Inteiro teor
Tribunal de Justiça de Pernambuco Poder Judiciário 2º Juizado Especial da Fazenda Pública da Capital - Turno Manhã - 07:00h às 13:00h AV MARECHAL MASCARENHAS DE MORAIS, 1919, - de 1683 a 2685 - lado ímpar, IMBIRIBEIRA, RECIFE - PE - CEP: 51150-001 - F:(81) 31831621 Processo nº 0039295-26.2026.8.17.8201 REQUERENTE: EDUARDO DELA VEDOVA REQUERIDO(A): MUNICIPIO DO RECIFE SENTENÇA Vistos etc. I – RELATÓRIO Trata-se de ação de repetição de indébito tributário proposta por EDUARDO DELA VEDOVA em face do MUNICÍPIO DO RECIFE, objetivando a restituição de valores supostamente recolhidos a maior a título de Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis – ITBI. Alega o autor que adquiriu imóvel situado na Rua Visconde de Jequitinhonha, nº 1503, apartamento 1201, Edifício Paineiras, Boa Viagem, Recife/PE, pelo valor de R$ 350.000,00. Sustenta que o Município desconsiderou o preço declarado na transação e adotou unilateralmente a base de cálculo de R$ 700.000,00, exigindo o recolhimento de R$ 12.600,00, quando o imposto devido corresponderia a R$ 6.300,00. Afirma que não houve regular procedimento administrativo de arbitramento, em desconformidade com o art. 148 do Código Tributário Nacional e com o entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema Repetitivo nº 1.113. Requer a restituição da diferença recolhida, acrescida dos encargos legais. Regularmente citado, o Município do Recife apresentou contestação, defendendo a legalidade do lançamento tributário. Sustenta que a base de cálculo do ITBI deve corresponder ao valor de mercado do imóvel, não necessariamente ao preço declarado pelas partes, e que a avaliação fiscal foi realizada mediante critérios técnicos, com observância das normas da ABNT e utilização de metodologia estatística. Argumenta, ainda, que a legislação municipal assegura ao contribuinte mecanismos administrativos de impugnação, dos quais o demandante não se utilizou. Em manifestação posterior, o autor reiterou os argumentos iniciais, impugnou a suficiência dos documentos administrativos apresentados e apontou inconsistências na avaliação imobiliária, sustentando que a existência de laudo técnico não supre a ausência de procedimento regular de arbitramento. É o relatório. Decido. II – FUNDAMENTAÇÃO A controvérsia comporta julgamento antecipado, nos termos do art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil, uma vez que os elementos documentais apresentados são suficientes à solução da questão, sendo desnecessária a produção de outras provas. A escritura pública juntada aos autos identifica o preço ajustado e a operação imobiliária, razão pela qual se mostra dispensável a apresentação do instrumento particular de compra e venda requerida pelo Município. Inicialmente, registro que a referência ao Município de Olinda constante de uma das alíneas da petição inicial constitui mero erro material, posteriormente esclarecido pelo demandante, sendo inequívoco que a presente ação foi proposta contra o Município do Recife, regularmente citado e que exerceu plenamente o contraditório. No mérito, discute-se a legalidade da base de cálculo utilizada pelo Município do Recife para a cobrança do ITBI incidente sobre a aquisição imobiliária realizada pelo autor. O art. 38 do Código Tributário Nacional estabelece que a base de cálculo do imposto corresponde ao valor venal dos bens ou direitos transmitidos. A interpretação desse dispositivo foi objeto de apreciação pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do REsp nº 1.937.821/SP, submetido ao rito dos recursos repetitivos (Tema 1.113), ocasião em que foram fixadas as seguintes teses: a) A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; b) O valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo Fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio, nos termos do art. 148 do CTN; c) O Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente. Desse entendimento decorre que o preço declarado pelo contribuinte goza de presunção relativa de compatibilidade com o valor de mercado, podendo ser afastado pela Administração Tributária desde que observados os pressupostos legais para o arbitramento. Com efeito, o art. 148 do CTN dispõe: "Quando o cálculo do tributo tenha por base, ou tome em consideração, o valor ou o preço de bens, direitos, serviços ou atos jurídicos, a autoridade lançadora, mediante processo regular, arbitrará aquele valor ou preço, sempre que sejam omissos ou não mereçam fé as declarações ou os esclarecimentos prestados, ou os documentos expedidos pelo sujeito passivo ou pelo terceiro legalmente obrigado, ressalvada, em caso de contestação, avaliação contraditória, administrativa ou judicial." Portanto, embora seja legítima a atuação fiscal destinada à apuração do valor de mercado do imóvel, a substituição do preço declarado exige procedimento regular, com observância das garantias pertinentes ao arbitramento tributário. No caso concreto, a escritura pública demonstra que o imóvel foi adquirido pelo valor de R$ 350.000,00, enquanto o Município adotou, para fins tributários, avaliação de R$ 700.000,00, resultando no recolhimento de ITBI no montante de R$ 12.600,00. Importa destacar que o Município efetivamente apresentou laudo técnico de avaliação imobiliária, elaborado pela Secretaria de Finanças, mediante o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, com utilização de regressão linear e observância declarada das normas ABNT NBR 14.653-1 e NBR 14.653-2. O trabalho técnico utilizou amostra de 5.267 observações imobiliárias, com tratamento estatístico de variáveis relacionadas à localização, área, padrão construtivo, idade da edificação e outras características dos imóveis, apresentando coeficiente de determinação de 0,90121 e classificação em Grau III de Precisão. A avaliação resultou em estimativa central de R$ 710.386,97, posteriormente fixada em R$ 700.000,00 para fins de lançamento tributário. Assim, não se pode afirmar que