Ementa
Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos, com resolução do mérito, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para: a) DECLARAR renovado o contrato de locação comercial relativo aos espaços nº 21/22/23/24, situados no segundo piso do Shopping Iguatemi Campinas, pelo período de 16/06/2023 a 15/06/2028; b) FIXAR o aluguel mínimo mensal em R$ 78.180,00 (setenta e oito mil, cento e oitenta reais), com data-base em junho de 2023, observados os reajustes contratuais posteriores. Diante da sucumbência recíproca quanto à fixação do valor locativo, as partes arcarão, em proporções iguais a 50%, com as custas e despesas processuais, inclusive os honorários periciais. Fixo os honorários advocatícios em 10% sobre o proveito econômico, correspondente à diferença entre o aluguel vigente na data da citação e aquele estabelecido nesta sentença (R$ 78.180,00), multiplicada pelos 60 meses do período renovatório, cabendo a cada parte o pagamento de metade da verba honorária ao patrono da parte contrária, vedada a compensação, nos termos dos artigos 85, §§ 2º e 14, e 86 do Código de Processo Civil. A verba honorária será corrigida monetariamente desde a data-base do proveito econômico (junho de 2023), pela Tabela Prática do TJSP até 27/08/2024 e, a partir de 28/08/2024, pelo IPCA, acrescida de juros de mora, a partir do trânsito em julgado, pela taxa legal prevista no artigo 406 do Código Civil, observada a Lei nº 14.905/2024, vedada a compensação. Advirto as partes, desde logo, que a oposição de embargos de declaração fora das hipóteses legais e/ou com postulação meramente infringente lhes sujeitará à imposição da multa prevista pelo artigo 1.026, §2º, do Código de Processo Civil. Após o trânsito em julgado, arquivem-se os autos.
Inteiro teor
Processo 1057312-94.2022.8.26.0114 - Renovatória de Locação - Locação de Imóvel - HSJ Comercial S.A. - Condomínio Civil do Shopping Center Iguatemi Campinas - - Feac - Federação das Entidades Assistenciais de Campinas - Vistos. HSJ COMERCIAL S.A. ajuizou ação renovatória de locação comercial em face de CONDOMÍNIO CIVIL DO SHOPPING CENTER IGUATEMI CAMPINAS e outros, alegando ser locatária dos espaços comerciais nº 21/22/23/24, com área de 150 m², situados no segundo piso do Shopping Iguatemi Campinas, onde opera a loja H Stern. Sustentou o preenchimento dos requisitos previstos na lei de locações e requereu a renovação contratual pelo prazo de cinco anos, de 16/06/2023 a 15/06/2028, mediante aluguel mínimo mensal de R$ 67.232,40, com manutenção das demais condições contratuais. Em contestação (fls. 143/160), os requeridos suscitaram a ilegitimidade passiva da Federação das Entidades Assistenciais de Campinas (FEAC) e, no mérito, concordaram com a renovação contratual, divergindo apenas do valor locativo proposto, por considerá-lo inferior ao de mercado. Apresentaram contraproposta de R$ 92.444,55, com referência a junho de 2022, e requereram a realização de perícia. Em réplica, a autora requereu a prova pericial (fls. 201/207). A decisão saneadora de 24/06/2024 (fls. 219/220) acolheu a preliminar de ilegitimidade passiva da FEAC, determinando sua exclusão do polo passivo, e fixou como ponto controvertido o valor locativo de mercado, deferindo a produção de prova pericial. O perito judicial apresentou laudo (fls. 295/368). As partes apresentaram pareceres divergentes (fls. 378/442). Intimado, o perito prestou esclarecimentos às fls. 447/464, ratificando sua conclusão. Sobrevieram novas manifestações e pareceres técnicos das partes (fls. 468/488). É o relatório. FUNDAMENTO E DECIDO. O feito comporta julgamento, nos termos do artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil, pois a prova técnica produzida é suficiente para a solução da controvérsia, sendo desnecessária nova perícia. O artigo 51 da Lei nº 8.245/1991 assegura ao locatário de imóvel destinado ao comércio o direito à renovação compulsória do contrato, desde que preenchidos os requisitos legais. No caso, a autora comprovou a existência de locação comercial por prazo determinado e o exercício continuado de sua atividade no imóvel, tendo ajuizado a demanda tempestivamente, em 14/12/2022, antes do encerramento contratual previsto para 15/06/2023. Ademais, o próprio réu manifestou concordância com a renovação, limitando sua resistência ao valor do aluguel (fls. 143/160). Assim, a controvérsia restringe-se à determinação do aluguel mínimo mensal para o período renovando. Para essa finalidade, foi realizada