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Poder Judiciário
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SENTENÇA
Processo nº 5323920-49.2026.8.09.0051
Trata-se de ação de conhecimento proposta por CONDOMÍNIO VILA CERRADO II em desfavor de BRUNNO FELIPE SILVA OLIVEIRA DE ALMEIDA, já qualificados nos autos.
Narra a parte autora em sua petição inicial (evento nº 1) que o requerido é proprietário da unidade autônoma correspondente ao apartamento 301 do bloco 04 do Condomínio Vila Cerrado II, registrada no Cartório de Registro de Imóveis desta Comarca sob a matrícula nº 361.156, razão pela qual está obrigado a contribuir para as despesas condominiais, na forma do art. 12 da Lei nº 4.591/1964 e dos arts. 1.315 e 1.336, I, do Código Civil, bem como da convenção condominial e das atas de assembleia.
Afirmou que o requerido deixou de efetuar o pagamento dos encargos condominiais que lhe couberam no rateio, relativos aos vencimentos compreendidos entre 10/06/2024 e 10/04/2026, num total de 23 (vinte e três) parcelas mensais, e que restaram esgotados os meios amigáveis para o recebimento do débito.
Vem a Juízo, portanto, para o fim de obter a condenação do réu ao pagamento de R$ 9.481,53 (nove mil quatrocentos e oitenta e um reais e cinquenta e três centavos), atualizado até 02/04/2026 segundo o INPC, com juros de 1% ao mês e multa de 2%, valor que compreende R$ 9.341,15 (nove mil trezentos e quarenta e um reais e quinze centavos) a título de cotas condominiais e R$ 140,38 (cento e quarenta reais e trinta e oito centavos) relativos ao custo de emissão da certidão de matrícula do imóvel, bem como das cotas que se vencerem no curso do processo (art. 323, CPC), somado das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes postulados em 20% sobre o valor da condenação.
A petição inicial foi instruída com a certidão da matrícula do imóvel, a planilha de cálculo, os boletos de cobrança, as atas de assembleia, a convenção do condomínio, a procuração e os documentos relativos à síndica (evento nº 1), tendo a parte autora juntado documentos complementares no evento nº 3.
Recebida a inicial, foi determinada a citação do requerido, com designação de audiência de conciliação (evento nº 7), agendada para 30/06/2026 (evento nº 10).
A citação do requerido foi efetivada pela via postal (evento nº 21), tendo-lhe sido encaminhado, ainda, o link de acesso à audiência virtual (evento nº 22).
Realizada a audiência de conciliação em 30/06/2026, não houve composição, ante a ausência do requerido e de advogado por ele constituído (evento nº 26).
O requerido não apresentou contestação.
Intimada a requerer o que entendesse de direito (evento nº 27), a parte autora pugnou pela decretação da revelia do requerido e pelo julgamento antecipado do mérito, com a integral procedência dos pedidos e a inclusão das cotas vencidas no curso do processo (evento nº 30).
É o breve relatório.
Decido:
Quanto aos requisitos processuais:
Para Humberto Theodoro Júnior (1997, p. 58) “Os pressupostos processuais são exigências legais sem cujo atendimento o processo, como relação jurídica, não se estabelece ou não se desenvolve validamente. (...). São, em suma, requisitos jurídicos para a validade e eficácia da relação processual”.
Para esse eminente doutrinador, os pressupostos processuais são de existência (“requisitos para que a relação processual se constitua validamente”) e de desenvolvimento (“aqueles a serem atendidos, depois que o processo se estabeleceu regularmente, a fim de que possa ter curso também regular, até sentença de mérito ou a providência jurisdicional definitiva”). (In: Curso de direito processual civil, vol. 1, 22ª ed. Rio de Janeiro: Forense, 1997).
No caso vertente, a presente ação foi corretamente ajuizada perante autoridade judicial competente.
A citação foi correta e atempadamente efetivada (evento nº 21).
Não se vislumbra aqui a ocorrência de litispendência ou coisa julgada.
Reza o artigo 337, § 1º, do CPC: “Verifica-se a litispendência ou a coisa julgada, quando se reproduz ação anteriormente ajuizada”.
