Inteiro teor
PODER JUDICIÁRIO JUSTIÇA FEDERAL Seção Judiciária de Goiás 3ª Vara Federal Cível da SJGO SENTENÇA TIPO "A" PROCESSO: 1021469-22.2025.4.01.3500 CLASSE: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) POLO ATIVO: MAFALDA RODRIGUES DE MEDEIROS REPRESENTANTES POLO ATIVO: JESSICA MENDES LOPES - GO73876 POLO PASSIVO: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF SENTENÇA 1. RELATÓRIO Trata-se de ação de procedimento comum, com pedido de tutela de urgência, ajuizada por MAFALDA RODRIGUES DE MEDEIROS em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL (CEF), objetivando a anulação do procedimento de consolidação da propriedade fiduciária e dos leilões extrajudiciais designados sobre o imóvel residencial situado na Rua Antônio Ferreira Maia, Quadra s/nº, Lote 283, Casa 204, Condomínio Residencial Francisca Maia da Silveira, em Senador Canedo/GO, matriculado sob o nº 51.977 perante o Registro de Imóveis local (ID 2182558912). Na petição inicial (ID 2182558912), a parte autora sustentou, em síntese, que celebrou com a instituição financeira ré contrato de mútuo para aquisição de terreno e construção de unidade habitacional com pacto adjeto de alienação fiduciária em garantia regido pela Lei nº 9.514/1997, no âmbito do Programa Casa Verde e Amarela (recursos do FGTS), pelo valor financiado de R$ 73.885,32 (ID 2182558912). Afirmou que, em razão de dificuldades financeiras, tornou-se inadimplente, vindo a tomar conhecimento de que a propriedade fora consolidada em nome da ré em 18/12/2024 e de que os leilões do imóvel haviam sido agendados para 19/05/2025 e 26/05/2025 (ID 2182558912). Alegou a nulidade do procedimento expropriatório extrajudicial por ausência de notificação pessoal para purgação da mora e por falta de intimação pessoal acerca das datas das praças públicas, postulando o direito de purgar a mora mediante depósito judicial das prestações em atraso até a arrematação ou, subsidiariamente, a resolução em perdas e danos pelo sobejo (ID 2182558912). Juntou procuração, declaração de hipossuficiência, comprovante de endereço, consulta ao portal de imóveis e certidão imobiliária (IDs 2182558919, 2182558920, 2182558930, 2182558936 e 2182558940). Por decisão proferida em 25/04/2025 (ID 2183345001), este Juízo deferiu os benefícios da gratuidade da justiça, indeferiu o pedido de tutela de urgência e determinou a citação da empresa pública demandada com determinação de juntada dos documentos pertinentes à notificação (ID 2183345001). Em face dessa decisão, a demandante interpôs agravo de instrumento autuado sob o nº 1015007-73.2025.4.01.0000, no qual o Desembargador Federal Relator, em juízo de cognição sumária precária, deferiu tutela recursal antecipada para suspender temporariamente os leilões marcados e determinar a abstenção de novos atos expropriatórios até o julgamento do recurso (ID 2184383712). Citada, a Caixa Econômica Federal apresentou contestação (ID 2187805559). Suscitou preliminar de inépcia da petição inicial, nos termos do art. 330, §§ 2º e 3º, do Código de Processo Civil, por ausência de discriminação e depósito do valor incontroverso das obrigações contratuais (ID 2187805559). Impugnou a concessão da justiça gratuita e sustentou a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor (ID 2187805559). No mérito, defendeu a plena higidez do procedimento extrajudicial, esclarecendo que a propriedade fiduciária foi formalmente consolidada em 27/12/2024, após regular notificação da mutuária para purgação da mora, a qual restou infrutífera, consoante certidão lavrada pelo oficial de registro de imóveis dotado de fé pública (ID 2187805559). Demonstrou que foram expedidas cartas com aviso de recebimento para comunicação das datas dos leilões e que o leilão foi suspenso no sistema operacional da instituição em cumprimento à ordem judicial (ID 2187805559). Ressaltou a inviabilidade de purgação da mora após a consolidação da propriedade fiduciária, subsistindo apenas o direito de preferência legal, requerendo a improcedência integral da demanda (ID 2187805559). Acostou aos autos a certidão registral de não purga da mora e intimação por edital (ID 