TJGO, Procedimento Comum Cível 5040865-95.2021.8.09.0105

Dados do julgamento

Acórdão

sem_resolucao_merito

Inteiro teor

PODER JUDICIÁRIO ESTADO DE GOIÁS COMARCA DE MINEIROS 1ª VARA CÍVEL E DA INFÂNCIA E DA JUVENTUDE Rua 10 • Bairro Nossa Senhora de Fátima • Mineiros/GO • CEP 75832-108 Telefones: (64)3672-5400 • (64)3672-5426 • E-mail: [email protected] Natureza: PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Processo de Conhecimento -> Procedimento de Conhecimento -> Procedimento Comum Cível Processo n: 5040865-95.2021.8.09.0105 Polo Ativo: REI EMPREENDIMENTOS LTDA Polo Passivo: EDVANIA MARIA SANTANA S E N T E N Ç A (sem resolução do mérito - não homologatória) I — RELATÓRIO Trata-se de ação de rescisão contratual e indenizatória c/c pedido de reintegração de posse, proposta por REI EMPREENDIMENTOS LTDA, em desfavor de EDVANIA MARIA SANTANA, partes qualificadas. Narra a autora ser a empreendedora do loteamento Residencial Solar Betel, nesta cidade, e que a ré adquiriu, em novembro de 2011, o lote 18 da quadra 34 do empreendimento, pelo preço total de R$ 43.430,20 (quarenta e três mil, quatrocentos e trinta reais e vinte centavos), a ser pago em 180 parcelas mensais, das quais pagou apenas 61. Sustenta que o contrato contém cláusula resolutiva expressa, segundo a qual o ajuste se considera rescindido 60 dias após o vencimento de qualquer parcela não paga, independentemente de notificação, e afirma que a ré recebeu notificação extrajudicial e permaneceu inerte, de modo que foi constituída em mora. Alega que a permanência da compradora no imóvel, após a rescisão, configura esbulho. Requer a declaração de rescisão do contrato e a reintegração na posse do lote, inclusive contra terceiros que o ocupem, bem como a condenação da ré ao pagamento de multa de 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado do imóvel, de indenização pela fruição do bem, à base de 1% (um por cento) ao mês, desde o início da ocupação, do IPTU e dos demais encargos do imóvel no período da posse e das despesas de cobrança. Postula, ainda, que eventual restituição de valores à ré seja feita no mesmo número de parcelas pagas. Instruiu o pedido inicial com os documentos anexos ao evento 01. A certidão do evento 03 noticiou a existência de ação de consignação em pagamento entre as mesmas partes, em trâmite na 3ª Vara Cível desta comarca. A decisão proferida no evento 05 afastou a conexão, por já estar sentenciada aquela ação, recebeu a petição inicial, designou audiência de conciliação e determinou a citação da ré. A audiência de conciliação (evento 20) restou prejudicada pela ausência da ré, ainda não citada. Frustradas as tentativas de citação pessoal da ré por carta, por oficial de justiça, por aplicativo de mensagens e nos endereços obtidos por pesquisa nos sistemas conveniados (eventos 11, 19, 30, 50, 53, 56 e 59), deferiu-se a citação por edital (evento 64), publicado no evento 70. Decorrido o prazo sem resposta (evento 71), nomeou-se curador especial à ré (evento 74), que, intimado, não apresentou defesa (evento 79). Em seguida, a ré compareceu espontaneamente aos autos, por advogada constituída, e requereu a reabertura do prazo para contestar (evento 81), ao argumento de que se mudou temporariamente para outro Estado no início de 2020, de que o imóvel permaneceu alugado nesse período e de que realizou depósitos na ação de consignação em pagamento até dezembro de 2021. A decisão do evento 82 tornou sem efeito a nomeação do curador especial e determinou a manifestação da autora, que se opôs ao pedido e requereu o julgamento antecipado (evento 85). A decisão do evento 87 indeferiu o pedido de reconsideração, convalidou a citação por edital e a revelia e determinou às partes que especificassem as provas que pretendiam produzir. A autora informou não ter outras provas a produzir e requereu o julgamento antecipado (evento 92), ao passo que a ré não indicou provas (evento 93). No evento 94, a ré requer a extinção do processo sem resolução do mérito, ao argumento de que não foi validamente constituída em mora, como exige a lei do parcelamento do solo urbano. Sustenta que a notificação extrajudicial