Ementa
DIREITO CIVIL, DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO EM APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO CONTRATUAL. ATRASO NA REGULARIZAÇÃO ADMINISTRATIVA E DOCUMENTAL. CERCEAMENTO DE DEFESA. INOVAÇÃO RECURSAL. PRAZO DE TOLERÂNCIA. OFERTA DE POSSE ANTECIPADA. ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. FORTUITO INTERNO. CULPA DA CONSTRUTORA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL. MULTA CONTRATUAL. DANOS MORAIS. MULTA DO ART. 1.021, § 4º, DO CPC. HONORÁRIOS RECURSAIS. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Agravo Interno interposto por construtora contra decisão monocrática que negou provimento à Apelação Cível e manteve sentença de parcial procedência em Ação de Rescisão de Contrato cumulada com Restituição de Importâncias Pagas, Declaração de Nulidade de Cláusulas Contratuais e Indenização por Danos Morais, reconhecendo a responsabilidade da vendedora pelo desfazimento da compra e venda de imóvel, determinando a restituição integral das quantias pagas, deduzido o montante já restituído, e condenando-a ao pagamento de multa compensatória de R$ 4.700,00 e indenização por danos morais de R$ 8.000,00. A agravante suscita cerceamento de defesa e sustenta, no mérito, ausência de culpa pelo desfazimento, conclusão da obra no prazo de tolerância, oferta antecipada de posse, adimplemento substancial, incidência do art. 67-A da Lei nº 4.591/1964 e inexistência de danos morais.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há nove questões em discussão: (i) definir se a alegação de cerceamento de defesa, suscitada apenas no Agravo Interno, configura inovação recursal e, subsidiariamente, se o julgamento antecipado causou prejuízo concreto; (ii) estabelecer se a conclusão física da obra, desacompanhada da regularização administrativa e documental necessária ao financiamento, configura adimplemento da obrigação; (iii) determinar se a obtenção do habite-se dentro do prazo de tolerância afasta a mora da construtora quando a regularização indispensável à conclusão do negócio ocorre posteriormente; (iv) definir se o pedido extrajudicial de rescisão e a recusa da posse antecipada transferem ao adquirente a responsabilidade pelo desfazimento; (v) estabelecer se incide a teoria do adimplemento substancial; (vi) determinar se a demora administrativa exclui a responsabilidade da construtora; (vii) definir se são devidas a restituição integral das quantias pagas e a multa contratual; (viii) estabelecer se as circunstâncias do inadimplemento configuram dano moral indenizável; e (ix) determinar se o desprovimento do Agravo Interno autoriza a multa do art. 1.021, § 4º, do CPC e nova majoração dos honorários advocatícios.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A alegação de cerceamento de defesa apresentada somente no Agravo Interno configura inovação recursal, pois esse recurso não permite ampliar o objeto devolvido pela Apelação Cível, sob pena de violação à preclusão consumativa, ao princípio tantum devolutum quantum appellatum e ao art. 1.021 do CPC.
4. O julgamento antecipado não caracteriza cerceamento de defesa quando os elementos documentais são suficientes à solução da controvérsia e a prova oral requerida não possui aptidão para alterar os marcos objetivos relevantes, inexistindo nulidade sem demonstração de prejuízo concreto.
5. A obrigação da construtora não se limita à conclusão física da edificação, pois abrange a disponibilização do imóvel com a regularização administrativa e a documentação indispensável à utilização jurídica do bem e à obtenção do financiamento necessário ao pagamento do saldo do preço.
6. A expedição do habite-se dentro do prazo de tolerância não afasta o inadimplemento quando a regularização cadastral indispensável à plena disponibilização do imóvel somente ocorre depois desse período, especialmente quando a pendência documental impede o financiamento do saldo devedor.
7. O pedido extrajudicial de rescisão formulado pelo adquirente antes do término do prazo de tolerância não lhe transfere a responsabilidade pelo desfazimento quando a relação contratual permanece em curso e a construtora não conclui tempestivamente a regularização necessária à consumação do negócio.
8. A recusa da oferta de posse antecipada não caracteriza mora do adquirente quando a unidade permanece pendente de regularização administrativa e documental, pois a posse material não substitui o integral cumprimento das obrigações assumidas pela construtora.
9. A teoria do adimplemento substancial não incide quando a obrigação remanescente atinge o núcleo funcional do contrato, como ocorre com a falta de documentação que impede o financiamento de R$ 188.000,00, correspondente à maior parte do preço de R$ 235.000,00.
