Inteiro teor
Processo 1004875-78.2023.8.26.0587 (apensado ao processo 1001719-48.2024.8.26.0587) - Procedimento Comum Cível - Condomínio - Paulo Sergio Borsatto - - Paulo de Sa Pereira Cavalcanti - - Comerica Empreendimentos Imobiliarios e Participacoes Ltda - Condomínio Residencial Sol Maior de Cambury - Vistos. Trata-se de ação de impugnação de assembleia condominial cumulada com declaração de inexigibilidade de débito, proposta por PAULO SERGIO BORSATTO, PAULO DE SÁ PEREIRA CAVALCANTI e COMERICA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS E PARTICIPAÇÕES LTDA. em face de CONDOMÍNIO RESIDENCIAL SOL MAIOR DE CAMBURY. Alegam os autores, em síntese, que são proprietários das unidades condominiais nº 1, 4 e 15 e que, em assembleia extraordinária realizada em 22/11/2023, foi aprovado rateio extraordinário no valor global de R$ 2.400.000,00, destinado à execução de obras de contenção de encosta atingida pelos deslizamentos decorrentes das chuvas de fevereiro de 2023. Sustentam que as intervenções seriam realizadas em área externa aos limites do condomínio, pertencente a terceiros, beneficiando diretamente determinadas unidades habitacionais interditadas pela Defesa Civil. Argumentam que a responsabilidade pelas obras seria do Poder Público, diante da alegada omissão na fiscalização e prevenção dos riscos geológicos anteriormente identificados. Defendem, assim, a ilegalidade da deliberação assemblear que impôs a cada unidade o pagamento de R$ 120.000,00, em seis parcelas, postulando a declaração de nulidade da assembleia e a inexigibilidade dos débitos, que, relativamente aos autores, totalizam R$ 360.000,00. O pedido de tutela de urgência foi indeferido às fls. 559/560, decisão mantida após a oposição de embargos de declaração (fl. 572). Às fls. 589/598, os autores aditaram a inicial, requerendo autorização para consignação judicial das parcelas vencidas e vincendas, com a finalidade de afastar os efeitos da mora enquanto discutida a exigibilidade das cobranças. Regularmente citado, o réu apresentou contestação às fls. 673/690, arguindo, preliminarmente, conexão com três execuções de cotas condominiais propostas contra os autores. No mérito, sustentou a regularidade da deliberação assemblear e a natureza coletiva das obras, destinadas à estabilização da encosta e à proteção da segurança de todos os condôminos. Impugnou, ainda, a suficiência dos depósitos judiciais realizados, requerendo a improcedência dos pedidos. Houve réplica às fls. 755/767, acompanhada de documentos, na qual os autores reiteraram a ilegalidade do rateio e sustentaram que as intervenções seriam realizadas em propriedade alheia ao condomínio, para atendimento de interesses particulares. Pela decisão saneadora de fls. 933/934, foi afastada a conexão suscitada pelo réu, delimitada a distribuição ordinária do ônus da prova e deferida a produção de prova pericial de engenharia. O laudo pericial foi apresentado às fls. 1048/1076, tendo o perito prestado esclarecimentos complementares às fls. 1113/1120. As partes manifestaram-se sobre a prova técnica. Encerrada a instrução às fls. 1135, apresentaram memoriais. É o relatório. FUNDAMENTO E DECIDO. O feito comporta julgamento, porquanto regularmente instruído, inexistindo necessidade de produção de outras provas. A controvérsia consiste em verificar a validade da deliberação tomada na assembleia extraordinária de 22/11/2023, que aprovou rateio destinado ao custeio de obras de contenção e estabilização de encosta, bem como a exigibilidade das contribuições extraordinárias impostas aos autores. A pretensão é improcedente. Inicialmente, cumpre observar que a deliberação assemblear não foi impugnada por vício formal específico de convocação, instalação, quórum ou votação, mas essencialmente pela alegada ausência de legitimidade do condomínio para custear obras realizadas fora de seus limites territoriais. A questão central, portanto, consiste em determinar se as intervenções aprovadas atendem a interesse coletivo do condomínio ou se constituem despesas exclusivamente particulares, estranhas às obrigações dos demais condôminos. Nesse ponto, a prova pericial produzida assume especial relevância. O laudo de fls. 1048/1076 constatou que o deslizamento ocorrido em fevereiro de 2023 decorreu predominantemente das condições naturais da encosta, associadas às precipitações pluviométricas extraordinárias registradas na região, não tendo sido identificado nexo causal direto entre o evento e eventual ação ou omissão do condomínio. Também confirmou que o movimento de massa teve origem em área particular situada a montante das edificações, fora dos limites do empreendimento. Tais conclusões, entretanto, não conduzem à inexigibilidade das contribuições extraordinárias. Isso porque