juntada com a inicial não foi recebida por ela nem por ninguém, que foi dirigida a endereço diverso do indicado no contrato e que o próprio cartório certificou ter deixado de notificá-la, sem que se seguisse a notificação por edital. Requer, também, a concessão da gratuidade da justiça (evento 95). Intimada a comprovar a hipossuficiência (evento 97), a ré juntou documentos (evento 104). A decisão do evento 106 deferiu-lhe a gratuidade da justiça e abriu prazo para manifestação específica sobre a alegação do evento 94. A autora, no evento 112, defende a possibilidade de sanar a questão no curso do processo, ressaltando que a ação tramita desde janeiro de 2021, que a dificuldade de localização decorreu da mudança de endereço da própria ré e que esta conta com defesa técnica constituída. Requer a concessão do prazo de 90 dias para promover nova notificação cartorária da ré, com o prosseguimento do feito e o aproveitamento dos atos já praticados. Após, vieram-me os autos conclusos. É o relatório. Passo a fundamentar e a decidir. II — FUNDAMENTAÇÃO Cuida-se de ação de rescisão de compromisso de compra e venda de lote urbano, cumulada com reintegração de posse, na qual pretende a loteadora autora o desfazimento do contrato em razão do inadimplemento da compradora. Antes do exame do mérito, cinge-se a controvérsia a definir se a autora constituiu validamente a ré em mora antes de ajuizar a ação, requisito que a lei exige para a rescisão desse tipo de contrato. A ré sustenta que a notificação extrajudicial nunca chegou ao seu conhecimento e que, por isso, falta pressuposto para o desenvolvimento válido do processo, ao passo que a autora, que na inicial se apoia na cláusula resolutiva expressa e na notificação enviada, requer prazo para regularizar a notificação no curso da demanda. No que pertine à condição processual da ré, a decisão do evento 87 convalidou a citação por edital e a revelia, e a ré ingressou nos autos após encerrado o prazo de resposta. A revelia, contudo, não impede o exame da questão por ela suscitada. O efeito da revelia recai sobre as alegações de fato formuladas pela autora (art. 344 do CPC), e não dispensa o juiz de verificar se estão presentes os pressupostos para o julgamento do mérito. O revel pode intervir no processo em qualquer fase, recebendo-o no estado em que se encontrar (art. 346, parágrafo único, do CPC), e a ausência de pressupostos de constituição e de desenvolvimento válido e regular do processo deve ser conhecida de ofício, em qualquer tempo e grau de jurisdição (art. 485, § 3º, do CPC). Ademais, a presunção decorrente da revelia não alcança fato contrariado pela prova dos autos (art. 345, IV, do CPC). A afirmação de que a ré recebeu a notificação é desmentida pelo documento que a própria autora juntou com a inicial. Por tais razões, e assegurado o contraditório à autora (evento 106), passo ao exame da alegação, nos termos do art. 10 do CPC. Em relação à constituição em mora, o compromisso de compra e venda de lote em loteamento urbano é disciplinado pela Lei n.º 6.766/1979, que estabelece forma própria para o vendedor poder considerar o contrato desfeito pelo inadimplemento do comprador. Dispõe o art. 32 da referida lei: “Art. 32. Vencida e não paga a prestação, o contrato será considerado rescindido 30 (trinta) dias depois de constituído em mora o devedor. § 1º Para os fins deste artigo o devedor-adquirente será intimado, a requerimento do credor, pelo Oficial do Registro de Imóveis, a satisfazer as prestações vencidas e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionados e as custas de intimação.” (g.n) O art. 49 da mesma lei complementa a disciplina e indica a forma da intimação: “Art. 49. As intimações e notificações previstas nesta Lei deverão ser feitas pessoalmente ao intimado ou notificado, que assinará o comprovante do recebimento, e poderão igualmente ser promovidas por meio dos Cartórios de Registro de Títulos e Documentos da Comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-las. § 1º Se o destinatário se recusar a dar recibo ou se furtar ao recebimento, ou se for desconhecido o seu paradeiro, o funcionário incumbido da