Inteiro teor
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Vila Velha - Comarca da Capital - 6ª Vara Cível Rua Doutor Annor da Silva, 161, Fórum Desembargador Afonso Cláudio, Boa Vista II, VILA VELHA - ES - CEP: 29107-355 Telefone:(27) 31492567 PROCESSO Nº 5028733-15.2022.8.08.0035 EMBARGOS À EXECUÇÃO (172) EMBARGANTE: THAISA ELLEN CARDOSO GUIMARAES EMBARGADO: L. P TOFFOLO AGENCIAMENTO DE PLANOS DE SAUDE E ODONTOLOGICOS - ME SENTENÇA I - RELATÓRIO Trata-se de embargos à execução proposta por THAISA ELLEN CARDOSO GUIMARAES contra L. P TOFFOLO AGENCIAMENTO DE PLANOS DE SAUDE E ODONTOLOGICOS - ME. Alega a embargante que locou um imóvel de cunho estritamente comercial (escola de música) junto à parte embargada, contudo, pouco tempo após a imissão na posse, o locador iniciou uma severa reforma estrutural no local e na fachada, que perdurou por quase três meses. Para reforçar sua alegação, argumenta que o excesso de barulho (furadeiras, marteladas), a densa poeira e o trânsito não autorizado de pedreiros afugentaram os alunos, impossibilitando totalmente a continuidade das aulas de música, razão pela qual o contrato restou inviabilizado por culpa do locador (art. 22, I e II, da Lei nº 8.245/91) e impõe a exceção do contrato não cumprido (art. 476 do CC). Sustenta ainda que, diante de tal quadro, a rescisão operou-se sem que a locatária tivesse responsabilidade, sendo indevida a multa compensatória proporcional de R$ 2.400,00 imposta no feito originário, assim como inexigíveis os aluguéis e faturas de energia cobrados de forma abusiva durante o período em que a fruição da posse foi tolhida. Por fim, requer que sejam julgados procedentes os presentes embargos para reconhecer que o embargado deu causa à rescisão contratual, esvaziando a utilidade do imóvel locado, com a consequente declaração de total inexigibilidade dos débitos que lastreiam a demanda executiva (multa contratual, aluguéis e encargos dos meses afetados). Em sua petição, a parte embargada/exequente L. P TOFFOLO AGENCIAMENTO DE PLANOS DE SAUDE E ODONTOLOGICOS - ME alegou que deixou transcorrer in albis o prazo legal assinalado, não oferecendo impugnação aos presentes embargos, circunstância devidamente atestada pela secretaria do juízo, operando-se, em seu desfavor, os efeitos da revelia. Em reforço, argumenta que nada opôs aos fatos constitutivos do direito da embargante, atraindo a incidência fática do artigo 344 do Código de Processo Civil. Sustenta ainda que inexistem preliminares ou teses de mérito a serem superadas, visto que preferiu o silêncio processual no bojo da ação conexa. Por fim, requer que seja o feito julgado no estado em que se encontra, submetendo-se à incontrovérsia dos fatos documentados na petição inicial e acervo anexo. É o relatório. Decido. II - FUNDAMENTOS Segundo se depreende, a parte embargante opôs os vertentes embargos do devedor com fito de desconstituir o título executivo extrajudicial (contrato de locação) que fundamenta a Ação de Execução em apenso, invocando o absoluto descumprimento do dever do locador de garantir o uso pacífico do imóvel comercial para as finalidades previamente avençadas. Cinge-se a controvérsia a aferir se a deflagração de reformas ruidosas e prolongadas pela locadora consubstancia infração apta a deflagrar a rescisão do contrato e amparar a tese de inexigibilidade da multa contratual, aluguéis e encargos exigidos em virtude do sinalagma não efetivado. Conforme jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ), a exceção do contrato não cumprido (exceptio non adimpleti contractus) possui incidência pacífica no microssistema das locações urbanas. O referido Tribunal já decidiu, em hipóteses de inabitabilidade ou quebra das condições mínimas de destinação do bem locado, que o locatário se desobriga de arcar com aluguéis e multas se a impossibilidade de fruição advém de conduta alheia imputável precipuamente ao locador, eis que lhe é imposto o dever afeto à garantia do