Inteiro teor
Poder Judiciário
Comarca de Goiânia
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SENTENÇA
Processo nº 5365614-95.2026.8.09.0051
Trata-se de ação de conhecimento proposta por GARDEL RAEL DA SILVA e MARGARETE BRAGA DA SILVA RAEL em face de O. F. PECUÁRIA E EMPREENDIMENTOS LTDA, todos já qualificados nos autos.
Narram os autores em sua petição inicial (evento nº 01) que, em 14 de novembro de 2025, firmaram com a requerida Contrato Particular de Compromisso de Compra e Venda tendo por objeto o Lote nº 10, Quadra 7, situado na Rua João de Barro, no loteamento denominado Bairro São Francisco IV, no município de Senador Canedo, Estado de Goiás, com área de 250,00 m², pelo valor total de R$ 180.264,40, sendo R$ 172.152,49 correspondentes ao imóvel e R$ 8.111,91 à comissão de corretagem. Relatam que foi ajustada entrada de R$ 3.605,29, vinculada à modalidade de arras, e saldo de R$ 168.547,20, dividido em 240 parcelas mensais, as seis primeiras fixas no valor de R$ 702,28 e as demais sujeitas à atualização pelo IPCA, acrescido de juros de 4,59% ao ano, e que já desembolsaram, no mínimo, R$ 7.207,20.
Afirmam que o imóvel consiste em lote urbano desprovido de qualquer benfeitoria, sobre o qual jamais exerceram posse ou obtiveram proveito econômico, e que dificuldades financeiras supervenientes tornaram inviável a continuidade dos pagamentos. Sustentam a incidência do Código de Defesa do Consumidor, o caráter de adesão do instrumento e a abusividade das disposições do Quadro Resumo que estabelecem multa rescisória de 10% sobre o valor atualizado do contrato (itens "MULTA RESCISÓRIA" e "RESCISÃO", alínea "b"), taxa de fruição independentemente de edificação (itens "FRUIÇÃO" e "RESCISÃO", alínea "a") e restituição em 12 parcelas mensais após prazo de carência (item "PRAZO DE RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS"), por afronta aos arts. 51, IV, e 53 do CDC.
Vêm a Juízo, portanto, para o fim de obter a gratuidade da justiça; a tutela de urgência para suspensão das parcelas, desobrigação quanto ao IPTU e às despesas condominiais e abstenção de cobranças e de inscrição de seus nomes em cadastros de inadimplentes; a exibição, pela requerida, dos documentos relativos ao imóvel, em especial do relatório de pagamentos; a inversão do ônus da prova; e, ao final, a rescisão do contrato, a declaração de nulidade das disposições contratuais acima referidas, a fixação da retenção em patamar não superior a 10% dos valores efetivamente pagos e a condenação da requerida à restituição imediata, em parcela única, do montante desembolsado, de no mínimo R$ 6.486,48, corrigido desde cada desembolso e acrescido de juros de mora de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado.
A decisão de evento nº 06 deferiu aos autores a gratuidade da justiça e deferiu parcialmente a tutela de urgência, determinando à requerida que se abstivesse de exigir as parcelas vincendas a partir do ajuizamento, de inscrever os nomes dos autores em cadastros de proteção ao crédito e de promover cobrança judicial ou extrajudicial das parcelas suspensas, bem como suspendendo a exigibilidade do IPTU e dos encargos condominiais em desfavor dos autores, com atribuição provisória dessas obrigações à requerida, em relação ao período posterior ao ajuizamento e com eficácia restrita às partes, até decisão definitiva, sob pena de multa de R$ 1.000,00 por evento de descumprimento. Na mesma oportunidade, designou-se audiência de conciliação.
O mandado de citação foi devolvido sem cumprimento em razão de equívoco na distribuição entre regiões (evento nº 19), tendo os autores requerido a correção do endereço (evento nº 20). A citação por meio do domicílio eletrônico expirou sem efetivação (evento nº 31), e o novo mandado (evento nº 33) também não foi cumprido, porquanto o síndico do condomínio situado no endereço informado declarou desconhecer a requerida (evento nº 37). A requerida, contudo, compareceu espontaneamente aos autos, constituindo procurador (evento nº 35).
Realizada audiência de conciliação em 01/07/2026, as partes não chegaram a acordo (evento nº 36).
Em contestação (evento nº 42), a requerida arguiu, em preliminar, a indevida concessão da gratuidade da justiça, ao argumento de que os autores apresentaram apenas declaração de hipossuficiência e de que a recente celebração de contrato imobiliário de elevado valor seria incompatível com a alegada insuficiência de recursos. No mérito, declarou não se opor à rescisão do contrato, requerendo seja decretada por culpa exclusiva dos autores e formalizada a retomada da posse do lote mediante termo nos autos. Impugnou a inversão do ônus da prova, que afirmou ter sido deferida na decisão de evento nº 06. Defendeu a validade da cláusula penal de 10% sobre o valor atualizado do contrato, nos termos do art. 32-A, II, da Lei nº 6.766/1979, com a redação conferida pela Lei nº 13.786/2018; o descabimento da restituição da comissão de corretagem, paga diretamente aos corretores em contrato próprio; e a responsabilidade dos autores pelos tributos incidentes sobre o lote desde a transmissão da posse, nos termos da cláusula 4ª do contrato e do art. 32-A, IV, da Lei nº 6.766/1979. Com base no demonstrativo de pagamentos e na simulação de distrato que juntou, sustentou que os autores pagaram R$ 7.116,69, em valores históricos, equivalentes a R$ 7.361,85 atualizados, montante integralmente absorvido pela multa rescisória de R$ 17.251,00, além de débito de IPTU de 2026 proporcional de R$ 156,73, razão pela qual inexistiria saldo a restituir. Subsidiariamente, pugnou pela correção monetária pelo IPCA e pela incidência de juros de mora somente a partir do trânsito em julgado.
No mesmo ato, ofertou reconvenção, postulando o reconhecimento da validade da cláusula penal de 10% sobre o valor atualizado do contrato, com sua dedução de eventual montante a restituir, e a condenação dos autores ao pagamento ou ressarcimento do IPTU incidente sobre o lote durante a vigência do contrato, atribuindo à reconvenção o valor de R$ 17.407,73.
Os autores informaram o comparecimento espontâneo da requerida, para fins do art. 239, § 1º, do CPC (evento nº 47).
Apresentada réplica (evento nº 48), os autores rebateram a impugnação à gratuidade da justiça, reiteraram a incidência do Código de Defesa do Consumidor e defenderam a retenção de 10% sobre os valores efetivamente pagos, com fundamento no art. 51, IV, do CDC e no art. 413 do Código Civil. Postularam, ainda, a restituição da comissão de corretagem, a restituição imediata e em parcela única, a incidência de juros de mora a partir da citação, a inexigibilidade do IPTU em razão da ausência de imissão na posse e a inversão do ônus da prova.
Intimadas as partes a especificarem provas (evento nº 49), a requerida pugnou pelo julgamento antecipado da lide (evento nº 56), e os autores, de igual modo, pugnaram pelo julgamento antecipado do mérito, por entenderem suficiente o acervo documental já produzido (evento nº 57).
É o relatório.
Decido:
Quanto aos requisitos processuais:
Para Humberto Theodoro Júnior (1997, p. 58) Os pressupostos processuais são exigências legais sem cujo atendimento o processo, como relação jurídica, não se estabelece ou não se desenvolve validamente. (...). São, em suma, requisitos jurídicos para a validade e eficácia da relação processual.
