Ementa
PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 5ª Região 4ª Turma APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 0801504-84.2025.4.05.8300 APELANTE: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF APELADO: CONDOMINIO DO CONJUNTO RESIDENCIAL ENCANTOS DO MAR ADVOGADO do(a) APELADO: DANIELLY MARTINS LEMOS - GO28827 EMENTA CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. COTAS CONDOMINIAIS. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. PROPRIEDADE CONSOLIDADA EM NOME DA CAIXA. NATUREZA PROPTER REM. LEGITIMIDADE PASSIVA. ORIENTAÇÃO MAJORITÁRIA DA SEGUNDA SEÇÃO DO STJ. AUSÊNCIA DE POSSE DIRETA QUE NÃO IMPEDE, POR SI SÓ, A PARTICIPAÇÃO DO CREDOR NA EXECUÇÃO CONDOMINIAL. COTAS ANTERIORES À CONSOLIDAÇÃO. LITISCONSÓRCIO NECESSÁRIO NÃO DEMONSTRADO. SENTENÇA MANTIDA. APELAÇÃO DESPROVIDA. 1. Apelação da Caixa Econômica Federal contra sentença que rejeitou a alegação de ilegitimidade passiva e julgou improcedentes os embargos à execução de cotas condominiais. 2. Referência genérica à prescrição trienal, apenas no pedido final do recurso. A falta de alegação nos embargos não impede, por si só, o exame da prescrição, conforme o art. 193 do Código Civil. O prazo aplicável à cobrança das cotas é quinquenal, nos termos do Tema 949 do STJ, não transcorrido quanto às parcelas discutidas. 3. O art. 1.336, I, do Código Civil impõe ao condômino o dever de contribuir para as despesas comuns. Já o art. 1.345 estabelece que o adquirente da unidade responde pelos débitos do alienante perante o condomínio, inclusive multas e juros. As contribuições possuem, portanto, natureza propter rem, que não foi afastada pela Lei nº 7.182/1984. 4. Na alienação fiduciária em garantia, a titularidade do imóvel justifica a participação da Caixa na execução destinada à satisfação do débito condominial gerado pelo bem, sem necessidade de presumir sua imissão na posse. A ausência de imissão na posse direta não basta para excluir o credor fiduciário da execução condominial, assegurado eventual direito de regresso. 5. Os arts. 27, § 8º, da Lei nº 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do Código Civil disciplinam os encargos entre fiduciante e fiduciário, sem afastar, segundo a orientação majoritária da Segunda Seção do STJ (REsp 1.929.926/SP, julg. 12/3/2025; REsp 2.262.366/SP, julg. 4/5/2026; AgInt no REsp 2.213.211/SP, julg. 29/9/2026), a responsabilidade vinculada à unidade perante o condomínio. 6. A consolidação da propriedade não libera o imóvel dessas despesas nem constitui um corte temporal da dívida que pode ser satisfeita por meio dele. A definição de quem deve suportar definitivamente o pagamento, na relação entre a Caixa e o antigo fiduciante, permanece sujeita às regras específicas da alienação fiduciária e ao eventual direito de regresso. A natureza propter rem da obrigação e o art. 1.345 do Código Civil preservam a sujeição da unidade aos débitos anteriores, justificando a manutenção da Caixa na execução, sem que isso importe autorização genérica para atingir os demais bens da instituição financeira. 7. A manutenção do julgado não depende de inversão do ônus da prova ou de atribuição à Caixa do encargo de provar a ausência de posse, mas decorre do vínculo com a unidade e da natureza do crédito. 8. O Tema 886 do STJ trata de promessa de compra e venda e não afasta o exame específico da alienação fiduciária. O Tema 1.266 permanece afetado, sem suspensão dos processos, não sendo apresentado como tese repetitiva já julgada. 9. A indicação de terceiro ocupante como responsável pelo débito não impõe sua participação obrigatória na cobrança dirigida à atual proprietária. Não demonstrada hipótese do art. 114 do CPC. 10. Apelação desprovida. Honorários majorados de 10% para 11% sobre o valor atualizado da causa, observado o limite global legal em caso de cumulação com a verba da execução. DC RELATÓRIO PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 5ª Região 4ª Turma APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 0801504-84.2025.4.05.8300 APELANTE: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF APELADO: CONDOMINIO DO CONJUNTO RESIDENCIAL ENCANTOS DO MAR ADVOGADO do(a) APELADO: DANIELLY MARTINS LEMOS - GO28827