2187805711), comprovantes de recolhimento de tributos municipais e ITBI (IDs 2187805762 e 2187805799), laudo de avaliação técnica (ID 2187805821), matrícula atualizada nº 51.977 (ID 2187805864), demonstrativo de débito e planilha evolutiva (IDs 2187805896 e 2187805928), avisos de recebimento postais (IDs 2187805984, 2187806055 e 2187806084), cópias das notificações extrajudiciais expedidas (IDs 2187806119, 2187806164 e 2187806192), edital de leilão nº 0018/0225 (ID 2187806209), tela do sistema operacional SIMOV (ID 2187806223) e extrato cadastral habitacional (ID 2187806241). A autora apresentou réplica (ID 2191624102), refutando as preliminares e insistindo na tese de nulidade das intimações para purgação da mora e para os leilões, reiterando os termos da exordial (ID 2191624102). Vieram os autos conclusos para julgamento. É o relatório. Decido. 2. FUNDAMENTAÇÃO 2.1. Julgamento antecipado do mérito O processo comporta julgamento antecipado do mérito, nos termos do art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil, porquanto a matéria controvertida é de direito e de fato, prescindindo de produção de outras provas além dos documentos já carreados ao caderno processual pelas partes, os quais são suficientes para a adequada resolução da lide. 2.2. Impugnação à gratuidade da justiça A impugnação ao benefício da gratuidade da justiça formulada pela ré na peça de defesa não comporta acolhimento (ID 2187805559). A concessão do beneplácito foi amparada em elementos que atestam a hipossuficiência econômica da demandante, que exerce a atividade de diarista (ID 2182558912), aufere renda modesta compatível com os critérios de isenção, é beneficiária de tarifa social de energia elétrica para baixa renda (ID 2182558920) e firmou declaração formal de hipossuficiência (ID 2182558930). Cabia à empresa pública impugnante desconstituir objetivamente a presunção legal de veracidade decorrente da declaração apresentada, mediante comprovação documental idônea da capacidade econômico-financeira da autora, ônus do qual não se desincumbiu a ré, limitando-se a tecer ponderações genéricas desprovidas de respaldo probatório concreto. Por conseguinte, rejeito a impugnação e mantenho a gratuidade da justiça deferida à demandante. 2.3. Preliminar de inépcia da petição inicial (art. 330, §§ 2º e 3º, do CPC) A instituição financeira ré arguiu preliminar de inépcia da exordial com fulcro no art. 330, §§ 2º e 3º, do CPC, sustentando a ausência de discriminação das parcelas controversas e a falta de continuidade do pagamento do valor incontroverso (ID 2187805559). Não se verifica o alegado vício processual. O regramento constante do art. 330, §§ 2º e 3º, do CPC incide especificamente nas demandas que possuem por objeto a revisão de encargos e cláusulas financeiras contratuais. No caso vertente, a parte autora não deduz pretensão de cunho revisional sobre juros, taxas ou critérios de amortização da dívida, mas sim postula a declaração de nulidade formal de atos do procedimento extrajudicial de consolidação da propriedade fiduciária e dos leilões subsequentes, com esteio na Lei nº 9.514/1997 (ID 2182558912). Havendo causa de pedir clara e pedidos compatíveis e determinados voltados à aferição da regularidade de procedimento executivo, a petição inicial permitiu o pleno exercício do contraditório e da ampla defesa pela instituição credora. Destarte, rejeito a preliminar de inépcia. 2.4. Código de Defesa do Consumidor e marco normativo aplicável Quanto ao regime jurídico de regência, a jurisprudência uniformizada do Superior Tribunal de Justiça, ao fixar tese no Tema 1.095 dos Recursos Repetitivos (REsp 1.891.498/SP e REsp 1.894.504/SP), pacificou que, em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado, a resolução do pacto por inadimplemento do devedor constituído em mora submete-se à sistemática da legislação especial da Lei nº 9.514/1997, afastando-se as regras gerais do Código de Defesa do Consumidor no que toca ao procedimento de execução extrajudicial da garantia. Ademais, o Supremo Tribunal Federal assentou expressamente a constitucionalidade da execução extrajudicial prevista na Lei nº 9.514/1997 ao fixar a tese do Tema 982 da Repercussão Geral (RE 860.631), assegurando que o procedimento preserva as garantias do devido processo legal e do contraditório. Portanto, o exame da validade dos atos de cobrança, consolidação da propriedade e alienação do bem pauta-se estritamente pelas normas de regência insculpidas nos arts. 26 a 27 da Lei nº 9.514/1997. 