Inteiro teor
Estado de Goiás
Poder Judiciário
Comarca de GOIÂNIA
Goiânia - 2ª UPJ Juizados Especiais Cíveis: 6º, 7º, 8º, 9º, 10º e 11º
RUA 72, , Qd. 15/19, 5º Andar - Complexo dos Juizados e Turmas Recursais, JARDIM GOIAS, GOIÂNIA-Goiás, 74884120
SENTENÇA
Ação: PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Processo de Conhecimento -> Procedimento de Conhecimento -> Procedimento do Juizado Especial Cível
Processo nº: 5918800-73.2026.8.09.0051
Requerente(s): Victor Barbeto Velloso
Requerido(s): Alto Oeste Empreendimento Imobiliario Spe Ltda
Trata-se de AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXIGIBILIDADE DE DÉBITO C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS ajuizada por VICTOR BARBETO VELLOSO e BRUNA SANTANA MARRA em desfavor de ALTO OESTE EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDA. e INOVAR CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA. Os autores sustentam que adquiriram os direitos sobre o apartamento 2402, vagas de garagem e escaninho no Condomínio Maestro Residenza por meio de cessão de direitos formalizada com VIRGÍNIA LIBERATO DE SOUSA e com a expressa anuência da ré. Afirmam que o contrato originário estabeleceu o prazo de conclusão da obra para 30/09/2024 com tolerância contratual de 180 dias, prorrogado até 30/03/2025. Aduzem que a expedição do habite-se ocorreu em 18/06/2025, mas a imissão na posse ocorreu apenas em novembro de 2025. Narram que a primeira ré e a segunda ré repassaram integralmente o débito de IPTU do exercício de 2025 relativo a período anterior à entrega das chaves. Com o receio de inscrição em dívida ativa perante a Fazenda Pública, os autores parcelaram o valor perante a Prefeitura Municipal de Goiânia e quitaram a quantia de R$ 4.167,39, com saldo pendente de R$ 761,49 referente às parcelas de números 8, 9 e 10. Ao final, formulam pedidos para a concessão da inversão do ônus da prova, a declaração de inexigibilidade do IPTU anterior à entrega das chaves, a restituição simples de R$ 4.167,39, o cancelamento das parcelas vincendas e a condenação solidária ao pagamento de indenização por danos morais no importe de R$ 3.000,00.
No evento 21, a primeira ré e a segunda ré ofertam contestação conjunta. Em preliminar, sustentam a incompetência absoluta do Juizado Especial Cível ante a necessidade de intervenção de terceiros referente ao Município de Goiânia. Suscitam a ilegitimidade passiva da segunda ré INOVAR sob a alegação de que exerceu mera gestão da carteira de recebíveis. Apontam a falta de interesse processual por ausência de prévia tentativa de solução administrativa. No mérito, defendem a validade da cláusula contratual que atribui ao adquirente os tributos a partir da expedição do habite-se. Argumentam que a emissão do habite-se ocorreu em 18/06/2025 e que a entrega das chaves ocorreu em 31/10/2025 exclusivamente por culpa dos autores no adimplemento do saldo devedor. Afirmam que não receberam valores tributários, haja vista que os pagamentos foram feitos à municipalidade. Rechaçam a inversão do ônus probatório e sustentam a inocorrência de dano moral ou de desvio produtivo. Pugnam pela improcedência total dos pedidos.
No evento 29, os autores apresentaram impugnação à contestação, oportunidade em que rebateram as preliminares, ratificaram os pleitos exordiais e deduziram pedido subsidiário de restituição proporcional correspondente a dez doze avos do IPTU de 2025.
Os autos vieram conclusos.
PRELIMINARES PROCESSUAIS
A preliminar de incompetência absoluta do Juizado Especial Cível não merece acolhimento. A controvérsia restringe-se à repartição civil do encargo econômico relativo ao IPTU entre os contratantes em decorrência de relação de consumo.
Não se discute a validade do lançamento tributário efetuado pelo Fisco Municipal nem se postula repetição de indébito contra a Fazenda Pública. Nos termos do artigo 123 do Código Tributário Nacional, os pactos particulares sobre responsabilidade tributária surtem plenos efeitos entre os celebrantes, embora não vinculem o Fisco.