Para esse eminente doutrinador, os pressupostos processuais são de existência (requisitos para que a relação processual se constitua validamente) e de desenvolvimento (aqueles a serem atendidos, depois que o processo se estabeleceu regularmente, a fim de que possa ter curso também regular, até sentença de mérito ou a providência jurisdicional definitiva). (In: Curso de direito processual civil, vol. 1, 22ª ed. Rio de Janeiro: Forense, 1997).
No caso vertente, a presente ação foi corretamente ajuizada perante autoridade judicial competente.
Embora frustradas as diligências citatórias (eventos nº 19, 31 e 37), a requerida compareceu espontaneamente aos autos (evento nº 35), circunstância que supre a falta de citação, nos termos do art. 239, § 1º, do CPC. Realizada a audiência de conciliação sem autocomposição em 01/07/2026 (evento nº 36), o prazo para contestação teve início nessa data, na forma do art. 335, I, do CPC, de modo que a contestação apresentada em 15/07/2026 (evento nº 42) é tempestiva.
Não se vislumbra aqui a ocorrência de litispendência ou coisa julgada.
Reza o artigo 337, § 1º, do CPC: Verifica-se a litispendência ou a coisa julgada, quando se reproduz ação anteriormente ajuizada.
O parágrafo 3.º deste mesmo artigo complementa ao dizer: Há litispendência quando se repete ação que está em curso, já o parágrafo quarto diz: Há coisa julgada, quando se repete ação que já foi decidida por decisão transitada em julgado.
A melhor doutrina e jurisprudência apontam três elementos essenciais e fundamentais da litispendência: a) as mesmas partes; b) a mesma causa de pedir; c) o mesmo pedido.
Não é o caso dos autos, posto que não restou aqui evidenciado o ajuizamento de duas ou mais ações com a mesma causa de pedir.
E é por isso também que também não se evidencia a ocorrência de coisa julgada, porquanto não se repete aqui ação que já foi decidida por sentença de que não caiba recurso (§ 4º, art. 337, CPC).
Quanto às condições da ação:
O fenômeno da carência de ação nada tem a ver com a existência do direito subjetivo afirmado pelo autor, nem com a possível inexistência dos requisitos, ou pressupostos, da constituição da relação processual. É situação que diz respeito apenas ao exercício do direito de ação e que pressupõe autonomia desse direito. (Nesse sentido: Ada Pellegrini Grinover, in "As condições da ação penal" 1ª ed., 1977, n.º 16, p. 29).
Por sua vez, o eminente jurista Humberto Theodoro Júnior, em sua festejada obra: Curso de Direito Processual Civil, 9a. ed., vol. I, ensina que as condições da ação são verdadeiras questões prejudiciais de ordem processual e que, por isso mesmo, não se pode confundir com o mérito da causa, já que nada têm a ver com a justiça ou injustiça do pedido ou com a existência ou inexistência do direito controvertido entre os litigantes. Grifei.
Em nosso sistema processual o interesse de agir é indispensável para qualquer postulação em juízo. Dispõe o artigo 17 do CPC: Para postular em juízo é necessário ter interesse e legitimidade.
Existe interesse processual quando a parte tem necessidade de ir a juízo para alcançar a tutela pretendida e, ainda, quando essa tutela jurisdicional pode trazer-lhe alguma utilidade do ponto de vista prático. (Código de Processo Civil Anotado. Nelson Nery Júnior e Rosa Maria A. Nery, RT, 1996, pg. 672).
O interesse de agir, portanto, provém da necessidade de a parte obter um pronunciamento jurisdicional a respeito da res iudicio deducta e da utilidade que o decreto jurisdicional proporciona ao autor, como ser dotado de eficácia para solver o conflito de interesses.
Dessa forma haverá interesse sempre que o indivíduo invocar a prestação de tutela jurisdicional do Estado tendente à solução de litígio, se utilizando, para isso, de provimento jurisdicional eficaz.
No caso dos autos, pretende a parte requerente ver reconhecido, nesta adequada via eleita, o seu direito à rescisão do contrato e à restituição dos valores pagos, sendo inconteste, nos termos da petição inicial, a existência não somente da possibilidade do pedido, bem como o interesse processual emergente da necessidade do processo para satisfação da pretensão material, fato este evidenciado pela própria resistência da parte ré manifesta nos termos de suas respostas ao pedido inicial, objurgando o direito material evocado pela parte adversa.
A presente ação é meio adequado para dirimir o conflito de interesses qualificado por uma pretensão resistida pela parte requerida. Presente, portanto, o interesse processual na modalidade necessidade/adequação.
As partes são legítimas e estão regularmente representadas.
Presentes, pois, a interesse processual, a legitimidade de partes, questões processuais estas que, conforme acima alinhavado, não se confundem com o mérito dos pedidos exordiais.
A reconvenção, por sua vez, foi oferecida na própria contestação e veicula pretensão conexa com a ação principal e com o fundamento da defesa, porquanto versa sobre os efeitos patrimoniais da rescisão do mesmo contrato, atendendo ao disposto no art. 343, caput, do CPC. Os autores reconvindos, intimados da contestação, apresentaram réplica (evento nº 48), na qual impugnaram especificamente a cláusula penal sobre o valor atualizado do contrato e a responsabilidade pelo IPTU, matérias que constituem o objeto da reconvenção, restando observado o contraditório previsto no art. 343, § 1º, do CPC.
Quanto à petição inicial:
Como ocorrente no caso dos autos, não se evidencia inepta a petição inicial quando se descortina coerência entre os argumentos deduzidos como causa de pedir e a pretensão finalmente formulada, evidenciado, de forma suficiente, o encadeamento lógico entre os fatos elencados e os fundamentos jurídicos alegados, de modo a permitir o pleno exercício do direito de ação e de defesa.
Ademais, não se confundem, à luz da melhor técnica processual, questionamentos prefaciais, afetos às condições da ação e aos pressupostos processuais, com alegações de falta de provas dos fatos constitutivos, matéria, por óbvio, voltada ao cerne meritório e de procedência da pretensão autoral. Nesse sentido: 3ª Turma Recursal dos Juizados Especiais do Distrito Federal, 2014 03 1 003061-3 ACJ (0003061-97.2014.8.07.0003 - Res.65 – CNJ) DF, rel. Juiz LUIS MARTIUS HOLANDA BEZERRA JUNIOR 12/08/2014, Publicado no DJE: 14/08/2014. Pág.: 236).
Quanto à impugnação à gratuidade da justiça:
O art. 98 do CPC assegura a gratuidade da justiça à pessoa natural com insuficiência de recursos para pagar as custas, as despesas processuais e os honorários advocatícios. O art. 99, § 3º, do mesmo diploma estabelece a presunção de veracidade da alegação de insuficiência deduzida exclusivamente por pessoa natural, e o § 2º do mesmo dispositivo autoriza o indeferimento apenas quando houver nos autos elementos que evidenciem a falta dos pressupostos legais. Deferido o benefício, a parte contrária pode impugná-lo na contestação (art. 100 do CPC), incumbindo-lhe, contudo, trazer elementos concretos aptos a infirmar a presunção legal.
No caso, a requerida não produziu qualquer prova acerca da capacidade financeira dos autores, limitando-se a afirmar que a celebração do compromisso de compra e venda seria incompatível com a hipossuficiência declarada. O argumento não se sustenta. A assunção de obrigação de pagamento parcelado, em prestações mensais de R$ 702,28, não revela, por si só, disponibilidade de recursos para suportar as despesas do processo, e a própria causa de pedir desta ação reside na impossibilidade superveniente de os autores continuarem a honrar essas prestações. A declaração de hipossuficiência, compatível com as ocupações informadas na petição inicial, permanece hígida diante da ausência de elementos em sentido contrário.
