto e, por consequência, o de manutenção do contrato. Cinge-se a controvérsia a definir se o registro, na matrícula do lote vendido ao autor em 04/10/2017, de promessa de compra e venda anterior em favor de terceiro caracteriza inadimplemento da vendedora apto a justificar a resolução do contrato por culpa dela, e, em caso positivo, quais as consequências patrimoniais e extrapatrimoniais dessa resolução. O autor sustenta que a ré lhe vendeu imóvel já comprometido com terceiro e que, por isso, deve restituir integralmente o que recebeu e indenizar os prejuízos sofridos, ao passo que a ré defende que o compromisso anterior já estava desfeito quando da venda, que a pendência era apenas registral, atribuível à antiga compromissária, e que foi sanada no curso do processo. No tocante à relação jurídica, a compra e venda de lote entre a empresa loteadora, que comercializa unidades do empreendimento de forma habitual e profissional, e o adquirente pessoa física, destinatário final do imóvel, configura relação de consumo (arts. 2º e 3º do CDC), como já reconheceu a decisão de saneamento, que inverteu o ônus da prova (art. 6º, VIII, do CDC). O contrato tem pacto de alienação fiduciária, mas nunca foi registrado, de modo que não incide o regime da Lei n.º 9.514/1997 para a resolução (Tema 1.095 do STJ), e foi celebrado antes da Lei n.º 13.786/2018, que não retroage para alcançá-lo. Em relação à causa do desfazimento do negócio, cumpre lembrar que, na compra e venda, o vendedor se obriga a transferir o domínio da coisa (art. 481 do CC), e, no parcelamento do solo urbano, o compromisso de compra e venda registrado confere ao adquirente direito real oponível a terceiros (arts. 25 e 26 da Lei n.º 6.766/1979 e art. 1.417 do CC). O registro anterior de promessa em favor de outra pessoa, por isso, não é detalhe burocrático. Enquanto subsiste na matrícula, ele publica que o lote está prometido a terceiro, impede o registro de novo compromisso sobre o mesmo bem e retira do segundo comprador a segurança jurídica que justifica a compra. No caso, a cláusula 1.1 do contrato (evento 01) declara que a vendedora é “proprietária, senhora e legítima possuidora do LOTE”, “livre e desembaraçado de quaisquer ônus, dúvidas, dívidas, litígios, ações reais ou pessoais reipersecutórias”, e a cláusula 1.2 acrescenta que “sobre a propriedade do LOTE não pesam ônus de qualquer natureza”. A matrícula n.º 29.413, porém, trazia desde 12/02/2015 o registro (R-1) de promessa de compra e venda do mesmo lote em favor da Viga Engenharia, cancelado apenas em 27/11/2025 (evento 58). Há, portanto, confluência entre o alegado e o provado quanto ao fato central. O autor afirma que comprou lote gravado por compromisso anterior registrado, e a própria ré o reconhece, limitando-se a atribuir a demora na baixa à antiga compromissária. Na contestação, a ré admite, inclusive, que o registro “tem impedido a emissão de documentos essenciais para a construção do imóvel”, e a decisão do evento 11 registrou que o autor não ocupa nem edificou o lote. A tese de que não houve venda em duplicidade, porque o distrato com a Viga Engenharia data de 30/08/2017, não socorre a ré. O distrato pode ter desfeito o vínculo entre as duas empresas, mas, sem registro, não produzia efeito perante terceiros nem liberava a matrícula. Quem vende lote em loteamento registrado deve entregá-lo apto a receber o registro do novo compromisso, e a cópia do distrato que a ré trouxe aos autos sequer estava assinada por todos os contratantes, como ela própria admite. A providência era da vendedora, que conhecia o compromisso anterior, e não do comprador. Também não convence o argumento de que o autor deveria ter consultado a matrícula. A ré declarou no contrato, por escrito, que o lote estava livre de ônus. O consumidor que confia nessa declaração age com a boa-fé que se espera de qualquer contratante (art. 422 do CC), e a