uso pacífico do imóvel. Como se depreende, a conclusão externada no precedente baseia-se na interpretação dos dispositivos previstos no art. 22, incisos I e II, da Lei nº 8.245/1991 ("I - entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina; II - garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado"), cumulados com a inteligência do art. 476 do Código Civil ("Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro"). No caso, observa-se pelas copiosas e robustas provas telemáticas acostadas à exordial – em especial as reproduções de conversas via aplicativo WhatsApp – que a finalidade comercial do ponto (uma escola musical) foi fulminada pelas contínuas, poeirentas e ensurdecedoras obras de infraestrutura levadas a cabo pelo polo embargado. Há registros cristalinos nos quais a locatária reclama de sucessivas interrupções de aulas, da perda quantitativa de clientela devidamente atrelada aos ruídos provocados por furadeiras, e até mesmo de goteiras crônicas geradas pelas obras no teto. Lado outro, a parte embargada, perfeitamente citada e ciente de seu mister defensivo, manteve-se revel, solidificando a presunção de veracidade da narrativa fática (inteligência do art. 344 do Código de Processo Civil). Ademais, a compreensão jurisprudencial firmou-se no sentido de que, evidenciado o patente esvaziamento do objeto da locação por obra impeditiva propiciada pelo locador, o instrumento formal se desfaz por força da exceptio deduzida. Importante salientar, porém, que o próprio contrato (Cláusula XIII, alínea 'c') já previa a sua rescisão de pleno direito, sem quaisquer ônus, diante de impedimentos que impossibilitassem a continuidade da locação. Vencido esse ponto, do ponto de vista lógico-jurídico, descabe por completo a cobrança da multa de quebra antecipada (R$ 2.400,00) intentada no feito apenso, de igual modo restando inexigíveis as contraprestações (aluguéis e energia elétrica) relativas a agosto e setembro de 2020, pois, materialmente, a embargante restou destituída da posse mansa do imóvel comercial de forma integral. A esse respeito, sublinhe-se que não sobrevive a presunção de liquidez e certeza da pretensão originária. Tendo como ponto de partida o dispositivo supracitado, noutro viés, no tangente aos corolários da sucumbência, conforme orientação sufragada pelo STJ no julgamento do Tema 587, os embargos ostentam natureza de ação autônoma (art. 85, § 1º, do CPC), devendo incidir a regra do § 2º do mesmo códex na fixação honorária em benefício do patrono vencedor. Nesse contexto, a procedência dos pedidos é medida que se impõe, na medida em que a conduta reiterada e comprovada da locadora em impossibilitar a fruição do imóvel (obras contínuas e severas) caracterizou flagrante ruptura contratual, chancelando a inexigibilidade ampla e absoluta do pretenso título que aparelhou equivocadamente a lide em apenso. III - DISPOSITIVO Do exposto, e por tudo mais que dos autos consta, JULGO PROCEDENTE o pedido para DECLARAR a inexigibilidade absoluta do título executivo extrajudicial fundado no contrato de locação em testilha (multa rescisória, bem como aluguéis e encargos de energia elétrica dos meses cobrados), extinguindo-se os embargos à execução com resolução de mérito, ex vi do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil. Por corolário direto, traslade cópia desta Sentença para os autos da Execução (Processo nº 0015548-63.2020.8.08.0035). Condeno o embargado L. P TOFFOLO AGENCIAMENTO DE PLANOS DE SAUDE E ODONTOLOGICOS - ME ao pagamento dos ônus sucumbenciais (custas judiciais) e em honorários advocatícios, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa principal extinta, com fulcro no art. 85, §§ 1º e 2º, do CPC, destacando-se que a referida verba deverá ser revertida integralmente em prol do Fundo de Aparelhamento da Defensoria Pública do Estado do Espírito Santo (FADEPES). P. R. I. VILA VELHA-ES, 23 de junho de 2026. CARLOS ALEXANDRE GUTMANN Juiz(a) de Direito