a responsabilidade pela ocorrência do evento danoso constitui questão distinta da necessidade de adoção de medidas destinadas à preservação da segurança do conjunto condominial. Com efeito, nos esclarecimentos de fls. 1113/1120, o perito confirmou a existência de risco geotécnico significativo na encosta lindeira ao condomínio, reconhecendo a necessidade de medidas de estabilização, contenção e drenagem para mitigação de novos deslizamentos. Esclareceu, ainda, que a ausência dessas intervenções poderia contribuir para a manutenção ou agravamento das condições de instabilidade, com potencial exposição de pessoas e edificações a novos eventos. Particularmente relevantes são as respostas aos quesitos nº 16 a 19 formulados pelo réu. Ao responder ao quesito nº 16, o perito esclareceu que intervenções em encostas podem influenciar áreas adjacentes e situadas a jusante, impactando a segurança global do conjunto condominial, independentemente de sua localização em relação às unidades privativas ou áreas comuns. No quesito nº 17, confirmou que as obras abrangem áreas externas aos limites do condomínio. Contudo, ao responder ao quesito nº 18, foi categórico ao afirmar que intervenções restritas ao interior do empreendimento não apresentariam a mesma eficácia, considerando a necessidade de tratamento global da encosta. Por fim, no quesito nº 19, confirmou que as intervenções visam à mitigação de riscos e à proteção da integridade das estruturas potencialmente afetadas. Dessas conclusões extrai-se que, embora realizadas parcialmente fora dos limites físicos do condomínio, as obras possuem finalidade de segurança coletiva, não se restringindo à recuperação de unidades privativas individualmente atingidas. A circunstância de determinadas edificações terem sofrido danos mais expressivos, inclusive com interdição pela Defesa Civil, não descaracteriza o interesse comum na estabilização da encosta, especialmente diante do risco de novos movimentos de massa capazes de atingir outras unidades e comprometer a segurança do empreendimento. A natureza coletiva da despesa deve ser aferida pela finalidade e pelos benefícios da intervenção, e não exclusivamente pela localização territorial das obras. Nesse contexto, o art. 1.336, inciso I, do Código Civil estabelece como dever dos condôminos contribuir para as despesas do condomínio na proporção de suas frações ideais, salvo disposição diversa da convenção. Por sua vez, o art. 1.341 do mesmo diploma disciplina a realização de obras condominiais, inclusive aquelas necessárias à conservação e à segurança do empreendimento. As intervenções destinadas à estabilização de encosta que oferece risco à integridade das edificações e à segurança dos moradores enquadram-se, por sua finalidade, entre as despesas de interesse comum, não sendo possível qualificá-las como exclusivamente particulares pelo simples fato de beneficiarem, de maneira mais imediata, determinadas unidades. Também não procede o argumento de que a eventual responsabilidade do Poder Público afastaria a obrigação dos condôminos. O dever estatal de prevenção e redução de riscos de desastres, previsto na Lei nº 12.608/2012, não estabelece exclusividade de atuação ou custeio, tampouco impede que particulares adotem providências necessárias à proteção de seu patrimônio e da integridade física de seus ocupantes. A existência de estudos anteriores identificando riscos geológicos, assim como eventual omissão administrativa, poderá fundamentar pretensão própria contra os responsáveis, desde que demonstrados seus pressupostos legais. Não constitui, contudo, fundamento suficiente para invalidar deliberação condominial destinada à execução de obras tecnicamente justificadas pela necessidade de proteção coletiva. De igual modo, a origem do deslizamento em propriedade particular externa ao condomínio não torna automaticamente ilícito o rateio aprovado. Conforme esclarecido pelo perito, a eficácia das medidas de contenção depende do tratamento integrado da encosta, não sendo tecnicamente equivalente a realização de intervenções limitadas ao perímetro condominial. Eventuais questões relativas à autorização para ingresso em propriedade de terceiros, à regularidade administrativa das intervenções ou à responsabilidade definitiva pelo respectivo custeio não se confundem com a validade da deliberação assemblear examinada nestes autos. Ressalte-se, ainda, que a prova pericial não teve por objeto a auditoria das despesas ou a verificação contábil da destinação integral dos valores arrecadados, conforme expressamente esclarecido pelo expert. Entretanto, a ausência dessa apuração não autoriza presumir desvio de finalidade ou irregularidade financeira, sobretudo quando a prova técnica produzida confirma a pertinência