informação clara e correta sobre o produto é direito básico seu (art. 6º, III, do CDC). Transferir ao adquirente o risco de uma declaração falsa da fornecedora contrariaria a própria lógica da responsabilidade objetiva (arts. 14 e 18 do CDC). De igual modo, a sucessão na gestão do empreendimento pelo grupo SETPAR em janeiro de 2018 é questão interna da fornecedora, que não altera a pessoa jurídica vendedora nem a sua responsabilidade perante o consumidor (arts. 7º, parágrafo único, e 25, § 1º, do CDC). A falha de terceiro com quem a ré contratou (a Viga Engenharia) integra o risco da atividade e não exclui a responsabilidade dela perante o autor (art. 14, § 3º, II, do CDC). Conclui-se, desse modo, que o inadimplemento é da vendedora, que entregou ao autor lote gravado por compromisso anterior registrado, em afronta às cláusulas 1.1 e 1.2 do contrato, e manteve essa situação por mais de oito anos. A parte lesada pode pedir a resolução do contrato (art. 475 do CC), e a resolução ocorre por culpa exclusiva da ré, não por desistência do autor. Por consequência, não há espaço para a tese subsidiária de resilição por iniciativa do comprador, com retenção de 30% (trinta por cento) ou de 20% (vinte por cento) dos valores pagos. Nessa direção, é a jurisprudência: DUPLA APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DE PARCELAS PAGAS. CONTRATOS DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTES. ATRASO NA ENTREGA DE OBRAS DE INFRAESTRUTURA. RESPONSABILIDADE DA PROMITENTE VENDEDORA. OBSERVÂNCIA DA SÚMULA 543 DO STJ. CONTRATOS RESCINDIDOS. (...) INCLUSÃO INDEVIDA DE INCORPORADORA NO POLO PASSIVO. SUCUMBÊNCIA DE PROMITENTE VENDEDORA. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA REFORMADA EM PARTE. 1. Consoante a súmula 543 do STJ, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. (...) (TJ-GO 5520193-63.2021.8.09.0087, Relator: DESEMBARGADOR MARCUS DA COSTA FERREIRA, 5ª Câmara Cível, Data de Publicação: 15/12/2023) No que concerne à restituição, resolvido o contrato por culpa exclusiva da vendedora, as partes devem retornar ao estado anterior, com a devolução imediata e integral das parcelas pagas pelo comprador, sem qualquer retenção. É o teor da Súmula 543 do STJ: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.” (g.n) O extrato juntado com a inicial (evento 01) registra o pagamento de 86 parcelas, no total de R$ 67.104,25 (sessenta e sete mil, cento e quatro reais e vinte e cinco centavos), montante que a ré adota no demonstrativo do seu memorial (evento 81), do qual pretende excluir apenas R$ 109,94 (cento e nove reais e noventa e quatro centavos) de encargos moratórios pagos pelo autor em seis parcelas. A exclusão não procede. Resolvido o contrato por culpa da vendedora, tudo o que o comprador desembolsou por força do negócio, inclusive os acessórios, integra o retorno ao estado anterior (art. 475 do CC e Súmula 543 do STJ). A cláusula 4.4 do contrato, que prevê a devolução no mesmo número de parcelas pagas, regula o distrato por iniciativa do comprador e não alcança a resolução por culpa da vendedora, que impõe a restituição imediata e em parcela única (Súmula 543 do STJ e art. 51, IV, do CDC). Por se tratar de responsabilidade contratual, cada parcela será corrigida desde o respectivo desembolso (Súmula 43 do STJ), com juros de mora a partir da citação (art. 405 do CC). O pedido de juros desde a notificação extrajudicial não comporta acolhimento, porque esse marco é fixado em lei (art. 405 do CC e art. 240, caput, do CPC), e a notificação extrajudicial não o substitui. Também não se aplica o termo inicial do trânsito em julgado, previsto no Tema 1.002 do STJ apenas para a resolução por iniciativa do promitente comprador, hipótese diversa da dos autos. Restituídos os valores, o lote retorna à livre disponibilidade da ré, sem qualquer outra obrigação do autor em relação a ele. No tocante à multa de 30% (trinta