diligência informará esta circunstância ao Oficial competente que a certificará, sob sua responsabilidade. § 2º Certificada a ocorrência dos fatos mencionados no parágrafo anterior, a intimação ou notificação será feita por edital na forma desta Lei, começando o prazo a correr 10 (dez) dias após a última publicação.” Da leitura conjunta desses dispositivos extrai-se que, no loteamento, a mora do comprador para fins de rescisão não decorre do simples vencimento da parcela. Ela depende de ato formal do vendedor, que deve dar ao comprador ciência inequívoca do débito e da oportunidade de quitá-lo no prazo de 30 dias, sob pena de perder o lote. Só depois de decorrido esse prazo sem pagamento é que o contrato se considera rescindido (art. 32, caput, da Lei n.º 6.766/1979). A intimação deve ser pessoal, com recibo assinado pelo próprio devedor, seja ela feita pelo Oficial do Registro de Imóveis, pelo Oficial do Registro de Títulos e Documentos ou por carta com aviso de recebimento, hipótese que o Superior Tribunal de Justiça extraiu da exegese do art. 49 da mesma lei. Se o devedor não for encontrado, recusar o recebimento ou se ocultar, o oficial deve certificar a circunstância, e só então se admite a intimação por edital (art. 49, §§ 1º e 2º). Trata-se de norma de ordem pública, que protege o adquirente de lote e não pode ser afastada por cláusula contratual. Por isso, a cláusula resolutiva expressa, que considera o contrato rescindido 60 dias após o vencimento de qualquer parcela, independentemente de notificação, não dispensa a intimação prevista na lei especial, que prevalece sobre a regra geral do art. 474 do Código Civil. No mesmo sentido, o enunciado da Súmula 76 do C. STJ, segundo o qual “A falta de registro do compromisso de compra e venda de imóvel não dispensa a prévia interpelação para constituir em mora o devedor”. O próprio contrato, aliás, reconhece essa exigência. A cláusula décima segunda, transcrita na inicial, condiciona a rescisão de pleno direito ao desatendimento da “notificação premonitória”, contando-se a partir do “recebimento da notificação” o prazo para a desocupação do imóvel. A prévia constituição em mora, portanto, é requisito para o ajuizamento da ação de rescisão do compromisso de compra e venda de lote. Sem ela, o contrato não está desfeito e a pretensão de rescisão e de reintegração de posse carece de pressuposto para o seu exame. A citação na própria ação não supre essa falta. A citação chama o réu para se defender, ao passo que a intimação do art. 32 da Lei n.º 6.766/1979 lhe concede prazo para pagar e conservar o lote, antes de qualquer demanda. Admitir que uma substitua a outra suprimiria a oportunidade de purgação da mora que a lei assegura ao comprador. Essa é a orientação do C. Superior Tribunal de Justiça (STJ): RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL EM LOTEAMENTO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE. PREENCHIMENTO DOS REQUISITOS DA LEI N. 6.766/1979. TESE NÃO DEBATIDA. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA 211/STJ. PRETENSÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL. CONSTITUIÇÃO EM MORA. INTIMAÇÃO ATRAVÉS DE CARTA COM AVISO DE RECEBIMENTO. RECIBO ASSINADO PELO DEVEDOR. VALIDADE. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESSA EXTENSÃO, DESPROVIDO. 1. O propósito recursal consiste em esclarecer se a intimação prevista no art. 32 da Lei n. 6.766/1979 – a fim de constituir em mora o devedor e, posteriormente, rescindir o contrato de compromisso de compra e venda de imóvel loteado – pode ser realizada através de carta com aviso de recebimento. (...) 3. A constituição em mora para fins de rescisão de contrato de compromisso de compra e venda de imóvel em loteamento, sujeito à disciplina da Lei n. 6.766/1979, pode se dar mediante intimação realizada pelo Oficial do Cartório do Registro de Imóveis (art. 32), pelo Oficial do Cartório do Registro de Títulos e Documentos (art. 49) ou por carta com aviso de recebimento, desde que assinado o recibo pelo próprio devedor, esta última hipótese decorrente da exegese do citado art. 49, como na hipótese. 4. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, desprovido. (STJ, REsp 1.745.407/SP, Rel. Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 11/05/2021, DJe 14/05/2021) (g.n) No caso concreto, a autora afirma, na inicial, que a ré recebeu a notificação e permaneceu inerte, e que, por isso, foi constituída em mora. A prova que ela própria juntou, contudo, revela o contrário. A notificação extrajudicial (evento 01, arquivo 07) foi requerida ao 2º Ofício de Notas e Anexos desta comarca, no exercício do Registro de Títulos e Documentos, em 27/11/2017 e dirigida ao endereço do lote, na Rua Caiapós, quadra 34, lote 18, Residencial Solar Betel. O campo destinado ao recibo do notificado está em branco, sem assinatura da ré ou de qualquer outra pessoa. O cartório deixou no endereço aviso para que a destinatária comparecesse até 08/12/2017 para receber a notificação. Em 11/12/2017, a escrevente certificou que deixou de notificar a ré, por não a ter encontrado em diligências feitas por diversas vezes e em horários diferentes e porque ela não atendeu ao aviso no prazo. Não há certidão de recusa, de ocultação ou de paradeiro desconhecido, nem notificação por edital (art. 49, §§ 1º e 2º, da Lei n.º 6.766/1979). Há, portanto, divergência frontal entre o alegado e o provado. A autora afirma que a ré foi notificada, e o documento que ela mesma produziu certifica que a notificação não se realizou. A ré não assinou recibo, não foi formalmente intimada a pagar e não lhe foi aberto o prazo de 30 dias para purgar a mora, o qual é o núcleo da exigência legal. Ressalta-se que a ré, ao ingressar nos autos em 2024, indicou o próprio lote como sua residência (evento 81), enfraquecendo a alegação de que a notificação foi enviada a endereço estranho. O contrato, porém, qualifica a compradora com residência e endereço de correspondência na Rua 07, quadra 16, lote 20, e não no lote adquirido. De todo modo, a questão do endereço é secundária, pois a notificação não chegou à destinatária em nenhum dos endereços e o próprio cartório certificou que ela não se completou. Cabia à autora demonstrar a constituição em mora, fato constitutivo do direito à rescisão que alega (art. 373, I, do CPC), e o documento que trouxe para esse fim comprova justamente a ausência do ato. Não há nos autos qualquer outra intimação, judicial ou extrajudicial, anterior ao ajuizamento. Dessarte, não demonstrada a prévia constituição em mora da compradora, nos termos dos arts. 32 e 49 da Lei n.º 6.766/1979, falta pressuposto de desenvolvimento válido e regular do processo, impedindo o exame do pedido de rescisão e, por consequência, dos pedidos de reintegração de posse, multa, indenização pela fruição e encargos do imóvel, que dele dependem. A ausência desse requisito, que a jurisprudência ora trata como pressuposto processual, ora como falta de interesse de agir, conduz, em qualquer dos enquadramentos, à extinção do processo sem resolução do mérito, como requer a ré. No tocante ao pedido da autora de concessão de prazo de 90 dias para notificar a ré no curso do processo, o juiz deve, antes de proferir decisão sem resolução do mérito, conceder à parte oportunidade para, se possível, corrigir o vício (art. 317 do CPC). A providência requerida, todavia, não se enquadra nessa hipótese. A oportunidade de manifestação foi dada à autora (evento 106), e o que ela propõe não é corrigir defeito da petição inicial ou de ato do processo. É produzir agora, mais de cinco anos depois do ajuizamento, o próprio fato que a lei exige antes da ação. Uma intimação feita em 2026 constituiria a ré em mora a partir de 2026, com débito, prazo de purgação e data de rescisão diferentes dos narrados na inicial, que se apoia em mora supostamente constituída em 2017. Isso equivaleria a alterar a causa de pedir depois da citação, o que só se admite com o consentimento da ré (art. 329, II, do CPC), e a ré, ao contrário, requer expressamente a extinção do feito. Além disso, a regularidade da notificação deve existir no momento em que a ação é proposta. Permitir a notificação no curso da demanda transformaria a ação de rescisão em instrumento para constituir a mora, quando a lei situa esse ato fora e antes do processo, justamente para o comprador poder pagar sem precisar se defender em juízo. O longo tempo de tramitação também não supre a falta. A demora decorreu, em grande parte, da dificuldade de localizar a ré para a citação, mas não altera o fato de que a autora ajuizou a ação sem a constituição em mora exigida pela lei. A própria Lei n.