2.5. Regularidade da constituição em mora e da notificação do devedor fiduciante O cerne da controvérsia reside na aferição da legalidade do procedimento expropriatório extrajudicial deflagrado pela credora fiduciária sobre o imóvel de matrícula nº 51.977 do Registro de Imóveis de Senador Canedo/GO (IDs 2182558936 e 2187805864). A autora alega ausência de notificação para purgar a mora e falta de intimação pessoal acerca dos leilões (ID 2182558912). Conforme preceitua o art. 26 da Lei nº 9.514/1997, vencida e não paga a dívida, o fiduciante deve ser intimado, por requerimento do credor fiduciário e por intermédio do oficial do registro de imóveis competente, para satisfazer as prestações vencidas e despesas de cobrança no prazo de 15 (quinze) dias. O § 3º do mesmo artigo disciplina que a intimação far-se-á pessoalmente ao devedor ou pelo correio com aviso de recebimento, ao passo que o § 4º autoriza expressamente a intimação por edital caso o intimando encontre-se em local ignorado, incerto ou inacessível, mediante certidão circunstanciada do serventuário encarregado da diligência. No caso concreto, o conjunto probatório documental acostado com a peça contestatória desmente categoricamente a narrativa da autora de que não houve intimação para a purgação da mora. Com efeito, a certidão expedida pelo Oficial Registrador do Registro de Imóveis da Comarca de Senador Canedo/GO (ID 2187805711) comprova que foram emitidas as intimações para purgação da mora em 21/06/2024 (protocolos nº 33.907 e 33.908, registros nº 33.717 e 33.718), direcionadas ao endereço contratual da mutuária na Rua Milton Costa, Casa 4, Quadra 3, Lote 19, Jardim Todos os Santos, Senador Canedo/GO (ID 2187805711), bem como realizada intimação via endereço eletrônico (ID 2187805711). Frustrada a cientificação presencial por encontrar-se em local incerto, e inexistindo comparecimento da fiduciante, o cartório procedeu à formalização da intimação por editais publicados nos dias 28, 29 e 30 de agosto de 2024 (ID 2187805711). Ademais, na própria matrícula imobiliária do bem (matrícula nº 51.977), no ato de averbação AV-7-51.977, datado de 27 de dezembro de 2024, a escrevente registral certificou formalmente que a consolidação da propriedade em nome da Caixa Econômica Federal decorreu da ausência de purgação da mora pela devedora fiduciante no prazo legal, após haver sido regularmente intimada, além do prévio recolhimento do Imposto de Transmissão Inter Vivos (ITBI) no montante de R$ 3.662,05 (IDs 2187805799 e 2187805864). Os atos praticados pelos registradores públicos e seus serventuários gozam de fé pública e presunção de legalidade, veracidade e legitimidade, consoante expressamente consagrado na jurisprudência do Tribunal Regional Federal da 1ª Região: EMENTA: PROCESSO CIVIL. ADMINISTRATIVO. SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO (SFI). LEI Nº 9.514/1997. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. AÇÃO ANULATÓRIA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. INTIMAÇÃO PARA PURGAÇÃO DA MORA. INÉRCIA DA DEVEDORA. CERTIDÃO DE OFICIAL. FÉ PÚBLICA. REGULARIDADE DO PROCEDIMENTO. 1. A regular constituição em mora do devedor fiduciante é requisito de validade para a consolidação da propriedade do imóvel em nome do credor, nos termos do art. 26 da Lei nº 9.514/1997. 2. A certidão emitida por oficial de registro, que atestou a intimação pessoal do devedor para purgar a mora, é dotada de fé pública, gozando de presunção de legitimidade e veracidade. 3. Compete ao devedor fiduciante o ônus de produzir prova robusta e inequívoca para desconstituir a presunção de veracidade da certidão oficial, não sendo suficientes meras alegações de vícios formais em outras peças do procedimento. 