por cento), o autor postula a aplicação, em seu favor, da cláusula 4.3, item i, do contrato. O Superior Tribunal de Justiça, no Tema 971, fixou a tese de que, “no contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor”. (g.n) A tese garante equilíbrio ao contrato de adesão, mas a cláusula invertida serve de parâmetro para a indenização, e não de fonte de ganho autônomo que se some à reparação integral dos prejuízos. A cláusula 4.3 não estabelece pena autônoma pelo descumprimento do comprador. Ela pressupõe o distrato que se segue à mora não purgada (item 4.1.1) e disciplina o acerto de contas, mandando descontar das quantias pagas “as despesas e prejuízos incorridos pela VENDEDORA”, que enumera (custos administrativos e de promoção de venda, tributos sobre as receitas, custos do distrato e valores pagos a corretores). Trata-se, portanto, de recomposição de despesas da vendedora. A cláusula penal propriamente dita, para a mora do comprador, é a multa moratória de 2% (dois por cento) da cláusula 4.1.1, que o autor não invoca. Considerada como parâmetro, nos termos do Tema 971, a cláusula 4.3 conduz exatamente à recomposição das despesas que o autor efetivamente suportou em razão do contrato, sobretudo a comissão de corretagem (item vi) e os tributos do imóvel, que serão ressarcidas no tópico seguinte com a restituição integral do preço. Aplicar também o percentual de 30% (trinta por cento) sobre os valores pagos, que nem sequer corresponde a custo algum do comprador, importaria indenizar duas vezes o mesmo prejuízo e gerar enriquecimento sem causa (arts. 884 e 944 do CC). Por isso, o pedido não comporta acolhimento. No que pertine aos danos materiais, a parte lesada pelo inadimplemento que opta pela resolução tem direito à indenização por perdas e danos (art. 475 do CC), que abrangem o que efetivamente perdeu (art. 402 do CC), desde que sejam efeito direto e imediato do inadimplemento (art. 403 do CC). Quanto à comissão de corretagem, o instrumento de intermediação (evento 01) comprova a contratação da comissão de R$ 4.993,79 (quatro mil, novecentos e noventa e três reais e setenta e nove centavos), cujo pagamento a ré não nega (evento 81), sendo R$ 2.182,28 (dois mil, cento e oitenta e dois reais e vinte e oito centavos) com vencimento em 13/10/2017 e 3 parcelas de R$ 937,17 (novecentos e trinta e sete reais e dezessete centavos) a partir de 15/11/2017, à empresa que intermediou a venda do lote da ré. A despesa só existiu porque o autor comprou o lote, e o negócio frustrou-se por culpa da vendedora. Trata-se de dano emergente diretamente ligado ao inadimplemento. A circunstância de o pagamento ter sido feito a terceiro não afasta a responsabilidade da ré. O autor não pretende reaver a comissão do corretor por defeito do serviço de intermediação, mas ser indenizado pela vendedora por despesa que se tornou inútil em razão do inadimplemento dela. A cláusula 4.5, que exclui a corretagem do valor a devolver, regula o distrato por iniciativa do comprador e não se aplica à resolução por culpa da vendedora. Por idêntica razão, a prescrição não se verifica. O Tema 938 do STJ fixou a “incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos parceladamente a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere (artigo 206, § 3º, IV, CC)”, tese voltada à pretensão de repetição da comissão cobrada indevidamente do consumidor, fundada no enriquecimento sem causa. (g.n) Aqui, a pretensão é de indenização por inadimplemento contratual, sujeita ao prazo decenal do art. 205 do CC, e nasce com a violação do direito (art. 189 do CC). O autor só tomou conhecimento do registro anterior em 14/03/2023 e ajuizou a ação em 27/03/2025. Ainda que se adotasse o prazo trienal a partir dessa ciência (actio nata), a pretensão estaria preservada. Quanto ao IPTU e à contribuição de iluminação pública, a cláusula 7.2 atribui ao comprador os tributos