Inteiro teor
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS VETECATAG Vara de Execução de Títulos Extrajudiciais e Conflitos Arbitrais de Taguatinga Número do processo: 0710137-02.2026.8.07.0007 Classe judicial: EMBARGOS À EXECUÇÃO (172) EMBARGANTE: WILIAM CASTELUBER DUARTE EMBARGADO: ANA CLAUDIA RAMOS DE OLIVEIRA Sentença 1. Do Relatório. Trata-se de embargos à execução opostos por WILIAM CASTELUBER DUARTE em desfavor de ANA CLAUDIA RAMOS DE OLIVEIRA, em razão da execução de título extrajudicial nº 0718297-50.2025.8.07.0007. O embargante sustenta, em síntese, que o contrato de promessa de compra e venda que fundamenta a execução está viciado por erro, dolo e simulação. Afirma que recebeu informações incorretas sobre a extensão, a regularidade e o aproveitamento econômico do imóvel rural; que a negociação envolveu as Glebas A e B e outros bens; que os instrumentos contratuais não refletiriam o valor real do negócio; e que cumpriu substancialmente as obrigações assumidas. Alega, ainda, que não explorou economicamente o imóvel e que a taxa de fruição não possui base de cálculo definida, pois o contrato indica o preço de R$ 700.000,00, enquanto a execução utiliza o valor de R$ 1.500.000,00. Requer o reconhecimento da inexigibilidade do título, a extinção da execução e o afastamento da taxa de fruição (ID 273514786). Os embargos foram instruídos com documentos pessoais, procurações, mensagens, instrumentos contratuais, certidão imobiliária, anúncios e documentos relacionados a outros bens envolvidos nas negociações (IDs 273514788 a 273517899). A tempestividade dos embargos foi certificada ao ID 273748675. O embargante foi intimado para juntar as principais peças da execução, apresentar memória de cálculo, caso sustentasse excesso, e comprovar os requisitos da gratuidade de justiça (ID 273898631). Em cumprimento, apresentou emenda e juntou a petição inicial da execução, o contrato, a memória do débito, a procuração da exequente e documentos bancários (IDs 277082678 a 277082683). O pedido de gratuidade de justiça foi indeferido (ID 277355053). As custas foram recolhidas (IDs 280315201 e 280698905). Os embargos foram recebidos sem efeito suspensivo, porque a execução não estava garantida e não foram demonstrados os demais requisitos do art. 919, § 1º, do Código de Processo Civil (ID 280820062). A embargada, ANA CLAUDIA RAMOS DE OLIVEIRA, apresentou impugnação (ID 283985592). Defendeu a regularidade do título, a inexistência dos vícios alegados, o inadimplemento do comprador e a exigibilidade da taxa de fruição durante o período em que o embargante permaneceu na posse do imóvel. O embargante apresentou réplica e reitera em linhas gerais os argumentos expendidos na inicial (ID 287204769). Na fase de especificação de provas, o embargante requereu prova testemunhal (ID 290519937), enquanto a embargada sustentou a suficiência da prova documental (ID 291671302). A prova testemunhal foi indeferida por ser desnecessária ao julgamento da controvérsia, diante da suficiência dos documentos juntados aos autos (ID 292197576). O pedido de reconsideração não foi conhecido, mantendo-se a decisão anterior (IDs 293476497 e 296593749). Foi certificado o transcurso do prazo sem interposição de recurso contra a decisão de saneamento (ID 296879627). O embargante manifestou ciência e não formulou novo requerimento (ID 297009073). É o relatório. Decido. 2. Do Julgamento Antecipado A controvérsia pode ser julgada antecipadamente, nos termos do art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil. A validade formal do contrato, seu conteúdo, a descrição do imóvel, o preço, as condições de pagamento, a cláusula de fruição e as consequências do inadimplemento podem ser examinados a partir dos documentos já juntados. Por fim, a prova testemunhal foi indeferida por decisão não impugnada oportunamente (IDs 292197576 e 296879627). Não há, portanto, necessidade de nova instrução. 3. Da Exequibilidade do Título. A execução deve estar fundada em obrigação certa, líquida e exigível, conforme o art. 783 do Código de Processo Civil. O documento particular assinado pelo devedor e por duas testemunhas constitui título executivo extrajudicial, na forma do art. 784, inciso III, do Código de Processo Civil. No caso, a execução está amparada no contrato de promessa de compra e venda celebrado em 29 de novembro de 2023 (ID 277082680). O instrumento foi assinado pelo embargante e por duas testemunhas e contém obrigação expressa de pagamento de indenização pela fruição do imóvel na hipótese de resolução contratual por inadimplemento. A cláusula sexta registra que o embargante estava na posse do imóvel e estabelece, em caso de resolução por descumprimento contratual, o pagamento de indenização mensal correspondente a 0,5% pelo período de fruição. A obrigação é certa porque decorre de cláusula expressa; é exigível porque houve inadimplemento seguido da resolução contratual; e é líquida porque o valor pode ser obtido mediante operação aritmética com base nos elementos previstos no próprio instrumento. A necessidade de interpretar conjuntamente as cláusulas contratuais não retira a liquidez do título. A liquidez não exige que o documento indique o valor final da dívida, mas que forneça elementos objetivos suficientes para sua apuração. A alegação de inexigibilidade formal do título, portanto, deve ser rejeitada. 