º 6.766/1979 oferecia à autora, já em 2017, o caminho da certidão do oficial e da intimação por edital (art. 49, §§ 1º e 2º), que não foi seguido. Por fim, a extinção não prejudica o direito material da autora. Promovida a regular constituição em mora da compradora, a autora poderá propor nova ação, desde que corrigido o vício que levou à extinção (art. 486, § 1º, do CPC). Nesse liame: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REVISIONAL C/C CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO. CONTRATO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL . PEDIDO RECONVENCIONAL. RESCISÃO. OMISSÃO. JULGAMENTO CITRA PETITA . SUPRIMENTO DO VÍCIO. CONSTITUIÇÃO DO DEVEDOR EM MORA. AUSÊNCIA. PRESSUPOSTO DE CONSTITUIÇÃO E DESENVOLVIMENTO VÁLIDO DO FEITO . EXTINÇÃO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO NESSA PARTE. 1. A ausência de apreciação de pedido devidamente formulado configura julgamento citra petita e afronta o princípio da congruência (art. 490 , CPC), mas esse vício não enseja a cassação da sentença pois pode ser suprido por meio da análise da questão nesta instância recursal, acaso o feito esteja em condições de imediato julgamento (art . 1.013, § 3º , III, CPC). 2. A postulação judicial para rescisão de contato de compra e venda de imóvel depende da comprovação da constituição do devedor em mora (art . 1º, Dec. Lei n. 745/69 c/c Súmula 76/STJ). 3 . A ausência de pressuposto de constituição e desenvolvimento válido do feito enseja a extinção processual, nesse ponto, sem julgamento do mérito. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA. EXTINÇÃO PARCIAL DE OFÍCIO. (TJ-GO 51519816820198090011, Relator.: GUSTAVO DALUL FARIA, Data de Julgamento: 02/08/2024, 8ª Câmara Cível) (g.n) Isto posto, INDEFIRO o pedido de concessão de prazo para nova notificação formulado pela autora (evento 112). No que se refere à sucumbência, extinto o processo sem resolução do mérito, responde pelas despesas e pelos honorários quem deu causa à instauração do processo, segundo o princípio da causalidade (arts. 82, § 2º, e 85, caput, do CPC). No caso, foi a autora quem ajuizou a ação sem a prévia constituição em mora da compradora, e a ré precisou constituir advogada para obter a extinção. Os honorários devem ser fixados sobre o valor atualizado da causa, à falta de condenação ou de proveito econômico mensurável, critério que se aplica também à sentença sem resolução do mérito (art. 85, §§ 2º e 6º, do CPC). III — DISPOSITIVO Ante o exposto, INDEFIRO o pedido de concessão de prazo para nova notificação da ré, formulado no evento 112, e, ausente a prévia constituição em mora da compradora exigida pelos arts. 32 e 49 da Lei n.º 6.766/1979, EXTINGO o processo sem resolução do mérito, nos termos do art. 485, IV, do Código de Processo Civil. Em face do princípio da causalidade, CONDENO a autora ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como honorários advocatícios de sucumbência, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa atualizado (artigo 85, §§ 2º e 6º, do CPC). Havendo recurso contra a sentença, intime-se a parte apelada para apresentar suas contrarrazões no prazo legal e, após, remetam-se os autos ao Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, com nossas homenagens (artigo 1.010, §3º, do CPC). Após o trânsito em julgado, nada sendo requerido em 10 dias, arquivem-se os autos com as cautelas de estilo. Este ato judicial possui força de mandado de citação/intimação, ofício, alvará judicial e, inclusive, carta precatória, nos termos do artigo 136, do Código de Normas e Procedimentos do Foro Judicial – CGJ/TJGO. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Cumpra-se. Mineiros/GO, datada e assinada eletronicamente. LILIAM MARGARETH DA SILVA FERREIRA Juíza de Direito (Decreto Judiciário 5.129/2026)