do lote desde a assinatura. Contudo, a obrigação de o comprador pagar o IPTU decorre da sua imissão na posse, e a cláusula 7.1 condicionou a posse do autor ao registro do contrato no Registro de Imóveis, que o compromisso anterior registrado impedia. O autor nunca ocupou o lote, como registrou a decisão do evento 11, e só pagou tributos de um imóvel que a vendedora não lhe podia entregar desembaraçado. Resolvido o contrato por culpa dela, esses pagamentos constituem prejuízo a ser ressarcido. (AgInt no REsp n. 1.975.034/SP, relator Ministro HUMBERTO MARTINS , TERCEIRA TURMA, DJe de 27/9/2023) A propósito, o próprio entendimento do Tribunal de Justiça do Estado de Goiás vincula o dever de pagar o tributo à imissão do adquirente na posse: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. RESILIÇÃO. PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE. OBSERVÂNCIA. RETENÇÃO DO VALOR DE FRUIÇÃO DO BEM. IMPOSSIBILIDADE. LOTE VAGO. IPTU. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. REDISTRIBUIÇÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS. HONORÁRIOS. (...) 4. O Imposto Predial e Territorial Urbano - IPTU - tem como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse do bem imóvel. Assim, quando o adquirente é imitido na posse do bem objeto do pacto, nasce a obrigação de realizar o pagamento do mencionado tributo. 5. O comprador é responsável pelo pagamento do IPTU durante o período em que usufruiu do bem, ou seja, até a declaração de rescisão da avença. (...) APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA. SENTENÇA REFORMADA EM PARTE. (TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível 5208809-61.2019.8.09.0051, Rel. Des (a). JAIRO FERREIRA JUNIOR, 6a Câmara Cível, julgado em 29/03/2021, DJe de 29/03/2021) Há, contudo, divergência entre o alegado e o provado quanto ao valor. O autor afirma ter pago R$ 1.624,13 (mil, seiscentos e vinte e quatro reais e treze centavos) de 2018 a 2024, valor que a própria inicial qualifica como “médio”, mas os documentos do evento 01 comprovam apenas 4 pagamentos, todos relativos ao lote 01. São eles o IPTU de 2023, de R$ 162,16 (cento e sessenta e dois reais e dezesseis centavos), e a contribuição de iluminação pública de 2022, de R$ 70,20 (setenta reais e vinte centavos), pagos em 16/02/2023, e o IPTU de 2024, de R$ 159,77 (cento e cinquenta e nove reais e setenta e sete centavos), e a contribuição de iluminação pública de 2023, de R$ 70,20 (setenta reais e vinte centavos), com vencimento em 31/01/2024 e 30/04/2024, respectivamente. Os valores efetivamente pagos somam R$ 462,33 (quatrocentos e sessenta e dois reais e trinta e três centavos). Nos termos do art. 373, I, do CPC, a inversão do ônus da prova não dispensa o consumidor de comprovar o desembolso que só ele pode documentar, e a restituição limita-se ao montante provado. No que diz respeito aos lucros cessantes, o autor pretende receber a valorização do lote desde 2017, estimada em 85,49% (oitenta e cinco vírgula quarenta e nove por cento) com base em laudo particular. Lucro cessante é o que o credor razoavelmente deixou de lucrar (art. 402 do CC), e exige prova de ganho concreto e provável, não meramente hipotético (art. 403 do CC). O pedido não se sustenta. Ao optar pela resolução, o autor devolve o lote e recebe de volta tudo o que pagou, com correção monetária e juros. A valorização do imóvel só lhe pertenceria se conservasse o bem, que ele próprio decidiu restituir. Receber ao mesmo tempo o preço atualizado e o ganho de valor do lote devolvido seria cumular duas posições incompatíveis, a de quem desfaz o negócio e a de quem o mantém. O autor, de resto, não demonstrou nenhum uso econômico que deixou de explorar, como aluguel ou revenda, e o laudo que estima a valorização foi produzido unilateralmente, sem contraditório. A ré, além disso, demonstrou que o percentual apontado coincide com o próprio