Inteiro teor
PODER JUDICIÁRIO JUSTIÇA FEDERAL Seção Judiciária de Goiás 3ª Vara Federal Cível da SJGO SENTENÇA TIPO "A" PROCESSO: 1032419-90.2025.4.01.3500 CLASSE: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) POLO ATIVO: RUAN DOS SANTOS TAVARES REPRESENTANTES POLO ATIVO: ROGERIO RODRIGUES PEREIRA - GO63511 POLO PASSIVO: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF SENTENÇA 1. RELATÓRIO Trata-se de ação de conhecimento com pedido declaratório de nulidade de procedimento de execução extrajudicial cumulada com pedido indenizatório e tutela de urgência ajuizada por RUAN DOS SANTOS TAVARES em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, objetivando a anulação da consolidação da propriedade fiduciária e dos leilões extrajudiciais referentes ao imóvel residencial situado na Rua Pedrinópolis, casa 01, Bairro Cardoso I, Quadra 40, Lote 06-139, Aparecida de Goiânia/GO, matrícula nº 237.578 do 1º Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Aparecida de Goiânia/GO, ou, subsidiariamente, indenização por danos materiais e morais (ID 2191590422). O autor sustenta ter firmado com a ré contrato de mútuo e alienação fiduciária em garantia em 08/06/2015, adimplindo pontualmente as prestações até vivenciar desemprego involuntário e despesas médicas extraordinárias com o tratamento de saúde de sua filha menor, que enfrentou diagnósticos de tumor tectal e hidrocefalia com necessidade de intervenções cirúrgicas (ID 2191590422). Alega que se dirigiu à agência bancária para regularizar o saldo pendente, momento em que tomou conhecimento de que o imóvel se encontrava em procedimento de leilão, tendo o 1º Cartório de Registro de Imóveis de Aparecida de Goiânia/GO informado que promovera três diligências nos dias 03/08/2024, 10/08/2024 e 17/08/2024, concluindo que o devedor estaria em local incerto e expedindo intimação editalícia (ID 2191590422). Defende a invalidade da intimação por edital, afirmando que sua cônjuge permaneceu na residência de modo contínuo e que não houve diligência presencial efetiva no local (ID 2191590422). Aduz violação ao contraditório, à ampla defesa e ao direito social à moradia, requerendo a declaração de nulidade da notificação extrajudicial, a restauração do prazo para purgação da mora, a anulação da consolidação e dos leilões ou a condenação da ré ao pagamento de reparação moral e material (ID 2191590422). Instruiu a exordial com procuração, declaração de hipossuficiência, documentos de identificação, comprovante de residência, relatórios médicos, cópia do contrato e certidões cartorárias (ID 2191590612, ID 2191590644, ID 2191590694, ID 2191590776, ID 2191590845, ID 2191590915, ID 2191591016, ID 2191591139, ID 2191591155 e ID 2191591267). Distribuída a demanda (ID 2191619244), foi proferida decisão interlocutória indeferindo o pedido de tutela provisória de urgência ante a ausência de probabilidade do direito, determinando a retificação da classe processual para procedimento comum cível, deferindo os benefícios da gratuidade de justiça e ordenando a citação da instituição financeira ré (ID 2193828120). O autor e a ré foram devidamente intimados e citados por meio do sistema eletrônico (ID 2193837440 e ID 2193837556). A Caixa Econômica Federal apresentou contestação tempestiva acompanhada de procuração e documentos (ID 2198198156, ID 2198199329, ID 2198200569 a ID 2198201183). Em preliminar, manifestou oposição ao juízo cem por cento digital (ID 2198198156). No mérito, defendeu a higidez do procedimento expropriatório regido pela Lei nº 9.514/1997, aduzindo que o autor incorreu em inadimplência e que o oficial registrador promoveu reiteradas tentativas de intimação pessoal nos endereços contratuais, inclusive no local do imóvel, expedindo a notificação editalícia após constatar que os devedores se encontravam em local incerto, ato amparado em fé pública registral (ID 2198198156). Argumentou a impossibilidade de purgação da mora após a consolidação da propriedade fiduciária registrada na matrícula, à luz das alterações promovidas pela Lei nº 13.465/2017, restando ao devedor unicamente o direito de preferência, e pugnou pela total improcedência dos pedidos autorais (ID 2198198156). O autor apresentou impugnação à contestação (ID 2202344966), reiterando a nulidade da notificação cartorária, a vulnerabilidade decorrente do estado de saúde de sua filha menor e a viabilidade da consignação em pagamento com esteio no artigo 34 do Decreto-Lei nº 70/1966, acostando novos relatórios médicos (ID 2202345185). Vieram os autos conclusos para julgamento. 