Inteiro teor
Poder Judiciário da Paraíba 15ª Vara Cível da Capital PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) 0838962-42.2024.8.15.2001 [Rescisão do contrato e devolução do dinheiro] AUTOR: JOSE ALEXANDRE DA SILVA, KARLA VALERIA MIRANDA DE CAMPOS REU: LIVING CONSTRUCOES E INCORPORACOES LTDA SENTENÇA Cuida-se de ‘’ação de resolução contratual c/c tutela de urgência e reparação por danos materiais e morais’’ ajuizada por JOSÉ ALEXANDRE DA SILVA e KARLA VALÉRIA MIRANDA DE CAMPOS em desfavor de LIVING CONSTRUÇÕES E INCORPORAÇÕES LTDA. Aduzem os autores, em síntese, que, em março de 2023, firmaram com a ré promessa de compra e venda da unidade nº 301 do Residencial Reserva Altiplano, a ser construído na Rua Elísio Lopes de Oliveira, nº 15, Altiplano Cabo Branco, nesta Capital, pelo preço de R$ 289.000,00, com conclusão das obras prevista para 30/12/2023. Alegam que pagaram R$ 64.398,78, entre sinal e parcelas mensais. Ao buscarem informações sobre o empreendimento, constataram que o terreno pertence a terceira pessoa, Ivonete Alves de Medeiros, e que o processo de alvará de construção perante a Prefeitura foi arquivado em 03/06/2022. Sustentam que a obra não alcançou 50% de execução e que a ré se declarou falsamente proprietária do imóvel. Afirmam, ainda, que a sócia administradora da ré celebrou acordo de não persecução penal em investigação por estelionato envolvendo venda de unidade imobiliária. Pelo exposto, requereram: (i) a inversão do ônus da prova e a nulidade das cláusulas abusivas, sobretudo das cláusulas sétima e nona; (ii) tutelas de urgência e de evidência para a resolução do contrato e a restituição dos valores pagos; (iii) a resolução do contrato por culpa exclusiva da ré; (iv) a restituição de R$ 64.398,78, corrigidos; (v) a condenação da ré ao pagamento da multa de R$ 100.000,00 prevista na cláusula 7.5; e (vi) indenização por danos morais de R$ 20.000,00. Foram indeferidas as tutelas de urgência e de evidência, bem como a gratuidade da justiça, deferindo-se o parcelamento das custas iniciais em seis parcelas (ID 98123786). Realizada audiência de conciliação, não houve acordo (ID 103274881). Citada (ID 100598598), a ré apresentou contestação (ID 103714923). Reconheceu o atraso na conclusão da obra, que permanece em construção, mas o atribuiu a situações imprevisíveis, como dificuldades na regularização do imóvel e atraso na entrega de insumos, a caracterizar caso fortuito ou força maior. Sustentou, ainda, a inaplicabilidade da multa da cláusula 7.5, prevista apenas para a hipótese de desistência, a inexistência de dano moral e o descabimento da inversão do ônus da prova. Em seguida, retificou a contestação para reconhecer que os autores pagaram R$ 64.398,78 (ID 103716968). Houve réplica (ID 104659252). A ré requereu prova oral (ID 105814203); os autores, o julgamento antecipado (ID 108044064). A autora Karla juntou aos autos fotografias da obra, registradas em 30/09/2024 (ID's 115988072 e 116022476), enquanto o autor José Alexandre apresentou atestado médico (ID 124027466). Em decisão de saneamento, este juízo delimitou as questões controvertidas, indeferiu a produção de prova oral e determinou a intimação da ré para se manifestar sobre os documentos novos e comprovar a alegada hipossuficiência (ID 159611037). Decorreu o prazo sem manifestação das partes (ID 165608500). Eis o relatório, decido - CF, art. 93, IX. DO JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE. É cabível o julgamento antecipado do mérito, nos termos do art. 355, I, do CPC, pois a controvérsia é eminentemente documental. A prova oral requerida pela ré foi indeferida na decisão de saneamento (ID 159611037), que não foi impugnada. A ré, ademais, não indicou fato específico que dependesse de testemunhas e não pudesse ser demonstrado por documentos. DA QUESTÃO PROCESSUAL - PEDIDO DE GRATUIDADE DA JUSTIÇA FORMULADO PELA RÉ. Nos termos da Súmula 481 do Superior Tribunal de Justiça, a pessoa jurídica faz jus ao benefício da gratuidade da justiça desde que demonstre a impossibilidade de arcar com os encargos processuais. No caso, a ré alegou não dispor de condições financeiras para suportar as despesas processuais sem, contudo, apresentar elementos comprobatórios de sua alegada insuficiência de recursos. Intimada para comprovar a situação financeira alegada (ID 159611037), a parte permaneceu inerte, conforme certificado no ID 165608500. Assim, diante da ausência de comprovação da hipossuficiência financeira, requisito indispensável à concessão do benefício à pessoa jurídica, INDEFIRO o pedido de gratuidade da justiça formulado pela ré. MÉRITO. A relação jurídica entre as partes é de consumo, pois os autores adquiriram imóvel comercializado pela ré como destinatários finais, nos termos dos arts. 