Rejeito, pois, a impugnação, mantendo a gratuidade da justiça deferida aos autores na decisão de evento nº 06.
Quanto ao princípio da não surpresa:
O art. 10 do CPC/2015 estabelece que o juiz não pode decidir, em grau algum de jurisdição, no caso de não se ter dado às partes oportunidade de se manifestar, ainda que se trate de matéria sobre a qual deva decidir de ofício. Trata-se de proibição da chamada decisão surpresa, também conhecida como decisão de terceira via, contra julgado que rompe com o modelo de processo cooperativo instituído pelo Código de 2015 para trazer questão aventada pelo juízo não ventilada nem pelo autor nem pelo réu.
A intenção do CPC/2015 foi "permitir que as partes, para além da ciência do processo, tenham a possibilidade de participar efetivamente dele, com real influência no resultado da causa". (Nesse sentido: STJ, REsp 1.755.266, rel. Ministro Luis Felipe Salomão).
Não obstante, nada há se falar em cooperação das partes no que diz respeito a requisitos processuais e condições da ação, posto que sobre tais temas - de cunho eminentemente legal e já previamente estabelecido/codificado e que não se confundem com o fundamento e substrato fático do pedido – não ser contemporizados, tampouco podem as partes sobre tais requisitos e condições exercer qualquer influência quanto a conclusão adotada pelo julgador em face de sua não observância. Não se pode relegar ao oblívio que o fundamento ao qual se refere o artigo 10 do CPC/2015 é o fundamento jurídico – circunstância de fato qualificada pelo direito, em que se baseia a pretensão ou a defesa, ou que possa ter influência no julgamento, mesmo que superveniente ao ajuizamento da ação –, não se confundindo com o fundamento legal (dispositivo de lei regente da matéria). (Nesse sentido: STJ, REsp 1.280.825, rel. Min. Isabel Gallotti).
Requisitos processuais e condições de ação são perfeitamente previsíveis e cogitável pelas partes, pois inerente a pressuposto formal contido no CPC e leis processuais especiais de regência. O resultado da violação dessas regras é perfeitamente previsível e, portanto, não representa surpresa. A título de exemplo: a não efetivação de prévia notificação do devedor fiduciária implicará no indeferimento da petição inicial e extinção de ação de busca e apreensão, à míngua de requisito processual. Em casos que tais, não há se falar em decisão advinda das próprias investigações ou inovação do julgador. Não existe afronta ao princípio da não surpresa quando o julgador, examinando os fatos expostos na petição inicial, aplica o entendimento jurídico que considerada coerente para a causa. (STJ, AREsp 1.468.820, rel. Min. Marco Aurélio Bellizze).
Descabe alegar surpresa se o resultado da lide encontra-se previsto objetivamente no ordenamento disciplinador do instrumento processual utilizado e insere-se no âmbito do desdobramento causal, possível e natural, da controvérsia. (STJ, RECURSO EM MANDADO DE SEGURANÇA Nº 54.566 - PI (2017/0165308-0), rel. Min. HERMAN BENJAMIN).
A propósito do tema, ao julgar o AgInt no AREsp n. 1.205.959/SP, Rel. Ministra Assusete Magalhães, Segunda Turma, DJe de 25/9/2019, o STJ assentou que "(…) em relação à violação ao princípio da não surpresa, cabe salientar que a orientação jurisprudencial deste Tribunal Superior, reconhece que a vedação à decisão surpresa, prevista nos arts. 9º e 10 do CPC/2015, não se aplica à análise dos requisitos de admissibilidade recursal. Nesse sentido: "na linha da jurisprudência do STJ, a proibição da denominada decisão surpresa - que ofende o princípio previsto nos arts. 9º e 10 do CPC/2015 -, ao trazer questão nova, não aventada pelas partes em Juízo, não diz respeito aos requisitos de admissibilidade do Recurso Especial, previstos em lei e reiteradamente proclamados por este Tribunal, pois não há, neste caso, qualquer inovação no litígio ou adoção de fundamentos que seriam desconhecidos pelas partes, razão pela qual inexiste a alegada nulidade da decisão agravada, à míngua de intimação acerca dos fundamentos utilizados para o não conhecimento do Recurso Especial, que deixou de preencher os pressupostos constitucionais e legais do apelo…"
E mesmo que assim não se entenda, não se pode perder de vista que o e. STJ firmou entendimento de que a decretação de nulidade pressupõe a demonstração de efetivo prejuízo ao exercício do direito de defesa, uma vez que o trâmite processual deve observância aos princípios da instrumentalidade das formas e da celeridade (princípio pas de nullité sans grief) não sendo de boa técnica processual declarar a nulidade de sentença quando não se evidenciou a ocorrência de prejuízo à tese desposada pelas partes. (EDcl nos EDcl no AgInt no AREsp 1563273/PE, Rel. Ministro MAURO CAMPBELL MARQUES, SEGUNDA TURMA, julgado em 08/06/2020, DJe 12/06/2020).
Sobre os temas, vejamos:
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. JULGAMENTO MONOCRÁTICO. VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA COLEGIALIDADE. NÃO OCORRÊNCIA. INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA. PRECLUSÃO. AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO. PREJUÍZO NÃO COMPROVADO. PRINCÍPIO DA PAS DE NULLITÉ SANS GRIEF. REVISÃO. SÚMULA 7/STJ. AFRONTA AO PRINCÍPIO DA VEDAÇÃO DA DECISÃO SURPRESA. INEXISTÊNCIA. OFENSA AO ART. 489 DO CPC/2015. DEFICIÊNCIA NA ARGUMENTAÇÃO. SÚMULA 284/STF. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Nos termos do entendimento jurisprudencial vigente nesta Corte Superior, inexiste violação ao princípio da colegialidade quando o relator julga monocraticamente recurso inadmissível, ainda mais quando é oportunizada à parte recorrente o direito de interposição de agravo previsto no art. 1.021 do CPC/2015. 2. A falta de intimação da parte para manifestação sobre a preclusão do pedido de inversão do ônus da prova não constitui automática nulidade, ficando condicionada à demonstração dos prejuízos decorrentes. 3. Segundo orientação jurisprudencial, aplicando o princípio do pas de nullité san grief, a nulidade dos atos processuais só ocorre quando comprovados os prejuízos para as partes da relação processual. 4. In casu, entendendo o Tribunal estadual que a ausência de intimação para ciência do recorrente sobre a preclusão do pedido de inversão do ônus da prova não gerou prejuízos, descabe ao Superior Tribunal de Justiça alterar o posicionamento adotado, ante a incidência da Súmula 7/STJ. 5. Inexiste afronta ao princípio da não surpresa quando o julgador, examinando os fatos expostos na inicial, juntamente com o pedido e a causa de pedir, aplica o entendimento jurídico que considerada coerente para a causa. 6. O julgamento e conhecimento do recurso especial exige a efetiva demonstração, de forma clara e precisa, dos dispositivos apontados como malferidos pela decisão recorrida juntamente com argumentos suficientes à exata compreensão da controvérsia estabelecida, sob pena de inadmissão, por incidência da Súmula 284/STF. 7. Agravo interno desprovido. (AgInt no AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL Nº 1.468.820 - MG (2019/0074221-1), rel.: MINISTRO MARCO AURÉLIO BELLIZZE). Destaquei.