2. FUNDAMENTAÇÃO O processo comporta julgamento antecipado do mérito, com esteio no artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil, uma vez que a matéria controvertida é eminentemente de direito e os aspectos fáticos encontram-se exaurientemente demonstrados pelo acervo documental colacionado aos autos, inexistindo necessidade de dilação probatória adicional, conforme já anunciado na decisão saneadora inicial (ID 2193828120). Em relação à preliminar de oposição ao Juízo 100% Digital formulada pela Caixa Econômica Federal (ID 2198198156), constata-se a perda superveniente de objeto de tal insurgência, pois os atos do feito tramitaram sob a sistemática ordinária do Processo Judicial Eletrônico perante a Vara Federal, sem designação de audiências e prescindindo de diligências presenciais, restando preservadas todas as garantias processuais das partes. Presentes os pressupostos processuais de existência e validade do feito e as condições da ação, passa-se ao exame aprofundado do mérito. 2.1. Da constitucionalidade da execução extrajudicial na alienação fiduciária A parte autora questiona a higidez constitucional da execução extrajudicial da garantia fiduciária com esteio nos princípios da dignidade da pessoa humana, do devido processo legal e do direito à moradia (ID 2191590422). Não se sustenta tal inconformismo. O regime da Lei nº 9.514/1997 é plenamente harmônico com os preceitos fundamentais da Constituição Federal de 1988, visto que assegura ao mutuário oportunidade expressa de purgação da mora, exige estrito rito registral com garantia de publicidade e viabiliza a submissão de eventuais ilegalidades ao crivo inafastável do Poder Judiciário. A jurisprudência vinculante do Supremo Tribunal Federal, ao examinar a matéria sob o rito da repercussão geral, assentou em caráter definitivo a constitucionalidade do rito expropriatório extrajudicial da propriedade fiduciária, como se depreende da ratio decidendi do acórdão do Tribunal Pleno no Recurso Extraordinário nº 860.631/SP, paradigma do Tema 982: O Supremo Tribunal Federal firmou a tese vinculante que confirma a compatibilidade constitucional do procedimento de excussão extrajudicial: "É constitucional o procedimento da Lei nº 9.514/1997 para a execução extrajudicial da cláusula de alienação fiduciária em garantia, haja vista sua compatibilidade com as garantias processuais previstas na Constituição Federal." (STF, Tribunal Pleno, RE 860.631/SP, Rel. Min. Luiz Fux, Tema 982 da Repercussão Geral, j. 26/10/2023) O Superior Tribunal de Justiça aplica com rigor o precedente vinculante da Suprema Corte, reafirmando que o rito instituído pela Lei nº 9.514/1997 tutela adequadamente o devido processo legal formal e substancial: EMENTA: DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. BEM DE FAMÍLIA. CONSTITUCIONALIDADE DA EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. RECURSO DESPROVIDO. 1. O STF, no Tema 982, já fixou a tese de que é constitucional o procedimento da Lei 9.514/97 para a execução extrajudicial da cláusula de alienação fiduciária, sendo desnecessário o sobrestamento do processo. 2. A aplicação do CDC à relação contratual não altera o desfecho da demanda, pois a alienação fiduciária possui previsão legal específica na Lei 9.514/97, que rege a relação jurídica entre as partes. 