Inteiro teor
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Contagem / 1ª Vara Cível da Comarca de Contagem Avenida Maria da Glória Rocha, 425, Centro, Contagem - MG - CEP: 32010-375 PROCESSO Nº: 5020971-64.2025.8.13.0079 CLASSE: [CÍVEL] DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADO COM COBRANÇA (94) ASSUNTO: [Cláusula Penal] AUTOR: MARCIA MARIA SOLANI CPF: 811.927.386-91 RÉU: OSEAS CARVALHO COSTA CPF: 924.150.326-20 SENTENÇA Trata-se de Ação de Despejo por Falta de Pagamento cumulada com Cobrança, proposta por MARCIA MARIA SOLANI em face de OSEAS CARVALHO COSTA, ambos devidamente qualificados nos autos. Narra a parte autora que firmou com o réu contrato escrito de locação não residencial do imóvel situado na Rua Jequitibás, nº 291, B, Bairro Eldorado, em Contagem/MG, pelo prazo determinado de 24 meses, com início em 15/06/2022 e término previsto para 14/06/2024, estipulado o aluguel mensal inicial de R$1.000,00, além dos encargos da locação. Sustenta que o locatário incorreu em inadimplemento de aluguéis e encargos locatícios, deixando de honrar as contraprestações devidas. Com isso, requereu a concessão de tutela liminar de desocupação do bem, a rescisão do vínculo contratual com decretação do despejo compulsório e a condenação do réu ao pagamento dos débitos locatícios vencidos e vincendos, acrescidos de encargos moratórios, despesas e ônus sucumbenciais (ID 10435082372). Juntou documentos. Em pronunciamento judicial inicial, determinou-se a intimação da autora para emendar a petição inicial a fim de esclarecer a legitimidade ativa e regularizar a representação processual, tendo em vista a divergência entre a titularidade formal indicada no contrato de administração e a figuração contratual da locação (ID 10498447027). A autora atendeu parcialmente ao comando judicial e prestou esclarecimentos (ID 10545266579). Na decisão subsequente, restou expressamente reconhecida a legitimidade ativa para a causa da autora, na condição de locadora contratual direta, renovando-se a intimação unicamente para a juntada de instrumento procuratório outorgado de forma direta (ID 10580254190). A irregularidade restou sanada com a juntada do mandato de ID 10597968134. Por meio de decisão fundamentada, este juízo indeferiu o pedido de liminar de despejo, em virtude da existência formal de garantia no pacto locatício e da ausência de juntada originária de cálculo pormenorizado, determinando a emenda quanto à planilha de débitos e ordenando a subsequente citação (ID 10598400093). A autora atendeu à determinação e colacionou aos autos a planilha discriminada de débitos, apontando aluguéis, IPTU e encargos impagos (ID 10618176051). O réu foi pessoalmente citado por Oficial de Justiça em 17/07/2026, com entrega de contrafé e advertência explícita sobre o prazo de 15 dias para purgar a mora ou oferecer contestação (ID 10718253688). O mandado cumprido foi juntado aos autos em 23/07/2026 (ID 10718600147). O prazo legal transcorreu sem que o réu apresentasse contestação ou promovesse o depósito para purgação da mora. É o relatório. Decido. O processo encontra-se em ordem, não havendo nulidades a sanar nem preliminares pendentes de apreciação, estando formalmente delineada a legitimidade das partes e o interesse de agir. DA REVELIA E DO JULGAMENTO ANTECIPADO DO MÉRITO Devidamente citado por Oficial de Justiça (ID 10718253688 e ID 10718600147), o réu deixou transcorrer em branco o prazo de resposta, sem ofertar contestação e sem requerer a purgação da mora, o que enseja o decreto formal de sua revelia, operando-se o efeito material previsto no artigo 344 do Código de Processo Civil. Por conseguinte, autoriza-se o julgamento antecipado do mérito, a teor do artigo 355, inciso II, do Diploma Processual Civil, haja vista a presunção legal de veracidade fática associada à suficiência dos elementos documentais carreados. DA RESCISÃO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO E DO DESPEJO O artigo 23, inciso I, da Lei Federal nº 8.245/1991 estipula expressamente como obrigação primária do locatário o pagamento pontual do aluguel e dos encargos locatícios. O inadimplemento continuado configura infração contratual gravosa e autoriza expressamente a rescisão do pacto, conforme o artigo 9º, incisos II e III, do mesmo diploma legal. A relação jurídica locatícia restou cabalmente documentada pelo Contrato de Locação acostado ao ID 10435100402, assinado eletronicamente por ambas as partes em junho de 2022, fixando o valor mensal do aluguel e os encargos acessórios. Diante da falta de quitação das contraprestações locatícias e da ausência de emenda da mora nos termos do artigo 62, inciso II, da Lei de Locações, impõe-se a declaração de rescisão do vínculo contratual, com a consequente decretação do despejo do locatário, fixando-se o prazo legal para desocupação voluntária do imóvel. DA COBRANÇA DOS ALUGUÉIS E ENCARGOS LOCATÍCIOS Nos termos do artigo 62, inciso I, da Lei nº 8.245/1991, é plenamente legítima a cumulação do pedido de rescisão com a cobrança dos aluguéis e acessórios da locação. A planilha acostada aos autos ao ID 10618176051 especifica com clareza o período de inadimplemento a partir da competência de agosto de 2024 (vencimento em 05/09/2024), detalhando os aluguéis vencidos, parcelas de IPTU legalmente convencionadas na Cláusula 3ª do ajuste (ID 10435093715) e o seguro contra incêndio. Ademais, conforme prescreve o artigo 323 do Código de Processo Civil, em se tratando de obrigação de trato sucessivo, a condenação abrange não apenas as parcelas vencidas discriminadas na inicial e na emenda, mas