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. OMISSÃO. OBSCURIDADE. CONTRADIÇÃO. INEXISTÊNCIA. PRINCÍPIO DA NÃO SURPRESA. AUSÊNCIA DE OFENSA. EFEITOS MODIFICATIVOS. USO DE EMBARGOS DECLARATÓRIOS PARA CONFORMAÇÃO A JULGAMENTO EM REPETITIVO. APLICAÇÃO RESTRITIVA. 1. Os embargos de declaração só se prestam a sanar obscuridade, omissão ou contradição porventura existentes no acórdão, não servindo à rediscussão da matéria já julgada no recurso. 2. O "fundamento" ao qual se refere o art. 10 do CPC/2015 é o fundamento jurídico - circunstância de fato qualificada pelo direito, em que se baseia a pretensão ou a defesa, ou que possa ter influência no julgamento, mesmo que superveniente ao ajuizamento da ação - não se confundindo com o fundamento legal (dispositivo de lei regente da matéria). A aplicação do princípio da não surpresa não impõe, portanto, ao julgador que informe previamente às partes quais os dispositivos legais passíveis de aplicação para o exame da causa. O conhecimento geral da lei é presunção jure et de jure. 3. O acolhimento dos embargos de declaração com efeitos modificativos para fim de adequação a precedente julgado em recurso repetitivo tem como pressuposto que a tese repetitiva seja anterior ao julgado embargado. Somente assim se poderia considerar que o acórdão embargado tivesse se omitido na consideração da orientação firmada no recurso repetitivo. Precedente da Corte Especial: EAg 1.014.027/ RJ, rel. Ministro Jorge Mussi, DJe 26.10.2016. 4. Ademais, tal efeito modificativo somente se justificaria, de forma excepcional, se se cuidasse da mesma matéria julgada no repetitivo. Os embargos de declaração não se prestam à aplicação analógica de tese repetitiva, o que deve ser buscado na via processual adequada. 5. Embargos de declaração rejeitados. (EDcl no RECURSO ESPECIAL Nº 1.280.825 - RJ (2011/0190397-7), RELATORA: MINISTRA MARIA ISABEL GALLOTTI.) Destaquei.
RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. ESTATUTO DA PESSOA COM DEFICIÊNCIA. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA 7/STJ. AÇÃO DE INTERDIÇÃO. AUDIÊNCIA DE INTERROGATÓRIO OU ENTREVISTA. INTERVENÇÃO DO MINISTÉRIO PÚBLICO. DESNECESSIDADE. CURADOR ESPECIAL. INTIMAÇÃO PESSOAL. NECESSIDADE. NULIDADE. DEVER DE DEMONSTRAÇÃO DE PREJUÍZO. AUDIÊNCIA DE INSTRUÇÃO. COMPARECIMENTO DO INTERDITANDO. DESNECESSIDADE. TOMADA DE DECISÃO APOIADA. FIXAÇÃO DE OFÍCIO PELO JUIZ. IMPOSSIBILIDADE. NECESSIDADE DE REQUERIMENTO. PESSOA COM DEFICIÊNCIA. LEGITIMIDADE EXCLUSIVA. CURATELA COMPARTILHADA. FIXAÇÃO DE OFÍCIO PELO JUIZ. IMPOSSIBILIDADE. OBRIGATORIEDADE. AUSÊNCIA. (...) 8- Esta Corte Superior perfilha o entendimento de que "mesmo nas hipóteses em que se configuram os vícios mais graves, como é a nulidade por falta de intimação pessoal do curador especial, eles serão reconhecidos somente quando devidamente demonstrado o prejuízo suportado pela parte, em homenagem ao princípio da pas de nullité sans grief" (AgInt no REsp 1720264/MG, TERCEIRA TURMA, julgado em 11/09/2018, DJe 21/09/2018). (...) 18- Recurso especial conhecido em parte e, nesta extensão, não provido. (REsp 1795395/MT, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 04/05/2021, DJe 06/05/2021)". (G.n.)
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REVISIONAL C/C DANO MORAL E REPETIÇÃO DO INDÉBITO. VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA NÃO SURPRESA. PREJUÍZO NÃO CONSTATADO. REPRESENTAÇÃO PROCESSUAL. IRREGULARIDADE. VERIFICAÇÃO. REQUISITO PROCESSUAL DE VALIDADE. AUSÊNCIA. EXTINÇÃO DO FEITO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO. CONDENAÇÃO DO ADVOGADO AO PAGAMENTO DAS CUSTAS PROCESSUAIS. INTELIGÊNCIA DO ART. 104, §2º DO CPC. Não há que se falar em nulidade da sentença por inobservância ao art. 10, do CPC se não demonstrado o prejuízo efetivo à parte. A postulação em juízo sem procuração, ou por instrumento inválido, é vedada pelo ordenamento jurídico brasileiro, nos termos do art. 104 do CPC/2015. A condenação do advogado ao pagamento das custas processuais, estabelecida em decorrência de sua atuação sem instrumento regular de mandato, mostra-se em consonância com os ditames do §2º, in fine, desse mesmo dispositivo legal. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.23.198065-7/001, Relator(a): Des.(a) Jaqueline Calábria Albuquerque , 10ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 12/09/2023, publicação da súmula em 18/09/2023).
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. PRELIMINAR. CERCEAMENTO DE DEFESA. VIOLAÇÃO DO CONTRADITÓRIO E DA AMPLA DEFESA. REVOGAÇÃO DE PROVA ANTERIORMENTE DEFERIDA. PRINCÍPIO DA INSTRUMENTALIDADE DAS FORMAS. AUSÊNCIA DE PREJUÍZO. PRELIMINAR REJEITADA. OFENSA AO PRINCÍPIO DA NÃO SUPRESA. NÃO VERIFICADA. PRECLUSÃO PRO JUDICATO. INOCORRÊNCIA. PRECEDENTES DO STJ. TRATAMENTO ODONTOLÓGICO. DANO MATERIAL E MORAL. RESPONSABILIDADE CIVIL. REQUISITOS NÃO COMPROVADOS. AUSÊNCIA DE CULPA. FALHA NA PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS NÃO DEMONSTRADOS. - Ainda que a falta de intimação da parte sobre a possível revogação da prova oral anteriormente deferida ofenda a higidez processual, pelo princípio da instrumentalidade das formas, não se invalida o ato processual que atinge a finalidade e deixa de causar dano processual à parte, bem como a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça posiciona-se no sentido de que mesmo nas hipóteses de vícios mais graves, só serão reconhecidas as nulidades quando demonstrados efetivos prejuízos suportados pelas partes, em homenagem ao princípio "pas de nullité sans grief". - Ademais, não incorre em nulidade, por ofensa ao princípio da não surpresa, a decisão que traz resultado "previsto objetivamente no ordenamento disciplinador do instrumento processual utilizado e insere-se no âmbito do desdobramento causal, possível e natural, da controvérsia. Cuida-se de exercício da prerrogativa jurisdicional admitida nos brocados 'iura novit curia e da mihi factum, dabo tibi ius'" (STJ - RMS 54.566/PI, Relator o Ministro Herman Benjamin, Segunda Turma, julgado em 19/09/2017, DJe 09/10/2017). - A jurisprudência do Excelso Superior Tribunal de Justiça possui entendimento firme no sentido de que, em matéria probatória, não há preclusão pro judicato. - O ordenamento jurídico adota a teoria subjetiva da culpa, exigindo a comprovação da conduta do agente e o dano, além do nexo causal entre o comportamento danoso e a alegada lesão. A responsabilidade civil do dentista, não obstante seja também disciplinada pelas normas protetivas do direito do consumidor, está diretamente atrelada à comprovação da culpa no cometimento da lesão. - A não comprovação, através de prova técnica, da ocorrência de falha ou erro grosseiro dos profissionais da saúde, nas modalidades negligência, imperícia ou imprudência, não enseja a obrigação de indenizar. (TJMG - Apelação Cível 1.0024.11.187897-1/002, Relator(a): Des.(a) Luiz Artur Hilário , 9ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 18/10/2022, publicação da súmula em 20/10/2022). Destaquei.