perícia judicial, cujo laudo, apresentado em 12/05/2026 (fls. 295/368), apurou o valor de R$ 78.180,00 mensais, com data-base em junho de 2023 (fls. 355), mediante análise comparativa de contratos de locação de lojas situadas no próprio empreendimento, consideradas a atividade comercial, a localização e as características do imóvel. Embora as partes tenham apresentado pareceres divergentes, as impugnações não justificam o afastamento da conclusão pericial. O réu sustentou que o aluguel deveria ser superior (R$ 90.000,00 por mês), em razão da localização privilegiada da loja e dos valores praticados no segmento de joalherias (fls. 379/389 e 469/472). A autora questionou o tratamento da variável área e a utilização das amostras comparativas, defendendo o aluguel de R$ 68.486,65 (fls. 432/440 e 479/488). Todavia, nos esclarecimentos de fls. 447/464, o perito explicou que a primeira amostra foi destinada à avaliação do segmento comercial de joalherias, enquanto a segunda considerou a proximidade e a compatibilidade dimensional das lojas utilizadas como referência. Esclareceu, ainda, que os dados examinados não demonstraram influência estatisticamente significativa da área sobre os valores unitários, razão pela qual afastou a aplicação automática do fator dimensional pretendido pela autora. Ademais, o perito justificou os critérios de comparação e homogeneização empregados, mantendo o resultado da avaliação. As objeções formuladas pelos assistentes técnicos representam interpretações metodológicas distintas, mas não demonstram erro capaz de comprometer a confiabilidade do trabalho judicial. O emprego da primeira amostra na composição do valor final e na determinação do fator de segmentação não evidencia duplicidade indevida, consideradas as diferentes finalidades atribuídas aos conjuntos comparativos e os esclarecimentos apresentados. Dessa forma, considerando a fundamentação técnica do laudo, os esclarecimentos complementares e a ausência de elementos suficientemente consistentes para infirmar suas conclusões, acolho o valor locativo de R$ 78.180,00 mensais, com fundamento no artigo 479 do Código de Processo Civil. A renovação deverá observar o prazo de cinco anos, de 16/06/2023 a 15/06/2028, mantidas as demais cláusulas e condições contratuais não incompatíveis com o aluguel ora fixado. Observo que as diferenças entre os aluguéis pagos e os ora fixados deverão ser apuradas em cumprimento de sentença, observados os reajustes contratuais, os pagamentos comprovados e o disposto no artigo 73 da Lei nº 8.245/1991. Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos, com resolução do mérito, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para: a) DECLARAR renovado o contrato de locação comercial relativo aos espaços nº 21/22/23/24, situados no segundo piso do Shopping Iguatemi Campinas, pelo período de 16/06/2023 a 15/06/2028; b) FIXAR o aluguel mínimo mensal em R$ 78.180,00 (setenta e oito mil, cento e oitenta reais), com data-base em junho de 2023, observados os reajustes contratuais posteriores. Diante da sucumbência recíproca quanto à fixação do valor locativo, as partes arcarão, em proporções iguais a 50%, com as custas e despesas processuais, inclusive os honorários periciais. Fixo os honorários advocatícios em 10% sobre o proveito econômico, correspondente à diferença entre o aluguel vigente na data da citação e aquele estabelecido nesta sentença (R$ 78.180,00), multiplicada pelos 60 meses do período renovatório, cabendo a cada parte o pagamento de metade da verba honorária ao patrono da parte contrária, vedada a compensação, nos termos dos artigos 85, §§ 2º e 14, e 86 do Código de Processo Civil. A verba honorária será corrigida monetariamente desde a data-base do proveito econômico (junho de 2023), pela Tabela Prática do TJSP até 27/08/2024 e, a partir de 28/08/2024, pelo IPCA, acrescida de juros de mora, a partir do trânsito em julgado, pela taxa legal prevista no artigo 406 do Código Civil, observada a Lei nº 14.905/2024, vedada a compensação. Advirto as partes, desde logo, que a oposição de embargos de declaração fora das hipóteses legais e/ou com postulação meramente infringente lhes sujeitará à imposição da multa prevista pelo artigo 1.026, §2º, do Código de Processo Civil. Após o trânsito em julgado, arquivem-se os autos. P.R.I.C. - ADV: MARCOS MARCELO SOLDAM FILHO (OAB 384477/SP), MARCOS MARCELO SOLDAM FILHO (OAB 384477/SP), DANIEL ALCÂNTARA NASTRI CERVEIRA (OAB 200121/SP), MELINA MARY KATRITSIS (OAB 427805/SP)
