Inteiro teor
PODER JUDICIÁRIO 14ª Vara Cível Federal de São Paulo Avenida Paulista, 1682, Bela Vista, São Paulo - SP - CEP: 01310-200 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5002096-71.2024.4.03.6100 AUTOR: KARINA MARIA DE ANDRADE ADVOGADO do(a) AUTOR: CECILIA MARIA DE ANDRADE - RJ220380 REU: SUGOI S.A, RESIDENCIAL PARQUE DO CARMO SPE LTDA, CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF ADVOGADO do(a) REU: FELIPE VARELA CAON - SP407.087 ADVOGADO do(a) REU: THEODORO CHIAPPETTA FOCACCIA SAIBRO - RS81128 ADVOGADO do(a) REU: EMERSON NORIHIKO FUKUSHIMA - PR22759-A SENTENÇA Trata-se de Ação do Procedimento Comum, proposta por KARINA MARIA DE ANDRADE, em face do RESIDENCIAL PARQUE DO CARMO SPE LTDA., da SUGOI S.A. e da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL (CEF), objetivando provimento que declare a rescisão do Contrato de Compra e Venda de Terreno e Mútuo para Construção de Unidade Habitacional, Alienação Fiduciária em Garantia, Fiança e Outras Obrigações - Programa Casa Verde e Amarela - Recursos do FGTS - Programa Casa Paulista nº. 8.7877.1209229-7, condenando as rés, de maneira solidária, à devolução integral dos valores pagos. Narrou a parte autora que, em 21 de agosto de 2021, celebrou o Contrato de Financiamento nº. 8.7877.1209229-7, no valor de R$ 168.199,67 (cento e sessenta e oito mil, cento e noventa e nove reais e sessenta e sete centavos). Apontou que após a celebração do contrato, descobriu que o bairro no qual estava localizado o imóvel era diferente daquele inicialmente prometido, tratando-se, em verdade, de bairro isolado e periférico, sem qualquer rede de apoio comercial ou veículo educacional para a sua filha. Asseverou que os valores do financiamento habitacional não se mantiveram fixos, aumentando mensalmente, o que excederia os seus rendimentos líquidos, acarretando a interrupção do pagamento das prestações. Afirmou que, embora tenha entrado em contato com a Caixa Econômica Federal, relatando a situação, a questão não foi resolvida. Sustentou que deve ser aplicada, ao presente caso, a inversão do ônus da prova, diante da existência de relação de consumo. Defendeu que o contrato deve ser rescindido, com a devolução integral dos valores já pagos, tendo em vista que o serviço foi prestado de forma deficiente, já que não foi informada, de forma clara e consciente, de questões essenciais, como o aumento progressivo das parcelas e a localização do imóvel. A petição inicial veio instruída com procuração e documentos. O feito foi originalmente distribuído perante a 3ª Vara Cível do Foro Regional IX (Vila Prudente), do Tribunal de Justiça de São Paulo. A parte autora foi intimada para juntar aos autos cópias das três últimas declarações de Imposto de Renda entregues à Receita Federal do Brasil e de seus comprovantes de rendimento, bem como para informar o CNPJ de cada uma das rés (Id. 313345773, p. 113). Sobreveio a manifestação Id. 313345773, p. 116. O benefício de gratuidade da justiça foi indeferido (Id. 313345773, p. 121). A autora requereu a reconsideração da decisão (Id. 313345773, p. 124). Pela decisão Id. 313345773, p. 125, diante dos documentos apresentados e os rendimentos informados, foi deferido à parte autora o benefício de gratuidade da justiça. Ademais, determinou-se a citação das rés. O RESIDENCIAL PARQUE DO CARMO SPE LTDA. e a SUGOI S.A., em conjunto, ofereceram contestação (Id. 313345775, p. 01/31), suscitando, em preliminar, a necessidade de inclusão da Caixa Econômica Federal no polo passivo da ação, de modo que restaria configurada a incompetência da Justiça Federal. Arguiram, ainda, a ilegitimidade passiva da corré Sugoi S.A., dado que não participou da relação jurídica consubstanciada no contrato de compra e venda. Impugnaram, por fim, o pedido de gratuidade de justiça, diante da ausência de documentos capazes de demonstrar a hipossuficiência alegada. No mérito, sustentaram a impossibilidade de rescisão unilateral dos contratos, o que somente poderia ter