No caso dos autos, no que pertine às questões meritórias, foi assegurado às partes, no momento processual adequado, a oportunidade de se manifestarem quanto as circunstâncias de fato qualificadas pelo direito em que se baseou a pretensão inaugural, a defesa e a reconvenção, nada havendo se falar em violação do contraditório.
Quanto ao julgamento antecipado do mérito:
Cumpre-me de início afastar eventual alegação de cerceamento de defesa.
Ocorre o cerceamento de defesa o julgamento antecipado da lide somente se e quando, havendo controvérsia a respeito da matéria de fato relevante, o juiz impedir a produção de provas necessárias a sua elucidação. Entenda-se por fato relevante aquele que, além de manter pertinência com a causa, também é apto a influir no julgamento do pedido... Este é o magistério de Antônio Carlos Marcato in Código de Processo Civil Interpretado, São Paulo, Atlas, 2004, p. 984). Grifei.
O juiz é o destinatário das provas, cabendo-lhe aquilatar aquelas que realmente se mostrem aptas à formação do seu convencimento, indeferindo as que se revelarem inúteis à resolução da controvérsia. Presentes as condições que ensejam o julgamento antecipado é dever do magistrado assim proceder e não há que se falar em cerceamento de defesa. Nesse sentido: TJDF Apelação nº. 20060110337208APC, Relator J.J. COSTA CARVALHO, 2ª Turma Cível, julgado em 10/08/2011, DJ 02/09/2011 p. 57.
Assim, cumpre ao magistrado avaliar, segundo o conjunto probatório constante dos autos, a necessidade ou não da produção de outras provas indeferindo aquelas que não considerar aptas a influir no julgamento do pedido. Há de se prestigiar o princípio da persuasão racional, insculpido no artigo 371 da Lei Adjetiva, correspondente à intima convicção do magistrado, o qual é soberano para investigar a verdade e apreciar as provas. Não se pode relegar ao oblívio que compete ao julgador a análise das provas, posto que destinadas a seu convencimento, não podendo a conclusão ser infirmada com base em mera afirmação manifesta fora da linha nítida dos fatos e seus eventos.
Consoante o escólio de Humberto Theodoro Júnior: (...) o sistema de persuasão racional é fruto da mais atualizada compreensão da atividade jurisdicional. Em tal sistema, sem a rigidez da prova legal, em que o valor de cada prova é previamente fixado em lei, o Juiz, atendo-se apenas às provas do processo, formará o seu convencimento com liberdade e segundo a consciência formada. Embora seja livre o exame das provas, não há arbitrariedade porque a conclusão deve ligar-se logicamente à apreciação jurídica daquilo que restou demonstrado nos autos. E o Juiz não pode fugir dos meios científicos que regulamentam as provas e sua produção, nem tampouco às regras da lógica e da experiência (In Curso de Processo Civil, Forense, 9a. Ed. vol. I, p. 416).
Segundo o escólio do preclaro jurista João Monteiro, para o processo, a prova não é somente um fato processual, mas ainda de uma indução lógica, é um meio com que se estabelece a existência positiva ou negativa do fato probando, e é a própria certeza dessa existência... (In Programa de Curso de Processo Civil, 3a. Ed., vol. II, p. 36).
Os poderes do juiz relacionados à produção de prova não se referem exclusivamente à possibilidade de determiná-las ex officio. Verificada a inutilidade de diligências requeridas pelas partes, deve o julgador indeferi-las, para evitar que atos meramente protelatórios acabem retardando a entrega da tutela jurisdicional. Ao fazê-lo, estará simplesmente velando pela rápida solução do litígio (art. 125,II). Este é o escólio de José Roberto dos Santos Bedaque, in Código de Processo Civil Interpretado/Antônio Carlos Marcato, coordenador, São Paulo, Atlas, 2004, p. 364).
De se ver, pois, que o cerceamento de defesa não pode ser analisado sobre o simplório argumento de que o indeferimento de produção de certa prova teria prejudicado a parte. Tal argumento deve ser observado à luz do princípio da persuasão racional, é dizer: se ao fundamentar o seu pedido, o juiz analisou as teses defensivas arguidas pelas partes e se o resultado proclamado encontra-se fundamentado à guisa da balança pender a favor ou contra uma das partes. Não fosse assim, o juiz jamais poderia julgar antecipadamente fazendo letra morta a legislação de regência, dentre elas: o art. 33, da Lei 9.099/95. A propósito, o Supremo Tribunal Federal já teve oportunidade de decidir: "A necessidade da produção de prova em audiência há de ficar evidenciada para que o julgamento antecipado da lide implique cerceamento de defesa. A antecipação é legítima se os aspectos decisivos da causa estão suficientemente líquidos para embasar o convencimento do magistrado" (RE 101171, Rel. Ministro Francisco Rezek, RTJ 115/789) (ementa citada por Sálvio de Figueiredo Teixeira no Código de Processo Civil Anotado, 6ª ed., Ed. Saraiva, p. 237).
Nesse sentido já é posicionamento do STJ:
PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. EXISTÊNCIA DE OMISSÃO NO ACÓRDÃO. INDICAÇÃO DE OFENSA A DISPOSITIVO LEGAL COMPROVADA. CERCEAMENTO DE DEFESA. INOCORRÊNCIA. Existência de omissão no acórdão, visto que restou comprovada a indicação de violação ao dispositivo legal apontado. 2. Inocorre cerceamento de defesa quando é aberta oportunidade ao réu para que justifique as provas que pretenda produzir, limitando-se ele, porém, a requerer depoimentos pessoais e inquirição de testemunhas, desnecessários ao deslinde da ação. 3. Questão envolvida que trata, unicamente, de matéria de direito, não sendo necessário o exame de fatos e provas a serem carreados aos autos, posto que suficientes para o julgamento da demanda os documentos juntados pelas partes. 4. Embargos acolhidos para sanar a omissão apontada sem. contudo, alterar o acórdão impugnado. EDCL NO RECURSO ESPECIAL N° 389.693 - PR (2001⁄0179198-2), rel. MINISTRO JOSÉ DELGADO.
No caso dos autos, as próprias alegações despendidas pelas partes em suas peças, somado aos documentos que acostaram aos autos já asseguram a formação de minha convicção.
O protesto genérico por provas formulado na contestação restou superado, porquanto, instadas a especificá-las (evento nº 49), ambas as partes pugnaram expressamente pelo julgamento antecipado (eventos nº 56 e 57). A controvérsia remanescente restringe-se aos efeitos patrimoniais da rescisão do contrato, matéria dirimível pela análise do instrumento contratual, do demonstrativo de pagamentos e da legislação aplicável.
No que concerne à inversão do ônus da prova, registro que a decisão de evento nº 06 não a deferiu, diversamente do que afirmou a requerida. O pedido formulado na inicial, por sua vez, perdeu o objeto, uma vez que a própria requerida trouxe aos autos o demonstrativo de pagamentos e a simulação de distrato relativos ao contrato (evento nº 42), o que também atende ao pedido de exibição de documentos. Não havendo fato relevante cuja prova dependa da redistribuição do encargo, aplica-se a regra do art. 373 do CPC.