das intervenções de estabilização e contenção para a segurança do empreendimento. Eventual discussão sobre prestação de contas, execução contratual ou utilização indevida dos recursos poderá ser deduzida pela via adequada, não havendo demonstração, nesta demanda, de circunstância suficiente para invalidar a obrigação de contribuir. Assim, a prova produzida não ampara a tese de que as obras aprovadas em assembleia se destinariam exclusivamente à satisfação de interesses particulares de determinados proprietários. Ao contrário, os esclarecimentos periciais demonstram que as intervenções possuem finalidade preventiva e protetiva de alcance coletivo, circunstância que legitima, em princípio, seu custeio mediante rateio condominial regularmente deliberado. Não comprovada ilegalidade na deliberação impugnada, subsiste a obrigação dos autores de contribuir para as despesas extraordinárias aprovadas, observados os critérios de rateio estabelecidos na convenção condominial e na assembleia. Dos depósitos judiciais. Quanto aos depósitos efetuados pelos autores, cumpre distinguir a autorização para sua realização dos efeitos jurídicos decorrentes da consignação. O depósito judicial, por si só, não implica reconhecimento da inexigibilidade do débito, tampouco produz automaticamente efeito liberatório, especialmente quando controvertida a integralidade dos valores depositados. Nos termos dos arts. 334, 335 e 336 do Código Civil, a eficácia liberatória da consignação pressupõe o atendimento dos requisitos legais do pagamento, inclusive quanto ao objeto e à integralidade da prestação devida. No caso, o réu impugnou expressamente a suficiência dos depósitos, sustentando que não corresponderiam ao valor atualizado das obrigações nos respectivos vencimentos. A presente sentença, contudo, não dispõe de apuração contábil conclusiva que permita reconhecer a integral satisfação das contribuições exigidas. Desse modo, os depósitos judiciais deverão ser considerados para abatimento dos respectivos débitos, observada a correspondência entre os valores depositados e as obrigações a que se destinam, sem prejuízo da apuração de eventuais diferenças e encargos legalmente exigíveis. A improcedência da pretensão declaratória afasta, por consequência, o fundamento invocado pelos autores para impedir a cobrança das contribuições extraordinárias regularmente aprovadas. Quanto às execuções individuais mencionadas pelas partes, a questão da conexão já foi apreciada na decisão saneadora de fls. 933/934, não cabendo, nesta demanda, determinar a extinção de processos autônomos, nos quais deverão ser examinadas as matérias próprias da atividade executiva, inclusive eventual abatimento dos depósitos judiciais realizados nestes autos. DISPOSITIVO. Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos formulados por PAULO SERGIO BORSATTO, PAULO DE SÁ PEREIRA CAVALCANTI e COMERICA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS E PARTICIPAÇÕES LTDA. em face de CONDOMÍNIO RESIDENCIAL SOL MAIOR DE CAMBURY, com fundamento no art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para: a) rejeitar a pretensão de invalidação da deliberação tomada na assembleia geral extraordinária de 22 de novembro de 2023, relativamente ao rateio das obras de contenção e estabilização da encosta; b) rejeitar o pedido de declaração de inexigibilidade das contribuições condominiais extraordinárias objeto da demanda; c) rejeitar o pedido de reconhecimento de eficácia liberatória integral dos depósitos judiciais, ressalvado seu aproveitamento para abatimento das obrigações correspondentes, conforme apuração dos valores efetivamente devidos. Os valores depositados judicialmente permanecerão vinculados aos autos até ulterior deliberação acerca de seu levantamento e imputação aos respectivos débitos, vedada a cobrança em duplicidade das quantias efetivamente satisfeitas. Em razão da sucumbência, condeno os autores ao pagamento das custas e despesas processuais, inclusive honorários periciais, bem como de honorários advocatícios em favor do patrono do réu, que fixo em 10% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil. Após o trânsito em julgado, nada sendo requerido, arquivem-se os autos, observadas as cautelas de praxe e ressalvada a necessidade de deliberação sobre os depósitos judiciais existentes. P.I.C. - ADV: DANIELA DALFOVO (OAB 241788/SP), GIOVANNI VITOR FINAZZO (OAB 300087/SP), LUCIANO MARCEL MANDAJI DE MEDEIROS (OAB 207163/SP), DANIELA DALFOVO (OAB 241788/SP), GUILHERME GABRIEL NEGRETE SILVA (OAB 385912/SP), DANIELA DALFOVO (OAB 241788/SP), FERNANDO KASINSKI LOTTENBERG (OAB 74098/SP), FERNANDO KASINSKI LOTTENBERG (OAB 74098/SP), GUILHERME GABRIEL NEGRETE SILVA (OAB 385912/SP), GUILHERME GABRIEL NEGRETE SILVA (OAB 385912/SP)