Ademais, o artigo 10 da Lei 9.099/95 veda qualquer modalidade de intervenção de terceiros nos Juizados Especiais Cíveis, de modo que eventual pretensão de regresso da ré deve ser deduzida em via própria autônoma, nos termos do artigo 125, § 1º, do Código de Processo Civil.
A preliminar de ilegitimidade passiva suscitada pela ré INOVAR deve ser rejeitada. Os documentos acostados aos autos revelam que a referida ré compõe o mesmo grupo econômico da ré ALTO OESTE EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDA., da qual é sócia quotista direta.
Além de possuir a mesma sede administrativa e direção, a segunda ré atuou na cadeia de consumo na gestão da carteira de recebíveis do empreendimento. Aplica-se ao caso a teoria da aparência e a regra da responsabilidade solidária de todos os integrantes da cadeia de fornecimento, nos termos dos artigos 7º, parágrafo único, 14, 18 e 25, § 1º, do Código de Defesa do Consumidor.
A preliminar de ausência de interesse processual não prospera. O princípio constitucional da inafastabilidade da jurisdição, previsto no artigo 5º, inciso XXXV, da Constituição Federal, assegura o livre acesso ao Poder Judiciário e afasta a obrigatoriedade de prévio requerimento ou exaurimento da via administrativa. Ademais, a ré apresentou resistência expressa ao mérito na peça de defesa, o que evidencia o manifesto interesse de agir ante a pretensão resistida.
Assim sendo, Rejeito as preliminares arguidas.
Com efeito, as condições da ação e os pressupostos processuais de desenvolvimento válido e regular do feito estão presentes de forma escorreita, não existindo nenhum motivo que impeça a decisão de mérito, estando ainda o processo apto ao julgamento antecipado da lide.
Destaco, de forma especial, que a eventual produção de provas orais em audiência de instrução e julgamento não alterariam a convicção desta Magistrada, pelo que se verá com a fundamentação expendida adiante no mérito.
DEFESA INDIRETA DE MÉRITO
Não foram invocadas e não vislumbro a aplicação de ofício acerca das matérias consubstanciadas em defesa indireta de mérito, no caso, a prescrição ou a decadência.
MÉRITO. FUNDAMENTAÇÃO
A relação existente entre as partes é claramente de consumo e encontra amparo no Código de Defesa do Consumidor, em especial, no que se refere à inversão do ônus da prova, prevista no artigo 6º, VIII. Assim, é incontestável que o ônus da prova, neste caso, cabe à parte Ré.
Imperioso, ainda, ressaltar que a opção da parte por litigar nesta seara uma faculdade, conforme o Enunciado 1 do FONAJE, torna aplicável a legislação específica, qual seja, a Lei 9.099/95, especialmente no que pertine aos seus artigos 5º e 6º.
Logo, neste contexto, há a inversão do ônus da prova ope legis em favor da pessoa consumidora, sem se descurar, contudo, da necessidade da parte Autora de também se desincumbir do mínimo probatório, de modo a afastar o cenário que imprima à prova da parte Ré o matiz de “diabólica”.
Pois bem.
O cerne da controvérsia reside na definição da responsabilidade pelo adimplemento do IPTU relativo ao exercício de 2025, bem como na análise do cabimento de indenização por danos materiais e morais.
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e o entendimento pacífico do Tribunal de Justiça do Estado de Goiás fixam a tese de que a responsabilidade pelas despesas condominiais e pelos tributos incidentes sobre o imóvel adquirido na planta tem como termo inicial a efetiva posse material do bem, a qual se consuma exclusivamente com a entrega das chaves.
A expedição do habite-se consubstancia ato administrativo de ateste da conformidade da edificação perante o Município de Goiânia, mas não transfere a posse direta nem as faculdades de uso e fruição ao adquirente.
Conforme dispõe o artigo 1.196 do Código Civil, a posse pressupõe o exercício de fato de algum dos poderes inerentes à propriedade. Assim, antes da entrega das chaves, o comprador não ostenta a posse material do bem e não pode responder pelos tributos municipais inerentes à coisa.
Nesse cenário, revela-se nula de pleno direito qualquer cláusula contratual que imponha ao adquirente a obrigação de pagar taxas condominiais ou IPTU antes da efetiva imissão na posse, haja vista a sua flagrante abusividade e a desvantagem exagerada imposta ao consumidor, em expressa ofensa ao artigo 51, inciso IV, do Código de Defesa do Consumidor.