3. A impenhorabilidade do bem de família, prevista na Lei 8.009/90, é inoponível ao credor fiduciário em contrato de financiamento destinado à aquisição do imóvel, conforme entendimento consolidado do STJ. 4. Agravo conhecido para conhecer em parte do recurso especial e, na parte conhecida, negar-lhe provimento. (AREsp n. 1.898.965/RS, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 10/11/2025, DJEN de 17/11/2025.) Afasta-se, por conseguinte, qualquer alegação de inconstitucionalidade material ou formal da legislação de regência. 2.2. Da regularidade da constituição em mora e da validade da intimação editalícia O ponto central da insurgência deduzida na exordial cinge-se à suposta ausência de notificação pessoal prévia e à consequente nulidade da intimação por edital realizada pelo Oficial do Registro Imobiliário (ID 2191590422). A análise do arcabouço fático-probatório revela a absoluta improcedência das alegações do autor. Em 08/06/2015, o autor celebrou Contrato de Compra e Venda de Imóvel, Mútuo e Alienação Fiduciária em Garantia nº 8.4444.0939729-7 (ID 2191590915), figurando como devedores fiduciantes RUAN DOS SANTOS TAVARES e RENNAN DOS SANTOS TAVARES, com pacto de garantia averbado sob o R.2 na matrícula nº 237.578 do 1º Cartório de Registro de Imóveis de Aparecida de Goiânia/GO (ID 2191591267). A cláusula 17 do ajuste expressamente estabeleceu o rito de intimação pessoal para purgação da mora em quinze dias perante a serventia registral imobiliária, sob pena de consolidação da propriedade em nome da credora fiduciária (ID 2191590915). Diante do inadimplemento confesso a partir do encargo mensal vencido em 08/02/2024 (ID 2191591016), a Caixa Econômica Federal requereu ao Oficial Registrador a deflagração do procedimento de constituição em mora, nos moldes do artigo 26 da Lei nº 9.514/1997. O 2º Ofício de Registro de Títulos e Documentos da Comarca de Aparecida de Goiânia/GO, encarregado das diligências notificatórias extrajudiciais (Notificações nº 153.653 e 153.654), certificou minuciosamente que o escrevente compareceu pessoalmente no endereço contratual do imóvel dado em garantia em três datas e horários distintos: no dia 03/08/2024 às 08h07min, no dia 10/08/2024 às 12h43min e no dia 17/08/2024 às 14h05min (ID 2191591016). Em todas as oportunidades, o serventuário apurou que o imóvel encontrava-se fechado e sem atendimento de qualquer morador, deixando aviso formal na caixa de correios para comparecimento à serventia, tendo os vizinhos se recusado a prestar informações, razão pela qual certificou formalmente que o devedor fiduciante se encontrava em local ignorado, incerto ou inacessível (ID 2191591016). De igual forma, o oficial diligenciou no endereço alternativo constante do pacto (Rua 25 E, Quadra 130, Lote 23, Garavelo Park), onde também foram realizadas tentativas nos dias 03/08/2024 às 08h20min, 10/08/2024 às 12h52min e 17/08/2024 às 14h13min, restando frustrada a localização presencial do devedor (ID 2191591016). O mesmo procedimento esgotante de tentativas foi simultaneamente operado em face do coobrigado RENNAN DOS SANTOS TAVARES (ID 2191591016). Somente após a frustração dessas reiteradas diligências presenciais em múltiplos endereços, o 1º Cartório de Registro de Imóveis de Aparecida de Goiânia/GO, no âmbito do Auto nº 8.612/2024, promoveu a intimação do fiduciante por meio de Edital Eletrônico publicado em três dias consecutivos, em 02/10/2024, 03/10/2024 e 04/10/2024, na plataforma nacional do Registro de Imóveis do Brasil, outorgando o prazo legal de quinze dias para satisfação do montante devido (ID 2191591016 e ID 2198201048). O artigo 26, parágrafo 4º, da Lei nº 9.514/1997 é categórico ao chancelar a intimação editalícia quando o intimando estiver em local incerto: "§ 4º Quando o devedor ou, se for o caso, o terceiro fiduciante, o cessionário, o representante legal ou o procurador regularmente constituído encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de registro de imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado pelo período mínimo de 3 (três) dias em jornal de maior circulação local ou em