4. Dos Alegados Vícios de Consentimento. O embargante afirma que foi induzido a erro sobre a área útil, as restrições ambientais, a regularidade fundiária e o aproveitamento econômico do imóvel. Nos termos dos arts. 138 e 139 do Código Civil, o erro somente autoriza a anulação do negócio quando for substancial, determinante da manifestação de vontade e reconhecível por pessoa de diligência normal. O dolo, por sua vez, torna o negócio anulável quando constituir causa determinante da contratação, conforme o art. 145 do Código Civil. Por se tratar de fato constitutivo de sua pretensão, cabia ao embargante comprovar o erro substancial ou a conduta dolosa atribuída à embargada, nos termos do art. 373, inciso I, do Código de Processo Civil. No caso em tela, o contrato identifica expressamente o imóvel como Sítio Canaã, Gleba B, objeto da matrícula nº 2.703 do 9º Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal (ID 277082680). A certidão imobiliária juntada pelo próprio embargante informa a extensão da gleba e registra a existência da reserva legal (ID 273514794). As limitações ambientais, portanto, estavam registradas em documento público acessível ao adquirente. Não há prova de declaração falsa da embargada, de ocultação deliberada das restrições ou de impedimento à consulta da matrícula antes da contratação. Os anúncios e as mensagens juntados aos IDs 273514791, 273514792 e 273517896 demonstram a existência de tratativas anteriores e mais amplas. Não comprovam, contudo, que a embargada tenha garantido determinada área economicamente aproveitável, omitido dolosamente restrições públicas ou impedido o embargante de conhecer as condições do imóvel. Também não foi apresentado levantamento topográfico, laudo agronômico, estudo ambiental ou outro elemento técnico que demonstre divergência entre o imóvel efetivamente entregue e aquele descrito no contrato. Dessa forma, a prova documental não permite reconhecer erro substancial ou dolo determinante. 5. Da Alegação de Simulação. A simulação constitui causa de nulidade absoluta, nos termos do art. 167 do Código Civil. Por essa razão, pode ser alegada por qualquer interessado e, quando comprovada, reconhecida de ofício. Todavia, a existência de valores distintos ao longo das negociações não basta para demonstrar simulação. O primeiro instrumento fazia referência ao valor de R$ 1.500.000,00. O contrato posteriormente celebrado fixou o preço em R$ 700.000,00 e esclareceu que o comprador havia recebido desconto de R$ 800.000,00 em relação ao negócio anterior (ID 277082680). A diferença entre os valores, portanto, não foi ocultada. Ao contrário, foi expressamente registrada no contrato definitivo. O anúncio de R$ 4.600.000,00 e as tratativas relativas ao valor global de R$ 3.800.000,00 dizem respeito a negociação mais ampla, envolvendo outros bens e, segundo o próprio embargante, as Glebas A e B. Esses valores não se confundem necessariamente com o preço atribuído exclusivamente à Gleba B no título executado. A posterior alienação do imóvel a terceiro pelo valor de R$ 1.000.000,00 também não comprova que o contrato firmado com o embargante fosse simulado. O preço praticado em negócio posterior pode variar conforme as condições econômicas, patrimoniais e negociais existentes em momento diverso. Não há prova de que as partes tenham conferido ou transmitido direitos a pessoa diversa daquela que efetivamente os adquiriu, inserido declaração conscientemente falsa ou atribuído data inverídica ao instrumento, conforme as hipóteses do art. 167, § 1º, do Código Civil. As diferenças de preço constituem indícios que autorizam o exame da tese, mas não demonstram, isoladamente, a existência de negócio aparente destinado a encobrir operação distinta. Assim, a alegação de simulação deve ser rejeitada. 6. Do Inadimplemento e do Adimplemento Substancial O contrato estabeleceu o preço de R$ 700.000,00, mediante entrega de imóvel avaliado em R$ 150.000,00 e pagamento do saldo de R$ 550.000,00 até 24 de maio de 2024 (ID 277082680). Também foram atribuídas ao comprador obrigações relacionadas à regularização do imóvel oferecido como sinal. O embargante afirma que entregou bens e realizou pagamento de R$ 100.000,00. A embargada reconhece que houve cumprimento parcial de obrigações no contexto das negociações (ID 283985592). Esse cumprimento parcial, entretanto, não demonstra a quitação das prestações previstas no título nem autoriza a aplicação da teoria do adimplemento substancial. O embargante não apresentou comprovante do pagamento integral do saldo de R$ 550.000,00, prova da conclusão das providências de regularização do imóvel oferecido como sinal ou termo de quitação emitido pela vendedora. A teoria do adimplemento substancial exige que a prestação remanescente seja de pequena importância em comparação com a obrigação total. Além disso, a execução não cobra o saldo do preço. O objeto executado é a indenização pela fruição do imóvel durante o período em que o embargante permaneceu na posse, após deixar de cumprir as obrigações pactuadas. Por fim, a existência de pagamentos parciais poderá ser considerada na recomposição patrimonial decorrente do desfazimento do negócio, mas não afasta, por si só, a obrigação autônoma de indenizar a fruição prevista no contrato. 