também todas as prestações vincendas até a efetiva desocupação e imissão da posse. No tocante aos encargos moratórios, afasta-se a multa pleiteada na petição inicial em 20% (ID 10435082372), haja vista que a Cláusula 4ª do instrumento contratual livremente pactuado entre as partes fixou a penalidade moratória estritamente no patamar de 10% sobre o débito (ID 10435093715), percentual este que deve balizar o cálculo da condenação em estrita observância à força vinculante das convenções. Sobre cada parcela incidirá correção monetária desde o respectivo vencimento pelo índice contratado (IGP-M, consoante Parágrafo Segundo da Cláusula 2ª do ajuste), além de juros de mora legais a partir de cada inadimplemento, uma vez configurada a mora automática inerente às obrigações positivas, líquidas e com termo certo, nos termos do artigo 397 do Código Civil e na conformidade do artigo 406 do Código Civil com a redação conferida pela Lei nº 14.905/2024. DISPOSITIVO Pelo exposto, JULGO PROCEDENTES os pedidos, extinguindo o processo com resolução do mérito nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para: a) declarar rescindido o contrato de locação celebrado entre as partes (ID 10435100402), tendo por objeto o imóvel situado na Rua Jequitibás, nº 291, B, Bairro Eldorado, em Contagem/MG, em razão do inadimplemento do réu; b) decretar o despejo do réu OSEAS CARVALHO COSTA do imóvel locado, assinalando o prazo de 15 dias para desocupação voluntária, sob pena de despejo compulsório, nos moldes do artigo 63, § 1º, alínea "b", da Lei nº 8.245/1991; c) condenar o réu ao pagamento dos aluguéis e encargos locatícios contratuais (IPTU e seguro contra incêndio) vencidos a partir da competência de agosto de 2024 (vencimento em 05/09/2024), conforme discriminado na planilha de ID 10618176051, bem como das parcelas que se venceram e se vencerem no curso do processo até a data da efetiva desocupação e imissão da autora na posse do imóvel, conforme o artigo 323 do Código de Processo Civil; d) estabelecer que os valores devidos deverão ser atualizados monetariamente pelo índice contratual (IGP-M), com incidência de juros de mora legais a partir do vencimento de cada prestação em atraso (mora automática), segundo os parâmetros do artigo 406 do Código Civil e acrescidos de multa moratória contratual de 10%, nos moldes da Cláusula 4ª da avença (ID 10435093715 . Condeno o réu ao pagamento integral das custas, despesas processuais comprovadas nos autos e honorários advocatícios sucumbenciais, estes que fixo em 10% sobre o valor total da condenação, com fundamento no artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil. P.R.I. Para a hipótese de eventual execução provisória da ordem de despejo, fixo o valor da caução em montante equivalente a 3 meses de aluguel atualizado, nos termos do artigo 64, caput e § 1º, da Lei nº 8.245/1991. Depositado a caução, expeça-se mandado. Ou aguarde-se o trânsito em julgado. Transitada em julgado a presente sentença, expeça-se o competente mandado de notificação para desocupação voluntária e, caso desatendido o prazo legal, mandado de despejo compulsório. Caso a parte interessada requeira a execução do título judicial, altere-se a classe processual para cumprimento de sentença. Após, intime-se a parte executada (pessoalmente, caso não tenha procurador constituído) para, no prazo de 15 (quinze) dias, pagar os valores cobrados, fazendo-se constar que, em caso de não pagamento, sobre o débito incidirá a multa de 10% (dez por cento) prevista no § 1º, do art. 523, do CPC, além dos honorários também previstos. Registre-se que a intimação deverá: a) ser pessoal caso haja o decurso do prazo de 01 ano entre o trânsito em julgado e o pedido de cumprimento de sentença (art. 513, § 4º, do CPC). b) no caso de réu revel na fase de conhecimento, por meio de carta com aviso de recebimento encaminhada ao endereço da citação ou outro constante nos autos. c) no caso de réu citado por edital e revel na fase de conhecimento, por meio de edital. Não ocorrendo pagamento voluntário no prazo do artigo 523 do CPC, o débito será acrescido de multa de dez por cento, honorários de advogado de dez por cento e execução forçada. Decorrido o prazo e não havendo manifestação do executado, intime-se o exequente para, no prazo de 30 dias, requerer o que entender de direito, devendo atentar para o pagamento das diligências, porventura, solicitadas, bem como anexar planilha de cálculo atualizada do débito, sob pena de arquivamento, sem nova intimação. Requerida certidão com base no art. 517 do CPC e Provimento Conjunto nº 108 do TJMG, desde já fica autorizada a expedição, decorrido o prazo para pagamento voluntário, que servirá também aos fins previstos no art. 782, §3º, todos do Código de Processo Civil. Requerida inclusão do nome do executado no SERASAJUD, defiro desde já.Requerida pesquisa de bens em órgãos conveniados, SISBAJUD, INFOJUD, RENAJUD, CNIB, SNIPER e CCS-Bacen, junte-se planilha atualizada do débito e guia paga para execução das diligências, desde já deferidas. Efetivado bloqueio por meio dos sistemas conveniados, intime-se o executado, na forma do artigo 841 do CPC. Esclareço que novas consultas ficarão a depender da demonstração, pelo exequente, de indícios de alteração da fortuna do executado. Requerida penhora de imóveis, apresente o exequente certidão atualizada da matrícula do imóvel que pretende penhorar. Decorrido o prazo sem manifestação, arquive-se nos termos do Provimento 301/2015. Contagem, data da assinatura eletrônica. Vinícius Miranda Gomes Juiz de Direito 1ª Vara Cível da Comarca de Contagem