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor. A controvérsia consiste em identificar a causa da rescisão contratual e definir seus efeitos quanto à restituição dos valores pagos, à multa contratual e aos danos morais. Pois bem. Nos termos da cláusula 4.2 do contrato, a conclusão das obras estava prevista para 30/12/2023; a cláusula 4.4, por seu turno, estabeleceu prazo de tolerância de 180 dias úteis (ID 92422404, folha 2). Ocorre que o art. 43-A da Lei nº 4.591/1964 admite prazo de tolerância de até 180 dias corridos. Assim, considerada a tolerância legal, o prazo para a entrega do imóvel se esgotou em 27/06/2024. Com efeito, ainda que se adotasse a contagem prevista contratualmente, mais favorável à ré, o prazo teria se encerrado em 10/09/2024 (ID 116022476, folha 1). O atraso na conclusão da obra, aliás, é incontroverso. Em sua contestação, a ré reconheceu o descumprimento do prazo, afirmando que “realmente houve o atraso na conclusão da obra, não havendo o que impugnar com relação a este fato”. A situação da construção também é corroborada pelas fotografias datadas de 30/09/2024, nas quais se observa que a edificação permanecia em fase estrutural, sem esquadrias ou revestimento (ID 116022476). Intimada a se manifestar sobre tais documentos, a ré não apresentou impugnação. Embora a ação tenha sido ajuizada poucos dias antes do término do prazo de tolerância legal, o esgotamento desse prazo no curso do processo deve ser considerado no julgamento, por se tratar de fato superveniente relevante para a solução da controvérsia, nos termos do art. 493 do CPC. O inadimplemento da ré, contudo, não se limita ao atraso na execução da obra. De fato, nas cláusulas 2.1 e 4.1 do contrato, a ré declarou ser “legítima possuidora e proprietária” do terreno, afirmando que sua titularidade decorria de “escritura pública devidamente registrada” (ID 92422404, folhas 1 e 2). Os documentos apresentados pela ré, entretanto, demonstram situação diversa. O imóvel está registrado em nome de Ivonete Alves de Medeiros (ID 103714926), enquanto a ré dispõe apenas de promessa particular de permuta, celebrada em 04/01/2022, sem notícia de seu registro (ID 103714928). A irregularidade é reforçada pelo arquivamento, em 03/06/2022, do processo de pré-análise do projeto municipal por falta de documentos, bem como pela ausência de alvará de construção e de registro do memorial de incorporação (ID 92422409). A Lei nº 4.591/1964 condiciona a alienação de unidades imobiliárias futuras ao prévio registro do memorial de incorporação, o qual deve ser instruído, entre outros documentos, com o título de propriedade do terreno e o projeto de construção aprovado pelas autoridades competentes, conforme estabelece seu art. 32. Logo, a ré comercializou unidade imobiliária sem demonstrar o cumprimento dos requisitos legais necessários à incorporação, além de prestar aos consumidores informação inverídica acerca da titularidade do terreno. Tal conduta viola o dever de informação previsto no art. 6º, III, do CDC e reforça a gravidade do inadimplemento contratual. Nesse contexto, não merece acolhimento a alegação de caso fortuito ou força maior. A ré não apresentou prova documental dos fatos invocados para justificar o descumprimento contratual, embora lhe incumbisse demonstrar a existência de circunstância impeditiva, modificativa ou extintiva do direito dos autores, nos termos do art. 373, II, do CPC. Além da ausência de comprovação, os fatos alegados não são suficientes para afastar a responsabilidade da ré. Atrasos na entrega de insumos e dificuldades relacionadas à regularização do terreno e à aprovação do projeto constituem riscos inerentes à atividade de incorporação imobiliária, caracterizando fortuito interno e não se enquadrando nas excludentes previstas no art. 12, § 3º, do CDC. As dificuldades de entendimento