7. Da Taxa de Fruição. A cláusula sexta prevê expressamente que, em caso de resolução por inadimplemento, o comprador deverá indenizar a vendedora pelo período de fruição do imóvel, à razão de 0,5% ao mês (ID 277082680). A posse do embargante não é controvertida. O contrato registra que ele se encontrava na posse do imóvel desde 28 de outubro de 2023. A execução, de forma mais restrita, adota como termo inicial o dia 7 de dezembro de 2023, após o descumprimento da obrigação contratual, e como termo final o dia 8 de abril de 2025, quando o bem foi transferido a terceiro (IDs 277082679 e 277082681). A indenização não depende da demonstração de lucro efetivamente auferido pelo ocupante. Sua finalidade é compensar a indisponibilidade do bem durante o período em que permaneceu sob a posse exclusiva do comprador inadimplente. O caso não envolve lote urbano vazio cuja posse tenha permanecido apenas formalmente com o adquirente. Trata-se de imóvel rural cuja posse foi efetivamente transmitida e mantida pelo embargante durante a execução do contrato. A circunstância de não ter sido comprovada atividade agrícola, pecuária ou de arrendamento não elimina a fruição contratualmente reconhecida. A manutenção da posse exclusiva já impedia a vendedora de usar, administrar ou negociar livremente o imóvel. Finalizando, a taxa de 0,5% ao mês também não se mostra desproporcional. O percentual corresponde ao parâmetro ordinariamente utilizado para a indenização pelo uso de imóvel e foi expressamente aceito pelo embargante. 8. Da Base de Cálculo. A execução utiliza como base de cálculo o valor de R$ 1.500.000,00, resultando em prestação mensal de R$ 7.500,00. Esse critério decorre da interpretação conjunta das cláusulas terceira, sexta e sétima do contrato (ID 277082680). O contrato registra o preço de R$ 700.000,00 e esclarece que esse montante resultou da concessão de desconto de R$ 800.000,00 em relação ao negócio anterior. A cláusula sétima estabelece que o atraso ou o descumprimento de qualquer obrigação acarretaria a perda do benefício concedido. Assim, verificado o inadimplemento, o valor de referência retorna a R$ 1.500.000,00, correspondente à soma do preço reduzido de R$ 700.000,00 com o desconto de R$ 800.000,00 perdido pelo comprador. A expressão utilizada na cláusula sétima contém imprecisão na remissão interna ao dispositivo que concedeu o desconto. A leitura sistemática do contrato, contudo, permite identificar sem dificuldade que o benefício mencionado corresponde ao desconto de R$ 800.000,00 previsto no inciso quarto da cláusula terceira. A memória de cálculo discrimina dezessete competências mensais, o principal de R$ 127.500,00, a correção monetária de R$ 6.204,79 e os juros de R$ 9.872,82, alcançando o total de R$ 143.577,61 (ID 277082681). Intimado especificamente para observar o art. 917, § 3º, do Código de Processo Civil, o embargante não indicou o valor que entendia correto nem apresentou demonstrativo discriminado e atualizado do débito (IDs 273898631 e 277082678). Nos termos do art. 917, §§ 3º e 4º, do Código de Processo Civil, a alegação de excesso de execução exige a indicação do valor reputado correto e a apresentação da correspondente memória de cálculo. A ausência desses elementos impede o exame de eventual excesso quantitativo, sem prejuízo da apreciação das demais matérias deduzidas nos embargos. Por fim, de qualquer sorte, os elementos constantes do título permitem compreender a base adotada pela exequente e realizar a operação aritmética necessária. Não há, portanto, iliquidez da obrigação. 9. Do Dispositivo. Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos formulados por WILIAM CASTELUBER DUARTE nos presentes embargos à execução. Em consequência: I. DECLARO hígido, certo, líquido e exigível o título executivo que fundamenta a execução nº 0718297-50.2025.8.07.0007; II. MANTENHO a cobrança da taxa de fruição prevista na cláusula sexta do contrato, segundo a memória de cálculo apresentada na execução; III. DETERMINO o regular prosseguimento da execução nº 0718297-50.2025.8.07.0007; IV. RESOLVO o mérito, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil. Condeno o embargante ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor atualizado da causa, conforme o art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil. Traslade-se cópia desta sentença para os autos da execução nº 0718297-50.2025.8.07.0007. Após o trânsito em julgado, arquivem-se os autos, observadas as formalidades legais. Sentença registrada eletronicamente. Publique-se. Intimem-se. Taguatinga, 10 de novembro de 2026. José Gustavo Melo Andrade Juiz de Direito