jornal de comarca de fácil acesso, se o local não dispuser de imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital." Ressalte-se que as declarações prestadas pelo escrevente e pelo registrador público ostentam fé pública e presunção relativa de veracidade e legitimidade (iuris tantum), consoante dispõe o artigo 3º da Lei nº 8.935/1994 e a pacífica jurisprudência pátria. A alegação unilateral formulada na inicial no sentido de que a cônjuge do autor estaria presente e que ninguém teria procurado o devedor não passa de mera assertiva destituída de respaldo probatório concreto, inidônea para afastar as certidões dotadas de fé pública emanadas da serventia cartorária. Nesse exato sentido, o Tribunal Regional Federal da 1ª Região assentou em julgado colegiado a plena validade da intimação editalícia após tentativas frustradas certificadas pelo oficial registrador: EMENTA: PROCESSO CIVIL. ADMINISTRATIVO. SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO (SFI). LEI Nº 9.514/1997. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. AÇÃO ANULATÓRIA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. INTIMAÇÃO PARA PURGAÇÃO DA MORA. CERTIDÃO DE OFICIAL. FÉ PÚBLICA. REGULARIDADE DO PROCEDIMENTO. SENTENÇA MANTIDA. 1. A controvérsia recursal trata sobre regularidade do procedimento de consolidação da propriedade do imóvel objeto de alienação fiduciária, nos termos da Lei nº 9.514/1997, especialmente quanto à validade da intimação da devedora para purgação da mora. 2. A Lei nº 9.514/1997, em seu artigo 26, estabelece como regra a intimação pessoal do devedor para a purgação da mora. Contudo, o §4º do mesmo dispositivo autoriza expressamente a intimação por edital quando o fiduciante, seu representante legal ou procurador se encontrar em local ignorado, incerto ou inacessível, fato que deve ser certificado pelo oficial do competente Registro de Imóveis. 3. Nesse sentido, o egrégio Superior Tribunal de Justiça: "Nos procedimentos extrajudiciais de consolidação da propriedade, intentada a intimação pessoal por três vezes consecutivas e frustradas ante a ausência do mutuário, justifica-se, posteriormente, a intimação por edital, nos termos do art . 26, §4º, da Lei nº 9.514/97" (AgRg no AREsp 543.904/RS, Relator Ministro João Otávio De Noronha, Terceira Turma, julgado em 20/11/2014, DJe 28/11/2014) (AgInt no REsp 1.939.507 ES 2021/0154471-9, Relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, Data de Julgamento 30/05/2022, Data de Publicação DJe de 01/06/2022). 4. A certidão emitida por oficial, documento dotado de fé pública, comprova a tentativa de notificação pessoal em seis ocasiões distintas, em dois endereços diferentes, sem sucesso. O oficial certificou expressamente que "o destinatário se encontra em local incerto". 5. Diante da localidade incerta do devedor, há autorização legal para que a intimação para purgação da mora se dê por meio de edital. Conforme certidão por oficial, houve intimação da apelante por meio de editais publicados nos dias 13/06/2018, 14/06/2018 e 15/06/2018. 6. Comprovada a regularidade do procedimento de notificação e a inércia da devedora em purgar a mora no prazo legal, não há que se falar em nulidade da consolidação da propriedade em nome da credora fiduciária. 7. Apelação não provida. (AC 1027158-66.2019.4.01.3400, DESEMBARGADOR FEDERAL HERCULES FAJOSES, TRF - PRIMEIRA REGIÃO - QUINTA TURMA, PJe 06/03/2026 PAG.) O Superior Tribunal de Justiça consolidou entendimento idêntico sobre a suficiência do esgotamento das diligências e a prevalência da fé pública registral: EMENTA: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO COM GARANTIA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. PROCEDIMENTO DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. CONSTITUIÇÃO EM MORA. INTIMAÇÃO PESSOAL NÃO EFETIVADA. INTIMAÇÃO POR EDITAL. VALIDADE. ESGOTAMENTO DOS MEIOS DE LOCALIZAÇÃO DO DEVEDOR. FÉ PÚBLICA DO OFICIAL DE REGISTRO. PRESUNÇÃO DE VERACIDADE NÃO ELIDIDA. INTIMAÇÃO DO DEVEDOR ACERCA DAS DATAS DOS LEILÕES. DESNECESSIDADE. PROCEDIMENTO ANTERIOR À LEI N. 13.465/2017. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL. NÃO DEMONSTRAÇÃO. MERA TRANSCRIÇÃO DE EMENTAS. SÚMULA 284/STF. DECISÃO SINGULAR DA RELATORA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL MANTIDA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.1. Nos termos do art. 26, §§ 1º, 3º e 4º, da Lei n. 9.514/1997, a intimação para a purgação da mora deve ser realizada pessoalmente ao devedor fiduciante. Esgotados os meios de sua localização, devidamente certificados por oficial de registro dotado de fé pública, revela-se cabível a intimação por edital.2. As certidões emitidas pelo oficial de Registro de Imóveis gozam de fé pública e presunção de veracidade, a qual somente pode ser elidida por prova robusta em sentido contrário, ônus que incumbe à parte devedora.3. No tocante à intimação pessoal acerca das datas de realização dos leilões extrajudiciais, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça firmou-se no sentido de que, nos contratos celebrados e nos procedimentos executórios ocorridos sob a égide da redação original da Lei n. 9.514/1997, isto é, antes da vigência da Lei n. 13.465/2017, não havia exigência legal de intimação pessoal do devedor fiduciante acerca dos leilões, bastando a prévia intimação para purgação da mora.4. Para a caracterização do dissídio jurisprudencial, nos termos do art. 1.029, § 1º, do Código de Processo Civil e do art. 255, §§ 1º e 3º, do Regimento Interno do Superior Tribunal de Justiça, exige-se a demonstração da similitude fática e da divergência de interpretação do direito entre os acórdãos confrontados, não sendo suficiente a mera transcrição de ementas. Aplica-se, por analogia, a Súmula 284/STF.5. Agravo interno não provido. (AgInt no REsp n. 2.140.921/RJ, relator Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Quarta Turma, julgado em 24/8/2026, DJEN de 27/8/2026.) E ainda: EMENTA: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. NOTIFICAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR PARA PURGAR A MORA. FRUSTRADA. CITAÇÃO POR EDITAL. SÚMULA 83/STJ. 1. Nos procedimentos extrajudiciais de consolidação da propriedade, intentada a intimação pessoal por três vezes consecutivas e frustradas ante a ausência do mutuário, justifica-se, posteriormente, a intimação por edital, nos termos do art. 26, § 4º, da Lei n. 9.514/97. (AgRg no AREsp 543.904/RS, Rel. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, TERCEIRA TURMA, julgado em 20/11/2014, DJe 28/11/2014) 2. Agravo interno não provido. (AgInt no REsp n. 1.939.507/ES, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 30/5/2022, DJe de 1/6/2022.) Assim, tendo havido três tentativas presenciais em cada um dos endereços conhecidos e a consequente publicação do edital por três dias consecutivos, restou perfeitamente atendido o comando do artigo 26, parágrafo 4º, da Lei nº 9.514/1997, reputando-se hígida e plenamente eficaz a constituição em mora do fiduciante. 2.3. Da consolidação da propriedade fiduciária e da impossibilidade de purgação da mora Decorrido o prazo legal sem purgação da mora e comprovado o recolhimento do ITBI municipal no importe de R$ 3.925,69 (ID 2191591016 e ID 2198201101), foi promovida a averbação da consolidação da propriedade em favor da Caixa Econômica Federal em 26/12/2024, sob o Av.4 da matrícula imobiliária nº 237.578 (ID 2191591016 e ID 2198201183). A pretensão do autor de compelir a instituição financeira a receber o pagamento em atraso, seja administrativamente seja mediante consignação em pagamento no curso da presente lide, esbarra frontalmente no regime jurídico aplicável. A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Tema Repetitivo 1.288, pacificou de forma vinculante que, nas hipóteses em que a consolidação da propriedade foi averbada sob a vigência da Lei nº 13.465/2017 (em vigor desde 12/07/2017), não mais se admite a purgação da mora, ficando assegurado ao devedor fiduciante