com os proprietários do terreno, mencionadas na contestação, longe de afastar a responsabilidade da ré, evidenciam que a unidade foi comercializada sem que a ré fosse proprietária do terreno destinado à construção do empreendimento. Também não há elementos que permitam atribuir aos autores a responsabilidade pelo desfazimento do negócio. As minutas de distrato juntadas pela ré não foram assinadas, enquanto as conversas mantidas por aplicativo demonstram apenas a existência de tratativas que não chegaram a um acordo (ID's 103714937, 103714938, 103714939 e 103714940). Ressalto, ainda, que a ré não alegou, em contestação, eventual inadimplemento dos autores como causa da rescisão. Ainda que tenha havido suspensão dos pagamentos, tal circunstância não afasta, por si só, a responsabilidade da vendedora, diante dos indícios de que não cumpriria suas próprias obrigações, hipótese que autoriza a aplicação do art. 477 do Código Civil (CC). Diante desse conjunto probatório, conclui-se que o desfazimento do negócio decorre de culpa exclusiva da ré, em razão do atraso na obra e das irregularidades relativas à titularidade do terreno e à incorporação do empreendimento. Impõe-se, portanto, a resolução do contrato, com fundamento no art. 475 do CC e no art. 43-A, § 1º, da Lei nº 4.591/1964. DA RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS Reconhecida a culpa exclusiva da vendedora pela resolução do contrato, os autores têm direito à restituição integral e imediata dos valores pagos, sem retenções ou deduções. Nesse sentido, dispõe a Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça (STJ), com nossos destaques: DIREITO DO CONSUMIDOR - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. (SÚMULA 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015) No caso, o montante efetivamente pago pelos autores, no valor de R$ 64.398,78, é incontroverso, conforme demonstram os documentos de ID's 92422411 e 103716968. Não há, portanto, fundamento para autorizar a retenção de qualquer parcela desse montante. Pela mesma razão, não cabe deduzir valores relativos à comissão de corretagem ou a tributos, conforme cogitado nas minutas de distrato apresentadas pela ré, uma vez que foi ela quem deu causa à resolução contratual. Assim, a restituição deverá abranger a integralidade dos R$ 64.398,78 pagos pelos autores, sem qualquer desconto. DA MULTA PREVISTA NA CLÁUSULA 7.5. A cláusula 7.5 do contrato estabelece o seguinte (ID 92422404, folha 4): A ré sustenta que a penalidade somente seria aplicável em caso de desistência do negócio por sua iniciativa, o que, segundo afirma, não ocorreu. A interpretação proposta, contudo, não merece acolhimento. Trata-se de contrato de adesão, cujas cláusulas foram redigidas pela própria ré. Por tal razão, eventuais ambiguidades devem ser interpretadas da maneira mais favorável ao consumidor, conforme determinam o art. 47 do CDC e o art. 423 do CC. Além disso, a cláusula está inserida no capítulo contratual intitulado “mora, inadimplemento e resilição do contrato”, contexto que evidencia sua vinculação às consequências do desfazimento do negócio. A cláusula contratual prevê a aplicação de multa quando a desistência for “motivada pela VENDEDORA”, expressão que abrange as hipóteses em que o desfazimento do negócio decorre de conduta imputável à ré, inclusive o inadimplemento de suas obrigações contratuais. Tal interpretação é reforçada pela conduta da ré, que, na minuta de distrato datada de 19/02/2024, invocou a mesma cláusula para justificar a retenção de 50% dos valores pagos pelos autores (ID 103714939). Não é admissível, portanto, que a ré atribua à disposição contratual determinado alcance quando pretende utilizá-la em seu benefício e, posteriormente, sustente interpretação restritiva para afastar a penalidade que lhe é desfavorável. Tal comportamento viola a boa-fé objetiva, prevista no art. 422 do CC. A conclusão também encontra amparo no art. 43-A, § 1º, da Lei nº 4.591/1964, que assegura ao adquirente, na hipótese de resolução decorrente do atraso na entrega do imóvel, a devolução integral dos valores pagos, acrescida da multa estabelecida. A solução também se harmoniza com o Tema 971 do STJ, segundo o qual a cláusula penal prevista apenas para o inadimplemento do comprador pode ser aplicada ao inadimplemento