ocorrido antes da assinatura do contrato de financiamento habitacional e da constituição do imóvel em garantia ao cumprimento da obrigação. Salientaram que desde o início a parte autora estava ciente do preço do imóvel, do valor das parcelas e dos critérios de reajuste, não podendo alegar a mera impossibilidade de arcar com o pagamento das prestações, tendo em vista que as parcelas são previsíveis. Argumentaram que a devolução dos valores pagos configura pedido juridicamente impossível em razão da relação de mútuo com constituição de alienação fiduciária com a CEF. Em eventual acolhimento do pedido, requereram a observância do regime de patrimônio de afetação. Defenderam que a localização do bem constitui elemento imprescindível na compra e venda de um imóvel, presumindo o consenso das partes quando da assinatura do respectivo contrato. A parte autora apresentou réplica à contestação (Id. 313345776, p. 96/106 e Id. 313345777, p. 01/06), postulando a rejeição das preliminares suscitadas. No mérito, ratificou os fundamentos expostos na petição inicial. Pela decisão Id. 313345777, p. 90/91, foi reconhecida a existência de interesse direto da Caixa Econômica Federal na lide, visto que ocupava a posição de credora fiduciária. Nos termos do artigo 109, inciso I, da Constituição Federal, determinou-se a remessa dos autos a uma das Varas Cíveis da Justiça Federal de São Paulo. O feito foi redistribuído a esta 14ª Vara Cível Federal de São Paulo. No despacho Id. 314829018, foi deferido o benefício de gratuidade da justiça à parte autora, com fundamento no artigo 99, § 3º, do Código de Processo Civil. Foi concedido, ainda, o prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de indeferimento da petição inicial, para que a autora retificasse o valor da causa, para que refletisse o benefício econômico pretendido, e regularizasse sua representação processual. A parte autora apresentou emenda à inicial, requerendo a retificação do valor da causa para R$ 170.000,00 e apresentando novos documentos (Id. 315599986). Pela decisão Id. 325536737, foram ratificados os atos praticados na Justiça Estadual. Outrossim, considerou-se prudente e necessária a prévia oitiva da Caixa Econômica Federal acerca do pedido de tutela de urgência. A CAIXA ECONÔMICA FEDERAL (CEF) ofereceu contestação (Id. 328759716), arguindo, preliminarmente, sua ilegitimidade passiva, sob o fundamento de que não seria responsável pela construção do imóvel. Apontou que, em relação ao contrato firmado, atuou apenas na condição de agente operador do programa, ou seja, somente como credora fiduciária, não podendo ser responsabilizada pelos problemas apresentados. Destacou que o regramento contido no Código de Defesa do Consumidor não poderia ser aplicado ao caso em análise. Aduziu que, na hipótese de eventual rescisão do contrato por iniciativa do comprador, seria devida a retenção dos valores pagos. Na decisão Id. 331567430, foi indeferida a tutela de urgência. As partes foram intimadas, ainda, para especificarem as provas que pretendiam produzir, justificando sua pertinência e relevância, bem como foi determinada a manifestação da autora sobre a contestação da CEF. A parte autora apresentou a manifestação Id. 331702255, pugnando pela reconsideração da decisão que indeferiu a tutela de urgência. Requereu, ainda, a manutenção do benefício da justiça gratuita e que fosse designada audiência de conciliação, com vistas a buscar uma solução amigável para o litígio. Deixou de especificar as provas que pretendia produzir. A CEF, o RESIDENCIAL PARQUE DO CARMO SPE LTDA. e a SUGOI S.A. informaram que não possuíam provas a produzir (Id. 333791451 e 334492352). O julgamento foi convertido em diligência, a fim de que a CAIXA manifestasse seu interesse na designação de audiência de conciliação, tendo em vista o expresso pedido efetuado pela autora (Id. 371047787). A CEF informou não dispor de proposta de acordo, motivo pelo qual não possuiria interesse na designação de audiência de conciliação (Id. 388426014). Vieram os autos conclusos para julgamento. É o relatório. Fundamento e decido. Inicialmente, tendo em vista que nestes autos discute-se questão exclusivamente de direito, promovo o julgamento antecipado do feito, nos termos do artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil. Rejeito a preliminar de ilegitimidade passiva ad causam suscitada pela corré SUGOI S.A. Verifica-se, no contrato de compra e venda de terreno e mútuo, com alienação fiduciária em garantia (Ids. 315602820 e 315602833), que a corré Sugoi participou diretamente da relação jurídica que deu origem ao negócio jurídico entabulado, integrando, na qualidade de construtora e fiadora, o contrato cuja rescisão é pleiteada nesta demanda. Eventual procedência dos pedidos formulados afetaria a esfera jurídica da Sugoi, tendo em vista as obrigações assumidas no contrato objeto de rescisão, razão pela qual deve necessariamente integrar o polo passivo da lide. De igual modo, afasto a preliminar de ilegitimidade passiva arguida pela corré CAIXA ECONÔMICA FEDERAL (CEF). A instituição financeira ocupa a posição de operadora financeira e credora fiduciária do mútuo pactuado, sendo incontestável sua legitimidade na composição da lide que busca desconstituir o contrato de financiamento habitacional, em especial, diante da pretensão autoral de devolução integral dos valores já despendidos. Por fim, a impugnação à gratuidade da justiça também deve ser rejeitada, configurando ônus da parte contrária demonstrar que a alegada hipossuficiência não subsiste. Na hipótese, contudo, observo que a parte ré não trouxe aos autos qualquer elemento concreto capaz de infirmar a presunção de veracidade da declaração de hipossuficiência, amparada no § 3º do artigo 99 do Código de Processo Civil. Superadas as preliminares, passo ao exame do mérito. Os documentos colacionados (Ids. 315602820 e 315602833) demonstram que a parte autora e as corrés celebraram o Contrato de Compra e Venda de Terreno e Mútuo para Construção de Unidade Habitacional, Alienação Fiduciária em Garantia, Fiança e Outras Obrigações - Programa Casa Verde e Amarela - Recursos do FGTS - Programa Casa Paulista nº. 8.7877.1209229-7, em 20 de agosto de 2021. Na petição inicial, a parte autora alega que "Na impossibilidade de arcar com as mensalidades mais altas, a Requerente buscou apoio junto a gerência do banco caixa econômica federal da qual restou infrutífera, além de lesada, ambos os lados se apresentam indispostos a ajudá-la [...]." (Id. 313345771, p. 5), não tendo apontado, contudo, qualquer irregularidade nos contratos celebrados entre as partes. Trata-se de fato incontroverso que a Caixa Econômica Federal entregou à vendedora do imóvel o valor pactuado no mútuo, ficando a parte contratante obrigada a pagar as prestações mensalmente devidas, na forma prevista no contrato de financiamento. É também inconteste a inadimplência da autora quanto às parcelas do financiamento. Em 26 de outubro de 2022, o C. Superior Tribunal de Justiça julgou o Recurso Especial representativo de controvérsia nº. 1.891.498/SP (Tema nº. 1.095) e fixou a seguinte tese: "Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor". Nesse contexto, a jurisprudência do Eg. Tribunal Regional Federal da 3ª Região expressamente reconhece a impossibilidade de rescisão dos contratos de alienação fiduciária em garantia, celebrados no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida (anteriormente denominado Programa Casa Verde e Amarela), em razão de dificuldades financeiras dos mutuários. Nesse sentido: "DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. MÚTUO HABITACIONAL COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. PRETENSÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL E DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. ALEGADA ONEROSIDADE EXCESSIVA DECORRENTE DE TRANSFERÊNCIA PROFISSIONAL DO CÔNJUGE. INAPLICABILIDADE DA TEORIA DA IMPREVISÃO. OBSERVÂNCIA DO PROCEDIMENTO DA LEI Nº 9.514/1997. IMPOSSIBILIDADE DE RESILIÇÃO UNILATERAL. I. CASO EM EXAME 1. Apelação interposta pela parte autora contra sentença que julgou improcedente ação ordinária ajuizada em face da Caixa Econômica Federal e de MRV Engenharia e Participações S.A., na qual se objetiva a rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel e de contrato de financiamento habitacional com alienação fiduciária em garantia, bem como a devolução dos valores pagos. 