exclusivamente o direito de preferência para aquisição do bem até a realização do segundo leilão público, nos termos do artigo 27, parágrafo 2º-B, da Lei nº 9.514/1997. Confira-se o teor vinculante firmado pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema 1288 dos Recursos Repetitivos: "TEMA REPETITIVO STJ Tema 1288 (SEGUNDA SEÇÃO) [DIREITO CIVIL]: a) antes da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, nas situações em que já consolidada a propriedade e purgada a mora nos termos do art. 34 do Decreto-Lei n. 70/1966 (ato jurídico perfeito), impõe-se o desfazimento do ato de consolidação, com a consequente retomada do contrato de financiamento imobiliário; e b) a partir da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, nas situações em que consolidada a propriedade, mas não purgada a mora, é assegurado ao devedor fiduciante tão somente o exercício do direito de preferência previsto no § 2o-B do art. 27 da Lei n. 9.514/1997." No julgamento de mérito condutor da matéria perante a Segunda Seção, a Corte Superior explicitou a superação da aplicação do Decreto-Lei nº 70/1966: EMENTA: RECURSOS ESPECIAIS. IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. GARANTIA. LEI Nº 9.514/1997. MORA PURGAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE APÓS CONSOLIDAÇÃO. PROPRIEDADE. CREDOR FIDUCIANTE. VIGÊNCIA. LEI Nº 13.465/2017. ALTERAÇÕES INCORPORADAS. DIREITO DE PREFERÊNCIA. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. NULIDADE. ACÓRDÃO. AFASTAMENTO. 1. O propósito recursal cinge-se a definir a possibilidade de purgação da mora, nos contratos de mútuo imobiliário com pacto adjeto de alienação fiduciária, submetidos à Lei nº 9.514/1997 com a redação dada pela Lei nº 13.465/2017, nas hipóteses em que a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário ocorreu na vigência da nova lei. 2. Não se reconhece a negativa de prestação jurisdicional ventilada quando o Tribunal de origem analisa todas as questões relevantes para a solução da lide, de forma fundamentada. 3. Após a edição da Lei nº 13.465, de 11/7/2017, que introduziu no art. 27 da Lei nº 9.514/1997 o § 2º-B, não se cogita mais da aplicação subsidiária do Decreto-Lei nº 70/1966, visto que, consolidada a propriedade fiduciária em nome do credor fiduciário, descabe ao devedor fiduciante a purgação da mora, sendo-lhe garantido apenas o exercício do direito de preferência na aquisição do bem imóvel objeto de propriedade fiduciária. Precedentes. 4. Recurso especial adesivo da ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE MUTUÁRIOS - ABM não conhecido. Parcialmente conhecidos e, na parte conhecida, providos os demais recursos especiais interpostos. (REsp n. 1.942.898/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Segunda Seção, julgado em 23/8/2023, DJe de 13/9/2023.) De igual teor, o entendimento adotado pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça ao examinar hipótese análoga regida pela nova legislação: EMENTA: PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ANULATÓRIA DE ATO JURÍDICO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. PURGAÇÃO DA MORA APÓS A CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DO CREDOR FIDUCIÁRIO. IMPOSSIBILIDADE. APLICAÇÃO DA LEI Nº 13.465/2017. DIREITO DE PREFERÊNCIA. 1. Ação anulatória de ato jurídico ajuizada em 19/02/2020, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 28/03/2022 e atribuído ao gabinete em 04/07/2022. 2. O propósito recursal consiste em decidir acerca da possibilidade de o mutuário efetuar a purgação da mora, em contrato garantido por alienação fiduciária de bem imóvel, após a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário. 3. De acordo com a jurisprudência do STJ, antes da edição da Lei nº 16.465/2017, a purgação da mora era admitida no prazo de 15 (quinze) dias após a intimação prevista no art. 26, § 1º, da Lei nº 9.514/1997 ou, a qualquer tempo, até a assinatura do auto de arrematação do imóvel, com base no art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966, aplicado subsidiariamente às operações de financiamento imobiliário relativas à Lei nº 9.514/1997. Precedentes. 