do vendedor, com as devidas adaptações. Por fim, não há fundamento para reduzir equitativamente a penalidade, nos termos do art. 413 do CC. Isso porque o valor da multa foi estipulado pela própria ré, e a obrigação principal não foi cumprida em nenhuma medida. A gravidade do inadimplemento, que não se resume ao atraso na conclusão da obra, mas abrange a comercialização de unidade imobiliária sem a comprovação da titularidade do terreno e sem o registro da incorporação, afasta, nas circunstâncias do caso, a alegação de excesso. Acrescente-se que a ré sequer formulou pedido contraposto de redução da penalidade. Consequentemente, reconhecida a culpa exclusiva da ré pelo desfazimento do contrato, é devida a multa de R$ 100.000,00, prevista na cláusula 7.5, cumulativamente com a restituição integral dos valores pagos. DOS DANOS MORAIS. O mero inadimplemento contratual, em regra, não configura dano moral. No caso, contudo, a conduta da ré ultrapassou os transtornos ordinários da relação contratual. Os autores adquiriram o imóvel sob a declaração de que a ré era proprietária do terreno, embora este permaneça registrado em nome de terceiro. Soma-se a isso a ausência de alvará de construção e de registro do memorial de incorporação, o expressivo atraso na obra e a falta de restituição dos valores pagos há mais de três anos. Tais circunstâncias frustraram a legítima expectativa dos autores, submetendo-os à incerteza quanto à aquisição do imóvel e à recuperação dos valores investidos, o que justifica a reparação extrapatrimonial. Considerando a gravidade da conduta e as funções compensatória e pedagógica da indenização, FIXO os danos morais em R$ 3.000,00 para cada autor, totalizando R$ 6.000,00. DA ALEGAÇÃO DE NULIDADE DAS CLÁUSULAS CONTRATUAIS. Por fim, os autores requerem a declaração de nulidade das cláusulas sétima e nona do contrato. O pedido, contudo, foi formulado genericamente, sem a indicação específica das disposições que seriam abusivas ou dos fundamentos que justificariam o reconhecimento de sua invalidade. Quanto à cláusula nona, observo que ela trata apenas de normas relativas à manutenção da unidade, não tendo os autores demonstrado qualquer abusividade em seu conteúdo. Assim, diante da ausência de fundamentação específica que permita reconhecer a invalidade das disposições contratuais impugnadas, deixo de declarar a nulidade das cláusulas sétima e nona do contrato. DISPOSITIVO. Pelo exposto, e com fundamento no art. 487, I, do CPC, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial, para: (i) DECLARAR resolvido, por culpa exclusiva da ré, o contrato de promessa de compra e venda da unidade nº 301 do Residencial Reserva Altiplano (ID 92422404); (ii) CONDENAR a ré a restituir aos autores, em parcela única, R$ 64.398,78 (sessenta e quatro mil, trezentos e noventa e oito reais e setenta e oito centavos), quantia que deverá ser corrigida monetariamente pelo IPCA desde cada desembolso e acrescida de juros de mora pela taxa legal (art. 406, §§ 1º e 2º, do CC/02 e Resolução CMN nº 5.171/24) a contar da citação; (iii) CONDENAR a ré ao pagamento da multa de R$ 100.000,00 (cem mil reais) prevista na cláusula 7.5, quantia que deverá ser corrigida monetariamente pelo IPCA desde 27/06/2024 e acrescida de juros de mora pela taxa legal (art. 406, §§ 1º e 2º, do CC/02 e Resolução CMN nº 5.171/24) a contar da citação; (iv) CONDENAR a ré ao pagamento de R$ 3.000,00 (três mil reais) a cada autor, a título de danos morais, quantia que deverá ser atualizada monetariamente pelo IPCA a partir da data desta sentença (Súmula 362, STJ) e acrescida de juros de mora pela taxa legal (art. 406, §§ 1º e 2º, do CC/02 e Resolução CMN nº 5.171/24) a contar do evento danoso (Súmula 54, STJ). JULGO IMPROCEDENTE o pedido de declaração de nulidade das cláusulas sétima e nona. Os autores decaíram de parte mínima do pedido (art. 86, parágrafo único, do CPC, e Súmula 326 do STJ). Por isso, condeno a ré ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da condenação (art. 85, § 2º, do CPC). Publicada eletronicamente. INTIMEM-SE as partes pelo DJEN, por intermédio de seus patronos cadastrados no PJ-e. Após o trânsito em julgado e não havendo requerimentos, arquive-se. João Pessoa, na data da assinatura. Marcos Aurélio Pereira Jatobá Filho, Juiz(a) de Direito