O parágrafo 3.º deste mesmo artigo complementa ao dizer: “Há litispendência quando se repete ação que está em curso”, já o parágrafo quarto diz: “Há coisa julgada, quando se repete ação que já foi decidida por decisão transitada em julgado”.
A melhor doutrina e jurisprudência apontam três elementos essenciais e fundamentais da litispendência: a) as mesmas partes; b) a mesma causa de pedir; c) o mesmo pedido.
Não é o caso dos autos, posto que não restou aqui evidenciado o ajuizamento de outra ação envolvendo as mesmas partes, a mesma causa de pedir e o mesmo pedido, conforme certidão do evento nº 4 e informação do evento nº 6.
E é por isso também que não se evidencia a ocorrência de coisa julgada, porquanto não se repete aqui ação que já foi decidida por sentença de que não caiba recurso (§ 4º, art. 337, CPC).
Não há que se falar em conexão.
Quanto às condições da ação:
O fenômeno da carência de ação nada tem a ver com a existência do direito subjetivo afirmado pelo autor, nem com a possível inexistência dos requisitos, ou pressupostos, da constituição da relação processual. É situação que diz respeito apenas ao exercício do direito de ação e que pressupõe autonomia desse direito. (Nesse sentido: Ada Pellegrini Grinover, in “As condições da ação penal” 1ª ed., 1977, n.º 16, p. 29).
Por sua vez, o eminente jurista Humberto Theodoro Júnior, em sua festejada obra: Curso de Direito Processual Civil, 9a. ed., vol. I, ensina que as condições da ação são verdadeiras questões prejudiciais de ordem processual e que, por isso mesmo, não se pode confundir com o mérito da causa, já que nada têm a ver com a justiça ou injustiça do pedido ou com a existência ou inexistência do direito controvertido entre os litigantes. Grifei.
Em nosso sistema processual o interesse de agir é indispensável para qualquer postulação em juízo. Dispõe o artigo 17 do CPC: “Para postular em juízo é necessário ter interesse e legitimidade”.
Existe interesse processual quando a parte tem necessidade de ir a juízo para alcançar a tutela pretendida e, ainda, quando essa tutela jurisdicional pode trazer-lhe alguma utilidade do ponto de vista prático. (Código de Processo Civil Anotado. Nelson Nery Júnior e Rosa Maria A. Nery, RT, 1996, pg. 672).
O interesse de agir, portanto, provém da necessidade de a parte obter um pronunciamento jurisdicional a respeito da res iudicio deducta e da utilidade que o decreto jurisdicional proporciona ao autor, como ser dotado de eficácia para solver o conflito de interesses.
Dessa forma haverá interesse sempre que o indivíduo invocar a prestação de tutela jurisdicional do Estado tendente à solução de litígio, se utilizando, para isso, de provimento jurisdicional eficaz.
Sobre o tema Daniel Amorim Assumpção Neves diz que: A ideia de interesse de agir, também chamado de interesse processual está intimamente associada à utilidade da prestação jurisdicional que se pretende obter com a movimentação da máquina jurisdicional. Cabe ao autor demonstrar que o provimento jurisdicional pretendido será capaz de lhe proporcionar uma melhora em sua situação fática, o que será o suficiente para justificar o tempo, a energia e o dinheiro que serão gasto pelo Poder Judiciário na resolução da demanda.
O interesse de agir deve ser analisado sob dois diferentes aspectos: a necessidade de obtenção da tutela jurisdicional reclamada e a adequação entre o pedido e a proteção jurisdicional que pretende obter. (STJ, 4ª T., REsp 954.508 RS, Rel. Min. Fernando Gonçalves, j.28.08.2007).
Haverá necessidade sempre que o autor não puder obter o bem da vida, pretendido sem a devida intervenção do Poder Judiciário. (Novo Código de Processo Civil Comentado, Salvador, JusPodvium, 2016, pg. 43).
No caso dos autos, pretende a parte requerente ver reconhecido, nesta adequada via eleita, o seu direito, sendo inconteste, nos termos da petição inicial, a existência não somente da possibilidade do pedido, bem como o interesse processual emergente da necessidade do processo para satisfação da pretensão material da parte autora, fato este evidenciado pelo inadimplemento das cotas condominiais e pelo insucesso dos meios amigáveis de cobrança narrados na petição inicial.