4. A comprovação nos autos, por meio de certidões cartorárias, a regular intimação da devedora para purgar a mora e o transcurso do prazo legal sem o devido pagamento, implica no reconhecimento da validade do procedimento de consolidação da propriedade. 5. Apelação não provida. (AC 1031818-48.2024.4.01.3200, DESEMBARGADOR FEDERAL HERCULES FAJOSES, TRF - PRIMEIRA REGIÃO - QUINTA TURMA, PJe 13/01/2026 PAG.) No mesmo sentido, o Tribunal Regional Federal da 1ª Região reiterou o entendimento de que a certidão do oficial registrador atestando a notificação e a inércia do devedor goza de fé pública, impondo ao fiduciante o encargo de comprovar eventual vício com provas concretas: EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO (SFI). ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. LEI Nº 9.514/97. NOTIFICAÇÃO PARA PURGAÇÃO DA MORA E DA DATA DOS LEILÕES EXTRAJUDICIAIS. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. REGULARIDADE DO PROCEDIMENTO. FÉ PÚBLICA DOS ATOS REGISTRAIS. APELAÇÃO DESPROVIDA. I. CASO EM EXAME 1. Apelação interposta contra sentença que julgou improcedente o pedido de anulação de procedimento de execução extrajudicial de contrato de financiamento imobiliário, com garantia de alienação fiduciária, regido pela Lei nº 9.514/97. 2. A devedora fiduciante, ora apelante, alega a nulidade da consolidação da propriedade do imóvel em nome da credora fiduciária (CEF), ao argumento de que não foi pessoalmente intimada para purgar a mora e sobre a data dos leilões extrajudiciais, o que macularia todo o procedimento expropriatório. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 3. A questão em discussão consiste em aferir a regularidade do procedimento de notificação da devedora para purgação da mora, diante da alegação de vício na intimação pessoal que antecedeu a consolidação da propriedade do imóvel. III. RAZÕES DE DECIDIR 4. A validade dos atos praticados pelo oficial de registro de imóveis é dotada de fé pública, gozando de presunção de legalidade e veracidade. A averbação na matrícula do imóvel que atesta a "comprovada a intimação prevista no art. 26 da Lei Federal 9.514/1997, sem purgação da mora" constitui prova robusta da regularidade do procedimento. 5. Caberia à parte autora o ônus de produzir prova inequívoca do vício alegado, notadamente pela juntada do processo administrativo de consolidação da propriedade, o que não ocorreu nos autos. 6. Comprovada a regular notificação para purgação da mora e o consequente inadimplemento da devedora, a consolidação da propriedade em nome da credora fiduciária é medida que se impõe, não havendo nulidade a ser declarada nos atos subsequentes. IV. DISPOSITIVO 7. Apelação desprovida. 8. Honorários advocatícios majorados em 2% (dois por cento) sobre a base de cálculo fixada na sentença, com suspensão da exigibilidade em razão da gratuidade de justiça deferida. Tese de julgamento: 1. No âmbito da execução extrajudicial regida pela Lei nº 9.514/97, a certidão e a averbação do oficial de registro de imóveis, que atestam a regular intimação do devedor para purgação da mora, gozam de fé pública e presunção de veracidade, cabendo ao devedor o ônus de produzir prova robusta em contrário. Dispositivos relevantes citados: Lei nº 9.514/97, art. 26; Código de Processo Civil, art. 85, § 11. Jurisprudência relevante citada: TRF1, AC 1000929-22.2018.4.01.4300, Desembargadora Federal Ana Carolina Roman, Décima Segunda Turma, PJe 23/07/2024; TRF-1 - APELAÇÃO CIVEL: 10132008120174013400, Desembargadora Federal Kátia Balbino, Sexta Turma, PJe 17/04/2024. (AC 1003095-08.2023.4.01.3506, JUIZ FEDERAL EDUARDO DE MELO GAMA, TRF - PRIMEIRA REGIÃO - DÉCIMA-SEGUNDA TURMA, PJe 14/10/2025 PAG.) Outrossim, em relação à intimação ficta, a jurisprudência pacífica do Superior Tribunal de Justiça e do Tribunal Regional Federal da 1ª Região reconhece a plena higidez da intimação por edital para fins de constituição em mora quando frustradas as diligências de intimação pessoal no endereço do contrato: EMENTA: PROCESSO CIVIL. ADMINISTRATIVO. SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO (SFI). LEI Nº 9.514/1997. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. AÇÃO ANULATÓRIA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. INTIMAÇÃO PARA PURGAÇÃO DA MORA. CERTIDÃO DE OFICIAL. FÉ PÚBLICA. REGULARIDADE DO PROCEDIMENTO. SENTENÇA MANTIDA. 1. A controvérsia recursal trata sobre regularidade do procedimento de consolidação da propriedade do imóvel objeto de alienação fiduciária, nos termos da Lei nº 9.514/1997, especialmente quanto à validade da intimação da devedora para purgação da mora. 2. A Lei nº 9.514/1997, em seu artigo 26, estabelece como regra a intimação pessoal do devedor para a purgação da mora. Contudo, o §4º do mesmo dispositivo autoriza expressamente a intimação por edital quando o fiduciante, seu representante legal ou procurador se encontrar em local ignorado, incerto ou inacessível, fato que deve ser certificado pelo oficial do competente Registro de Imóveis. 3. Nesse sentido, o egrégio Superior Tribunal de Justiça: "Nos procedimentos extrajudiciais de consolidação da propriedade, intentada a intimação pessoal por três vezes consecutivas e frustradas ante a ausência do mutuário, justifica-se, posteriormente, a intimação por edital, nos termos do art . 26, §4º, da Lei nº 9.514/97" (AgRg no AREsp 543.904/RS, Relator Ministro João Otávio De Noronha, Terceira Turma, julgado em 20/11/2014, DJe 28/11/2014) (AgInt no REsp 1.939.507 ES 2021/0154471-9, Relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, Data de Julgamento 30/05/2022, Data de Publicação DJe de 01/06/2022). 4. A certidão emitida por oficial, documento dotado de fé pública, comprova a tentativa de notificação pessoal em seis ocasiões distintas, em dois endereços diferentes, sem sucesso. O oficial certificou expressamente que "o destinatário se encontra em local incerto". 5. Diante da localidade incerta do devedor, há autorização legal para que a intimação para purgação da mora se dê por meio de edital. Conforme certidão por oficial, houve intimação da apelante por meio de editais publicados nos dias 13/06/2018, 14/06/2018 e 15/06/2018. 6. Comprovada a regularidade do procedimento de notificação e a inércia da devedora em purgar a mora no prazo legal, não há que se falar em nulidade da consolidação da propriedade em nome da credora fiduciária. 7. Apelação não provida. (AC 1027158-66.2019.4.01.3400, DESEMBARGADOR FEDERAL HERCULES FAJOSES, TRF - PRIMEIRA REGIÃO - QUINTA TURMA, PJe 06/03/2026 PAG.) No caso dos autos, a devedora fiduciante não trouxe qualquer elemento probatório capaz de ilidir a fé pública da certidão lavrada pelo oficial do Registro de Imóveis de Senador Canedo/GO (ID 2187805711) e da respectiva averbação imobiliária (ID 2187805864). A parte autora permaneceu no campo das meras alegações genéricas em réplica (ID 2191624102), não exibindo cópia do processo administrativo cartorário nem indicando falsidade concreta na declaração do registrador. Verificada a regularidade da intimação para quitação do débito e o transcurso do prazo legal de 15 dias sem o adimplemento, operou-se de pleno direito a consolidação da propriedade fiduciária em favor da ré, nos estritos termos do art. 26, § 7º, da Lei nº 9.514/1997. 2.6. Comunicação das datas dos leilões e ciência inequívoca A autora argumenta, ainda, que não teria sido intimada pessoalmente das datas designadas para os leilões extrajudiciais agendados para 19/05/2025 e 26/05/2025 (ID 2182558912). Tal insurgência carece de amparo fático e jurídico. Em primeiro plano, o art. 27, § 2º-A, da Lei nº 9.514/1997 (com redação dada pela Lei nº 13.465/2017 e alterada pela Lei nº 14.711/2023) estabelece expressamente que as datas, horários e locais dos leilões públicos serão comunicados ao fiduciante por meio de correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico. A legislação de regência não exige intimação presencial por mandado para a realização dos leilões, bastando a remessa de comunicação escrita ao endereço fornecido pelo mutuário. A instituição financeira ré comprovou nos autos o envio tempestivo de notificações extrajudiciais comunicando expressamente o edital único nº 0018/0225 CPA/RE, as datas do 1º Leilão (19/05/2025) e do 2º Leilão (26/05/2025), o valor da dívida atualizada para exercício do direito de preferência e os canais de atendimento (IDs 2187806119, 