Inteiro teor
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 4JECIVBSB C 4º Juizado Especial Cível de Brasília Número do processo: 0777402-91.2026.8.07.0016 Classe judicial: PROCEDIMENTO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL (436) REQUERENTE: GABRIELA MARQUES LOPES PEREIRA LIMA REQUERIDO: IOTA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A, JOSE CELSO GONTIJO ENGENHARIA S/A S E N T E N Ç A Vistos, etc... Versam os presentes autos sobre ação proposta por GABRIELA MARQUES LOPES PEREIRA LIMA em desfavor de IOTA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A e JOSÉ CELSO GONTIJO ENGENHARIA S/A, submetida ao rito da Lei nº 9.099/95. A parte autora requereu a condenação solidária das rés ao pagamento de R$ 11.500,00 pelos aluguéis suportados durante o atraso na entrega do imóvel. Subsidiariamente, pediu lucros cessantes de 0,5% do valor do imóvel por mês de atraso, no total de R$ 6.372,60. Pediu também o ressarcimento de R$ 2.898,04 pagos a título de juros de obra entre outubro de 2023 e abril de 2024, além de R$ 10.000,00 por danos morais e da inversão do ônus da prova (ID nº 287226862). As Empresas rés ofereceram contestação em conjunto, em que arguiram as seguintes preliminares: incompetência do Juizado Especial Cível, pela complexidade da causa e pelo valor do imóvel, e preclusão do direito da autora de juntar documentos após a inicial. No mérito, pugnaram pela improcedência dos pedidos autorais (ID nº 294894861). É o relato do necessário (art. 38, caput, da Lei nº 9.099/95). Passo a decidir. As Empresas rés alegam que a causa é complexa e que excede o teto dos Juizados, por envolver empreendimento de interesse social e imóvel avaliado em R$ 127.453,18. A alegação não procede. A competência é fixada pelo proveito econômico buscado, e não pelo valor do bem a que a relação contratual se refere. A autora não pede a resolução do contrato. Pede apenas indenização por perdas e danos decorrentes do atraso, e o valor da causa é de R$ 30.770,64 (ID nº 287226862), abaixo do limite do art. 3º, I, da Lei nº 9.099/95. A participação de agentes públicos no empreendimento não torna complexa uma controvérsia que se limita à entrega de uma unidade autônoma. Também não há necessidade de perícia. Os valores pagos a título de juros de obra constam, com datas de vencimento e de pagamento, do extrato emitido pela própria instituição financeira (ID nº 287226869). Os lucros cessantes, por sua vez, decorrem de simples operação aritmética sobre o preço do imóvel indicado no termo de reserva (ID nº 287226868). A prova é exclusivamente documental e suficiente. Rejeito a preliminar. Quanto à alegada preclusão, a ata da audiência de conciliação concedeu expressamente à autora prazo para juntar documentação (ID nº 294155230). A petição de ID nº 294332177 foi apresentada nesse contexto, com oportunidade posterior de manifestação às rés. Não houve surpresa nem ofensa ao contraditório. De todo modo, a solução adotada nesta sentença se apoia nos documentos que instruíram a inicial. Rejeito a preliminar. Presentes os pressupostos processuais e as condições da ação, passo ao mérito. Afirma a autora que, em 17/02/2022, firmou com as rés termo de reserva para aquisição do apartamento 103 do Bloco C1, Condomínio 52, Quadra 501, Itapoã Parque, pelo preço de R$ 127.453,18, com entrega estimada para 30/04/2023 e tolerância de 180 dias (ID nº 287226868). Sustenta que o prazo máximo se encerrou em 27/10/2023, mas que as chaves só foram entregues em 21/08/2024, com cerca de dez meses de atraso. Alega que, nesse período, teve de alugar outro imóvel (ID nº 287226872) e continuou pagando juros de obra, encargo que não abate o saldo devedor e que só se