Logo, a presente ação é meio adequado para dirimir o conflito de interesses qualificado por uma pretensão resistida pela parte requerida que seria a responsável, sob a ótica da parte autora, pelo pagamento das cotas condominiais inadimplidas. Presente, portanto, o interesse processual na modalidade necessidade/adequação.
As partes são legítimas e estão regularmente representadas.
O condomínio autor é representado em juízo por seu síndico, a quem compete representá-lo ativa e passivamente e praticar, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns (art. 1.348, II, do Código Civil, e art. 75, XI, do CPC), constando dos autos os documentos relativos à representação (eventos nº 1 e 3).
A legitimidade passiva do requerido decorre de sua condição de proprietário da unidade autônoma geradora das despesas, conforme certidão da matrícula nº 361.156 que instrui a petição inicial (evento nº 1), questão que, por se confundir com a relação jurídica de direito material, será examinada no mérito.
Presentes, pois, a interesse processual, a legitimidade de partes e a possibilidade jurídica do pedido, questões processuais estas que, conforme acima alinhavado, não se confundem com o mérito dos pedidos exordiais.
Quanto à petição inicial:
Como ocorrente no caso dos autos, não se evidencia inepta a petição inicial quando se descortina coerência entre os argumentos deduzidos como causa de pedir e a pretensão finalmente formulada, evidenciado, de forma suficiente, o encadeamento lógico entre os fatos elencados e os fundamentos jurídicos alegados, de modo a permitir o pleno exercício do direito de ação e de defesa.
Ademais, não se confundem, à luz da melhor técnica processual, questionamentos prefaciais, afetos às condições da ação e aos pressupostos processuais, com alegações de falta de provas dos fatos constitutivos, matéria, por óbvio, voltada ao cerne meritório e de procedência da pretensão autoral. Nesse sentido: 3ª Turma Recursal dos Juizados Especiais do Distrito Federal, 2014 03 1 003061-3 ACJ (0003061-97.2014.8.07.0003 - Res.65 – CNJ) DF, rel. Juiz LUIS MARTIUS HOLANDA BEZERRA JUNIOR 12/08/2014, Publicado no DJE: 14/08/2014. Pág.: 236).
Quanto ao mérito:
Conforme relatado, apesar de citada, a parte ré não apresentou contestação no prazo legal. Revel, portanto, na clara dicção do artigo 344 do CPC: Se o réu não contestar a ação, será considerado revel e presumir-se-ão verdadeiras as alegações de fato formuladas pelo autor.
O processualista Fredie Didier Júnior (2015, p. 688) leciona sobre o julgamento antecipado da lide se houver revelia:
“Cabe julgamento antecipado se houver revelia. Para que isso aconteça, é preciso que a revelia tenha implicado a presunção de veracidade dos fatos afirmados pelo autor - e, por isso, não haja necessidade de produção de mais provas, pela incontrovérsia dos fatos (art. 374, 111, CPC) - e o revel ainda não tenha intervindo no processo, solicitando a produção de provas nos termos do art. 349 do CPC.” (in Curso de Direito Processual Civil. Salvador: Ed. Jus Podivm, 2015).
Destarte, o réu revel não interveio no processo e nem solicitou produção de provas nos termos do art. 349 do CPC. Desse modo, o art. 355, II do CPC estabelece que o juiz julgará antecipadamente o pedido, proferindo sentença com resolução de mérito quando o réu for revel, ocorrer o efeito previsto no art. 344 e não houver requerimento de prova, na forma do art. 349.
Por isso, em face da inércia da requerida, o caso é de julgamento antecipado da lide, conforme preconiza o artigo 355, II do Código de Processo Civil.
A controvérsia reside em determinar se o requerido, na condição de proprietário da unidade autônoma correspondente ao apartamento 301 do bloco 04 do Condomínio Vila Cerrado II, responde pelas cotas condominiais vencidas no período de 10/06/2024 a 10/04/2026, bem como pelas que se vencerem no curso do processo.