2187806164 e 2187806192). Tais correspondências foram encaminhadas com Avisos de Recebimento direcionados tanto ao imóvel objeto da garantia fiduciária (Avenida Antônio Ferreira Maia, Casa 204, Lote 283) quanto ao endereço residencial contratual prévio da autora (Rua Milton Costa, Casa 4, Quadra 3, Lote 19) (IDs 2187805984, 2187806055 e 2187806084). O aviso de recebimento AR660954037YV foi entregue no endereço do próprio imóvel em 25/04/2025 (ID 2187805984). Em segundo plano, afasta-se de modo taxativo qualquer alegação de nulidade por suposta falta de comunicação quando demonstrada a ciência inequívoca da devedora acerca do ato expropriatório antes de sua consumação. A própria autora, na petição inicial distribuída em 18/04/2025 (ID 2182558912), detalhou o agendamento do leilão para 19/05/2025 e colacionou o link e o print do portal de vendas da Caixa (IDs 2182558912 e 2182558919). O Tribunal Regional Federal da 1ª Região assentou que a ciência prévia e o ajuizamento da demanda antes do leilão suprem a finalidade da comunicação e afastam a pretensão anulatória quando não demonstrado prejuízo concreto: EMENTA: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. NULIDADE. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO. REALIZAÇÃO DOS LEILÕES. CIÊNCIA PRÉVIA INEQUÍVOCA. DIREITO DE PREFERÊNCIA. APELAÇÃO DESPROVIDA. 1. Apelação interposta pela parte autora contra sentença pela qual o juízo de primeiro grau julgou improcedente o pedido de anulação de procedimento de execução extrajudicial oriundo de contrato bancário com alienação fiduciária em garantia celebrado com a Caixa credora fiduciária, no âmbito do Sistema Financeiro Imobiliário. 2. Hipótese em que a parte autora alega a nulidade do procedimento de execução extrajudicial por ausência de notificação para consolidação da propriedade e para ciência das datas e horários dos leilões extrajudiciais. 3. "O procedimento de consolidação tramita no cartório de registro de imóveis e seu acesso é amplamente garantido ao devedor fiduciante. Ao questionar a nulidade do procedimento executivo, cabia à autora ter diligenciado a obtenção, junto ao cartório, de cópia integral do processo administrativo de consolidação e instruído os autos com elementos objetivos aptos a demonstrar a irregularidade apontada" (cf. AC 1004140-47.2023.4.01.3506, Desembargador Federal Pablo Zuniga Dourado, TRF1 - Décima-Primeira Turma, PJe 07/07/2025). 4. Constatando-se a ausência do registro do imóvel e do procedimento de execução extrajudicial realizado pelo cartório de imóveis, o ônus da prova que incumbia à parte autora e o fato de nenhuma dificuldade ter sido relatada para a produção probatória, não há nulidade a ser declarada quanto ao ato. 5. "[A]s datas, os horários e os locais dos leilões serão comunicados ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, por meio de correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico" (art. 27, §2º-A, da Lei nº. 9.514/1997). 6. Constatando-se tanto o envio de correspondência ao endereço da parte autora, quanto o ajuizamento de ação para anulação da hasta pública em data anterior à ocorrência dos procedimentos comprovando a ciência inequívoca dos mutuários -, caberia à parte autora apenas o exercício do direito de preferência diante dos leilões (Observância do art. 27, §2º-B, da Lei nº. 9.514/1997). 7. A ciência da execução extrajudicial e o direito de preferência não exercido afastam a ocorrência de irregularidade passível de anulação do procedimento de execução extrajudicial. 8. Apelação desprovida. 9. Honorários recursais arbitrados em dois pontos percentuais sobre a base de cálculo fixada na origem (10% sobre o valor atualizado da causa - R$ 500.000,00), observada a gratuidade de justiça deferida. (AC 1001109-77.2023.4.01.4101, JUIZ FEDERAL RODRIGO NAVARRO DE OLIVEIRA, TRF - PRIMEIRA REGIÃO - CORTE ESPECIAL, PJe 12/10/2025 PAG.) No mesmo sentido, o Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento no sentido de que a ciência inequívoca da parte acerca do leilão afasta a alegação de nulidade por ausência de intimação formal: EMENTA: DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO. CONSOLIDAÇÃO DE PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA. INTIMAÇÃO PESSOAL. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. I. Caso em exame 1. Agravo interno interposto contra decisão que conheceu parcialmente do recurso especial e, nessa extensão, negou-lhe provimento, mantendo a consolidação da propriedade fiduciária e a validade do leilão extrajudicial. 2. A parte agravante alega inaplicabilidade das Súmulas n. 7, 83 e 568 do STJ e reitera as razões do recurso especial. II. Questão em discussão 3. A questão em discussão consiste em saber se houve nulidade no procedimento de leilão extrajudicial por ausência de intimação pessoal da devedora fiduciária e se a consolidação da propriedade fiduciária impede a purgação da mora. III. Razões de decidir 4. Inexiste afronta aos arts. 489 e 1.022 do CPC/2015 quando a Corte local pronunciou-se, de forma clara e suficiente, acerca das questões suscitadas, manifestando-se sobre todos os argumentos que, em tese, poderiam infirmar a conclusão adotada pelo Juízo. 5. A matéria contida no art. 6º da Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro tem caráter constitucional, razão pela qual é inviável sua apreciação em recurso especial. 6. A consolidação da propriedade ocorreu após a vigência da Lei n. 13.465/2017, aplicando-se suas disposições, que não permitem a purgação da mora após a consolidação. 7. A jurisprudência do STJ é firme no sentido de que não se decreta nulidade do leilão se houver ciência inequívoca da parte. 8. A ciência inequívoca da parte agravante sobre as datas dos leilões foi demonstrada, afastando a alegação de nulidade por falta de intimação pessoal. 9. O recurso especial não comporta exame de questões que impliquem revolvimento do contexto fático-probatório dos autos (Súmula n. 7 do STJ). IV. Dispositivo e tese 10. Agravo interno desprovido. Tese de julgamento: "1. A consolidação da propriedade fiduciária após a Lei n. 13.465/2017 impede a purgação da mora, garantindo apenas o direito de preferência. 2. A ciência inequívoca da parte sobre a data do leilão afasta a nulidade por falta de intimação pessoal." Dispositivos relevantes citados: CPC/2015, arts. 489, § 1º, IV e VI, 1.022, II; Lei n. 9.514/1997, art. 27, §§ 2º-A e 2º-B. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp n. 2.186.439/GO, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 20/3/2023; STJ, AgInt nos EDcl no REsp n. 2.001.115/MG, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 4/9/2023; STJ, REsp n. 1.649.595/RS, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 13.10.2020; STJ, REsp n. 1.733.777/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 17/10/2023; STJ, AgInt no AgInt no AREsp n. 1.897.413/SP, de minha relatoria, Quarta Turma, julgado em 27/6/2022. (AgInt no REsp n. 2.112.217/SP, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 4/11/2024, DJe de 7/11/2024.) Desse modo, o procedimento atendeu aos ditames do art. 27, § 2º-A, da Lei nº 9.514/1997, restando inequivocamente garantida à fiduciante a prévia ciência das praças públicas. 2.7. Inviabilidade da purgação da mora após a consolidação da propriedade e o direito de preferência Quanto à pretensão de purgar a mora mediante o recolhimento exclusivo das parcelas em atraso e a convalidação do contrato de mútuo (ID 2182558912), o pleito esbarra em intransponível óbice legal e vinculante. Com a vigência da Lei nº 13.465/2017, restou superada a incidência analógica do art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966 aos contratos de alienação fiduciária regidos pela Lei nº 9.514/1997. Após a averbação da consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, extingue-se a relação contratual originária, inexistindo direito à purgação simples da mora nem à recomposição do financiamento. O tema foi submetido a julgamento qualificado pela Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, que fixou tese obrigatória no Tema Repetitivo 1.288 (REsp 2.126.726/SP): TEMA REPETITIVO STJ Tema 1288: a) antes da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, nas situações em que já consolidada a propriedade e purgada a mora nos termos do art. 34 do Decreto-Lei