10. A demora na obtenção de habite-se, averbações, regularização cadastral e demais documentos necessários à comercialização definitiva integra o risco ordinário da atividade empresarial da incorporadora e não exclui sua responsabilidade quando não demonstrada causa externa, imprevisível e inevitável apta a romper o nexo causal.
11. A culpa da construtora pela resolução contratual impõe a restituição integral das quantias pagas, deduzido o valor já devolvido, e afasta as retenções previstas no art. 67-A da Lei nº 4.591/1964, aplicáveis ao desfazimento decorrente de distrato ou de inadimplemento do adquirente.
12. A responsabilidade da construtora pelo desfazimento do negócio mantém a multa contratual de R$ 4.700,00, correspondente a 10% dos R$ 47.000,00 pagos pelo adquirente, aplicada em observância à reciprocidade das obrigações e à boa-fé objetiva.
13. O dano moral não decorre automaticamente do mero atraso na entrega do imóvel, mas se caracteriza diante das circunstâncias cumulativas do caso, em que o adquirente desembolsa R$ 47.000,00, permanece impossibilitado durante meses de obter financiamento por falta da documentação necessária, enfrenta tratativas extrajudiciais infrutíferas e tem frustrada a aquisição da residência em razão do inadimplemento da fornecedora, mostrando-se adequada a indenização de R$ 8.000,00.
14. A multa do art. 1.021, § 4º, do CPC não decorre automaticamente do desprovimento do Agravo Interno e exige manifesta inadmissibilidade ou improcedência qualificada por abuso ou intuito protelatório, circunstâncias não verificadas no caso.
15. O Agravo Interno não inaugura nova instância recursal e não autoriza nova majoração dos honorários com fundamento no art. 85, § 11, do CPC quando a verba já foi majorada na decisão monocrática impugnada.
IV. DISPOSITIVO E TESE
16. Agravo Interno desprovido.
Tese de julgamento: 1. A matéria suscitada pela primeira vez em Agravo Interno configura inovação recursal e não amplia o objeto devolvido pelo recurso originário. 2. O julgamento antecipado não configura cerceamento de defesa quando a prova documental é suficiente e a prova requerida não possui aptidão para alterar a solução da controvérsia. 3. A entrega de imóvel adquirido para pagamento mediante financiamento exige, além da conclusão física, a regularização administrativa e documental necessária à plena utilização e à conclusão financeira do negócio. 4. A expedição do habite-se dentro do prazo de tolerância não afasta o inadimplemento quando a documentação indispensável à plena disponibilização do imóvel somente é regularizada após esse período. 5. A recusa da posse antecipada de imóvel ainda pendente de regularização administrativa e documental não configura mora do adquirente. 6. A teoria do adimplemento substancial não incide quando a obrigação remanescente impede o financiamento necessário à conclusão da aquisição e atinge o núcleo funcional do contrato. 7. A demora administrativa inerente à regularização do empreendimento integra o risco da atividade da incorporadora e não exclui sua responsabilidade sem demonstração de causa externa apta a romper o nexo causal. 8. A resolução do contrato por culpa da construtora impõe a restituição integral das quantias pagas e afasta as retenções do art. 67-A da Lei nº 4.591/1964. 9. O atraso na entrega do imóvel configura dano moral quando circunstâncias concretas demonstram repercussão que ultrapassa os dissabores ordinários do inadimplemento contratual. 10. O simples desprovimento do Agravo Interno não autoriza a aplicação da multa prevista no art. 1.021, § 4º, do CPC. 11. O Agravo Interno não enseja nova majoração de honorários recursais quando a verba já foi elevada na decisão monocrática impugnada.
Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 85, § 11, 219, caput, 224, § 2º, 231, VII, 355, I, 370, 1.003, § 5º, e 1.021, § 4º; Lei nº 4.591/1964, arts. 43-A e 67-A.
Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no REsp 2.148.782/RJ; STJ, Súmula nº 543; precedentes do STJ sobre julgamento antecipado sem cerceamento de defesa quando desnecessária a dilação probatória, configuração excepcional de danos morais decorrentes do atraso na entrega de imóvel, não aplicação automática da multa do art. 1.021, § 4º, do CPC e impossibilidade de nova majoração sucessiva de honorários em Agravo Interno.