Assim, preenchidas as condições da ação e os pressupostos processuais, em consonância ao artigo 17 do Código de Processo Civil, o feito encontra-se apto ao julgamento, porquanto desnecessária a produção de outras provas.
Consoante disciplina o artigo 353 do Código de Processo Civil, "cumpridas as providências preliminares ou não havendo necessidade delas, o juiz proferirá julgamento conforme o estado do processo", enquanto que o artigo 355, I, do mesmo Diploma, estabelece que "o juiz julgará antecipadamente o pedido, proferindo sentença com resolução do mérito, quando: I – não houver necessidade de produção de outras provas", sendo que "o juiz apreciará a prova constante dos autos, independentemente do sujeito que a tiver promovido, e indicará na decisão as razões da formação de seu convencimento" (CPC, art. 371), de modo que solucione integralmente o mérito (CPC, art. 4º), por inafastabilidade do controle jurisdicional (CF, art. 5º, XXXV), em atendimento à Teoria Eclética da Ação, de Liebman.
Dessa forma, em análise dos autos, verifico a existência das formalidades legais exigíveis para a espécie, inexistindo nulidades ou irregularidades a serem sanadas, razão pela qual passo à incursão da causa, nos moldes do artigo 355, I do CPC.
Quanto ao mérito:
A relação entre loteadora e adquirente de lote é, por sua própria natureza, uma relação de consumo, enquadrada nos conceitos de fornecedor e consumidor definidos, respectivamente, nos arts. 3º e 2º do CDC. O instrumento firmado pelas partes, ademais, foi elaborado unilateralmente pela requerida, sem possibilidade de discussão substancial de seu conteúdo pelos adquirentes, caracterizando contrato de adesão, nos termos do art. 54 do CDC.
O contrato foi celebrado em 14/11/2025, quando já vigente a Lei nº 13.786/2018, que introduziu o art. 32-A na Lei nº 6.766/1979 para disciplinar a resolução do contrato de compra e venda de lote por fato imputado ao adquirente. A incidência da norma especial não afasta, contudo, o regime protetivo do consumidor. O CDC e a legislação especial devem ser interpretados de forma harmônica, e o próprio art. 32-A da Lei nº 6.766/1979, ao dispor que "podem ser descontados" dos valores pagos determinados itens e que o desconto a título de cláusula penal e despesas administrativas é "limitado" a 10% do valor atualizado do contrato, estabelece tetos para a retenção, e não valores obrigatórios. A estipulação contratual que se mantém dentro desse teto permanece sujeita ao controle de abusividade previsto nos arts. 51 e 53 do CDC e à redução equitativa da penalidade prevista no art. 413 do Código Civil.
Quanto à rescisão contratual:
A rescisão do contrato é ponto incontroverso. Os autores postulam o desfazimento do negócio em razão de dificuldades financeiras supervenientes, e a requerida declarou expressamente não se opor à rescisão (evento nº 42). Não há alegação de inadimplemento da vendedora, de atraso nas obras de infraestrutura ou de vício do lote, de modo que o desfazimento decorre de fato imputado aos adquirentes, nos termos do art. 32-A, caput, da Lei nº 6.766/1979.
Desse modo, o pedido de rescisão do contrato de promessa de compra e venda é juridicamente legítimo e deve ser acolhido. O promitente comprador que, por dificuldade financeira superveniente, não consegue honrar os pagamentos avençados tem o direito de postular a resilição do negócio jurídico, com a restituição dos valores pagos, ainda que a inadimplência seja de sua responsabilidade. Tal entendimento, que durante algum tempo foi objeto de controvérsia, encontra-se hoje definitivamente consolidado pela Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça, segundo a qual "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento."
Configurada a rescisão por iniciativa dos autores, que não apontaram qualquer inadimplemento por parte da requerida, passa-se à definição dos valores a serem retidos e restituídos.
Por se tratar de lote não edificado, sobre o qual os autores afirmam jamais ter exercido atos materiais de posse, e havendo concordância de ambas as partes com o retorno do bem à requerida, a retomada da posse decorre da própria rescisão ora declarada, dispensando a expedição de mandado de reintegração.
Quanto à cláusula penal, às despesas administrativas e às arras:
A fixação do percentual de retenção é questão que demanda prudência e razoabilidade, devendo o julgador equacionar dois valores constitucionalmente relevantes: de um lado, o direito do comprador de não ter seus pagamentos integralmente confiscados por uma rescisão que ele próprio provocou; de outro, o direito do vendedor de ser indenizado pelas despesas efetivamente incorridas com a celebração, administração e rescisão do contrato, bem como pelo período em que o bem ficou indisponível para nova comercialização.
O Quadro Resumo do contrato, no item "RESCISÃO", prevê que, na rescisão motivada pelo promissário comprador, as parcelas pagas serão restituídas somente após a dedução cumulativa de taxa de fruição de 0,75% ao mês sobre o valor atualizado do contrato (alínea "a"), de cláusula penal e despesas administrativas equivalentes a 10% do valor atualizado do contrato (alínea "b"), do valor dado como entrada a título de arras (alínea "c"), da comissão de corretagem (alínea "d"), dos tributos e encargos incidentes sobre o imóvel a partir da assinatura (alínea "e") e dos encargos moratórios (alínea "f"). O item "MULTA RESCISÓRIA" reitera a multa de 10% sobre o valor atualizado do contrato, e a observação lançada no item "FORMA DE PAGAMENTO DO TERRENO" estabelece que as arras não serão restituídas em caso de rescisão por culpa do comprador.
Segundo o demonstrativo de pagamentos apresentado pela própria requerida (evento nº 42), os autores pagaram onze parcelas, totalizando R$ 7.116,69 em valores históricos, sendo R$ 3.605,29 relativos às seis parcelas de entrada, vinculadas às arras, e R$ 3.511,40 relativos às cinco primeiras parcelas do saldo, quitadas antecipadamente. A aplicação da cláusula penal sobre o valor atualizado do contrato, de R$ 172.509,96, resulta em retenção de R$ 17.251,00, montante equivalente a mais do que o dobro de tudo quanto foi pago, conduzindo, segundo a simulação de distrato da requerida, à perda integral das prestações e ainda a um saldo devedor de R$ 10.158,19 em desfavor dos adquirentes.
No que diz respeito à cláusula penal, ao mesmo tempo em que atua como meio de coerção, compelindo o devedor ao cumprimento da obrigação, também tem a função de prefixar as perdas e danos devidas em razão do inadimplemento do contrato, percentual este que se dá a título de indenização, apto a remunerar as despesas com a comercialização, administração e, eventual inadimplemento, englobando nesse percentual, ainda, o montante devido por cláusula penal, multa rescisória, inclusive arras ou sinal.
Assim sendo, não vislumbro qualquer abusividade na existência da multa penal prevista no contrato. Porém, tenho por mim que tal percentual de retenção, na forma como disposto, sobre o valor atualizado do contrato, é por demais oneroso ao consumidor, redundando, no caso concreto, em perda total dos valores pagos.
O art. 53 do CDC considera nulas de pleno direito, nos contratos de compra e venda de imóveis mediante pagamento em prestações, as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do bem. O art. 51, IV, do mesmo diploma reputa nulas as cláusulas que estabeleçam obrigações iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, e o § 1º, III, do referido artigo presume exagerada a vantagem que se mostra excessivamente onerosa para o consumidor, considerando-se a natureza e o conteúdo do contrato, o interesse das partes e outras circunstâncias peculiares ao caso. O art. 413 do Código Civil, por sua vez, impõe ao juiz a redução equitativa da penalidade quando a obrigação principal tiver sido cumprida em parte ou quando o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio.