A obrigação de contribuir para as despesas condominiais possui natureza propter rem, ou seja, vincula-se à própria coisa e adere a ela, acompanhando o imóvel independentemente de quem o detenha. Essa qualificação jurídica resulta dos arts. 1.336, I, e 1.345 do Código Civil e do art. 12 da Lei nº 4.591/1964, dos quais se extrai que a obrigação condominial não é pessoal, mas real, nascendo e se transmitindo em função da titularidade do domínio ou da posse sobre a unidade condominial.
Nesse contexto, o direito de cobrança do condomínio pode ser exercido tanto contra o proprietário quanto contra o possuidor da unidade geradora das despesas. A faculdade de direcionar a pretensão a um ou a outro constitui prerrogativa do credor condominial, que não está adstrito a cobrar exclusivamente de quem exerça a posse direta, podendo também voltar-se contra o proprietário registral ou contratual, conforme as circunstâncias do caso. Esse entendimento foi reafirmado pelo Tribunal de Justiça de Minas Gerais ao assentar que "a dívida oriunda de encargos condominiais possui natureza propter rem, de modo que sua cobrança ou execução pode ser direcionada tanto ao proprietário quanto ao possuidor do bem imóvel que as originou" (TJ-MG, Apelação Cível nº 10000221117997001, Rel. Des. Mônica Libânio, 11ª Câmara Cível, j. 27/07/2022).
No caso dos autos, a certidão da matrícula nº 361.156 (evento nº 1, arquivo 2) demonstra que o requerido é o titular do domínio da unidade, condição que, conforme registrado na decisão do evento nº 7, ostenta desde 12/08/2021, data anterior ao vencimento de todas as parcelas cobradas.
Somam-se a esse elemento os boletos de cobrança acostados à petição inicial, emitidos pelo condomínio em nome do requerido, na qualidade de proprietário, com indicação expressa da unidade (04/301) e do endereço do próprio condomínio como domicílio do pagador, o mesmo endereço declinado na petição inicial para sua citação.
Citado, o requerido não compareceu à audiência de conciliação nem ofereceu contestação, de modo que, por força do art. 344 do CPC, presumem-se verdadeiras as alegações de fato deduzidas na petição inicial, notadamente a titularidade da unidade e o inadimplemento das cotas condominiais vencidas entre 10/06/2024 e 10/04/2026. Essa presunção, ademais, encontra respaldo na prova documental produzida, inexistindo nos autos elemento que a infirme.
Reconheço, portanto, a legitimidade passiva do requerido para responder pelas obrigações condominiais relativas ao apartamento 301 do bloco 04 do Condomínio Vila Cerrado II.
Quanto à comprovação do débito, a petição inicial foi instruída com planilha discriminativa, na qual consta a individualização de cada parcela por data de vencimento, o valor nominal original, a multa, a correção monetária pelo INPC e os juros moratórios de 1% ao mês, perfazendo o montante de R$ 9.341,15 (nove mil trezentos e quarenta e um reais e quinze centavos), atualizado até 02/04/2026. Acompanham a planilha os boletos bancários correspondentes às parcelas inadimplidas, emitidos em nome do requerido, com indicação da unidade, dos valores e dos vencimentos, além da convenção do condomínio e das atas de assembleia.
As taxas condominiais cobradas correspondem ao rateio periódico das despesas do condomínio, cuja obrigação de pagamento decorre do art. 1.336, I, do Código Civil, na proporção das frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção. A juntada dos boletos bancários e da planilha discriminativa constitui prova idônea e suficiente do débito condominial, por se tratar de obrigação cuja existência decorre da própria relação condominial e cujo valor é apurado mediante rateio regular das despesas.
O requerido, revel, não demonstrou o pagamento de qualquer das parcelas reclamadas nem apresentou elemento concreto que infirmasse a higidez da planilha de cálculo. O ônus de demonstrar fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor incumbe ao réu (art. 373, II, CPC), do qual não se desincumbiu.
Os encargos aplicados, consistentes em correção monetária pelo INPC, juros moratórios de 1% ao mês e multa de 2% sobre o débito, encontram amparo no art. 1.336, § 1º, do Código Civil, que prevê a incidência de juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, de 1% ao mês, e multa de até 2% sobre o débito.