4. Após a edição da Lei nº 13.465, de 11/7/2017, que incluiu o § 2º-B no art. 27 da Lei nº 9.514/1997, assegurando o direito de preferência ao devedor fiduciante na aquisição do imóvel objeto de garantia fiduciária, a ser exercido após a consolidação da propriedade e até a data em que realizado o segundo leilão, a Terceira Turma do STJ, no julgamento do REsp 1.649.595/RS, em 13/10/2020, se posicionou no sentido de que, "com a entrada em vigor da nova lei, não mais se admite a purgação da mora após a consolidação da propriedade em favor do fiduciário", mas sim o exercício do direito de preferência para adquirir o imóvel objeto da propriedade fiduciária, previsto no mencionado art. 27, § 2º-B, da Lei nº 9.514/1997. 5. Na oportunidade, ficou assentada a aplicação da Lei nº 13.465/2017 aos contratos anteriores à sua edição, considerando, ao invés da data da contratação, a data da consolidação da propriedade e da purga da mora como elementos condicionantes, nos seguintes termos: "i) antes da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, nas situações em que já consolidada a propriedade e purgada a mora nos termos do art. 34 do Decreto-Lei n. 70/1966 (ato jurídico perfeito), impõe-se o desfazimento do ato de consolidação, com a consequente retomada do contrato de financiamento imobiliário; ii) a partir da entrada em vigor da lei nova, nas situações em que consolidada a propriedade, mas não purgada a mora, é assegurado ao devedor fiduciante tão somente o exercício do direito de preferência previsto no § 2º-B do art. 27 da Lei n. 9.514/1997" (REsp 1.649.595/RS, Terceira Turma, julgado em 13/10/2020, DJe de 16/10/2020). 6. Hipótese dos autos em que a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário ocorreu após a entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017, razão pela qual não há que falar em possibilidade de o devedor purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação, ficando assegurado apenas o exercício do direito de preferência para adquirir o imóvel objeto da propriedade fiduciária. 7. Recurso especial conhecido e não provido. (REsp n. 2.007.941/MG, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 14/2/2023, DJe de 16/2/2023.) No caso vertente, a consolidação da propriedade operou-se em 26/12/2024 (Av.4 da matrícula nº 237.578) (ID 2191591016 e ID 2198201183), isto é, sob a plena vigência da Lei nº 13.465/2017 e da Lei nº 14.711/2023. Logo, a averbação registral extinguiu em caráter definitivo a relação contratual fiduciária original, não remanescendo espaço para a purgação da mora pelo valor histórico das parcelas impagas nem para a convalescença do financiamento primitivo. Ademais, os documentos carreados aos autos comprovam que a Caixa Econômica Federal oportunizou ao autor e ao coobrigado o exercício tempestivo do direito de preferência, mediante notificação extrajudicial com informação sobre o valor integral da dívida, encargos e tributos (R$ 147.615,69), bem como comunicação das datas de realização dos leilões públicos designados para 12/03/2025 e 19/03/2025, expedidas para todos os endereços cadastrais (ID 2198200641, ID 2198200743, ID 2198200816 e ID 2198200882). O autor permaneceu inerte quanto ao resgate do bem pelo preço da dívida e despesas, vindo o imóvel a ser regularmente alienado a terceiros adquirentes de boa-fé em 27/03/2025 pelo montante de R$ 167.000,00, conforme devidamente registrado no R.5 da matrícula em 07/04/2025 (ID 2191591267). 