2. A parte autora sustenta que seu cônjuge foi transferido para outra cidade, passando a suportar simultaneamente despesas de aluguel e parcelas do financiamento do imóvel adquirido, o que teria ocasionado onerosidade excessiva apta a justificar a rescisão contratual. Requer a aplicação do Código de Defesa do Consumidor. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 3. Há duas questões em discussão: (i) saber se dificuldades financeiras decorrentes de transferência profissional do cônjuge autorizam a rescisão unilateral de contrato de mútuo habitacional com alienação fiduciária em garantia; e (ii) saber se o Código de Defesa do Consumidor pode ser aplicado para afastar o regime específico previsto na Lei nº 9.514/1997. III. RAZÕES DE DECIDIR 4. O contrato de mútuo com alienação fiduciária em garantia possui disciplina específica na Lei nº 9.514/1997, que estabelece procedimento próprio para satisfação do crédito em caso de inadimplemento do devedor-fiduciante, inclusive quanto à consolidação da propriedade e realização de leilão extrajudicial. 5. O procedimento de execução extrajudicial previsto na Lei nº 9.514/1997 foi reconhecido como constitucional pelo Supremo Tribunal Federal no Tema 982, por ser compatível com as garantias processuais previstas na Constituição Federal. 6. O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Tema 1.095, firmou entendimento no sentido de que, em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrada, a resolução do pacto por inadimplemento deve observar exclusivamente o procedimento previsto na Lei nº 9.514/1997, afastando-se a aplicação do Código de Defesa do Consumidor em sentido contrário à legislação especial. 7. Embora o Código de Defesa do Consumidor seja aplicável aos contratos do Sistema Financeiro da Habitação, sua incidência não autoriza a revisão ou rescisão indiscriminada de contratos regularmente celebrados, sendo necessária a demonstração concreta de abusividade contratual ou desequilíbrio relevante da relação jurídica. 8. A transferência profissional do cônjuge da parte autora e as dificuldades financeiras supervenientes não configuram fato extraordinário ou imprevisível apto a ensejar a aplicação da teoria da imprevisão ou da onerosidade excessiva, por constituírem riscos inerentes à dinâmica econômica e pessoal do contratante. 9. Os contratos celebrados entre as partes permanecem válidos e eficazes, devendo ser observadas as obrigações livremente assumidas pela mutuária. IV. DISPOSITIVO E TESE 10. Recurso desprovido. Tese de julgamento: “1. Em contrato de mútuo habitacional com alienação fiduciária em garantia, a resolução por inadimplemento deve observar o procedimento específico previsto na Lei nº 9.514/1997. 2. A aplicação do Código de Defesa do Consumidor aos contratos do Sistema Financeiro da Habitação não autoriza a rescisão unilateral do contrato sem demonstração concreta de abusividade. 3. Dificuldades financeiras supervenientes ou transferência profissional do cônjuge não configuram fato imprevisível apto a justificar a aplicação da teoria da imprevisão ou da onerosidade excessiva.” Legislação relevante citada: CF/1988, art. 5º, II; CC, arts. 421, 422 e 884; CDC, arts. 6º, V, 51, IV e § 1º, 53 e 54; Lei nº 9.514/1997, arts. 22, 26, 26-A, §§ 3º e 4º, 27, § 4º, 30, 37-A e 38; Lei nº 11.977/2009. Jurisprudência relevante citada: STF, Tema 982, “É constitucional o procedimento da Lei nº 9.514/1997 para a execução extrajudicial da cláusula de alienação fiduciária em garantia”; STF, Súmula Vinculante 31; STF, ADI 2591, Rel. Min. Eros