o Município tenha estabelecido a base de cálculo sem qualquer fundamento técnico, pois existe avaliação imobiliária documentada, produzida mediante metodologia estatística destinada à estimativa do valor de mercado. Entretanto, a existência de laudo técnico, ainda que fundamentado em metodologia reconhecida, não se confunde com a comprovação da regularidade do procedimento administrativo exigido para afastar a presunção de legitimidade do valor declarado pelo contribuinte. Nesse aspecto, o Ofício nº 084/2026, apresentado pela Fazenda Municipal, esclarece que a Administração realiza avaliação fiscal paralela ao valor declarado e, constatada divergência considerada significativa, procede ao arbitramento da base de cálculo, facultando posteriormente ao contribuinte a apresentação de reclamação administrativa. Ocorre que os documentos apresentados não demonstram suficientemente a instauração de procedimento administrativo próprio, com efetiva oportunidade de participação do contribuinte no arbitramento realizado. Não se identifica comprovação de notificação específica para esclarecimento das circunstâncias da transação, tampouco de oportunidade efetiva de manifestação acerca dos elementos que fundamentaram a substituição do valor declarado. A possibilidade de impugnação posterior ao lançamento, embora relevante para o exercício do direito de defesa, não demonstra, por si só, que o procedimento concreto tenha observado as exigências estabelecidas pelo art. 148 do CTN e pelo Tema 1.113 do STJ. Além disso, a parte autora apresentou impugnações específicas à avaliação fiscal, apontando divergências entre os parâmetros utilizados no laudo e as informações constantes da documentação imobiliária. Nesse sentido, questionou a utilização de parâmetro correspondente a padrão construtivo alto, embora a ficha cadastral municipal indicasse padrão médio, bem como a adoção de área de 145,46 m², enquanto a escritura pública registra área total de 141,18 m². Também destacou que o laudo expressamente não considera ônus ligados ao imóvel, embora a escritura indique que o terreno está submetido ao regime de ocupação de terreno de marinha. Essas circunstâncias não conduzem, isoladamente, à invalidação da metodologia estatística utilizada pelo Município, mas evidenciam a relevância da possibilidade de avaliação contraditória, especialmente diante da existência de elementos individualizados capazes de influenciar a estimativa do valor de mercado. A avaliação fiscal, portanto, constitui elemento técnico relevante, mas não afasta automaticamente a presunção atribuída ao preço declarado, sobretudo quando não demonstrada a regular observância do procedimento administrativo de arbitramento. Também não constitui fundamento suficiente para a manutenção do lançamento a ausência de impugnação administrativa pelo contribuinte, uma vez que o acesso à jurisdição não está condicionado ao prévio esgotamento da via administrativa, conforme o art. 5º, inciso XXXV, da Constituição Federal. Dessa forma, embora o Município tenha apresentado avaliação imobiliária tecnicamente fundamentada, não demonstrou suficientemente a regularidade do procedimento administrativo necessário ao afastamento do preço declarado, conforme exigido pelo art. 148 do CTN e pelo Tema 1.113 do STJ. Consequentemente, deve prevalecer, para fins de cálculo do ITBI incidente sobre a operação discutida, o valor de R$ 350.000,00 constante da escritura pública de compra e venda. Considerando a alíquota de 1,8%, o imposto devido corresponde a R$ 6.300,00, enquanto o valor efetivamente recolhido foi de R$ 12.600,00. Verifica-se, portanto, pagamento indevido da diferença de R$ 6.300,00, cuja restituição encontra fundamento no art. 165, inciso I, do Código Tributário Nacional. Quanto aos consectários legais, a correção monetária incide desde o pagamento indevido, conforme a Súmula 162 do STJ, observando-se, quanto aos juros moratórios, a disciplina aplicável à repetição de indébito tributário e o regime legal pertinente à Fazenda Pública municipal, vedada a cumulação indevida de encargos. III – DISPOSITIVO Ante o exposto, JULGO PROCEDENTES os pedidos formulados por EDUARDO DELA VEDOVA em face do MUNICÍPIO DO RECIFE, com fundamento no art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para: a) RECONHECER a ilegalidade da adoção da base de cálculo de R$ 700.000,00 para a cobrança do ITBI incidente sobre a transmissão imobiliária objeto destes autos, diante da ausência de demonstração de procedimento administrativo regular de arbitramento, nos termos do art. 148 do CTN e do Tema 1.113 do STJ; b) DECLARAR que, para a operação imobiliária discutida, deve prevalecer a base de cálculo de R$ 350.000,00, correspondente ao valor declarado na escritura pública de compra e venda; c) CONDENAR o MUNICÍPIO DO RECIFE a restituir à parte autora o valor de R$ 6.300,00 (seis mil e trezentos reais), correspondente à diferença de ITBI indevidamente recolhida; d) DETERMINAR que sobre o valor da condenação incidam correção monetária desde o pagamento indevido, ocorrido em 22/06/2026, e juros moratórios nos termos da legislação aplicável à repetição de indébito tributário, observados os respectivos termos iniciais e o regime constitucional pertinente às condenações da Fazenda Pública, inclusive as disposições da EC nº 113/2021 e as alterações introduzidas pela EC nº 136/2025, naquilo que forem aplicáveis, vedada a cumulação indevida de encargos. Sem condenação em custas processuais e honorários advocatícios nesta fase, nos termos do art. 27 da Lei nº 12.153/2009, combinado com o art. 55 da Lei nº 9.099/1995. Havendo recurso tempestivo, intime-se a parte recorrida para apresentação de contrarrazões, no prazo legal. Após, remetam-se os autos à Turma Recursal. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Após o trânsito em julgado, proceda-se na forma legal. Recife/PE, data da assinatura eletrônica. TITO LÍVIO ARAÚJO MONTEIRO Juiz de Direito rrlg