2.4. Da inoponibilidade do bem de família e da inaplicabilidade do CDC como óbice à consolidação O autor invocou a proteção legal da impenhorabilidade do bem de família (Lei nº 8.009/1990) e o contexto de extrema vulnerabilidade social e familiar em razão do quadro de saúde de sua filha menor de idade (ID 2191590422). Não se desconhece a gravidade do quadro clínico vivenciado pela menor, fartamente documentado nos autos pelos laudos de neurocirurgia e exames de imagem (ID 2191590845, ID 2191591139 e ID 2202345185). Não obstante a solidariedade humana que a situação inspira, a ordem jurídica não permite transmutar infortúnios de ordem pessoal ou econômica em causa extintiva ou modificativa da obrigação contratual validamente pactuada. A garantia de alienação fiduciária envolve a transmissão voluntária da propriedade resolúvel do imóvel pelo devedor fiduciante ao credor. O instituto do bem de família é inoponível à consolidação da propriedade fiduciária, haja vista que a perda da posse decorre do inadimplemento de negócio jurídico no qual o devedor dispôs previamente do domínio em prol da garantia da própria dívida de aquisição imobiliária, sob pena de violação à boa-fé objetiva e consagração de comportamento contraditório (venire contra factum proprium), conforme pacificado pelo Superior Tribunal de Justiça. Da mesma forma, em que pese a incidência principiológica das normas consumeristas às instituições financeiras (Súmula 297 do Superior Tribunal de Justiça), o próprio Tribunal da Cidadania fixou no Tema Repetitivo 1.095 que a resolução de contrato imobiliário dotado de alienação fiduciária devidamente registrada segue o regramento da lei especial (Lei nº 9.514/1997), não havendo espaço para a inversão probatória genérica modificar a realidade das certidões públicas carreadas aos autos. 2.5. Do pedido subsidiário de indenização por danos materiais e morais Formulou o autor pedido subsidiário consistente na condenação da Caixa Econômica Federal ao ressarcimento das parcelas adimplidas durante o contrato e à reparação por danos morais decorrentes do leilão e da perda do imóvel (ID 2191590422). A pretensão indenizatória é manifestamente improcedente. A atuação da empresa pública ré pautou-se estritamente dentro dos lindes da legalidade estrita e do exercício regular de direito assegurado pela Lei nº 9.514/1997, inexistindo ato ilícito, falha na prestação de serviço ou abuso de direito (artigos 186, 187 e 188, inciso I, do Código Civil). A perda do domínio e da posse decorreu de forma direta do inadimplemento substancial das obrigações contratuais assumidas pelo autor e da sua inércia diante das notificações cartorárias. Além disso, a devolução de valores após a venda em leilão público obedece expressamente ao disposto no artigo 27, parágrafo 4º, da Lei nº 9.514/1997, que assegura a entrega ao fiduciante apenas da quantia que eventualmente sobejar após a quitação do saldo devedor, das despesas cartorárias e tributárias e dos encargos legais, procedimento contábil que não se confunde com indenização material genérica. Inexistindo ilicitude na conduta da ré, descabe cogitar de reparação por danos morais ou materiais, impondo-se a rejeição integral dos pedidos deduzidos na exordial. 3. DISPOSITIVO Ante o exposto, com fundamento no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos formulados por RUAN DOS SANTOS TAVARES em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, resolvendo o mérito da demanda. Condeno a parte autora ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios sucumbenciais em favor do patrono da parte ré, os quais, com amparo no artigo 85, parágrafo 2º, do Código de Processo Civil, fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa (artigo 85, parágrafo 2º, do Código de Processo Civil), considerando a natureza da causa, o trabalho realizado e o grau de zelo profissional demonstrado. Fica, contudo, suspensa a exigibilidade dessas verbas de sucumbência pelo prazo de 5 (cinco) anos, nos termos do artigo 98, parágrafo 3º, do Código de Processo Civil, em razão do benefício da gratuidade de justiça deferido à parte autora (ID 2193828120). Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Após o trânsito em julgado e ultimadas as providências de praxe, arquivem-se os autos com baixa na distribuição. Goiânia, data da assinatura eletrônica. LEONARDO BUISSA FREITAS Juiz Federal