Grau, Plenário, j. 07/06/2006; STJ, REsp 1.891.498/SP, Rel. Min. Marco Buzzi, Segunda Seção, j. 14/09/2022 (Tema 1.095); STJ, REsp 1.155.716/DF, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 13/03/2012; STJ, REsp 797.079/SP, Rel. Min. Denise Arruda, 1ª Turma, j. 18/03/2008; STJ, AgInt no AREsp 1.340.589/SE, Rel. Min. Raul Araújo, 4ª Turma, j. 23/04/2019; STJ, AgInt no REsp 1.514.093/CE, Rel. Min. Marco Buzzi, 4ª Turma, j. 25/10/2016; STJ, AgInt nos EREsp 1.539.725/DF, Rel. Min. Antônio Carlos Ferreira, 2ª Seção, DJe 19/10/2017; TRF3, ApCiv 5026408-58.2017.4.03.6100, Rel. Des. Fed. Helio Egydio de Matos Nogueira, j. 03/04/2020; TRF3, ApCiv 0002391-35.2016.4.03.6114, Rel. Des. Fed. Luiz Paulo Cotrim Guimarães, j. 18/03/2020; TRF3, ApCiv 5002760-13.2018.4.03.6133, Rel. Des. Fed. Helio Egydio de Matos Nogueira, j. 18/05/2020; TRF3, AI 5005141-26.2019.4.03.0000, Rel. Des. Fed. Luiz Paulo Cotrim Guimarães, j. 13/12/2019; TRF3, AI 5019256-42.2025.4.03.0000, Rel. Des. Fed. Renato Lopes Becho, j. 02/02/2026; TRF3, ApCiv 5003739-83.2023.4.03.6105, Rel. Des. Fed. Audrey Gasparini, j. 12/11/2025". (TRF 3ª Região, 2ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5002115-45.2023.4.03.6316, Rel. Desembargador Federal JOSE CARLOS FRANCISCO, julgado em 13/08/2026, DJEN DATA: 20/08/2026) - G.N. "DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE FINANCIAMENTO HABITACIONAL. PEDIDO DE RESILIÇÃO CONTRATUAL POR DIFICULDADE FINANCEIRA SUPERVENIENTE. REDUÇÃO DE RENDA E DESEMPREGO. AUSÊNCIA DE FATO EXTRAORDINÁRIO OU IMPREVISÍVEL. INEXISTÊNCIA DE ABUSIVIDADE CONTRATUAL. INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA. NÃO CABIMENTO. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação interposta contra sentença que julgou improcedente pedido de rescisão contratual e devolução de valores pagos em contrato de compra e venda de terreno e mútuo para construção de unidade habitacional, com alienação fiduciária em garantia, firmado no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida com recursos do FGTS. A parte autora alegou impossibilidade superveniente de adimplir as parcelas em razão de desemprego e redução de renda, postulando a resilição do contrato e restituição das quantias pagas. O juízo de primeiro grau rejeitou o pedido por ausência de inadimplemento das rés ou de fato que justificasse a resolução contratual. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há duas questões em discussão: (i) se a redução de renda ou desemprego do contratante configura fato extraordinário apto a justificar a revisão ou rescisão de contrato de financiamento habitacional; (ii) se é cabível a aplicação do Código de Defesa do Consumidor para fins de inversão do ônus da prova e restituição de valores pagos. III. RAZÕES DE DECIDIR O contrato foi celebrado mediante livre manifestação de vontade, com ciência prévia das cláusulas e das condições financeiras pactuadas, inexistindo alegação específica de cláusulas abusivas, nulidade ou vício de consentimento. A redução de renda ou o desemprego do contratante não configuram fatos extraordinários ou imprevisíveis capazes de caracterizar onerosidade excessiva ou justificar a revisão ou rescisão unilateral do contrato. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e do Tribunal Regional Federal da 3ª Região reconhece que dificuldades financeiras supervenientes do mutuário não autorizam a revisão das condições do financiamento habitacional. A inversão do ônus da prova prevista no art. 6º, VIII, do Código de Defesa do Consumidor exige a presença cumulativa de hipossuficiência e verossimilhança das alegações, requisitos não demonstrados no caso concreto, pois o pedido baseia-se apenas na alegação genérica de incapacidade financeira, sem indicação de abusividade contratual. Inexistindo inadimplemento contratual por parte das rés ou irregularidade nas cláusulas pactuadas, mantém-se a improcedência do pedido e a validade das obrigações assumidas no contrato. Em razão do desprovimento da apelação, impõe-se a majoração dos honorários advocatícios em 2%, nos termos do art. 85, §11, do Código de Processo Civil, com exigibilidade suspensa em razão da gratuidade de justiça. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso desprovido. Tese de julgamento: A redução de renda ou o desemprego do mutuário não configuram fato extraordinário ou imprevisível apto a justificar a revisão ou rescisão unilateral de contrato de financiamento habitacional. A aplicação do Código de Defesa do Consumidor não dispensa a comprovação dos fatos constitutivos do direito alegado. A inversão do ônus da prova exige a presença cumulativa de hipossuficiência e verossimilhança das alegações, não configuradas quando o pedido se baseia apenas em alegação genérica de dificuldade financeira. Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 487, I; CPC, art. 85, §11; CDC, art. 6º, VIII. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp 1340589/SE, rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 23.04.2019, DJe 27.05.2019; STJ, AgInt no REsp 1.514.093/CE, rel. Min. Marco Buzzi, Quarta Turma, j. 25.10.2016, DJe 07.11.2016; TRF3, ApCiv 5002315-62.2021.4.03.6109/SP, rel. Des. Fed. Nelton Agnaldo Moraes dos Santos, Primeira Turma, j. 29.09.2023, DJEN 03.10.2023". (TRF 3ª Região, 1ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5001293-30.2025.4.03.6108, Rel. Desembargador Federal RENATO LOPES BECHO, julgado em 10/08/2026, DJEN DATA: 14/08/2026) - G.N. "DIREITO PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL CUMULADO COM MÚTUO COM GARANTIA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. TUTELA DE URGÊNCIA QUE SUSPENDEU COBRANÇA DE PARCELAS E PROIBIU NEGATIVAÇÃO DO NOME DA PARTE AUTORA. PROBABILIDADE DO DIREITO NÃO DEMONSTRADA. PREVALÊNCIA DO PRINCÍPIO PACTA SUNT SERVANDA. LEI Nº 9.514/1997. IMPOSSIBILIDADE DE RESILIÇÃO UNILATERAL DO CONTRATO DE MÚTUO COM GARANTIA FIDUCIÁRIA. PERICULUM IN MORA REVERSO. REFORMA DA DECISÃO AGRAVADA. AGRAVO DE INSTRUMENTO PROVIDO. I. CASO EM EXAME Agravo de instrumento interposto contra decisão que, em ação de rescisão contratual cumulada com devolução de valores, deferiu tutela de urgência para determinar a suspensão da cobrança das parcelas do financiamento imobiliário e do contrato de compromisso de compra e venda, bem como a proibição de negativação do nome da autora. A agravante sustenta que não possui ingerência sobre o contrato de financiamento firmado entre a autora e a Caixa Econômica Federal, instrumento regido pela Lei nº 9.514/1997, no qual já ocorreu a constituição da propriedade fiduciária do imóvel. Afirma que o Tema 1.095 do STJ impede a rescisão unilateral com devolução de valores nos moldes do Código de Defesa do Consumidor em contratos com alienação fiduciária regularmente registrada, e que a decisão agravada impede o exercício regular do direito de crédito da construtora. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há duas questões em discussão: (i) verificar se estão presentes os requisitos para concessão de tutela de urgência que suspenda a cobrança de parcelas decorrentes de contrato de compra e venda de imóvel e financiamento com garantia fiduciária; (ii) definir se é juridicamente possível, em cognição sumária, admitir a resilição unilateral do contrato e suspender a exigibilidade das obrigações assumidas pela adquirente. III. RAZÕES DE DECIDIR Nos termos dos arts. 995, parágrafo único, e 1.019, I, do CPC, a concessão de efeito suspensivo ao agravo de instrumento exige a demonstração da probabilidade do direito e do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo. Em sede de cognição sumária, verifica-se a probabilidade do direito da agravante, pois o contrato de mútuo com garantia de alienação fiduciária é regido por legislação específica (Lei nº 9.514/1997), que estabelece regime jurídico próprio e não admite, em regra, resilição unilateral por iniciativa do mutuário. A jurisprudência desta Corte tem reconhecido que dificuldades