Nesse sentido, é o entendimento que tem sido adotado pelas Turmas Recursais do Sistema dos Juizados Especiais do Estado de Goiás. Precedentes: 1ª Turma Recursal dos Juizados Especiais, processo n. 5410312-94.2023.8.09.0051, Relator Juiz Wagner Gomes Pereira, publicado em 12/12/2023; 3ª Turma Recursal dos Juizados Especiais, processo n. 5249396- 28.2019.8.09.0051, Relator Juiz José Carlos Duarte, publicado em 11/03/2021.
No caso em apreço, o habite-se foi expedido em 18/06/2025, ao passo que a entrega das chaves ocorreu em 31/10/2025, termo confessado pela própria ré em sua contestação. A alegação de que o atraso na entrega das chaves derivou de culpa do adquirente não encontra suporte probatório idôneo nos autos.
A ré não juntou aos autos a notificação de disponibilização das chaves nem demonstrou mora imputável aos autores, encargo que lhe incumbia por força da inversão probatória e do artigo 373, inciso II, do Código de Processo Civil.
Portanto, a obrigação tributária referente aos primeiros dez meses do ano de 2025 compete à ré, haja vista que os autores não usufruíram da posse do bem até 31/10/2025. Por outro lado, a partir de novembro de 2025, diante do recebimento formal das chaves, a responsabilidade pelo pagamento do imposto transfere-se ao autor e à autora.
O IPTU total do exercício de 2025 foi lançado no valor global de R$ 4.928,88. A quota proporcional de dez doze avos sob a responsabilidade da ré perfaz exatamente a quantia de R$ 4.107,40.
Consoante os comprovantes acostados aos autos, os autores desembolsaram R$ 4.167,39 para quitar parcelas do tributo municipal. Por conseguinte, impõe-se a procedência do pedido subsidiário formulado na impugnação para condenar a ré a restituir a quantia de R$ 4.107,40.
No que tange às parcelas de números 8, 9 e 10 que remanescem abertas perante o Fisco Municipal, o pedido de cancelamento mostra-se improcedente. O parcelamento foi firmado diretamente com a Fazenda Pública Municipal, ente que não integra esta relação processual e possui competência tributária própria. Ademais, o valor residual do IPTU coincide com a fração de dois doze avos devida pelo autor e pela autora a partir de sua imissão na posse em 31/10/2025.
Quanto ao pleito de indenização por danos morais, a pretensão não merece acolhida. O simples repasse contratual de IPTU e a sua cobrança indevida, desprovidos de negativação nos cadastros de inadimplentes, protesto ou violação gravosa a direito da personalidade, configuram mero aborrecimento e dissabor do cotidiano civil.
Os autores quitaram o tributo de modo eletrônico e não comprovaram situação vexatória, desgaste físico excessivo ou peregrinação administrativa anormal apta a ensejar a aplicação da teoria do desvio produtivo do consumidor. Desta feita, o pedido indenizatório resta rejeitado.
DISPOSITIVO
Ante o exposto, nos termos do artigo 487, inciso I do CPC, RESOLVO O MÉRITO E JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial, nos termos acima fundamentados, para:
a) DECLARAR a inexigibilidade, em face dos autores, dos débitos de IPTU do exercício de 2025 relativos ao período anterior à entrega das chaves, compreendido até 31 de outubro de 2025 (fração proporcional de dez doze avos do exercício);
b) CONDENAR os réus, de forma solidária, a pagar aos autores a quantia de R$ 4.107,40 (quatro mil cento e sete reais e quarenta centavos) a título de restituição de danos materiais, com correção monetária pelo IPCA a partir de cada desembolso e juros de mora pela Selic, deduzido o índice de atualização monetária, a contar da citação.
JULGO IMPROCEDENTES os pedidos de cancelamento de parcelas de IPTU perante o Fisco Municipal e de condenação ao pagamento de indenização por danos morais.
Observadas as formalidades legais e verificado o trânsito em julgado da presente sentença, não havendo manifestação, arquivem os autos com baixa.
Sem custas e honorários, conforme preconizam os artigos 54 e 55 da Lei 9.099/95.
Publique-se. Registre-se. Intimem-se.
Cumpra-se.
GOIÂNIA, em 10 de novembro de 2026.
LETÍCIA SILVA CARNEIRO DE OLIVEIRA
JUÍZA DE DIREITO