No tocante à quantia de R$ 140,38 (cento e quarenta reais e trinta e oito centavos), incluída no valor pleiteado, refere-se ao custo de emissão da certidão de matrícula do imóvel, conforme a planilha de cálculo (evento nº 1), documento obtido para instruir a petição inicial e comprovar a titularidade da unidade. Trata-se de despesa antecipada pela parte autora em razão do processo, cujo reembolso incumbe ao vencido, nos termos do art. 82, § 2º, do CPC.
Está demonstrado, portanto, o inadimplemento do requerido quanto às cotas condominiais discriminadas na planilha de cálculo, vencidas no período de 10/06/2024 a 10/04/2026, no valor atualizado de R$ 9.341,15 (nove mil trezentos e quarenta e um reais e quinze centavos) à data da confecção do demonstrativo (02/04/2026).
Somado a tal fato, por se tratar de prestações periódicas e sucessivas, a condenação abrangerá as parcelas condominiais vencidas no curso do processo e as vincendas, enquanto perdurar a obrigação do réu, na forma do art. 323 do CPC, conforme expressamente requerido na petição inicial.
EX POSITIS, julgo PROCEDENTES os pedidos formulados na petição inicial, com resolução do mérito, nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil, para CONDENAR a parte ré BRUNNO FELIPE SILVA OLIVEIRA DE ALMEIDA ao pagamento das cotas condominiais inadimplidas referentes ao apartamento 301 do bloco 04 do Condomínio Vila Cerrado II, vencidas no período de 10/06/2024 a 10/04/2026, no valor de R$ 9.341,15 (nove mil trezentos e quarenta e um reais e quinze centavos), conforme planilha de cálculo que integra a petição inicial, já incluída a multa de 2% (dois por cento) prevista no art. 1.336, § 1º, do Código Civil, valor esse atualizado até 02/04/2026, que deverá ser acrescido, a partir dessa data e até o efetivo pagamento, de: (i) correção monetária pelo INPC; (ii) juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês.
A condenação abrange, ainda, as parcelas condominiais vencidas no curso do processo e as vincendas, enquanto perdurar a obrigação, na forma do art. 323 do CPC, sobre as quais incidirão, a partir dos respectivos vencimentos, correção monetária pelo INPC, juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês e multa de 2% (dois por cento), nos termos do art. 1.336, § 1º, do Código Civil.
CONDENO o réu, também, ao reembolso da quantia de R$ 140,38 (cento e quarenta reais e trinta e oito centavos), despendida pela parte autora com a emissão da certidão de matrícula do imóvel, corrigida monetariamente pelo INPC desde o desembolso (31/03/2026), nos termos do art. 82, § 2º, do CPC.
Condeno o réu ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios em favor do patrono da autora, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da condenação, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC, observados o grau de zelo profissional, a natureza e importância da causa e o trabalho desenvolvido pelo patrono.
Caso haja interposição de recurso de apelação, sem a necessidade de nova conclusão, intime-se a parte recorrida para apresentar contrarrazões no prazo de 15 (quinze) dias úteis (art. 1.010 § 1º CPC). Decorrido o prazo sem manifestação, após certificação pelo cartório, ou juntadas as contrarrazões, remetam-se os autos ao Egrégio Tribunal de Justiça, com nossas homenagens.
Transitada a sentença em julgado, aguarde-se o requerimento para o seu cumprimento. Nada sendo requestado e permanecendo o feito paralisado por mais de 15 (quinze) dias, observem-se as regras do Provimento 58/2021 da CGJ/TJGO no que for pertinente e, após, arquivem-se os autos com as baixas de estilo.
Cópia desta decisão servirá como MANDADO/OFÍCIO, para o efetivo cumprimento das determinações constantes do ato, nos termos do artigo 136 e seguintes do Código de Normas e Procedimentos do Foro Judicial da Corregedoria-Geral da Justiça do Estado de Goiás.
Cumpra-se.
Goiânia, (data da assinatura eletrônica).
MARCELO PEREIRA DE AMORIM
Juiz de Direito da 21ª Vara Cível de Goiânia
MCR