prolongou por causa da demora na conclusão do empreendimento (ID nº 287226869). Pede, por isso, a reparação dos danos materiais e morais que diz ter sofrido. As Empresas rés apresentaram contestação conjunta (ID nº 294894861). Afirmam que o termo de reserva é apenas instrumento preliminar e não vinculante. Segundo elas, o marco correto seria o contrato firmado em 24/03/2022, com entrega prevista para 09/10/2023, acrescida de 180 dias de tolerância e mais 60 dias para entrega das chaves. Atribuem o atraso à pandemia de Covid-19, que teria causado escassez de insumos e de mão de obra e lentidão dos órgãos públicos, e juntam cartas de fornecedores (IDs nº 294894874, 294894875 e 294894876). Pedem, subsidiariamente, prorrogação de um ano e dez meses. Sustentam ainda que os lucros cessantes não se presumem, por se tratar de moradia de interesse social, e que não podem ser cumulados com os aluguéis. Alegam que a planilha juntada pela autora não comprova os juros de obra e que eventual condenação deve se limitar à coluna "juros". Por fim, negam a ocorrência de dano moral. A relação é de consumo. A autora adquiriu a unidade como destinatária final, e as rés atuam profissionalmente na construção e incorporação imobiliária (arts. 2º e 3º do CDC). Ambas integram a cadeia de fornecimento. A JOSÉ CELSO GONTIJO ENGENHARIA S/A, além de figurar no termo de reserva, é titular de 999 das 1.000 ações da IOTA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A (ID nº 293114454). As duas respondem solidariamente pelos danos decorrentes do atraso (art. 7º, parágrafo único, e art. 25, § 1º, do CDC). A inversão do ônus da prova é desnecessária, pois a controvérsia se resolve pelos documentos dos autos. A primeira questão controvertida é o termo final do prazo de entrega. O termo de reserva de ID nº 287226868 não é mera declaração de intenção. Ele identifica a unidade, fixa o preço de R$ 127.453,18, define a data de entrega em 30/04/2023 e, na cláusula 21, prevê tolerância de 180 dias corridos. Foi assinado pela autora e pela fornecedora. Trata-se de oferta suficientemente precisa, que obriga quem a fez e integra o contrato posterior (art. 30 do CDC e art. 427 do CC). O próprio termo já previa o financiamento perante a Caixa Econômica Federal como etapa necessária à aquisição. A celebração desse financiamento era, portanto, execução do negócio já ajustado, e não um novo negócio que substituísse o anterior. A novação não se presume e exige ânimo inequívoco de novar (art. 361 do CC), o que não está demonstrado. Admitir que o instrumento bancário posterior prolongasse o prazo antes ofertado equivaleria a permitir que o fornecedor alterasse unilateralmente, em seu favor, o elemento central da obrigação. Isso viola os arts. 39, XII, e 51, IV e XIII, do CDC. Na dúvida, a interpretação deve favorecer o consumidor (art. 47 do CDC). Pela mesma razão, não tem eficácia a parte da cláusula 21 que admite prorrogação "por tempo indeterminado" em caso de atraso nas liberações da instituição financeira. Uma prorrogação sem termo deixa o consumidor sujeito ao arbítrio do fornecedor. Além disso, as rés não provaram nenhum atraso nas liberações da Caixa Econômica Federal. O termo final do prazo de entrega, já computada a tolerância, é, portanto, 27/10/2023. Mesmo que se adotasse a cronologia sustentada pelas rés, o atraso persistiria. Pelas próprias contas da contestação, a entrega das chaves deveria ter ocorrido até 03/06/2024. A entrega das chaves em 21/08/2024 foi afirmada na inicial e não foi impugnada especificamente (art. 341 do CPC). A data é compatível com o registro de "término de obra" lançado pela instituição financeira em 30/08/2024 (ID nº 287226869). Está configurada a