n. 70/1966 (ato jurídico perfeito), impõe-se o desfazimento do ato de consolidação, com a consequente retomada do contrato de financiamento imobiliário; e b) a partir da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, nas situações em que consolidada a propriedade, mas não purgada a mora, é assegurado ao devedor fiduciante tão somente o exercício do direito de preferência previsto no § 2o-B do art. 27 da Lei n. 9.514/1997. — Paradigma: REsp 2126726/SP No caso em julgamento, a propriedade imobiliária foi formalmente consolidada em 27/12/2024 (ID 2187805864), sob a plena vigência da Lei nº 13.465/2017 e da Lei nº 14.711/2023. Logo, aplica-se a Tese 2 do Tema Repetitivo 1.288 do STJ, segundo a qual assiste à devedora tão somente a prerrogativa de exercer o direito de preferência previsto no art. 27, § 2º-B, da Lei nº 9.514/1997. O direito de preferência impõe ao fiduciante o adimplemento integral do preço correspondente ao valor total da dívida, acrescido das despesas, encargos legais, tributos municipais, condomínio e custas de ITBI despendidas pela credora para a consolidação, e não apenas o depósito das parcelas pretéritas inadimplidas (art. 27, § 2º-B, da Lei nº 9.514/1997). A mutuária, conquanto cientificada formalmente da possibilidade de recompra por preferência e dos valores apurados (ID 2187806119), não promoveu o pagamento da quantia necessária nem manifestou interesse real em adimplir a dívida integral, pretendendo indevidamente depositar em juízo montante parcial restrito às mensalidades vencidas (ID 2182558912). 2.8. Pedido sucessivo de indenização por perdas e danos e sobejo Por fim, não prospera a pretensão subsidiária de condenação em perdas e danos pelo valor do sobejo deduzida na exordial (ID 2182558912). A entrega de eventual saldo sobejante ao devedor fiduciante é matéria regulada pelo art. 27, § 4º, da Lei nº 9.514/1997, dependendo de condição futura e incerta, qual seja, a efetiva alienação do bem em leilão público por preço superior ao montante integral da dívida e despesas conexas. Nos autos, os leilões designados para maio de 2025 foram expressamente suspensos e retirados do certame público no sistema da Caixa Econômica Federal em virtude da decisão interlocutória exarada pela Instância Revisora no Agravo de Instrumento nº 1015007-73.2025.4.01.0000 (IDs 2184383712 e 2187806223). Não houve arrematação do imóvel por terceiros nem alienação consumada. Inexistindo hasta realizada ou valor arrecadado que exceda o crédito fiduciário, falece interesse e amparo fático-jurídico ao pedido de condenação em perdas e danos ou pagamento imediato de sobejo, sem prejuízo da observância das regras legais do art. 27, § 4º, da Lei nº 9.514/1997 na oportunidade em que se processar a futura venda extrajudicial do imóvel. Assim, demonstrada a estrita regularidade formal de todos os atos praticados pela ré e pelo Cartório de Registro de Imóveis, impõe-se a rejeição de todos os pedidos formulados na petição inicial, com a consequente revogação da tutela de urgência recursal anteriormente deferida, restabelecendo-se a marcha dos atos expropriatórios previstos em lei. 3. DISPOSITIVO Ante o exposto, com fundamento no art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO IMPROCEDENTES OS PEDIDOS formulados por MAFALDA RODRIGUES DE MEDEIROS na petição inicial. Condeno a parte autora ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios em favor dos patronos da Caixa Econômica Federal, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil. Contudo, por ser a demandante beneficiária da gratuidade da justiça, fica suspensa a exigibilidade das obrigações decorrentes da sucumbência, na forma do art. 98, § 3º, do Código de Processo Civil. Comunique-se, com urgência, o teor desta sentença ao Desembargador Federal Relator do Agravo de Instrumento nº 1015007-73.2025.4.01.0000 perante o Tribunal Regional Federal da 1ª Região, para os fins de direito. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Com o trânsito em julgado, nada mais sendo requerido, arquivem-se os autos com as cautelas e baixas de praxe. Goiânia/GO, data da assinatura eletrônica. LEONARDO BUISSA FREITAS Juiz Federal