É exatamente a hipótese dos autos. A retenção de 10% sobre o valor atualizado do contrato, aplicada a um contrato de 240 parcelas desfeito logo no seu início, transforma a pena convencional em fonte de vantagem desproporcional, absorvendo integralmente as prestações pagas, sem qualquer correspondência com as despesas efetivamente suportadas pela vendedora, que recebe de volta o lote, livre para nova comercialização. Tal cláusula é nula de pleno direito, nos termos dos arts. 51, IV, e 53 do CDC, na parte em que adota como base de cálculo o valor atualizado do contrato.
Do mesmo modo, a perda das arras não pode ser cumulada com a cláusula penal. O próprio art. 32-A, II, da Lei nº 6.766/1979 inclui as arras ou sinal no mesmo limite destinado à cláusula penal e às despesas administrativas, de modo que a previsão contratual de perda integral das arras, somada à multa de 10%, contraria a norma especial invocada pela requerida e configura dupla penalização pelo mesmo fato.
Nesse sentido, o percentual da cláusula penal deve incidir sobre o valor efetivamente pago pelos consumidores, englobando a cláusula penal, as despesas administrativas e as arras, o que se mostra suficiente para compensar os custos de comercialização e administração do contrato, em atenção ao pedido subsidiário formulado na inicial.
Ressalto que é vedada a cumulação da cláusula penal com a taxa da administração, sob pena de dupla penalidade em face do comprador.
Quanto à comissão de corretagem:
O Quadro Resumo do contrato informa o preço total de R$ 180.264,40, destacando o valor de R$ 8.111,91 a título de comissão de corretagem, a ser paga diretamente aos corretores mediante contrato próprio, com a discriminação dos beneficiários, das parcelas e dos vencimentos, e com a advertência expressa de que tais valores não seriam restituídos em caso de rescisão por culpa do comprador. A informação prévia, clara e destacada do preço total e do valor da corretagem atende ao dever de informação previsto nos arts. 6º, III, e 31 do CDC, e o art. 725 do Código Civil assegura ao corretor a remuneração uma vez obtido o resultado previsto no contrato de mediação, ainda que o negócio não se efetive em virtude de arrependimento das partes.
Além disso, a comissão não foi paga à requerida, mas diretamente aos intermediários, que não integram a lide, e não consta do demonstrativo de pagamentos do contrato de compra e venda. Não há, portanto, como impor à requerida a devolução de valor que não recebeu. Registro, ademais, que a petição inicial não formulou pedido de restituição da comissão de corretagem, limitando a pretensão restitutória aos valores desembolsados no contrato, cujo mínimo indicado corresponde a 90% dos pagamentos feitos à requerida. A postulação deduzida apenas em réplica constitui inovação do pedido após a citação, vedada sem o consentimento do réu, nos termos do art. 329, II, do CPC.
Pela mesma razão, não há que se falar em dedução da comissão de corretagem dos valores a serem restituídos, como previsto na alínea "d" do item "RESCISÃO". O art. 32-A, V, da Lei nº 6.766/1979 somente autoriza esse desconto quando a comissão estiver integrada ao preço do lote, o que não ocorreu, já que a verba foi paga em apartado, diretamente aos corretores.
Quanto à taxa de fruição e aos encargos moratórios:
O entendimento do C. Superior Tribunal de Justiça, quanto à taxa de fruição em imóvel não edificado, é de que sua cobrança depende da prova do uso do bem que indique proveito econômico por parte do consumidor.
Nesse sentido:
AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA RECURSAL DA DEMANDADA. 1. Consoante entendimento desta Corte, não é cabível a fixação de taxa de fruição na hipótese de desfazimento de contrato de compra e venda de terreno não edificado. Incidência da Súmula 83 do STJ. 2. Agravo interno desprovido. (AgInt no REsp 1974868/SP, Rel. Ministro MARCO BUZZI, Quarta Turma, j. 28/03/2022, DJe 31/3/2022).
AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. TAXA DE FRUIÇÃO. LOTE NÃO EDIFICADO. MERA IMISSÃO NA POSSE. INDENIZAÇÃO INDEVIDA. PRECEDENTES. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Conforme jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, "não há enriquecimento sem causa no caso de terreno não edificado, pois o comprador não pode residir no imóvel, devendo ser afastada a cobrança da taxa de ocupação do bem" (AgInt no REsp 1.896.690/SP, Rel. Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 23/08/2021, DJe 26/08/2021). 2. Agravo interno desprovido. (AgInt no REsp 1897785/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Terceira Turma, j. 11/10/2021, DJe 14/10/2021)
Assim, a taxa de fruição é instituto jurídico que encontra cabimento nas hipóteses em que o promitente comprador efetivamente usou e gozou do imóvel durante o período contratual, retirando proveito econômico da posse que detinha. A ratio do instituto é evitar que o comprador se beneficie gratuitamente do uso do bem enquanto não pagava, às custas do vendedor que ficou privado tanto do preço quanto do imóvel.
No caso concreto, contudo, o objeto do contrato é um lote vago, desprovido de qualquer edificação, como reconhece a própria requerida em sua contestação, sobre o qual os autores não realizaram benfeitoria nem extraíram utilidade econômica. Acresce que o próprio contrato condiciona a fruição ao início da inadimplência do adquirente, e o demonstrativo de pagamentos (evento nº 42) revela que os autores não incorreram em atraso, tendo quitado antecipadamente as cinco primeiras parcelas do saldo, cuja última tinha vencimento previsto para 10/01/2027, sendo que, a partir do ajuizamento, a exigibilidade das parcelas foi suspensa pela decisão de evento nº 06. Cobrar taxa de fruição sobre um terreno não edificado e não utilizado seria inverter a lógica do instituto, transformando-o em fonte de lucro adicional para o vendedor, sem o empobrecimento correspondente exigido pelo art. 884 do Código Civil. A cobrança, portanto, é indevida, sendo nulas, nesse ponto, as disposições dos itens "FRUIÇÃO" e "RESCISÃO", alínea "a", do Quadro Resumo, por estabelecerem a incidência da taxa independentemente de haver construção no lote (art. 51, IV, do CDC).
Pelas mesmas razões, inexistem encargos moratórios a deduzir (art. 32-A, III, da Lei nº 6.766/1979 e alínea "f" do item "RESCISÃO"), pois não houve pagamento de prestação em atraso.
Quanto ao IPTU e aos demais encargos incidentes sobre o lote:
Os autores sustentam a inexigibilidade do IPTU por jamais terem sido imitidos na posse do lote. A requerida, a seu turno, sustenta a responsabilidade dos adquirentes pelos tributos desde a assinatura do contrato e, em reconvenção, postula a condenação destes ao pagamento ou ressarcimento do IPTU durante toda a vigência do contrato.
O IPTU constitui obrigação de natureza propter rem, cujo contribuinte é o proprietário, o titular do domínio útil ou o possuidor a qualquer título, nos termos do art. 34 do Código Tributário Nacional. No que diz respeito à relação entre promitente vendedor e promitente comprador, a responsabilidade pelo tributo acompanha a posse do imóvel. Na hipótese, a cláusula 4.1 do contrato transferiu aos promissários compradores a posse direta e precária do lote a partir da assinatura do instrumento, autorizando-os inclusive a nele edificar, e a cláusula 4.2, em conjunto com o item "PAGAMENTO DE IMPOSTOS OU TAXAS DO IMÓVEL" do Quadro Resumo, atribuiu-lhes, a partir de então, a responsabilidade pelos tributos e encargos incidentes sobre o bem. Nos termos do art. 1.204 do Código Civil, adquire-se a posse desde o momento em que se torna possível o exercício, em nome próprio, de qualquer dos poderes inerentes à propriedade, não sendo exigível, em se tratando de lote vago, a prática de atos materiais de ocupação. A alegação dos autores de que não exerceram atos de posse não afasta, portanto, a transmissão da posse operada pelo contrato.