mora das rés entre 28/10/2023 e 21/08/2024. A excludente de força maior não se sustenta. O termo de reserva foi firmado em 17/02/2022, quase dois anos após o início da pandemia. As próprias rés afirmam que o estado de calamidade no Distrito Federal foi revogado em 09/05/2022, quase um ano antes da data prometida para a entrega. Ao fixar o prazo, as rés já conheciam o cenário de escassez de insumos e de mão de obra que agora invocam. Faltam, portanto, a imprevisibilidade e a inevitabilidade exigidas pelo art. 393, parágrafo único, do CC. As cartas de fornecedores juntadas (IDs nº 294894874, 294894875 e 294894876) descrevem dificuldades gerais do setor. Não demonstram nenhum fato específico que tenha impedido a conclusão desta unidade no prazo. Variações no fornecimento de materiais e de mão de obra são riscos próprios da construção civil e caracterizam fortuito interno, que não rompe o nexo causal (art. 14, § 3º, do CDC). Também não há base para a prorrogação de um ano e dez meses: o lapso indicado é anterior, em quase toda a sua extensão, à própria contratação. Quanto aos danos materiais, o pedido principal de ressarcimento de aluguéis não pode ser acolhido nos termos em que foi formulado. A autora pede R$ 11.500,00, o equivalente a dez meses de aluguel de R$ 1.150,00. Contudo, o contrato de locação juntado tem vigência a partir de 18/01/2024 (ID nº 287226872). Ele não cobre o período entre 28/10/2023 e 17/01/2024, e o valor pedido não corresponde ao desembolso demonstrado. Como o pedido principal não foi acolhido, examino o subsidiário (art. 326 do CPC). O pedido subsidiário de lucros cessantes procede. O atraso injustificado na entrega privou a autora do uso do imóvel durante todo o período de mora, seja para morar, seja para obter renda. Esse prejuízo decorre da própria privação do bem e dispensa prova específica (art. 402 do CC). A natureza social do empreendimento não afasta a conclusão. O que se indeniza é a privação do uso, e não um lucro comercial. A própria contestação admite, subsidiariamente, o percentual de 0,5% sobre o valor do imóvel. Esse percentual é razoável e corresponde ao pedido. Sobre o preço de R$ 127.453,18, a indenização mensal é de R$ 637,27. O período de mora vai de 28/10/2023 a 21/08/2024, ou seja, nove meses completos e vinte e cinco dias. A indenização deve ser proporcional a esse período, e não arredondada para dez meses inteiros. O resultado é de R$ 5.735,43 pelos nove meses, mais R$ 531,06 pelos vinte e cinco dias, totalizando R$ 6.266,49. O pedido de ressarcimento dos juros de obra também procede. Pela cláusula 16 do termo de reserva, os encargos da fase de construção não amortizam o saldo devedor. Pela cláusula 17, eles cessam com o encerramento do empreendimento junto à instituição financeira (ID nº 287226868). Por isso, o prolongamento desse encargo além do prazo de entrega decorre diretamente da mora das rés, que devem responder por ele (arts. 389 e 395 do CC). As rés alegam que o documento de ID nº 287226869 não prova o pagamento. A alegação não procede. O documento foi emitido pela própria instituição financeira e registra, para cada parcela, a data de vencimento, a data de pagamento e o valor pago. É prova idônea. Também não procede o pedido de limitar a condenação à coluna "juros". O mesmo extrato mostra que o saldo devedor permaneceu inalterado ao longo de toda a fase de obra, apesar dos pagamentos mensais. Logo, nenhuma parte do valor pago reduziu a dívida da autora. Todo o desembolso foi prejuízo causado pela demora. Os juros de obra devem ser ressarcidos desde o termo final do prazo de entrega, já computada a tolerância, até o início da amortização. A parcela com vencimento em 25/10/2023 é