reajuste contratual das parcelas, o que reforça que não se trata de lucro perdido. Por consequência, o pedido é improcedente. Quanto ao pedido de indenização por danos morais, o dano extrapatrimonial pressupõe ofensa a atributo da personalidade, como a honra, a imagem, a integridade psíquica ou a dignidade (art. 5º, V e X, da CF e art. 186 do CC). O simples descumprimento do contrato, por si só, não gera dano moral, e o Superior Tribunal de Justiça assentou que “o mero inadimplemento contratual não se revela suficiente a ensejar dano de ordem moral hábil a perceber indenização, considerando como hipótese de mero dissabor do cotidiano” (AgInt no AREsp n. 1485695/GO). O autor sustenta angústia e frustração por ter descoberto o registro anterior e não poder construir. A frustração existe, mas não ultrapassa o desgaste próprio de um negócio desfeito. O autor não ocupava o lote, não comprovou que tivesse obra projetada ou iniciada nele (a construção mencionada nos autos referia-se ao lote vizinho), não teve o nome negativado e será integralmente reembolsado, com correção e juros. A demora do próprio autor em reclamar, que seguiu pagando as parcelas por cerca de vinte meses após a ciência do registro, e a resposta da ré em 20/02/2025, com proposta de negociação (evento 01), confirmam que o episódio permaneceu no plano do inadimplemento contratual. Não há nos autos fato excepcional que atinja direito da personalidade. Nos termos do art. 373, I, do CPC, competia ao autor demonstrar consequência extrapatrimonial concreta, ônus do qual não se desincumbiu. No entendimento balizado pelo Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de Goiás: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE IMPORTÂNCIAS PAGAS E INDENIZAÇÃO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. SOBRESTAMENTO DO FEITO NÃO APLICADO. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS AFASTADA. DISTRIBUIÇÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS. I Considerando que a questão em debate no tema 1095 do STJ não é a incidência genérica do CDC, mas diz respeito apenas aos contratos de compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária, não há se falar em sobrestamento do feito pela aplicação genérica do CDC, ou quanto à inversão do ônus da prova. II - O fato de a Ré/1ª Apelante não ter concluído as obras de infraestrutura do loteamento no prazo estipulado, por si só, não é capaz de imputar aos consumidores constrangimento de ordem psíquica e moral que supere o mero dissabor, de modo que, não havendo comprovação de qualquer fato excepcional, impõe-se a reforma do ato sentencial, para afastar a condenação ao pagamento de indenização por danos morais. (...) (TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível 0023007-52.2017.8.09.0049, Rel. Des(a). REINALDO ALVES FERREIRA, 5ª Câmara Cível, julgado em 07/03/2022, DJe de 07/03/2022) No que se refere à tutela de urgência, o reconhecimento da resolução por culpa da ré confirma a probabilidade do direito que a justificou. As parcelas cuja cobrança foi suspensa não são devidas, porque o contrato está resolvido, e a negativação do autor por elas seria ilícita. Por isso, a tutela deve ser confirmada, e o pedido de revogação formulado pela ré não comporta acolhimento. Relativamente aos encargos da sucumbência, o autor obtém a resolução do contrato, a restituição integral dos valores pagos e o ressarcimento da corretagem e de parte do IPTU, que somam R$ 72.560,37 (setenta e dois mil, quinhentos e sessenta reais e trinta e sete centavos) dos R$ 103.853,44 (cento e três mil, oitocentos e cinquenta e três reais e quarenta e quatro centavos) atribuídos à causa, e decai dos pedidos de multa, de lucros cessantes, de danos morais e de parte do IPTU. Há sucumbência recíproca, e as custas se distribuem na proporção aproximada de 70% (setenta por cento) para a ré e 30% (trinta por cento) para o