Assim, tendo os autores recebido a posse do lote por ocasião da celebração do contrato, não há fundamento jurídico para eximi-los dos tributos incidentes sobre o imóvel durante o período em que estiveram na posse do bem. O fato de o contrato ser rescindido não apaga os efeitos jurídicos produzidos durante sua vigência, tampouco retroage para eliminar a responsabilidade tributária que recaiu sobre os promissários compradores enquanto possuidores. O art. 32-A, IV, da Lei nº 6.766/1979 autoriza, aliás, o desconto dos débitos de IPTU e de contribuições associativas ou de igual natureza vinculadas ao lote.
Essa responsabilidade, todavia, não se estende a todo o período de vigência formal do contrato, como pretende a requerida. Com o ajuizamento da ação, em 27/04/2026, os autores manifestaram de forma inequívoca a intenção de desfazer o negócio e de restituir o lote, e a decisão de evento nº 06 suspendeu, a partir de então, a exigibilidade do IPTU e dos encargos do imóvel em face dos autores, atribuindo-os provisoriamente à requerida. A própria requerida concordou com a rescisão e postulou a retomada da posse. Nesse contexto, os encargos do período posterior ao ajuizamento devem ser suportados pela requerida, confirmando-se, nesse ponto, a tutela de urgência.
Quanto aos valores, a requerida indicou, em sua simulação de distrato, IPTU de 2026 proporcional a 120 dias, no importe de R$ 156,73, e, no demonstrativo de pagamentos, parcela de "reembolso de ITU" de R$ 112,31, mas não trouxe aos autos o lançamento tributário nem comprovante de pagamento. Os valores devidos pelos autores, relativos ao período compreendido entre 14/11/2025 e 27/04/2026, deverão, portanto, ser demonstrados pela requerida em cumprimento de sentença, mediante a apresentação do lançamento e do respectivo comprovante de pagamento, admitindo-se sua compensação com o crédito dos autores, nos termos do art. 368 do Código Civil.
Não há nos autos notícia de cobrança de contribuições condominiais ou associativas referentes ao lote, razão pela qual nada há a deduzir a esse título.
Quanto à forma e ao prazo da restituição:
Portanto, devida a restituição dos valores pagos de forma simples, deduzindo-se para tanto a cláusula penal de 10% sobre o montante efetivamente pago, restituição essa que deverá se operar de imediato, em uma única parcela, à luz de entendimento jurisprudencial já consolidado, na clara dicção da Súmula 543 do STJ, a cujo teor me perfilho, verbis: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.
A disposição do item "PRAZO DE RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS", que difere a devolução para 12 parcelas mensais após prazo de carência de até 12 meses, impõe ao consumidor desvantagem exagerada, pois a vendedora recupera de imediato a disponibilidade do lote para nova comercialização, enquanto o adquirente aguardaria por até dois anos a devolução de quantia já reduzida pela retenção, restringindo direito inerente à natureza do contrato (art. 51, IV, e § 1º, II, do CDC). Ressalto, ainda, que a requerida não defendeu a aplicação dessa disposição em sua contestação, tampouco demonstrou a situação das obras de infraestrutura do loteamento, cuja conclusão estava prevista para 30/06/2026, circunstância a que a própria cláusula vincula a definição do prazo de carência.
A base de cálculo da restituição corresponde aos valores efetivamente pagos à requerida, que, segundo o demonstrativo de pagamentos (evento nº 42), não impugnado especificamente pelos autores, que a ele se reportaram em réplica, totalizam R$ 7.116,69 em valores históricos. Deduzida a retenção de 10%, os autores fazem jus à restituição de 90% desse montante, equivalente a R$ 6.405,02 em valores históricos, a ser atualizado na forma abaixo.
Quanto aos consectários da restituição:
O art. 32-A, caput, da Lei nº 6.766/1979 determina que os valores pagos sejam restituídos atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, que, no caso, é o IPCA, índice que coincide com o previsto no art. 389, parágrafo único, do Código Civil, na redação conferida pela Lei nº 14.905/2024. A correção monetária deve incidir a partir de cada desembolso, por constituir mera recomposição do valor da moeda.
Quanto aos juros de mora, o art. 406 do Código Civil determina a aplicação da taxa legal quando os juros não forem convencionados. No caso, as partes convencionaram, no item "RESCISÃO" do Quadro Resumo, que, na hipótese de rescisão declarada por sentença, incidiriam juros de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado, critério que coincide com o pedido formulado na petição inicial e com o requerimento subsidiário da requerida. Inexistindo mora da vendedora antes do reconhecimento judicial da obrigação de restituir, em hipótese de desfazimento por iniciativa dos adquirentes, prevalece a estipulação contratual. A pretensão de incidência dos juros desde a citação, deduzida apenas em réplica, extrapola o pedido inicial e não pode ser acolhida (arts. 329 e 492 do CPC).
Quanto à reconvenção:
Pelos fundamentos expostos nos tópicos anteriores, a pretensão reconvencional de reconhecimento da validade da cláusula penal de 10% sobre o valor atualizado do contrato, com sua dedução dos valores a restituir, não merece acolhimento, uma vez reconhecida a nulidade dessa base de cálculo e fixada a retenção em 10% dos valores efetivamente pagos.
Já a pretensão de condenação dos reconvindos ao pagamento ou ressarcimento do IPTU procede em parte, limitada aos valores lançados sobre o lote no período de 14/11/2025 a 27/04/2026, cujo pagamento a reconvinte comprovar em cumprimento de sentença, admitida a compensação com o crédito dos reconvindos.
EX POSITIS, quanto à ação principal, rejeito a impugnação à gratuidade da justiça e julgo parcialmente procedentes os pedidos iniciais, com resolução do mérito, nos termos do art. 487, I, do CPC, para:
1 – declarar rescindido o Contrato Particular de Compromisso de Compra e Venda nº 488, celebrado entre as partes em 14/11/2025, tendo por objeto o Lote nº 10, Quadra 7, do loteamento Bairro São Francisco IV, em Senador Canedo/GO, por iniciativa dos autores, retornando a posse do lote à requerida, independentemente da expedição de mandado;
2 – declarar a nulidade das disposições do Quadro Resumo do contrato constantes dos itens "MULTA RESCISÓRIA", "FORMA DE PAGAMENTO DO TERRENO" (observação relativa às arras) e "RESCISÃO", alíneas "b" e "c", na parte em que estabelecem a retenção sobre o valor atualizado do contrato e a perda das arras cumulada com a cláusula penal, fixando a retenção, a título de cláusula penal, despesas administrativas e arras, em 10% (dez por cento) dos valores efetivamente pagos;
3 – declarar a nulidade das disposições dos itens "FRUIÇÃO" e "RESCISÃO", alínea "a", do Quadro Resumo, afastando a cobrança de taxa de fruição, bem como do item "PRAZO DE RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS";
4 – condenar a requerida a restituir aos autores, de imediato e em parcela única, 90% (noventa por cento) dos valores efetivamente pagos em razão do contrato, que totalizam R$ 7.116,69 em valores históricos, com atualização monetária pelo IPCA a partir de cada desembolso e