financeiras do adquirente não constituem fundamento jurídico suficiente para rescindir unilateralmente contratos de financiamento imobiliário regularmente firmados, sobretudo quando ausente prova de vício de consentimento ou abusividade contratual. No caso concreto, não há demonstração, em sede de cognição sumária, de cláusulas abusivas, vício de vontade ou irregularidade na formação dos contratos, circunstâncias que afastariam a incidência do princípio pacta sunt servanda. Ademais, a manutenção da decisão agravada gera periculum in mora reverso, pois impede o exercício do direito de crédito da construtora e transfere à agravante os riscos de inadimplemento sem base probatória suficiente. Diante desse contexto, mostra-se adequada a concessão de efeito suspensivo ao recurso, com a suspensão dos efeitos da decisão agravada, permitindo a continuidade das cobranças e dos mecanismos de preservação do crédito. IV. DISPOSITIVO E TESE Agravo de instrumento provido. Tese de julgamento: Em contratos de financiamento imobiliário garantidos por alienação fiduciária, regidos pela Lei nº 9.514/1997, a resilição unilateral pelo mutuário não se admite sem demonstração concreta de vício contratual ou abusividade. A mera alegação de dificuldades financeiras não justifica a suspensão das obrigações assumidas ou a concessão de tutela de urgência que impeça o exercício do direito de crédito do credor. A suspensão da exigibilidade das parcelas contratuais sem prova robusta de ilegalidade configura risco de periculum in mora reverso em desfavor do credor. Legislação relevante citada: CF/1988, art. 5º; CPC/2015, arts. 995, parágrafo único, e 1.019, I; CC, arts. 473 e 586; Lei nº 9.514/1997. Jurisprudência relevante citada: TRF3, ApCiv 5003176-86.2019.4.03.6119, Rel. Des. Fed. Audrey Gasparini, j. 26/06/2025; STJ, REsp 501134, Rel. Min. Aldir Passarinho Júnior, 4ª Turma, j. 04/06/2009; STJ, REsp 691929/PE, Rel. Min. Teori Zavascki, 1ª Turma, j. 19/09/2005". (TRF 3ª Região, 2ª Turma, AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 5000638-15.2026.4.03.0000, Rel. Desembargador Federal ALESSANDRO DIAFERIA, julgado em 19/05/2026, DJEN DATA: 27/05/2026) - G.N. Destaque-se que a alegação de desconhecimento da localidade em que o empreendimento estava sendo construído ou dos critérios de reajuste das prestações mensais decorrentes do contrato celebrado, não tem, por si só, o condão de afastar a regularidade do negócio jurídico, especialmente quando desacompanhadas de lastro probatório mínimo. A localização do imóvel e a metodologia de composição das parcelas mensais constituem informações essenciais expressamente previstas no contrato de compra e venda de terreno e mútuo, com alienação fiduciária em garantia, não se mostrando razoável que a autora invoque seu desconhecimento, após a sua assinatura e a celebração do negócio. Com essas considerações, de rigor a improcedência dos pedidos. DISPOSITIVO Diante do exposto, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos e DECLARO EXTINTO o processo, com resolução de mérito, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil. Condeno a parte autora ao pagamento de custas judiciais e de honorários advocatícios em favor das rés, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, pro rata, na forma do artigo 85, §§ 2º e 3º, inciso I, do Código de Processo Civil. A exigibilidade das referidas verbas permanecerá suspensa até que se configurem as condições previstas no § 3º do artigo 98 do CPC, ante a concessão do benefício de gratuidade da justiça. Com o trânsito em julgado e nada mais sendo requerido, arquivem-se os autos, observadas as cautelas legais. Sem prejuízo, promova a Secretaria a retificação da autuação, com a inclusão dos novos patronos constituídos pelas corrés Sugoi S.A. e Residencial Parque do Carmo SPE LTDA., em conformidade com a manifestação Id. 468641664. Publique-se. Intimem-se. Cumpra-se. São Paulo, na data da assinatura eletrônica. ISRAEL ALMEIDA DA SILVA Juiz Federal Substituto