autor (art. 86, caput, do CPC). Os honorários, por sua vez, devem observar a ordem do art. 85, § 2º, do CPC, incidindo sobre a condenação, em favor do advogado do autor, e sobre o proveito econômico obtido pela ré com a rejeição de parte dos pedidos, em favor do advogado desta. O autor não é beneficiário da gratuidade da justiça, pois apenas obteve o parcelamento das custas iniciais. III – DISPOSITIVO Ante o exposto, nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na petição inicial extinguindo o processo com resolução do mérito, com o fim de: a. DECLARAR resolvido o instrumento particular de venda e compra do lote 01 da quadra 14 do loteamento Residencial Jardim Florença, matrícula n.º 29.413 do CRI de Mineiros, firmado entre as partes em 04/10/2017, por culpa exclusiva da ré, retornando o lote à livre disponibilidade desta. b. CONDENAR a ré a restituir ao autor, em parcela única, a integralidade dos valores pagos por força do contrato, no total de R$ 67.104,25 (sessenta e sete mil, cento e quatro reais e vinte e cinco centavos), sem qualquer retenção. c. CONDENAR a ré a pagar ao autor, a título de danos materiais, R$ 4.993,79 (quatro mil, novecentos e noventa e três reais e setenta e nove centavos), relativos à comissão de corretagem, e R$ 462,33 (quatrocentos e sessenta e dois reais e trinta e três centavos), relativos ao IPTU e à contribuição de iluminação pública comprovadamente pagos. Por se tratar de responsabilidade contratual, os valores das alíneas “b” e “c” deverão ser corrigidos pelo índice INPC (art. 389, parágrafo único, do CC), desde a data de cada desembolso (Súmula 43 do STJ), até a data de 27/08/2024 (Lei n.º 14.905/2024), incidindo, posteriormente, atualização monetária correspondente ao índice IPCA (art. 389, parágrafo único, do CC), com juros moratórios correspondentes à taxa referencial do Sistema Especial de Liquidação e de Custódia (Selic), deduzido o IPCA (art. 406, § 1º, do CC), a partir da citação (art. 405 do CC). JULGO IMPROCEDENTES os pedidos de pagamento da multa de 30% (trinta por cento) prevista na cláusula 4.3, item i, do contrato, de lucros cessantes e de indenização por danos morais. REJEITO o pedido de extinção do processo por perda superveniente do objeto, bem como os pedidos subsidiários da ré de retenção de valores e de fixação dos juros de mora a partir do trânsito em julgado. CONFIRMO a tutela de urgência anteriormente deferida (evento 11). Em face da sucumbência recíproca, CONDENO a ré ao pagamento de 70% (setenta por cento) das custas e despesas processuais e de honorários advocatícios de sucumbência ao advogado do autor, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da condenação das alíneas “b” e “c” (artigo 85, § 2º, do CPC). CONDENO o autor ao pagamento de 30% (trinta por cento) das custas e despesas processuais e de honorários advocatícios de sucumbência ao advogado da ré, que fixo em 10% (dez por cento) sobre R$ 31.293,07 (trinta e um mil, duzentos e noventa e três reais e sete centavos), valor atualizado da parte rejeitada dos pedidos (artigos 85, § 2º, e 86, caput, do CPC), vedada a compensação (artigo 85, § 14, do CPC). Havendo recurso contra a sentença, intime-se a parte apelada para apresentar suas contrarrazões no prazo legal e, após, remetam-se os autos ao Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, com nossas homenagens (artigo 1.010, §3º, do CPC). Após o trânsito em julgado, nada sendo requerido em 10 dias, arquivem-se os autos com as cautelas de estilo. Este ato judicial possui força de mandado de citação/intimação, ofício, alvará judicial e, inclusive, carta precatória, nos termos do artigo 136, do Código de Normas e Procedimentos do Foro Judicial – CGJ/TJGO. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Cumpra-se. Mineiros/GO, datada e assinada eletronicamente. LILIAM MARGARETH DA SILVA FERREIRA Juíza de Direito (Decreto Judiciário 5.129/2026)