anterior a esse termo final e se refere a período em que ainda não havia mora. Por isso, não integra a condenação. O documento de ID nº 287226869 mostra que a amortização só começou após o registro de término de obra, em 30/08/2024, com a primeira prestação em 25/09/2024. Dentro desse intervalo, são devidas todas as parcelas pagas pela autora, nos limites do pedido. A própria autora afirma que, após abril de 2024, os juros de obra passaram a ser pagos pelas rés, e restringe seu pedido a esse mês (ID nº 287226862). O julgamento deve respeitar esse limite (arts. 141 e 492 do CPC). As parcelas devidas são as seguintes: R$ 441,12, paga em 27/11/2023; R$ 417,41, paga em 26/12/2023; R$ 410,36, paga em 25/01/2024; R$ 431,41, paga em 26/02/2024; R$ 362,63, paga em 25/03/2024; e R$ 383,52, paga em 06/05/2024. O total é de R$ 2.446,45 (ID nº 287226869). Resta o pedido de danos morais. O atraso na entrega de imóvel é inadimplemento contratual. Por si só, não basta para caracterizar ofensa a direito da personalidade. A inicial descreve a frustração própria do descumprimento, mas não aponta nenhum fato concreto que tenha atingido a honra, a imagem, a integridade psíquica ou a dignidade da autora além do incômodo inerente à espera. Os prejuízos patrimoniais da privação do bem já são integralmente reparados pelos lucros cessantes e pelo ressarcimento dos juros de obra. O pedido é improcedente. Forte em tais fundamentos, rejeito as preliminares e JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES OS PEDIDOS AUTORAIS para: a) condenar solidariamente IOTA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A e JOSÉ CELSO GONTIJO ENGENHARIA S/A a pagar a GABRIELA MARQUES LOPES PEREIRA LIMA o valor de R$ 6.266,49 (seis mil, duzentos e sessenta e seis reais e quarenta e nove centavos), a título de lucros cessantes, pelo período de mora de 28/10/2023 a 21/08/2024, com correção monetária pelo IPCA a partir de 21/08/2024 e juros de mora à taxa legal a partir da citação; b) condenar solidariamente IOTA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A e JOSÉ CELSO GONTIJO ENGENHARIA S/A a pagar a GABRIELA MARQUES LOPES PEREIRA LIMA o valor de R$ 2.446,45 (dois mil, quatrocentos e quarenta e seis reais e quarenta e cinco centavos), a título de ressarcimento dos juros de obra, pagos após o termo final do prazo de entrega. A correção monetária pelo IPCA incide a partir de cada desembolso: R$ 441,12 desde 27/11/2023, R$ 417,41 desde 26/12/2023, R$ 410,36 desde 25/01/2024, R$ 431,41 desde 26/02/2024, R$ 362,63 desde 25/03/2024 e R$ 383,52 desde 06/05/2024. Os juros de mora à taxa legal correm a partir da citação. Julgo improcedentes o pedido principal de ressarcimento de aluguéis e o pedido de indenização por danos morais. JULGO EXTINTO O PROCESSO, COM RESOLUÇÃO DE MÉRITO, com espeque no art. 487, inciso I, do CPC c/c o art. 51, "caput", da Lei nº 9.099/95. Cumpre à parte autora, se houver interesse e após o trânsito em julgado, solicitar, por petição instruída com planilha atualizada do débito, o cumprimento definitivo da presente sentença, conforme regra do art. 523 do CPC. Não o fazendo, dê-se baixa e arquivem-se. Formulado o pedido de cumprimento de sentença, o feito deverá ser reclassificado como tal e a parte requerida deverá ser intimada a promover o pagamento espontâneo do valor da condenação, no prazo de 15 dias, sob pena da incidência da multa de 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado do débito, nos termos do art. 523, §1º, do CPC. Com o pagamento, expeça-se alvará. Sem custas, sem honorários (art. 55, caput, da Lei nº 9.099/95). Sentença registrada eletronicamente. Intimem-se. ORIANA PISKE Juíza de Direito (assinado eletronicamente)
